AF/ SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
chambre civile-première section
Arrêt du Mardi 30 Juin 2015
RG : 14/ 02210
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d'ANNECY en date du 30 Juin 2014, RG 2013J125
Appelante
SA CENTURY INVESTMENTS, dont le siège social est situé W2F route d'Esch-2086 LUXEMBOURG
représentée par Me Paul SALVISBERG, avocat au barreau d'ALBERTVILLE
Intimée
SELARL Luc Y...prise en la personne de son gérant, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS PRECITURN MARNAZ
dont le siège social est situé Le Médicis-15, Avenue des Allobroges-74200 THONON LES BAINS
représentée par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau CHAMBERY et la SELARL JURIS MONT-BLANC, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE
- =- =- =- =- =- =- =- =-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 05 mai 2015 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller faisant fonction de Président
-Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseiller,
- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport
- =- =- =- =- =- =- =- =-
EXPOSÉ DU LITIGE
La société CENTURY INVESTMENTS est propriétaire de locaux industriels situés sur le territoire de la commune de Marnaz qui ont été donnés à bail commercial à la société DEPOISIER-GERVEX le 27 février 2007. Ayant repris les activités de décolletage de cette société, la société PRECITURN MARNAZ est venue aux droits du preneur. Elle a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d'Annecy du 29 juin 2010, avec poursuite de l'activité pendant 3 mois. La SELARL Luc Y...(ci-dessous Maître Y...), ès qualités de liquidateur, a notifié au bailleur la résiliation du bail par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par la société CENTURY INVESTMENTS le 17 septembre 2010. La restitution des clés était toutefois différée compte tenu des opérations de liquidation en cours. Le liquidateur faisait finalement établir un constat d'huissier d'état des lieux le 30 décembre 2010, avec remise des clés à l'avocat de la société CENTURY INVESTMENTS le 20 Janvier 2011.
Un litige est né entre les parties concernant la régularité de la résiliation du bail et la validité de l'état des lieux et de la restitution des locaux, en raison des obligations pesant sur le preneur de dépollution et nettoyage du site.
Ne parvenant pas à obtenir un nouvel état des lieux contradictoire avec une remise des locaux à l'amiable, Maître Luc Y..., ès qualités, a saisi le 29 mars 2013 le tribunal de commerce d'Annecy afin que :
- soit fixée la date de résiliation du bail au 17 septembre 2010,
- soit constatée la restitution des clés au 20 janvier 2011,
- soit constaté le respect des obligations qui lui sont imposées par le code de l'environnement et par l'arrêté préfectoral du 28 décembre 2010,
- la société CENTURY INVESTMENTS soit déboutée de ses demandes et condamnée au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles.
La société CENTURY INVESTMENTS s'est opposée aux prétentions de Maître Y...ès qualités de liquidateur de la société PRECITURN MARNAZ, soutenant que la résiliation du bail ne serait pas effective, que l'état des lieux et la remise des clés n'ont pas été faits conformément aux stipulations du bail et aux obligations réglementaires du preneur.
Par jugement rendu le 30 juin 2014, le tribunal de commerce d'Annecy a :
- dit que le bail commercial a été résilié par Maître Y...ès qualités le 17 septembre 2010,
- constaté que les clés n'ont été restituées que le 20 janvier 2011 et dit en conséquence que le transfert des risques au bailleur est effectif depuis cette date,
- dit que la créance de 36. 000 ¿ liée à l'occupation des lieux jusqu'à cette date sera réglée dans les conditions prévues à l'article L. 641-13 II du code de commerce,
- constaté que les obligations imposées au preneur par le code de l'environnement et l'arrêté préfectoral du 28 décembre 2010 ont été respectées et débouté en conséquence la société CENTURY INVESTMENTS de toutes ses demandes,
- condamné la société CENTURY INVESTMENTS à payer à Maître Y...ès qualités la somme de 1. 500 ¿ pour les frais irrépétibles et aux dépens.
La société CENTURY INVESTMENTS a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 septembre 2014. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 avril 2015, elle demande à la cour d'infirmer en totalité le jugement précité et de :
- dire que le bail n'est toujours pas résilié à ce jour,
- lui donner acte de ce qu'elle saisit le Tribunal de grande instance de Bonneville d'une demande de condamnation de Maître Y...en paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 20 janvier 2011 jusqu'à la confirmation par la préfecture de la réalisation des travaux de dépollution des sols,
- condamner Maître Y...ès qualités à lui payer la somme de 36. 000 ¿ à titre d'indemnité d'occupation des locaux entre les 17 septembre 2010 et le 20 janvier 2011,
- dire que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de dépollution et nettoyage intégral du site et condamner Maître Y...à procéder à la remise en état des lieux sous astreinte de 1. 000 ¿ par jour de retard, la bonne exécution devant être constatée par l'administration préfectorale,
- condamner le même sous astreinte de 1. 000 ¿ par jour de retard à procéder à de nouveaux sondages du sol et des eaux souterraines pour en déterminer la pollution éventuelle aux hydrocarbures,
- condamner le même au paiement de la somme de 20. 000 ¿ pour résistance abusive, outre 5. 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par conclusions du 7 avril 2015, Maître Y...ès qualités demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et de débouter la société CENTURY INVESTMENTS de l'intégralité de ses demandes en la condamnant au paiement d'une indemnité de 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Les parties s'opposent essentiellement sur :
- les modalités de résiliation du bail par le liquidateur,
- l'étendue des obligations pesant sur le liquidateur de la société PRECITURN MARNAZ au titre de la dépollution et du nettoyage du site avant restitution au bailleur, et à la preuve qui doit en être rapportée,
- la validité de la restitution des clés à l'avocat du preneur (plutôt qu'au mandataire nommé dans le bail) et la date de transfert des risques au bailleur (le site n'est plus entretenu et des dégradations ont été commises au cours de l'automne 2011).
MOTIFS ET DÉCISION
1/ Sur la résiliation du bail
En application de l'article L. 641-12- 1o du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail.
Il importe peu sur ce point que la restitution effective des lieux ne soit faite que postérieurement à la résiliation, le maintien du preneur, désormais sans titre, dans les lieux, ouvrant droit pour le bailleur à une indemnité d'occupation.
En l'espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que Maître Y...ès qualités a notifié à la société CENTURY INVESTMENTS sa décision de ne pas poursuivre le bail par courrier recommandé du 14 septembre 2010, réceptionné le 17 septembre 2010.
C'est donc à cette dernière date que le bail a été résilié de manière définitive et le jugement du tribunal de commerce sera confirmé sur ce point.
2/ Sur la remise des clés et la restitution des lieux
Le contrat de bail prévoit (page 10) que " dans tous les cas où le locataire doit restituer les lieux (...), cette restitution ne sera considérée comme effective qu'à compter du jour où le locataire aura remis l'ensemble des clés des locaux loués au bailleur lui-même ou à son mandataire ".
Pour la signature du contrat, la société CENTURY INVESTMENTS était représentée par un mandataire spécial, Monsieur Ivano X..., demeurant en Italie. Le bailleur soutient que c'est à lui que les clés auraient dû être remises et non à son avocat.
Toutefois, il ne résulte aucunement de l'acte, ni de la procuration qui y est annexée, que la mission de Monsieur X...se serait poursuivie au-delà de la seule signature du bail, puisque la procuration précise " à la suite de ces opérations, le mandataire sera bien et valablement déchargé de tout ce qu'il aura fait en vertu du présent mandat par le seul fait de la signature de l'acte, lequel (...) emportera de plein droit la décharge du mandataire, sans qu'il soit besoin à cet égard d'un écrit spécial. "
Par ailleurs, lorsque Maître Z..., avocat de l'époque de la société CENTURY INVESTMENTS, a reçu le courrier de Maître Y...contenant les clés des locaux loués le 20 janvier 2011, celui-ci n'a pas objecté qu'il ne pouvait les recevoir pour le compte de sa cliente, le contentieux portant alors sur l'état des lieux et les obligations de dépollution et de nettoyage du preneur.
Ainsi, il convient de retenir, tout comme l'a fait le tribunal de commerce, que la restitution est clés à l'avocat du bailleur est conforme au contrat et que, dès le 20 janvier 2011, le bailleur pouvait librement accéder à ses locaux et prendre toute mesure qu'il jugeait le cas échéant nécessaire à leur conservation, la restitution des clés n'étant en aucun cas subordonnée à la réalisation de l'état des lieux contradictoire.
3/ Sur les obligations du liquidateur quant à la dépollution du site et l'état des lieux
Le contrat de bail prévoit (page 5) que : " le preneur, ayant l'obligation de remettre au bailleur en fin de bail le bien loué exempt de substances dangereuses pour l'environnement, supportera en tant que de besoin toutes les conséquences juridiques et financières d'une éventuelle remise en état des locaux. "
Il est encore stipulé (page 10) que le preneur devra " rendre les locaux loués en parfait état d'entretien, propreté et de réparations locatives, et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues. " Il est convenu qu'un état des lieux contradictoire, établi par huissier de justice un mois avant la libération des lieux, comportera le relevé des réparations incombant au preneur.
Concernant l'état des lieux, il est constant qu'un état des lieux non contradictoire par huissier de justice a été établi à la demande de Maître Y...le 30 décembre 2010. Les échanges de courriers postérieurs établissent que, faute pour le bailleur d'avoir consenti à donner une date pour en établir un nouveau auquel Maître Y...était prêt à se plier, cet état des lieux contradictoire n'a jamais pu être fait. En effet, le bailleur posait des exigences supplémentaires et a refusé de faire un état des lieux avant la fin de la dépollution du site.
L'obligation du preneur de rendre les lieux en bon état est en effet, dans le cas présent, doublée d'obligations légales particulières applicables en matière d'installations classées.
L'article R. 512-66-1 du code de l'environnement dispose que lorsqu'une installation soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, son exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci. Il doit indiquer les mesures prises ou prévues pour assurer la mise en sécurité du site comprenant notamment :
1o l'évacuation ou l'élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site ;
2o des interdictions ou limitations d'accès au site ;
3o la suppression des risques d'incendie et d'explosion ;
4o la surveillance des effets de l'installation sur son environnement.
En outre, l'exploitant doit placer le site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation. Il en informe par écrit le propriétaire du terrain ainsi que le maire.
A la suite d'un rapport établi le 24 décembre 2010 par l'inspecteur des installations classées, par un arrêté du 28 décembre 2010 Monsieur le Préfet de la Haute-Savoie a mis en demeure Maître Y..., ès qualités de représentant de la société PRECITURN MARNAZ, de :
1. procéder sous un délai de 15 jours à l'évacuation des conteneurs entreposés à l'extérieur de l'usine, vers un centre spécialisé, et sous un délai de 3 jours, déplacer les conteneurs en un lieu sécurisé de l'établissement et maintenir les accès verrouillés.
2. respecter sous un délai de 3 mois les dispositions de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement et produire particulièrement une étude diagnostique relative à l'état des sols et des eaux souterraines au droit du site afin de rechercher l'existence d'éventuelles pollutions.
Cet arrêté précise qu'à défaut de respect des prescriptions ci-dessus dans les délais fixés, il sera fait application des sanctions prévues par le titre Ier du livre V du code de l'environnement.
Ensuite de la notification de cet arrêté, Maître Y..., qui avait dès avant cette date pris attache avec la société SERPOL pour l'évacuation des huiles stockées sur le site, a :
- notifié l'arrêt définitif de l'activité par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 janvier 2011,
- fait intervenir la société SERPOL en plusieurs temps.
L'inspecteur des installations classées a procédé à une visite du site le 17 février 2011 et a établi un rapport duquel il ressort que les mesures d'urgence prescrites par l'arrêté préfectoral du 28 décembre 2010 " peuvent être aujourd'hui considérées comme satisfaites ". Des opérations complémentaires sont prescrites dans ce rapport concernant les opérations de nettoyage préconisées par SERPOL, la coupure des alimentations en gaz et en électricité, l'évacuation des cartons encore présents sur les lieux, l'évacuation du transformateur, la mise en sécurité du site et la réalisation d'un diagnostic environnemental.
Un devis complémentaire de SERPOL a fait l'objet d'une ordonnance rendue par le juge commissaire le 15 avril 2011 pour autoriser Maître Y...à poursuivre les opérations de remise en état du site (dépense de 49. 234, 46 ¿).
En définitive, la société SERPOL est intervenue conformément aux préconisations de l'inspecteur des installations classées et a établi un rapport relatif à l'évacuation des déchets dangereux effectuée en janvier et février 2011, puis un second rapport commun à la société DEKRA et à la société SERPOL en date du 26 août 2011 intitulé " mémoire de réhabilitation de site incluant un diagnostic initial de pollution du sous-sol ".
Si ce dernier rapport met en évidence l'existence d'une pollution des sols, les autorités préfectorales, rendues destinataires de celui-ci, n'ont jamais exigé de Maître Y...une intervention supplémentaire. A cet égard, le courrier du 6 juin 2014 de la Direction Départementale de la Protection des Populations (pièce no 41 du bailleur) qui fait état de courriers qui auraient été adressés à Maître Y...en janvier 2012 ne peut être retenu comme probant. En effet, ces courriers de 2012 ne sont pas produits aux débats et la cour d'appel n'est donc pas en mesure d'en vérifier le contenu et le caractère véritablement obligatoire pour Maître Y..., à qui aucun arrêté de consignation n'a jamais été notifié.
L'arrêté préfectoral du 28 décembre 2010, seule mesure contraignante prise par l'administration à son égard, a bien été exécuté par Maître Y..., à tout le moins à l'issue des dernières interventions de la société SERPOL, en date du 26 août 2011.
Quant à l'intervention de l'ADEME que la société CENTURY INVESTMENTS reproche à Maître Y...de ne pas avoir sollicitée, les textes qui la prévoient précisent qu'elle ne peut se faire qu'à l'initiative de l'administration préfectorale en cas de défaillance de l'exploitant. Or la situation des comptes de la liquidation judiciaire de la société PRECITURN MARNAZ ne permet manifestement pas de financer de nouvelles mesures de dépollution (pièce no 33 de Maître Y...). Toutefois, il n'apparaît pas que l'administration préfectorale ait à ce jour sollicité l'intervention de l'ADEME.
Il résulte de ce qui précède qu'en l'état des pièces produites, Maître Y...a exécuté en totalité les obligations particulières pesant sur lui aux termes de l'arrêté du 28 décembre 2010.
En ce qui concerne les obligations générales qui pèsent sur le dernier exploitant du site aux termes de l'article R. 512-66-1 du code de l'environnement, la mise en sécurité du site d'un point de vue environnemental a bien été réalisée par Maître Y..., la carence du propriétaire pour limiter l'accès à celui-ci et assurer la sécurité générale du site ne pouvant être imputée au liquidateur de la société PRECITURN MARNAZ. En effet, les pièces produites démontrent que la société CENTURY INVESTMENTS, bien qu'en possession des clés depuis le mois de janvier 2011, n'a rien fait pour protéger le site avant le mois de janvier 2012 (mise en place de rondes de surveillance par une société de gardiennage), et ce alors même qu'elle avait été avertie par Maître Y...à plusieurs reprises de la nécessité de le faire.
En conséquence les lieux doivent être considérés comme ayant été définitivement libérés le 26 août 2011.
En effet, la date du 20 janvier 2011, retenue par le tribunal de commerce, ne peut être confirmée comme date effective de libération des lieux puisque jusqu'au 26 août 2011 les lieux étaient encore occupés pour la réalisation des opérations de nettoyage du site.
L'indemnité d'occupation de 36. 000 ¿ due jusqu'au 20 janvier 2011 n'a jamais été contestée par Maître Y..., et le tribunal de commerce doit sur ce point être confirmé en ce qu'il a dit que cette créance sera réglée dans les conditions prévues à l'article L. 641-13 II du code de commerce. Pour la période postérieure, le bailleur indique avoir d'ores et déjà saisi le Tribunal de grande instance de Bonneville d'une demande en paiement à ce titre et il ne demande pas à la cour de statuer sur ce point, le tribunal de commerce n'ayant pas été saisi de cette réclamation en première instance.
4/ Sur les demandes de dommages et intérêts du bailleur
La société CENTURY INVESTMENTS demande à la cour de condamner Maître Y...à lui payer la somme de 20. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle prétend subir du fait de l'absence de dépollution complète du site, laquelle l'empêche de louer ou de vendre le bien, sans compter qu'elle a été contrainte de recourir aux services d'une société de gardiennage pour assurer la sécurité du site ensuite de diverses intrusions dont il a été l'objet.
Toutefois, dès lors qu'aucune faute n'est établie à l'encontre de Maître Y...ès qualités de liquidateur, la demande de dommages et intérêts de la société CENTURY INVESTMENTS ne peut qu'être rejetée sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Les demandes tendant à prononcer une astreinte à l'encontre de Maître Y...sont nouvelles pour n'avoir pas été présentées devant le tribunal de commerce et irrecevables de ce fait conformément à l'article 564 du code de procédure civile.
5/ Sur les autres demandes
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Maître Y...ès qualités la totalité des frais exposés, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CENTURY INVESTMENTS, qui succombe à titre principal, supportera les dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de commerce d'Annecy en date du 30 juin 2014, sauf en ce qu'il a dit que le transfert des risques au profit du bailleur est effectif depuis le 20 janvier 2011,
Réformant partiellement sur ce point,
Dit que la restitution effective des lieux loués et le transfert des risques au bailleur sont fixés à la date du 26 août 2011,
Pour le surplus, y ajoutant,
Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de la société CENTURY INVESTMENTS tendant au prononcé d'une astreinte à l'encontre de la SELARL Luc Y...,
Déboute la société CENTURY INVESTMENTS à la condamnation de la SELARL Luc Y...en dommages et intérêts,
Condamne la société CENTURY INVESTMENTS à payer à la SELARL Luc Y..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société PRECITURN MARNAZ, la somme de 3. 000 ¿ (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société CENTURY INVESTMENTS aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Ainsi prononcé publiquement le 30 juin 2015 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Pascal LECLERCQ, Conseiller faisant fonction de Président et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
