COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 08 OCTOBRE 2012
JLG
N° 2012/397
Rôle N° 09/06027
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 10]
C/
[M] [S]
[X] [L] épouse [S]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE,
SCP MAGNAN
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation de PARIS en date du 10/02/2009 enregistré au répertoire général sous le numéro n° n°B08-12.131 , qui a cassé et annulé l'arrêt n° 425 rendu le 12/10/2007 par la Chambre 4 ème A de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE , sur appel d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NICE le 29/06/2005 (RG 01/4382)
APPELANTE
Synd.des copropriét. RESIDENCE [Adresse 10], sis [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA AZUR [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE au lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN ,avoués, ayant la ASS ANDREI - ZUELGARAY, avocats au barreau de NICE,
INTIMES
Monsieur [M] [S]
né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant Me Martine BOSC, avocat au barreau de GRASSE
Madame [X] [L] épouse [S]
née le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Martine BOSC, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Septembre 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile ,Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2012,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure, prétentions et moyens des parties :
Agissant en vertu d'un permis de construire du 24 juillet 1973, La SCI [Adresse 10] a entrepris, sur un terrain dont elle était propriétaire à MANDELIEU, la construction d'un immeuble qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement avec une garantie intrinsèque.
Par acte notarié des 5 et 12 février 1975, les époux [I], ont, pour le prix de 57 500 francs, cédé à [M] [S] et à son épouse [X] [L], les droits qu'ils tenaient de la vente en l'état futur d'achèvement des lots 125 (un studio) et 43 (une cave) que la SCI [Adresse 10] leur avait consentie, la date de livraison étant fixée au 31 août 1975.
Par arrêt du 3 mars 1983, la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a confirmé un jugement du 16 avril 1981, aux termes duquel le tribunal de grande instance de GRASSE a condamné la SCI [Adresse 10] à délivrer les lots 125 et 43 aux époux [S].
Par arrêt du 18 mars 1997, cette même cour a condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à rembourser aux époux [S] la somme de 5 546,47 francs correspondant à un trop perçu de charges.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] (le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES) ayant, par acte du 20 avril 1998, assigné les époux [S] en paiement d'une somme de 22 063,13 francs au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 27 février 1998, le tribunal d'instance de CANNES a fait droit à cette demande aux termes d'un jugement du 7 juillet 1999 que la Cour de cassation a cassé en toutes ses dispositions par arrêt du 15 mai 2001.
Par jugement du 29 juin 2005, le tribunal d'instance de NICE, juridiction de renvoi, a :
-condamné les époux [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :
-la somme de 6 266,26 euros,
-la somme de 2 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-renvoyé les parties à se pourvoir devant le tribunal d'instance de GRASSE sur la demande incidente des époux [S], conformément aux dispositions de l'article 38 du code de procédure civile,
-rejeté tous autres chefs de demandes,
-condamné les époux [S] aux dépens.
Les époux [S] ayant interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 septembre 2005, la cour d'appel d'appel d'AIX-EN-PROVENCE l'a confirmé par arrêt du 12 octobre 2007.
Par arrêt du 10 février 2009, la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 12 octobre 2007 en toutes ses dispositions et a renvoyé la cause et les parties devant cette cour autrement composée que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a saisie par déclaration du 30 mars 2009.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 14 juin 2010, les époux [S] demandent à la cour :
-de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
-à titre principal,
-de constater l'absence de livraison des lots 125 et 43,
-de dire et juger qu'ils ne peuvent être recherchés en paiement des charges de copropriété, n'étant pas réellement débiteurs avant la réception technique des travaux constatant l'achèvement,
-en conséquence,
-de débouter purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'intégralité de ses demandes,
-à titre subsidiaire,
-de constater en vertu du principe de l'utilité des charges, qu'ils ne bénéficient pas de l'ensemble des éléments d'équipement communs de la copropriété [Adresse 10], de sorte qu'aucune somme ne saurait être mise à leur charge à ce jour ; « leur lot 125 étant totalement inhabitable, inachevé et sinistré ; il ne peut être réceptionné puisqu'il est toujours en chantier »,
-en conséquence, de dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne rapporte pas la preuve de l'exigibilité des charges de copropriété, étant donné qu'il y a une totale impossibilité d'utiliser le lot 125,
-en tout état de cause,
-de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir en substance :
-que la SCI [Adresse 10] n'ayant jamais exécuté l'arrêt du 3 mars 1983, les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de leur studio n'ont jamais été installés, de sorte que celui-ci n'est pas achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que cela résulte d'un rapport établi par M. [W], désigné en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 29 mai 2002,
-qu'ils ne bénéficient pas des éléments d'équipement communs dont les dépenses sont mises à leur charge,
-qu'en effet, ils n'ont jamais pu bénéficier du chauffage et que l'on ne voit pas dans quelle mesure cette charge pourrait leur être imputée, surtout que pour leur lot 125 il était prévu la pose de convecteurs électriques,
-qu'ils ne bénéficient pas de l'installation électrique de sorte que l'on voit mal dans quelle mesure les charges d'électricité pourraient leur être répercutées,
-qu'ils ne bénéficient pas d'installation sanitaire ni même de l'eau de sorte que les sommes y afférentes ne sauraient être dues,
-que par ailleurs ils n'ont jamais pu accéder au lot 43 constituant la cave, cette dernière n'étant pas identifiable,
-que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES qui n'a pas fait le nécessaire en son temps, porte l'entière responsabilité de l'état désastreux dans lequel se trouve actuellement le lot 125.
Aux termes de ses conclusions déposées le 31 décembre 2009, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner les époux [S] à lui payer la somme de 13 606,21 euros arrêtée au 17 décembre 2009, avec intérêts de droit, ainsi que celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que les charges réclamées concerne la période postérieure au 27 février 1998, le point de départ étant le solde établi après l'arrêt du 18 mars 1997.
Par arrêt avant dire droit du 31 octobre 2011, la cour a fait injonction au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/1995 et de tous les exercices postérieurs, la totalité du décompte de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Le 6 janvier 2012, l'avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a déposé au greffe diverses pièces accompagnées d'une lettre en date du 5 janvier 2012, ainsi rédigée :
'Suite à l'arrêt rendu par votre 4ième chambre B le 31 octobre dernier, veuillez trouver ci-joint les pièces réclamées par celle-ci, à savoir
-procès verbaux des assemblées générales des années 1996 à 2011,
-totalité des décomptes de charges,
-relevés des appels de fonds,
-état récapitulatif de la créance,
-ordonnance de référé du 17 septembre 2003.'
Cette lettre comporte la mention suivante :
'copie pour information : SCP Magnan avocats (ref : Monsieur [S] [S] [X] 63153).'
La cour ayant invité les parties à fournir des explications sur le point de savoir si les pièces visées dans la lettre du 6 janvier 2012 avaient été communiquées, l'avocat des époux [S] a, par note déposée au greffe le 26 septembre 2012, indiqué qu'il en avait bien été destinataire le 5 janvier 2012.
Motifs de la décision :
Attendu qu'il résulte de la note en date du 26 septembre 2012, que le principe de la contradiction a été respecté ;
Attendu qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au régime de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins ;
Attendu que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du paiement des charges de copropriété ;
Attendu qu'à supposer que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soit responsable de l'état du lot 125 des époux [S], cette circonstance n'exonère pas ces derniers du paiement des charges ;
Attendu qu'aucune dépense de chauffage n'a été mise à la charge des époux [S] ;
Attendu que les dépenses d'eau sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; que les dépenses d'électricité ont été entraînées par des équipements communs présentant une utilité objective pour les lots des époux [S]; que ces derniers sont donc tenus de participer à ces dépenses sans pouvoir opposer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES le fait, d'une part, que leur lot 125 ne dispose pas de convecteur électrique, ne bénéficie pas d'installation sanitaire ni même de l'eau, d'autre part, que leur lot 43 ne serait pas identifiable, ce que, de surcroît, ils ne démontrent pas ;
Attendu que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES justifie de l'exigibilité de sa créance par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de l'exercice 1994/1995 et des exercices postérieurs, des décomptes de charges, des relevés d'appels de fonds adressés aux époux [S] et d'un état récapitulatif détaillé de sa créance faisant apparaître un solde débiteur de 13 606,21 euros à la date du 17 décembre 2009;
Attendu que les époux [S] ne rapportant pas la preuve de leur libération, il convient de les condamner au paiement de cette somme ;
Par ces motifs :
Statuant sur renvoi après cassation,
Confirme le jugement déféré et l'émendant sur le montant des charges,
Condamne les époux [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 10] la somme de 13 606,21 euros au titre des charges exigibles à la date du 17 décembre 2009,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux [S] à payer la somme de 2 000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 10],
Condamne les époux [S] aux dépens, y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit que ces dépens pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
