COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 JANVIER 2012
jlg
N° 2012/ 22
Rôle N° 10/12385
Association SYND. PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU CAP BENAT ASPCB
[W] [C]
[A] [S]
C/
Société LES PARCS DU CAP BENAT
[X] [P]
[X] [N]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la SCP JOURDAN - WATTECAMPS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 15 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/2559.
APPELANTS
Association syndicale des PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT DU CAP BENAT ASPCB , agissant en la personne de son Président en exercice constituée par arrêté de Mr le Préfet du Var en date du 28 mars 1961,dont le siège est : [Adresse 21]
Monsieur [A] [S] , en sa qualité de propriétaire du lot 239 du lotissement du Domaine du Cap Bénat ,de nationalité française ,
né le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 22], demeurant [Adresse 10]
représentés par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,
assistés de M° Alain VIDAL-NAQUET pour la SCP A. VIDAL-NAQUET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [W] [C]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 20],de nationalité française , demeurant Domaine du Cap Benat - [Adresse 11]
représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,
assisté de Me Jean Jacques GLEIZE, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Société LES PARCS DU CAP BENAT, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social
[Adresse 13]
représentée par la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de M° François COUTELIER pour la ASS COUTELIER L COUTELIER F., avocats au barreau de TOULON
Maître [X] [P], liquidateur judiciaire , pris en sa qualité d'ancien liquidateur judiciaire de de Monsieur [X] [N] (redevenu in bonis ),
demeurant [Adresse 16]
Monsieur [X] [N] assigné au domicile le 29/09/10
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 23], demeurant [Adresse 5]
représentés par la SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS, avoués à la Cour
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Valérie GERARD-MESCLE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure et prétentions des parties :
Par acte du 18 avril 2007, publié le 9 mai 2007 à la conservation des hypothèques de TOULON, l'association syndicale autorisée des propriétaires du DOMAINE DU CAP BENAT (l'ASPCB), situé à [Localité 19], a assigné Maître [X] [P], pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de [X] [N], ainsi que ce dernier, pour obtenir le transfert de la propriété de parcelles inconstructibles dont ce dernier est devenu propriétaire en vertu d'un jugement d'adjudication du 14 novembre 1972.
[X] [N] ayant, selon acte notarié du 11 juin 2007, vendu les parcelles litigieuses à la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, l'ASPCB a, par acte du 17 août 2007, publié le 21 novembre 2008 à la conservation des hypothèques de TOULON, assigné cette dernière aux mêmes fins.
Aux terme de ses conclusions, l'ASPCB a subsidiairement demandé l'annulation de la vente du 11 juin 2007.
[W] [C] et [A] [S], propriétaires de lots dépendant du lotissement du DOMAINE DU CAP BENAT, sont intervenus volontairement pour soutenir les demandes de l'ASPCB.
Par jugement du 15 juin 2010, le tribunal de grande instance de TOULON a :
-déclaré irrecevable l'action de l'ASPCB, d'[W] [C] et de [A] [S],
-condamné l'ASPCB, [W] [C] et [A] [S] in solidum à payer à la SARL LES PARCS DU CAP BENAT et à [X] [N] la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
-condamné l'ASPCB, [W] [C] et [A] [S] in solidum à payer à la SARL LES PARCS DU CAP BENAT et à [X] [N] la somme de 1 500 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné l'ASPCB, [W] [C] et [A] [S] in solidum aux entiers dépens.
L'ASPCB, [W] [C] et [A] [S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 juin 2010.
Par arrêt du 4 janvier 2011, la cour, saisie d'une requête présentée par [W] [C] et [A] [S] sur le fondement de l'article 464 du code de procédure civile, a retranché du jugement déféré, en page 6, dans les motifs et dans le dispositif de cette décision, les mots « Monsieur [W] [C] et Monsieur [A] [S] » et « in solidum », après avoir relevé que ni la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, ni [X] [N] ni Maître [X] [P] n'avaient formé de demande de dommages et intérêts et de demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de ces derniers.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées et déposées le 22 septembre 2011, l'ASPCB et [A] [S] demandent à la cour :
-de se déclarer incompétente au profit du tribunal administratif de TOULON sur les demandes formées dans le cadre d'un appel incident tant par [X] [N] à titre de dommages et intérêts et à hauteur de 768 000 euros sur le fondement de l'article 1382 du code civil que par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT tendant à l'indemnisation d'un préjudice à hauteur de 100 000 euros ou à une obligation de réaliser des travaux sous astreinte, dès lors que l'ASPCB est une association syndicale autorisée, établissement public,
-de se déclarer aussi incompétent au profit du tribunal administratif de TOULON pour se prononcer tant sur la régularité de la nomination des syndics de l'ASPCB, que sur les pouvoirs du président du syndicat, ou sur les conditions de sa nomination,
-I) sur l'appel principal formé par l'ASPCB et par [A] [S] :
-d'annuler la décision entreprise et subsidiairement de la réformer,
-de dire et juger que constituent des exceptions de procédure au sens de l'article 117 du code de procédure civile les irrecevabilités retenues par la décision entreprise concernant en premier lieu la mise en conformité des statuts avec les dispositions de l'ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 en second lieu le défaut allégué de régularité de la délibération du 31 mars 2007 donnant mandat au président du syndicat d'introduire l'action en justice pour obtenir la dévolution au profit de l'ASPCB des parties communes du lotissement du Cap Bénat et en troisième lieu la régularité des décisions prises en assemblée générale de l'ASPCB désignant les membres du syndicat,
-de dire et juger que le tribunal de grande instance de TOULON n'était pas compétent pour se prononcer sur les exceptions de procédure au sens de l'article 117 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état ayant cette compétence pour ce faire,
-de dire et juger que le tribunal de grande instance se prononçant sur les exceptions de procédure s'est livré à un excès de pouvoir,
-en conséquence, d'annuler ou subsidiairement de réformer la décision entreprise sur ce premier point et de rejeter les exceptions de procédure soulevées,
-de dire et juger qu'en tout état de cause en application des dispositions des articles 121 du code de procédure civile au principal et subsidiairement 126 du code de procédure civile, les irrecevabilité évoquées ont été couvertes, soit au titre de la nullité, soit au titre de la fin de non-recevoir leur cause ayant disparu au moment où le juge statue,
-de dire et juger que l'irrecevabilité des demandes formulées par l'assignation du 18 avril 2007 au titre de la chose jugée au visa des décisions rendue par la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE le 5 décembre 1966 et par la chambre des criées du tribunal de grande instance de TOULON le 25 octobre 2001 a été retenue à tort par la décision entreprise, ces décisions ne s'étant prononcées ni sur la demande de dévolution à l'ASPCB des parties communes du lotissement détenues successivement par [X] [N] puis par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, ni sur la demande en nullité de la vente intervenue par acte authentique du 11 juin 2007 et dès lors de réformer derechef la décision entreprise,
-de dire et juger que l'autorité de la chose jugée ne s'attache en aucune manière au jugement du 28 juin 2004 qui n'a pas abordé le fond du débat se bornant à retenir un défaut de qualité pour agir et dès lors une irrecevabilité,
-de dire et juger en tout état de cause que l'autorité de la chose jugée des différentes décisions de justice invoquées tant par [X] [N] que par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT n'est pas opposable à [A] [S],
-de constater que le tribunal de grande instance de TOULON a omis de se prononcer sur la demande de nullité de la vente intervenue par acte authentique du 11 juin 2007 dans les rapports entre [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT,
-d'évoquer en application de l'article 568 du code de procédure civile et :
1. de prononcer la nullité de la vente intervenue le 11 juin 2007 dans les rapports entre [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT publiée à la conservation des hypothèques de TOULON le 30 juillet 2007,
2. de dire et juger qu'en l'état de cette nullité les biens constituant les parties communes du lotissement du Cap Bénat revenues dans le patrimoine de [X] [N] doivent être dévolus par ce dernier au profit de l'ASPCB par acte authentique dans le mois de la date de l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 10 000 euros par jour, laquelle courra pendant un délai de deux mois après lequel l'ASPCB et [A] [S] pourront saisir le juge de l'exécution pour faire liquider l'astreinte et en prononcer une nouvelle, de préciser que tous les frais de mutation à intervenir et de publication à la conservation seront supportés par [X] [N],
3. subsidiairement et dès lors que la cour ne prononcerait pas la nullité de la vente intervenue le 11 juin 2007, de constater que la SARL LES PARCS DU CAP BENAT est tenue aux obligations réelles et d'ordre public qui ont pesé successivement sur la Société Artistique du Cap Bénat puis sur [X] [N] au titre du transfert à l'ASPCB des parties communes du lotissement acquises par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT le 11 juin 2007 et dès lors, de condamner la SARL LES PARCS DU CAP BENAT à transférer à l'ASPCB par acte authentique dans le mois de la date de la signification de l'arrêt à intervenir sous une astreinte de 10 000 euros par jour, laquelle courra pendant un délai de deux mois les parcelles de terrain ci-après identifiées (n° 4) après lequel, faute de cession, l'ASPCB et [A] [S] pourront saisir le juge de l'exécution afin de liquider l'astreinte et en prononcer une nouvelle pour contraindre derechef la SARL LES PARCS DU CAP BENAT à régulariser par acte authentique la cession desdites parties communes et ce, d'autant que la SARL LES PARCS DU CAP BENAT a déclaré « vouloir faire son affaire personnelle de la réclamation formulée »,
4. en tant que de besoin et pour les besoins de la publicité foncière, de dire et juger que doivent être dévolues à l'ASPCB :
[Localité 19], dans le lotissement dénommé Domaine du Cap Bénat, les parcelles ci-après identifiées :
-BI [Cadastre 4] pour 46a 46ca,
-BK [Cadastre 3] pour 2ha 96a 76ca,
-BI [Cadastre 8] pour 18a 00ca,
-BI [Cadastre 7] pour 2a 21ca,
-BI [Cadastre 9] pour 1a 11ca,
-BK [Cadastre 12] pour 5ha 16a 76ca,
-BL [Cadastre 15] pour 88a 82ca,
-BM [Cadastre 14] pour 4ha 51a 65ca,
-BN [Cadastre 4] pour 53a 20ca,
5. plus subsidiairement, de dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra cession gratuite ou dévolution par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT à l'ASPCB des parcelles de terrain ci-dessus définies et que cet arrêt sera transcrit comme tel à la conservation des hypothèques de TOULON par la partie la plus diligente aux entiers frais de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT y inclus les droits et honoraires de mutation et les frais de publication,
6. et en tout état de cause :
-de donner acte à l'ASPCB et à [A] [S] du désistement de l'appel formé à l'encontre du jugement du 15 juin 2010 à l'égard de Monsieur [X] [P] ès qualités en l'état des dispositions du jugement du 21 mai 2007 rendu par la tribunal de commerce de PARIS, désistement signifié avant que ce dernier n'ait conclu,
-d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'ASPCB à verser des sommes en application des dispositions des articles 1382 du code civil, 700 et 32-1 du code de procédure civile en l'absence d'un dommage quelconque subi par les défendeurs à l'instance principal, appelants incident, en l'état de la légitimité de la procédure entreprise,
-de condamner [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT in solidum compte tenu de leur participation conjointe à l'entier dommage subi par l'ASPCB et par [A] [S] à verser :
-à l'ASPCB la somme de 50 000 euros au titre des dispositions de l'article 1382 du code civil et la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-à [A] [S] la somme de [Cadastre 14] 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-à l'ASPCB au titre du manquement à l'obligation de loyauté en application des dispositions de l'article 1134 du code civil la somme de 10 000 euros,
II) sur les appels incidents :
-au-delà de l'incompétence des demandes formées dans le cadre de l'appel incident incompétence soulevée in limine litis et dans la mesure où la cour ne retiendrait pas l'incompétence soulevée, de dire et juger irrecevables toutes les demandes formées par [X] [N] et par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT contre l'ASPCB, un ouvrage public ne pouvant faire l'objet d'une décision de l'ordre judiciaire ordonnant sa démolition et l'établissement public ne pouvant faire l'objet d'une injonction de faire sous astreinte,
-de condamner [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais résultant des publications faites à la conservation des hypothèques des conclusions signifiées tant en première instance qu'en appel au regard du décret du 5 janvier 1955.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2011, [W] [C] demande à la cour :
-de dire et juger nul le jugement dont appel, pour défaut de motivation, en ce qu'il a jugé irrecevable son action,
-subsidiairement,
-d'infirmer ce jugement en toutes ses dispositions,
-de dire et juger qu'en tant que coloti au sein du lotissement et d'associé de l'ASPCB, il a qualité et intérêt à agir aux fins d'obtenir la dévolution en propriété et le transfert des parties communes du lotissement à l'ASPCB, dont il est associé en sa qualité de coloti, et à titre subsidiaire la nullité de la vente en ce que portant sur des parties communes de ce lotissement, soumises à son usage et valant accessoires collectif de sa propriété, comme ils le sont pour l'ensemble des colotis et des lots,
-à titre principal :
-de dire et juger que les neuf parcelles cadastrales en cause constituent des parcelles dénommées au cahier des charges, en son article 17 « parties communes » du lotissement ; que lesdites parcelles sont, aux termes du cahier des charges du lotissement en son article 1er, des statuts de l'ASPCB en son article 4, de la loi, et de différents principes de droit rappelés, grevées d'une obligation de dévolution en propriété au profit de l'ASPCB ; que cette charge de dévolution, notamment expressément citée à son titre de propriété et au cahier des charges, cité sans réserve émise, annexé à son titre de propriété et faisant corps avec celui-ci, est opposable à la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, et qu'elle peut être mise à exécution contre cette dernière,
-en conséquence, et faisant droit à sa demande,
-de dire et juger la SARL LES PARCS DU CAP BENAT tenue et contrainte d'assurer la dévolution - transfert de propriété de ces neuf parcelles,
-en conséquence,
-de condamner la SARL LES PARCS DU CAP BENAT à passer en l'étude de Maître [M] [E], notaire à TOULON, ou de tout autre notaire le substituant au choix de l'ASPCB, l'acte authentique constatant le transfert à titre gratuit, de la propriété des parcelles cadastrales litigieuses, au bénéfice de l'ASPCB,
-de dire et juger qu'à défaut de réalisation de l'acte par la SARL LES PARCS DU CAP BENAT dans le délai de huit mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, celui-ci tiendra lieu d'acte authentique de transfert de propriété,
-à titre subsidiaire, si la cour ne devait pas faire droit à la demande de dévolution/transfert au profit de l'ASPCB,
-de dire et juger que les parcelles de terrain, situées dans le périmètre du lotissement et non représentatives de lots, mais de la réserve d'espaces libres/verts, constituant les parties communes du lotissement, sont hors du commerce et incessibles ; elles avaient été acquises par [X] [N] comme telles - et stipulées comme telles à son titre de propriété, soit inaliénables - et qu'elles ne pouvaient de ce fait être commercialisées et vendues par ce dernier au profit d'un tiers ; qu'au sens de l'article 1598 du code civil, leur aliénation s'avère prohibée par les lois successives sur les lotissements, reprises dès sa codification de 1953, au code de l'urbanisme dans ses versions successives ; que ces parcelles constituent des accessoires collectifs aux lots commercialisés, accessoires qui ne peuvent être vendus à des tiers et qui doivent suivre le principal ; et que la vente de ces derniers constitue une éviction à ses droits et à sa propriété, comme à l'ensemble des droits et propriétés des colotis,
-en conséquence :
-de dire et juger nul et non avenue, et de nul effet, l'acte de vente du 11 juin 2007, intervenu entre [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT,
-en tout état de cause,
-de condamner solidairement [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner solidairement [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT aux dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions déposées le 15 mars 2011, la SARL LES PARCS DU CAP BENAT demande à la cour :
-de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de l'ASPCB,
-en tant que de besoin, de dire et juger que le tribunal de grande instance était compétent pour statuer sur les exceptions de procédure tirées du défaut de capacité d'ester en justice et le défaut de pouvoir du représentant légal de l'ASPCB,
-de dire et juger que l'ASPCB ne justifie pas de sa capacité d'ester en justice, ni des pouvoirs de son représentant légal et en conséquence, de déclarer irrecevables ses demandes,
-de dire et juger que l'autorité de la chose jugée et le principe de concentration des moyens rendent irrecevables les demandes de l'ASPCB,
-de dire et juger prescrites les demandes de l'ASPCB,
-subsidiairement,
-de constater et dire et juger que l'objet social de l'ASPCB ne lui permet pas de devenir propriétaire des terrains dont elle demande le transfert de propriété à son profit,
-de dire et juger au surplus que l'ASPCB ne peut se prévaloir des modifications qu'elle a elle-même apportées à son cahier des charges pour tenter d'inclure les espaces verts dans les biens dont elle serait susceptible d'être propriétaire et de constater qu'à tout le moins ces modifications ne lui sont pas opposables et ne peuvent servir de base aux demandes de l'ASPCB,
-de réformer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à ses demandes et de condamner l'ASPCB sous astreinte à installer sur les parcelles dont elle a la gestion et au droit des ouvertures pratiquées sans droit ni titre sur ses terrains, une clôture destinée à empêcher l'usage de ces voies irrégulièrement créées,
-de condamner, sous astreinte, l'ASPCB à remettre en état ses terrains, afin de supprimer les voies créées tel que l'établit le procès-verbal de constat du 25 juin 2008,
-de condamner l'ASPCB à la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé,
-de condamner l'ASPCB à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de conclusions déposées le 30 mai 2011, Maître [X] [P], ès qualités, demande sa mise hors de cause, tandis que [X] [N] demande à la cour :
-de dire et juger irrecevables et mal fondés l'ASPCB, [A] [S] et [W] [C] en leurs demandes et de les en débouter,
-vu la loi du 21 juin 1865, l'ordonnance du 1er juillet 2004 et l'article 117 du code de procédure civile,
-de dire et juger que l'ASPCB ne justifie pas des pouvoirs de ceux ayant participé à la délibération du 31 mars 2007 ayant autorisé son président à agir au nom de l'ASPCB,
-en conséquence, de dire et juger l'ASPCB irrecevable en toutes ses demandes,
-sur les fins de non-recevoir :
-vu l'article 122 du code de procédure civile,
-de constater la prescription de l'action de l'ASPCB,
-de dire et juger que les demandes de l'ASPCB se heurtent à la force de chose jugée attachée aux décisions de justice déjà rendues par le tribunal de grande instance de TOULON,
-de déclarer irrecevables les demandes de l'ASPCB pour défaut de qualité de [X] [N],
-subsidiairement, vu le cahier des charges ainsi que les articles 1142 et 1583 du code civil,
-de dire et juger l'ASPCB mal fondée en l'ensemble de ses demandes,
-sur les dommages et intérêts :
-de condamner conjointement et solidairement l'ASPCB, [A] [S] et [W] [C] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
-de condamner l'ASPCB à lui payer la somme de 768 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
-de condamner conjointement et solidairement l'ASPCB, [A] [S] et [W] [C] à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
À l'appui de sa demande en paiement de la somme de 768 000 euros à titre de dommages et intérêts, [X] [N] expose que toute utilisation de la propriété d'autrui justifie le versement d'une indemnité qui au regard de l'importance des aménagements doit être fixé à 2 000 euros par mois de juillet 1975 à juin 2007.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2011.
Le 10 novembre 2011, Maître [X] [P], ès qualités, et [X] [N] ont déposé de nouvelles conclusions aux termes desquelles ils demandent notamment la révocation de l'ordonnance de clôture.
L'ASPCB et [A] [S] ont conclu à l'irrecevabilité de ces conclusions.
Maître [X] [P], ès qualités, et [X] [N] ont fait valoir qu'ils n'avaient fait que répliquer au moyen tiré de l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif, invoqué pour la première fois par l'ASPCB et [A] [S] dans leurs conclusions du 22 septembre 2011, et que par conséquent, dans le souci du respect d'un débat totalement contradictoire, il convenait de déclarer leurs conclusions du 10 novembre 2011 recevables.
Motifs de la décision :
Attendu que les parties ont été informées par avis du 6 juin 2011 que l'ordonnance de clôture serait rendue le 31 octobre 2011 ;
Attendu que Maître [X] [P], ès qualités, et [X] [N] ayant disposé, entre le 22 septembre 2011 et le 31 octobre 2011, d'un temps suffisant pour leur permettre de répondre aux conclusions de l'ASPCB et de [A] [S], leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions qu'ils ont déposées le 10 novembre 2011 seront déclarées irrecevables en application de l'article 783 du code de procédure civile ;
Attendu qu'il convient de donner acte à l'ASPCB de ce qu'elle se désiste de son appel dirigé contre Maître [X] [P], ès qualités ;
Attendu que le tribunal de grande instance de TOULON ayant motivé le jugement qu'il a rendu le 15 juin 2010 dans le respect du principe de la contradiction et sans commettre d'excès de pouvoir, les demandes tendant à l'annulation de cette décision seront rejetées ;
Attendu que le tribunal de commerce de PARIS ayant, par jugement du 21 mai 2007, prononcé la clôture des opérations de liquidation des biens de [X] [N] pour extinction du passif, Maître [X] [P], ès qualités, sera mis hors de cause ;
Attendu que les dispositions de l'article 7 de la loi du 21 juin 1865, invoquées par [X] [N], ne sont pas applicables à l'ASPCB, association syndicale autorisée instituée par un arrêté préfectoral du 28 mars 1961 dont l'article 2 prévoit : « un extrait de l'acte d'association et le présent arrêté seront insérés au recueil des actes administratifs de la préfecture du Var et seront affichés au plus tard dans un délai de 15 jours tant à la porte principale de la mairie qu'à un autre endroit apparent et fréquenté du public, désigné par arrêté municipal » ;
Attendu que par arrêté du 18 mai 2009, le préfet du Var a approuvé les statuts de l'ASPCB, tels qu'adoptés par son assemblée des propriétaires le 23 août 2008 afin de les mettre en conformité avec les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret n° 206-504 du 3 mai 2006 ;
Attendu que selon ses statuts, l'ASPCB a notamment pour objet « d'aménager et d'entretenir les voies et réseaux divers du lotissement dont la propriété temporaire lui a été transférée par les arrêtés préfectoraux des 8 octobre 1953, 23 décembre 1954 et 29 novembre 1955, portant approbation de lotissement du domaine du Cap Bénat et les terrains communs d'usage collectif, dénommés espaces libres ou espaces verts dans le cahier des charges dès que leur propriété a été remise à l'ASPCB par les lotisseurs en application de la loi, des règlementations, du cahier des charges et des autres documents approuvés du lotissement » ; qu'elle a donc la capacité d'ester en justice pour obtenir le transfert de la propriété de parcelles qu'elle considère comme des espaces verts du lotissement ;
Attendu que les statuts de l'ASPCB prévoient que le syndicat, composé de propriétaires membres de l'ASPCB, est notamment chargé d'autoriser son président à ester en justice et que ce dernier représente l'association en justice ;
Attendu que par délibération du 31 mars 2007, les syndics de l'ASPCB ont autorisé leur président à entreprendre et poursuivre toute action en justice devant les juridictions, afin de faire attribuer à l'ASPCB la pleine propriété des parcelles litigieuses ; que [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT ne peuvent invoquer l'irrégularité de cette délibération, irrégularité dont l'appréciation relève de surcroît de la compétence de la juridiction administrative ; que le président du syndicat a donc le pouvoir d'agir au nom de l'ASPCB ;
Attendu qu'en leur qualité de colotis, [A] [S] et [W] [C] ont intérêt à agir pour obtenir que la propriété de parcelles qu'ils considèrent comme des espaces verts du lotissement, soit transférer à l'ASPCB ;
Attendu que par arrêté du 8 octobre 1953, le préfet du Var a approuvé le projet de lotissement de la propriété sise à [Localité 19], quartier du Cap Bénat, appartenant alors à la société artistique du Cap Bénat ;
Attendu que si, dans le dispositif de son arrêt du 5 décembre 1966, la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE a dit que le classement en « espaces vert » de la parcelle de terre dite « le Balcon » ne saurait avoir eu pour effet d'en transférer la propriété à l'association syndicale des propriétaires du lotissement du Cap Bénat et qu'en l'absence de tout élément de preuve justifiant que la société artistique du Cap Bénat ait procédé à l'aliénation de cette parcelle dont elle était légitime propriétaire lors de l'établissement du lotissement, cette société était fondée à en interdire le passage à la société civile immobilière du Pinet, elle n'a pas statué sur l'obligation du lotisseur de transférer la propriété de ces espaces verts à l'ASPCB après achèvement du lotissement ; qu'il en est de même du jugement du 25 octobre 2001, aux termes duquel la chambre des criées du tribunal de grande instance de TOULON a débouté l'ASPCB de sa demande tendant à ce que les espaces verts du lotissement soient exclus d'une procédure de saisie immobilière diligentée contre [X] [N], après avoir relevé que ces biens étaient incontestablement la propriété de ce dernier ; qu'enfin le jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 28 juin 2004 s'est borné à déclarer irrecevable la demande de l'ASPCB tendant à contraindre [X] [N] à lui transférer la propriété des espaces libres du lotissement ; que [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT ne peuvent donc invoquer la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à ces trois décisions ;
Attendu que l'ASPCB invoquant un manquement de [X] [N] à son obligation contractuelle de lui transférer la propriété des espaces verts du lotissement, l'article L. 315-1 (ancien) du code de l'urbanisme, qui dispose notamment qu'en cas d'inobservation de la réglementation applicable aux lotissements, la nullité des ventes et locations concernant les terrains compris dans un lotissement peut être prononcée à la requête des propriétaires, du maire ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur et que l'action en justice née de la violation de la réglementation applicable aux lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière, est étranger au présent litige ;
Attendu que ce n'est que le 17 février 1988 que le préfet du Var a, conformément aux dispositions de l'article R. 315-36 (ancien) du code de l'urbanisme, délivré un certificat constatant que les prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir étaient exécutées dans leur totalité ; que l'ASPCB ne pouvant exiger que le lotisseur lui transfert la propriété des parties communes avant l'achèvement du lotissement, son action n'est pas prescrite ;
Attendu que le cahier des charges approuvé par l'arrêté préfectoral du 8 octobre 1953 stipulait notamment : « des espaces libres ont été réservés le long des voies qui sont des lieux de point de vue successifs, au point le plus haut du lotissement, en bordure de la mer, où toute parcelle était le plus difficilement aménageable ou constructible, et lorsque la petite superficie des lots prive leur propriétaire d'un dégagement individuel. Les espaces libres représentent approximativement le quart de la superficie du lotissement » ;
Attendu que sur poursuite d'un créancier représenté par Maître [I] [R], avoué, les terrains dont la société artistique du Cap Bénat était encore propriétaire au sein du lotissement, ont été saisis et vendus devant le tribunal de grande instance de TOULON ;
Attendu que selon jugement du 14 novembre 1972, [X] [N] a été déclaré adjudicataire d'un lot unique d'adjudication comprenant, d'une part, des parcelles correspondant à des lots de lotissement numérotés, d'autre part, les parcelles litigieuses correspondant à une partie des espaces libres réservés prévus par les documents approuvés du lotissement ; que par jugement ultérieur, la société PROVARALPE a été déclarée adjudicataire d'une autre partie des lots et des espaces libres réservés dont la société artistique du Cap Bénat était propriétaire ;
Attendu que le cahier des charges de la vente du 14 novembre 1972 mentionnait notamment ce qui suit : « aucune des parcelles cadastrales incluses dans le lot unique d'adjudication n'est actuellement constructible aux termes d'une lettre de l'administration de l'urbanisme en date du 13 juin 1972, confirmant diverses lettres antérieures et des certificats délivrés courant mai 1972. La majeure partie de la superficie cadastrale vendue est constituée d'espaces verts du lotissement approuvé » ;
Attendu que dans la lettre qu'il a adressée le 13 juin 1972 à Maître [R], le directeur départemental de l'équipement écrivait :
« Le lotissement comporte deux tranches de travaux ; si la première, approuvée par arrêté préfectoral du 19 juin 1959, peut être exploitée commercialement il n'en est pas de même de la 2° tranche, approuvée par arrêté préfectoral du 20 juillet 1966.
En effet les travaux d'aménagement de cette tranche, notamment ceux décrits dans le programme annexé à l'arrêté préfectoral du 20 juillet 1966 susvisé, n'ont pas été exécutés ; l'état d'avancement de ces travaux est tel actuellement, que le lotissement ne peut pas bénéficier des mesures dérogatoires prévues à l'article 8 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958, permettant au préfet d'autoriser la vente des lots avant l'entier achèvement de la voierie.
Cependant l'administration ne saurait s'opposer à la vente par autorité de justice du Domaine du Cap Bénat ; mais une telle vente devrait porter nécessairement sur la totalité de la partie saisie ; il ne pourrait être admis qu'elle ait lieu par fraction ou par lots ; c'est donc, et il convient d'insister sur ce point, une vente en bloc des biens saisis qu'il faut envisager.
Dans cette éventualité l'acquéreur devra se substituer au lotisseur dans les charges et obligations qui lui incombent au titre des différents arrêtés ayant approuvé ce lotissement » ;
Attendu que par arrêté préfectoral du 26 août 1980, visant une demande de transfert présentée le 8 juillet 1980 par M. TOULON, ainsi qu'une ordonnance de référé désignant ce dernier comme mandataire commun de la société PROVARALPE et de M. [Y], syndic à la liquidation des biens de [X] [N], M. TOULON a été subrogé dans les droits et obligations de la société artistique du Cap Bénat découlant des arrêtés préfectoraux des 8 octobre 1953, 19 juin 1959 et 20 juillet 1966 approuvant le lotissement du cap Bénat ; que par arrêté du 2 septembre 1980, M. TOULON, ès qualités, a été autorisé à procéder à la vente des lots compris dans la deuxième tranche du lotissement susvisé, avant d'avoir exécuté les travaux prescrits par l'arrêté d'autorisation de lotir ; que [X] [N] ne peut donc dénier sa qualité de lotisseur ;
Attendu que par arrêté du 6 mars 1986, le commissaire de la République du département du Var a, au visa de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, prononcé la modification du cahier des charges dont l'article I a notamment été complété ainsi qu'il suit : « il est entendu que par le terme espaces libres il faut lire espaces verts inconstructibles (sauf pour les parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18] BI et [Cadastre 2]). Le lotisseur s'engage à céder ces espaces libres au syndicat » ; que le terme « syndicat » étant utilisé dans l'article V pour désigner l'association syndicale autorisée créée entre tous les propriétaires des terrains lotis, il est évident que le même terme utilisé dans l'article I désigne également cette association syndicale ;
Attendu que dans l'acte notarié du 11 juin 2007 aux termes duquel [X] [N] a vendu à la SARL LES PARCS DU CAP BENAT « plusieurs parcelles de terrains à usage d'espaces verts » cadastrés BI [Cadastre 4], BK [Cadastre 3], BK [Cadastre 12], BL [Cadastre 15], BM [Cadastre 14], BN [Cadastre 4], BI [Cadastre 8], BI [Cadastre 7], BI [Cadastre 9], il est notamment mentionné : « le bien dépend du lotissement dénommé lotissement du Cap Bénat, autorisé suivant arrêté préfectoral du 8 octobre 1953, complété par un arrêté préfectoral du 29 octobre 1955, modifiés par arrêtés des 15 février 1956, 20 juillet 1966, 6 mars 1986. Le cahier des charges de ce lotissement demeurera annexé aux présentes après approbation par les parties » ; qu'il y est également mentionné que « par déclaration à la mairie de [Localité 19] le 15 décembre 1987, l'association des propriétaire du domaine du Cap Bénat a confirmé la décision des propriétaires prise à la majorité requise par la loi de maintenir le lotissement » ;
Attendu que les parcelles susvisées, qui, d'après les plans annexés à l'arrêté préfectoral autorisant le lotissement du domaine du Cap Bénat, font partie des espaces libres de ce lotissement dont le cahier des charges, s'imposant au lotisseur et aux acquéreurs, prévoit que leur propriété est dévolue à l'ASPCB, sont hors du commerce et ne peuvent être cédées à une autre personne ; qu'il convient donc de prononcer la nullité de la vente du 11 juin 2007 et d'ordonner à [X] [N] de céder la propriété de ces parcelles à l'ASPCB, pour le prix de un euro symbolique, dans les conditions qui seront fixées au dispositif de la présente décision ;
Attendu que les demandes de [X] [N] et de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT ne concernant pas la constitution ou le fonctionnement de l'ASPCB, mais une question de propriété, la cour est compétente pour en connaître ;
Attendu que [X] [N] n'ayant jamais eu vocation à la jouissance des parcelles litigieuses, réservées à celle de la collectivité des colotis, et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT n'en étant pas propriétaire, ces derniers seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles ;
Attendu que l'intention de nuire ainsi que la mauvaise foi de [X] [N] et de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT n'étant pas établies, l'ASPCB sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts à leur encontre ;
Par ces motifs :
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 10 novembre 2011 par Maître [X] [P], ès qualités, et [X] [N],
Donne acte à l'ASPCB de ce qu'elle se désiste de son appel dirigé contre Maître [X] [P], ès qualités,
Rejette la demande d'annulation du jugement déféré,
Infirme ce jugement en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Met Maître [X] [P], ès qualités, hors de cause,
Rejette les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir soulevées par [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT,
Prononce la nullité de la vente conclue entre [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT selon acte reçu le 11 juin 2007 par Maître [V] [U], notaire à NIMES, avec la participation de Maître [L] [B], notaire à BAILLEUL, publié le 30 juillet 2007 au deuxième bureau des hypothèques de TOULON, volume 2007 P n° 7070, ladite vente portant sur les bien suivants :
[Localité 19], dans le lotissement dénommé « DOMAINE DU CAP BENAT », plusieurs parcelles de terrains à usage d'espaces verts, cadastrées :
-section BI n° [Cadastre 4] lieudit Cap Bénat pour 46a 44ca,
-section BK n° [Cadastre 3] lieudit Cap Bénat pour 02ha 96a 76ca,
-section BK n° [Cadastre 12] lieudit Cap Bénat pour 05ha 16a 76ca,
-section BL n° [Cadastre 15] lieudit Cap Bénat pour 88a 82ca,
-section BM n° [Cadastre 14] lieudit Cap Bénat pour 04ha 51a 65ca,
-section BN n° [Cadastre 4] lieudit Cap Bénat pour 53a 02ca,
-section BI n° [Cadastre 8] lieudit Cap Bénat pour 18a,
-section BI n° [Cadastre 7] lieudit Cap Bénat pour 02a 21ca,
-section BI n° [Cadastre 9] lieudit Cap Bénat pour 01a 11ca,
Ordonne à [X] [N] de céder à l'association syndicale autorisée des propriétaires du DOMAINE DU CAP BENAT, pour le prix symbolique de un euros, la propriété des parcelles suivantes :
[Localité 19], dans le lotissement dénommé « DOMAINE DU CAP BENAT », les parcelles de terrains à usage d'espaces verts, cadastrées :
-section BI n° [Cadastre 4] lieudit Cap Bénat pour 46a 44ca,
-section BK n° [Cadastre 3] lieudit Cap Bénat pour 02ha 96a 76ca,
-section BK n° [Cadastre 12] lieudit Cap Bénat pour 05ha 16a 76ca,
-section BL n° [Cadastre 15] lieudit Cap Bénat pour 88a 82ca,
-section BM n° [Cadastre 14] lieudit Cap Bénat pour 04ha 51a 65ca,
-section BN n° [Cadastre 4] lieudit Cap Bénat pour 53a 02ca,
-section BI n° [Cadastre 8] lieudit Cap Bénat pour 18a,
-section BI n° [Cadastre 7] lieudit Cap Bénat pour 02a 21ca,
-section BI n° [Cadastre 9] lieudit Cap Bénat pour 01a 11ca,
Dit cette cession aura lieu aux frais exclusifs de [X] [N],
Dit qu'à défaut de réalisation de la cession susvisée par acte notarié dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, celui-ci vaudra titre de cession et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques aux frais exclusifs de [X] [N],
Dit n'y avoir lieu de prononcer une astreinte,
Déboute l'association syndicale autorisée des propriétaires du DOMAINE DU CAP BENAT de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de [X] [N] et de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT,
Se déclare compétente pour connaître des demandes reconventionnelles de [X] [N] et de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT,
Déboute [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT de ces demandes,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, in solidum, à payer la somme de 6 000 euros à l'association syndicale autorisée des propriétaires du DOMAINE DU CAP BENAT,
Rejette les demandes des autres parties,
Laisse à la charge de [X] [N] et de la SARL LES PARCS DU CAP BENAT les dépens de première instance et d'appel qu'ils ont exposés,
Condamne [X] [N] et la SARL LES PARCS DU CAP BENAT, in solidum, à tous les autres dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de publication des conclusions à la conservation des hypothèques, et autorise la SCP BOTTAI - GEREUX - BOULAN, avoués, à recouvrer directement contre eux, ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
