Tribunal administratif N° 38549 du rôle du Grand-Duché de Luxembourg Inscrit le 4 octobre 2016 Ire chambre Audience publique du 29 janvier 2018 Recours formé par la société civile immobilière … SCI, … contre une décision du bourgmestre de la Ville de Luxembourg en présence de Monsieur … et de Madame … en matière de permis de construire
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JUGEMENT
Vu la requête inscrite sous le numéro 38549 du rôle et déposée le 4 octobre 2016 au greffe du tribunal administratif par Maître Georges Pierret, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de la société civile immobilière … SCI, établie et ayant son siège social à L-…, représentée par sa gérante actuellement en fonctions, tendant à l’annulation d’une décision du bourgmestre de la Ville de Luxembourg du 19 juillet 2016 accordant à Monsieur … et à Madame … l’autorisation de construire une maison unifamiliale sur un terrain situé à … ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick Muller, en remplacement de l’huissier de justice Frank Schaal, demeurant à Luxembourg, du 18 octobre 2016, par lequel la prédite requête a été signifiée à Monsieur … et à Madame …, les deux demeurant à L-1309 Luxembourg, 79, rue Charles IV et à la Ville de Luxembourg, représentée par son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions, établie à la maison communale à L-1648 Luxembourg, 42, Place Guillaume II, Hôtel de Ville, préqualifiée ;
Vu la constitution d’avocat à la Cour déposée au greffe du tribunal administratif en date du 19 octobre 2016 par la société anonyme Arendt & Medernach S.A., avocat à la Cour, inscrite au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, représentée dans la présente instance par Maître Christian Point, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg, préqualifiée ;
Vu la constitution d’avocat à la Cour déposée au greffe du tribunal administratif en date du 7 décembre 2016 par Maître … Thewes, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de Monsieur … et de Madame …, préqualifiés ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif le 18 janvier 2017 par Maître … Thewes pour compte de Monsieur … et de Madame …, préqualifiés ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif le 18 janvier 2017 par la société anonyme Arendt & Medernach S.A., représentée par Maître Christian Point, pour compte de la Ville de Luxembourg, préqualifiée ;
Vu le mémoire en réplique déposé au greffe du tribunal administratif le 17 février 2017 par Maître Georges Pierret pour compte de la société civile immobilière … SCI, préqualifiée ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe du tribunal administratif le 17 mars 2017 par Maître … Thewes pour compte de Monsieur … et de Madame …, préqualifiés ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe du tribunal administratif le 17 mars 2017 par la société anonyme Arendt & Medernach S.A., représentée par Maître Christian Point, pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg ;
Vu la constitution de nouvel avocat déposée au greffe du tribunal administratif en date du 30 novembre 2017 par Maître Lydie Lorang, avocat à la Cour, inscrite au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, en remplacement de Maître Georges Pierret pour compte de la société civile immobilière … SCI, préqualifiée ;
Vu les pièces versées en cause et plus particulièrement la décision attaquée ;
Le juge-rapporteur entendu en son rapport, ainsi que Maîtres Lydie Lorang, Maître Gilles Dauphin, en remplacement de Maître Christian Point, et Maître … Thewes, en leurs plaidoiries respectives à l’audience publique du 4 décembre 2017.
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Par décision du 16 janvier 2014, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg, dénommé ci-
après « le bourgmestre », délivra une autorisation de bâtir référencée sous le numéro 959.1A.2013 accordant aux époux … et …, ci-après désignés par « les consorts … », l’autorisation de construire une maison unifamiliale sur le terrain inscrit au cadastre sous le n° …, section HoF de … et sis à ….
Par décision du 6 mars 2015, le bourgmestre délivra une autorisation de bâtir, référencée sous le numéro 2014/1988, accordant à la société anonyme … S.A., dénommée ci-après « la société … », l’autorisation de construire une maison unifamiliale sur le même terrain.
Le recours contentieux introduit par la société civile immobilière … SCI, ci-après désignée par « la société … », contre l’autorisation délivrée le 16 janvier 2014 fut déclaré irrecevable par un jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015, inscrit sous le numéro 35244 du rôle.
Le recours contentieux introduit contre la décision du 6 mars 2015 par la société … se solda par un jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015, inscrit sous le numéro 36279 du rôle, aux termes duquel le tribunal annula ladite autorisation, le tribunal ayant retenu une violation de l’article 11.4 du règlement sur les bâtisses de la Ville de Luxembourg en concluant que la cour anglaise autorisée accusait une profondeur de 1,20 m et dépassait ainsi la saillie maximale autorisée d’un mètre.
En date du 19 juillet 2016, le bourgmestre délivra encore une autorisation de bâtir sous le numéro 2016/234 au bénéfice des consorts … leur accordant « l’autorisation de construire une maison unifamiliale » sur la parcelle précitée.
Par une requête déposée au greffe du tribunal administratif en date du 4 octobre 2016, la société … a fait introduire un recours tendant à l’annulation de la décision précitée du bourgmestre du 19 juillet 2016.
Aucun recours au fond n’étant prévu en la présente matière, seul un recours en annulation a pu être dirigé contre la décision du bourgmestre du 19 juillet 2016.
C’est à tort que le délégué du gouvernement conclut à l’irrecevabilité du recours en raison d’un défaut d’indication de l’inscription par la société … SCI au registre de commerce et des sociétés, étant relevé que le fait par la Ville de Luxembourg de se rapporter à prudence de justice à cet égard équivaut à une contestation.
Si l’article 1er de la loi modifiée du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives, ci-après désignée par « la loi du 21 juin 1999 », requiert que la requête introductive contient les « noms, prénoms et domicile » du requérant, impliquant pour une société l’obligation d’indiquer le numéro d’inscription au registre de commerce et des sociétés plus particulièrement afin de l’identifier et de vérifier son existence, et s’il est vrai qu’en l’espèce, la requête introductive d’instance n’indique pas le numéro de registre de commerce de la société …, force est de constater qu’aux termes de l’article 29 de la loi du 21 juin 1999 précitée « l’inobservation des règles de procédure n’entraîne l’irrecevabilité de la demande que si elle a pour effet de porter effectivement atteinte aux droits de la défense ».
L’article 29, précité, emporte dès lors pour la juridiction saisie une analyse consistant à examiner, au-delà du caractère vérifié d’une inobservation alléguée d’une règle de procédure, si celle-ci a pour effet de porter effectivement atteinte aux droits de la défense ; en l’absence de pareille atteinte, l’inobservation de la règle de procédure, quelle qu’en soit par ailleurs la qualification, ne saurait entraîner l’irrecevabilité de la demande, étant donné que ce n’est que dans l’hypothèse où l’inobservation vérifiée d’une règle de procédure a pour effet de porter effectivement atteinte aux droits de la défense qu’une analyse supplémentaire s’impose à la juridiction saisie pour déterminer dans ce cas de figure précis dans quelle mesure cette inobservation doit entraîner l’irrecevabilité de la demande1.
Or, force est de constater que la Ville de Luxembourg s’est limitée à se rapporter à prudence de justice quant à la recevabilité du recours en raison du défaut d’indication du numéro du registre de commerce par la société …, sans toutefois faire état d’une quelconque violation à ses droits de la défense. Bien au contraire, le tribunal constate que la Ville de Luxembourg ne s’est pas méprise quant à l’identité de la partie requérante et a, par ailleurs, pris amplement position par rapport aux moyens présentés. Le tribunal constate encore que l’existence légale de ladite société n’est pas contestée. Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité afférent est rejeté.
Le recours en annulation introduit en l’espèce est partant recevable pour avoir été, par ailleurs, introduit dans les formes et délai de la loi.
A l’appui de son recours, la demanderesse déclare être le propriétaire de quatre immeubles d’habitation sis aux numéros … de la … à …, l’immeuble sis au numéro 74 étant le 1 Cour adm., 14 juillet 2009, n° 25414C du rôle, disponible sous www.jurad.etat.lu.
voisin direct en limite latérale de la propriété faisant l’objet de l’autorisation de construire litigieuse.
Après avoir passé en revue les différentes autorisations délivrées par rapport à la propriété sise au numéro 72 de la … et les procédures judiciaires qui s’en sont suivies ainsi qu’un historique de l’élaboration des plans, la demanderesse se livre à une analyse comparée de la première autorisation délivrée le 16 janvier 2014 par rapport à la deuxième du 6 mars 2015 pour conclure que i) l’escalier d’accès à l’immeuble apparaîtrait sur les premiers plans comme étant accroché à la façade alors qu’il serait dorénavant représenté par une structure portante constituée d’un « caisson », ii) la marge de recul latéral ferait l’objet de remblais avec l’installation de « voiles » en béton en limite de propriété et perpendiculairement à la pente du terrain pour retenir les terres, iii) la hauteur de la construction aurait été modifiée, dans la mesure où le sous-sol -2 verrait sa hauteur passer de 2,20 à 2,50 m, iv) les plans de la première et deuxième autorisation autoriseraient l’aménagement dans le recul latéral de propriété d’une cour anglaise, ainsi qualifiée, qui s’apparenterait en fait à une terrasse, v) les plans à la base de la première et ceux à la base de la deuxième autorisation seraient contraires à la construction existante puisque celle-ci reposerait sur des fondations ininterrompues englobant tant la cour anglaise, ainsi qualifiée, que le « caisson » sous l’escalier, tous les deux construits dans la marge de recul latéral de propriété, ces constructions reposant sur les mêmes fondations ininterrompues de l’immeuble principal, de sorte à constituer un tout sans que ces fondations continues ne soient représentées sur les plans autorisés.
La demanderesse argumente qu’à la suite de l’annulation de la deuxième autorisation par le jugement précité du tribunal administratif du 18 novembre 2015, l’immeuble litigieux aurait été dénué de toute autorisation de bâtir valable. A cet égard, elle déclare avoir sollicité de la part du bourgmestre de requérir la démolition des ouvrages illégalement construits et qu’à défaut de démarches entreprises par ce dernier, elle aurait donné citation directe aux maîtres de l’ouvrage, Monsieur … et Madame …, devant le tribunal de police pour obtenir la remise des lieux en leur pristin état. Par un jugement du 14 juillet 2016, le tribunal de police de Luxembourg aurait condamné les époux … à une amende du chef des infractions établies à leur charge pour avoir « procédé à des travaux de construction d’une ouverture pour une baie vitrée et d’un escalier muni d’un caisson avec un volume sans autorisation expresse du bourgmestre et en violation de l’autorisation de bâtir du 16 janvier 2014 », le tribunal n’ayant toutefois pas ordonné la démolition des ouvrages illégaux.
En droit, la demanderesse fait, à titre d’observation préliminaire, état d’enseignements qu’il faudrait, d’après elle, tirer des antécédents de la procédure. A cet égard, elle défend la thèse suivant laquelle l’autorisation initiale du 16 janvier 2014 ne serait plus valable, en faisant valoir que les bénéficiaires des première et deuxième autorisations ne seraient pas les mêmes personnes, la première ayant été sollicitée par la société … S.A., tandis que la deuxième aurait été délivrée au nom des époux …. La demanderesse fait, en outre, valoir qu’en raison du caractère indivisible de l’autorisation délivrée le 6 mars 2015, qui, en son point 11, aurait précisé qu’il y aurait lieu de « considérer les conditions et plans non modifiés de l’autorisation de bâtir numéro 959.1A.2013 du 16 janvier 2014 comme faisant partie intégrante de la présente », celle-ci serait anéantie dans son ensemble. En conséquence, toute la construction et la nouvelle autorisation, à savoir la troisième faisant l’objet du présent recours, pourraient être soumises à l’analyse du tribunal. La demanderesse est ainsi d’avis que la deuxième autorisation aurait remplacé totalement la première, et cela non seulement au vu de son libellé tout à fait général et complet, mais aussi au regard de la modification profonde du projet et de l’identité différente des bénéficiaires respectifs. Elle ajoute que la deuxième autorisation préciserait, par ailleurs, qu’il faudrait tenir compte des modifications faites en vert sur les plans, alors que cette couleur couvrirait en fait toute la parcelle litigieuse. La deuxième autorisation serait dès lors nouvelle et viendrait couvrir a posteriori la construction existante.
Toujours à titre d’observation préliminaire, la demanderesse fait valoir que, s’agissant plus particulièrement des moyens d’annulation tenant au nombre de niveaux pleins de l’immeuble, ainsi qu’à sa hauteur, entre la délivrance de la première autorisation et de la deuxième, l’architecte aurait indiqué que le niveau du sous-sol avait été abaissé de 25 cm sans que cela ne change le gabarit hors-sol. Or, à cette époque, la dalle principale de l’immeuble aurait déjà été coulée, de sorte que soit la dalle aurait déjà été construite à un niveau autre que celui autorisé, soit l’immeuble s’élevait effectivement de 25 cm plus haut que le maximum autorisé. En tout état de cause, cet élément permettrait de dire que ce serait bien l’ensemble de la construction qui aurait une nouvelle fois été autorisée le 6 mars 2015.
La demanderesse conteste ensuite les considérations avancées par la Ville de Luxembourg dans un courrier lui adressé à l’occasion de la délivrance de l’autorisation de construire du 19 juillet 2016, en affirmant, plus particulièrement par rapport à l’escalier extérieur, que le tribunal, dans son jugement du 18 novembre 2015, se serait fondé sur un plan autre que celui sur lequel porte l’autorisation délivrée le 19 juillet 2016, la demanderesse faisant valoir que l’arrière du caisson sous escalier aurait été ouvert et l’escalier aurait été soutenu par un mur longeant la propriété voisine, alors que sur les derniers plans autorisés, l’arrière du volume construit dans la marge de reculement latéral de propriété serait fermé et qu’une seule ouverture aurait été créée du côté de sa propre propriété laissant sortir un voile de béton partiellement de terre lequel se trouverait à quelques 90 de cm de sa propriété. Or, dans la première autorisation, il n’aurait même pas été question de remblais. Dans le cadre de la deuxième autorisation, il aurait été plaidé que les remblais n’étaient pas imposés par la configuration du terrain.
S’agissant ensuite des aménagements réalisés dans la marge de recul latéral de propriété, la demanderesse souligne que le tribunal de police de Luxembourg aurait retenu que la construction de l’escalier ne correspondrait pas à ce qui avait été autorisé et aurait, suite à ses réclamations, fait l’objet d’une nouvelle autorisation, la demanderesse demandant au tribunal de faire le même constat à l’analyse des plans soumis pour la première autorisation dont elle critique le caractère évasif.
Après avoir exposé ces considérations préliminaires, la demanderesse invoque, un premier moyen d’annulation tiré d’une violation du plan d’aménagement particulier (PAP) « Schéiwisschen » du 7 novembre 1983, de l’autorisation de morcellement du 21 octobre 1993 et de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses.
En second lieu, la demanderesse se prévaut d’une violation de l’article A. 2. 5a) du plan d’aménagement général (PAG), ensemble avec l’article 11 du règlement sur les bâtisses.
En troisième lieu, la demanderesse se prévaut d’une violation du nombre de niveaux pleins admissibles et de l’installation de pièces d’habitation en sous-sol, en se référant, d’une part, à l’article A.2.4. du PAG, en vertu duquel les constructions ne pourraient comporter plus de deux niveaux pleins, cave et garage exclus, le PAP « Schéiwisschen » prévoyant la même règle, et, d’autre part, aux articles 34.1 et 34.5 du règlement sur les bâtisses.
En quatrième lieu, la demanderesse se prévaut d’une violation de la hauteur maximale de construction.
Comme cinquième moyen d’annulation, la demanderesse conclut à une violation de l’article 32 du règlement sur les bâtisses concernant les remblais.
Enfin, la demanderesse fait état d’une violation de la surface maximale autorisée des balcons, en faisant valoir que sous sa nouvelle formulation, l’article 11 du règlement sur les bâtisses imposerait une surface maximale de 6 m² pour les balcons par logement, alors que l’étage en retrait autorisé présenterait des balcons/terrasses d’une surface trop importante.
La Ville de Luxembourg et les époux … concluent au rejet de l’ensemble de ces moyens.
Observations préliminaires Le tribunal rappelle de prime abord que la procédure devant les juridictions administratives est essentiellement écrite, de sorte qu’il ne pourra avoir égard qu’aux moyens exposés dans les écrits produits par les parties à l’instance, à l’exclusion de moyens exposés pour la première fois oralement à l’audience des plaidoiries, Ceci étant relevé, le tribunal constate encore que l’argumentation de la demanderesse repose sur la prémisse suivant laquelle l’annulation de la deuxième autorisation de construire délivrée en l’espèce en date du 6 mars 2015 par le tribunal administratif à travers son jugement du 18 novembre 2015, précité, aurait impliqué ipso facto l’anéantissement de la première autorisation délivrée le 16 janvier 2014, de sorte que le contrôle à opérer par le tribunal dans le cadre du présent recours dirigé contre la troisième autorisation délivrée, devrait viser l’ensemble de la construction, y compris les éléments ayant déjà fait l’objet des première et deuxième autorisations.
Tant la Ville de Luxembourg que les époux … s’opposent à cette argumentation, en soutenant, en substance, que l’annulation de la deuxième autorisation n’aurait pas affecté la validité de la première. A cet égard, les époux … affirment que les différentes autorisations émises dans le temps seraient distinctes les unes des autres. La Ville de Luxembourg ajoute que la première autorisation serait restée en vigueur pour tout ce qui n’avait pas été modifié par celle du 6 mars 2015, tout en soutenant que, contrairement à ce qui est affirmé par les demandeurs, la coloration en vert de la parcelle cadastrale sur la pièce numéro 1 de l’autorisation de construire ne représenterait pas des corrections, en précisant que le renvoi fait à des « corrections faites en vert » sur l’autorisation viserait des annotations manuscrites apposées par ses services sur le plan « rez-de-jardin » et sur le plan « implantation » de l’autorisation.
Dans sa réplique, la demanderesse, après s’être livrée à un examen comparatif des plans ayant fait l’objet des trois autorisations délivrées successivement dans le temps, arrive à la conclusion que la deuxième autorisation du 6 mars 2015 ne serait pas modificative de la première délivrée le 16 janvier 2014, mais aurait annulé et remplacé celle-ci, en soulignant que malgré son intitulé, le contenu de la deuxième autorisation permettrait de retenir que celle-ci est nouvelle et distincte par rapport à la première délivrée. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, des éléments de construction non couverts par la première autorisation, devraient être soumis à l’appréciation du tribunal dans le cadre du présent recours.
Force est de constater que par un courrier daté du 11 septembre 2014, introduit au secrétariat de la Ville de Luxembourg le 15 septembre, le bourgmestre a été saisi d’une demande ayant pour objet de « solliciter un avenant à l’autorisation de bâtir pour la construction d’une maison unifamiliale à … » portant le numéro 959.1A.2013, ledit courrier précisant, s’agissant de la description des modifications du projet, que « les principales modifications apportées au projet concernent principalement les étages du rez-de-chaussée et du sous-sol. Ces points ne concernent en rien le gabarit hors-sol autorisé et imposé par la partie écrite du PAP dont le projet fait partie » et renseignant trois modifications, à savoir que le niveau du sous-sol a été abaissé de 25 cm, que les ouvertures du local hobby ont été modifiées et qu’un escalier métallique a été créé permettant un accès direct de l’étage rez-de-chaussée vers les jardins. Suivant un courrier daté du 27 novembre 2014, ladite demande a encore été complétée, ce courrier visant une « modification des plans suivant vos remarques [les remarques des services du bourgmestre] concernant le vide ventilé », étant relevé que par courrier du 1er octobre 2014, les services de l’architecte directeur de la Ville de Luxembourg ont informé l’architecte du maître de l’ouvrage qu’il ne faudrait pas aménager de vide ventilé dans le recul latéral.
Au regard du libellé de l’autorisation du 6 mars 2015, celle-ci étant intitulée « modification de l’autorisation de bâtir numéro 959.1A. 2013 », ensemble la demande introduite par les époux …, suivant laquelle les modifications ne visent que des points précis, l’autorisation faisant référence aux deux courriers de demande, il convient de conclure que le bourgmestre n’était saisi que d’une demande tendant à modifier la première autorisation délivrée sous le numéro 959.1A. 2013 sur des points précis et non pas d’un nouveau projet, et que le bourgmestre n’a statué que par rapport à une demande modificative, sans d’ailleurs avoir procédé au retrait de la première autorisation, l’autorisation du 6 mars 2015 ne mentionnant plus particulièrement pas qu’elle remplace et annule la première autorisation délivrée, mais, au contraire, mentionne dans son intitulé qu’elle porte « modification de l’autorisation de bâtir numéro 959.1A. 2013 ».
Dans ces conditions, le tribunal est amené à retenir que l’autorisation du 6 mars 2015, distincte de celle délivrée en 2014 et portant le numéro 959.1.A.2013, n’a pas remplacé cette dernière, qui a continué à exister, de sorte que l’annulation de l’autorisation du 6 mars 2015 par le tribunal administratif n’a pas affecté l’existence de la première, émise en 2014.
La circonstance que la première autorisation a été délivrée à la société …, alors que celle du 6 mars 2015 a été délivrée au bénéfice des époux … ne porte pas à conséquence à cet égard, dans la mesure où, tel que cela a été relevé à juste titre par la Ville de Luxembourg, une autorisation de construire est délivrée par rapport à un projet déterminé sur un terrain déterminé, et où, plus particulièrement en cas de changement de propriété d’un terrain sur lequel porte une autorisation de construire, les autorisations de construire délivrés par rapport au terrain en question sont susceptibles de bénéficier aux propriétaires successifs.
Par ailleurs, la référence faite par le bourgmestre dans son autorisation de 2015 à des « corrections en vert » n’a pas la portée que la demanderesse entend conférer à cette mention. En effet, il s’agit là, suivant les explications concordantes de la Ville de Luxembourg, des annotations portées sur le plan « rez-de-jardin » (en l’occurrence la mention « espace vert » en fond de propriété), et sur le plan d’implantation, de sorte que l’argumentation de la demanderesse suivant laquelle la référence à ces annotations signifierait que l’ensemble du projet serait modifié tombe à faux.
Enfin, si le bourgmestre, dans son autorisation du 9 mars 2015, a précisé que celle-ci est émise sous la condition plus particulièrement de « considérer les conditions et les plans non modifiés de l’autorisation de bâtir numéro 959.1A.2013 du 7 janvier 2014 comme faisant partie intégrante de la présente », il n’en reste toutefois pas moins qu’à aucun endroit le bourgmestre n’a procédé au retrait de cette première autorisation, de sorte que la référence aux conditions de la première autorisation est insuffisante pour conclure que celle-ci a été anéantie par la deuxième.
Il s’ensuit que les moyens tels que présentés par la demanderesse seront examinés en tenant compte de l’autorité de chose décidée attachée à l’autorisation du 16 janvier 2014.
D’autre part, le tribunal rejette d’emblée l’argumentation de la demanderesse tablant sur l’affirmation suivant laquelle la construction réalisée ne serait pas conforme aux autorisations émises, cette argumentation étant soulevée dans le cadre des différents moyens invoqués à l'appui du présent recours.
En effet, tel que cela a été relevé à juste titre plus particulièrement par la Ville de Luxembourg, une non-conformité éventuelle de la construction réalisée par rapport aux autorisations émises constitue un problème d’exécution de ces autorisations, mais n’est pas de nature à affecter la légalité de l’autorisation qui fait actuellement l’objet du présent recours.
A cet égard, il convient, en effet, de relever que saisi d’un recours en annulation dirigé contre une autorisation de bâtir, le juge administratif est appelé à analyser la légalité de cette autorisation au jour où elle a été délivrée. Partant, le contrôle de l’exécution conforme de la construction érigée par rapport à l’autorisation délivrée ne fait pas partie de la mission du juge administratif saisi d’un recours en annulation dirigé contre l’autorisation de construire elle-
même.2 Dès lors, le tribunal examinera les différents moyens présentés par la demanderesse indépendamment de la question de savoir si la construction réalisée respecte l’une des autorisations émises au fil du temps par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg.
Toujours à titre liminaire, le tribunal relève que les moyens présentés par la demanderesse sont à examiner au regard des pouvoirs du bourgmestre en matière de délivrance d’une autorisation de construire.
Ainsi, aux termes de l’article 37, alinéa 1er de la loi modifiée du 19 juillet 2004 relative à l’aménagement communal et au développement urbain, ci-après désignée par « la loi du 19 juillet 2004 » : « Sur l’ensemble du territoire communal, toute réalisation, transformation, changement 2 Cour adm. 14 mars 2012, n° 30013C du rôle, disponible sous www.jurad.etat.lu.
du mode d’affectation, ou démolition d’une construction, ainsi que les travaux de remblais et de déblais sont soumis à l’autorisation du bourgmestre. […] La finalité de l’exigence légale de l’obtention d’une autorisation de construire consiste à vérifier si un projet de construction est conforme aux règles d’urbanisme applicables, à savoir essentiellement les plans d’aménagement général et particulier et le règlement sur les bâtisses, et une autorisation de construire s’analyse partant en la constatation officielle par l’autorité compétente, en l’occurrence le bourgmestre, de la conformité d’un projet de construction aux dispositions d’urbanisme applicables, ce principe étant rappelé par l’article 37, alinéa 2 de la loi du 19 juillet 2004 s’agissant des PAG ayant fait l’objet d’une refonte et par l’article 108bis, dernier alinéa de la même loi s’agissant des PAG n’ayant pas encore fait l’objet d’une refonte.
Ainsi, le bourgmestre, en délivrant l’autorisation de bâtir, constate dans la forme passive d’une autorisation que la réalisation du projet est permise sur base du plan d'aménagement général et du règlement sur les bâtisses de la commune3, textes d’interprétation stricte. Le bourgmestre, appelé à statuer sur une demande de permis de construire, agit dès lors en organe d’exécution et s'il refusait un permis de construire pour une construction dont la mise en place ne serait point empêchée par la réglementation communale d'urbanisme existante, il suspendrait de ce fait l’exécution même de ladite réglementation, sinon encore rendrait de fait non constructible une parcelle ayant vocation à recevoir des constructions, pareille façon de procéder n'étant pas seulement prohibée par la loi, mais encore contraire à l’essence même des attributions exécutives du bourgmestre en la matière4.
C’est sur la toile de fond de ces observations préliminaires que les différents moyens présentés par la demanderesse seraient examinés.
Quant au moyen fondé sur une violation du PAP Schéiwisschen, de l’autorisation de morcellement du 21 octobre 1993 et de l’article 14 (1) du règlement sur les bâtisses :
A cet égard, la demanderesse se réfère à l’article 1er du PAP « Schéiwisschen », disposition qui serait à lire ensemble avec l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses. La demanderesse en déduit l’interdiction de toute construction dans la marge de reculement latéral de propriété, à l’exception des chemins d’accès nécessaires à l’immeuble et de son soutien.
Or, en l’espèce, l’espace vert serait l’exception et la construction respectivement le bétonnage complet du sol la règle. La marge de reculement latéral serait, en effet, presque entièrement bétonnée et construite sans que de tels aménagements n’aient été requis par une nécessité topographique et/ou technique.
Ainsi, la marge de reculement accueillerait les aménagements illégaux suivants, à savoir i) un escalier d’accès et son soutien, ii) une terrasse faisant office de second accès à l’immeuble, et iii) des dalles et fondations des constructions.
Par rapport au reproche tenant à l’existence d’un escalier d’accès et de son soutien, la demanderesse argumente que les nouveaux plans feraient ressortir un élément construit en saillie 3 Cour adm. 27 avril 2006, n° 20250C du rôle, disponible sous www.jurad.etat.lu.
4 Idem.
de l’immeuble d’habitation faisant corps avec lui et délimité par trois murs indépendants formant une espèce de corps avancé et érigé sur les mêmes fondations et dalles que l’immeuble principal.
Cette construction ne serait en réalité rien d’autre que le volume fermé qui aurait dès l’origine été illégalement construit dans la marge de recul latéral et qui se trouverait actuellement amputée de certains de ses éléments.
Si le bourgmestre avait autorisé ce corps comme soutien de l’escalier d’accès et conclu au caractère légal de cette construction par référence au jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015, précité, la demanderesse fait valoir que dans la mesure où la deuxième autorisation avait été annulée dans son entièreté, les considérations avancées par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015 seraient de nul effet, et cela d’autant plus que le projet actuel serait encore différent. La demanderesse critique encore les considérations avancées par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015 en faisant valoir que celui-ci aurait analysé faussement ce corps comme le soutien de l’escalier, alors qu’il n’aurait pas été conçu comme tel à l’origine, mais comme un volume fermé censé offrir un espace habitable supplémentaire.
D’autre part, les remblais ne seraient imposés qu’en raison des aménagements illégaux réalisés dans la marge de reculement, de sorte que la demanderesse rejette l’argumentation de la Ville de Luxembourg suivant laquelle l’élément architectural « en saillie », autorisé comme soutien de l’escalier, serait nécessaire pour retenir les terres.
Par rapport à l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, la demanderesse reproche au tribunal d’avoir négligé de prendre en considération la proportion d’espace vert restante, en insistant sur la considération que l’aménagement de cet accès à l’immeuble ne pourrait être autorisé dans la marge de reculement latéral de propriété à moins de 93 cm de la limite latérale. A cet égard, elle insiste sur « l’historique de cet aménagement » qui aurait des répercussions sur sa légalité, en faisant valoir que la première autorisation aurait porté sur des plans ne renseignant pas la construction d’un « corps avancé » ancré au sol dans la marge de reculement latéral, en affirmant que l’escalier d’accès aurait été simplement accroché à la façade, la largeur n’en étant pas indiquée. La demanderesse affirme que les époux … auraient illégalement construit un volume fermé avec une porte d’accès à l’immeuble principal. Ce serait dans ce contexte qu’une nouvelle demande d’autorisation aurait été introduite, ayant abouti à la deuxième autorisation du 6 mars 2015, la demanderesse précisant que sur les plans afférents, le volume qui aurait été illégalement construit aurait été présenté comme remblayé, seul le mur parallèle à sa propriété sortant de la terre. En revanche, sur les plans faisant l’objet de l’autorisation du 19 juillet 2016, le mur postérieur de la construction réapparaîtrait et s’érigerait jusqu’à la hauteur de la porte d’entrée de l’immeuble, alors que le mur longeant sa propre propriété serait maintenant absent sur les plans. En fait, le volume construit serait uniquement amputé de son toit au plafond, alors que les autres murs resteraient en place. Le mur postérieur serait encore surélevé et renforcé et le mur longeant sa propriété sortirait partiellement de la terre. La comparaison des plans du rez-de-jardin ayant fait l’objet de la deuxième et de la troisième autorisation permettrait de constater cette modification. La demanderesse fait encore valoir que le mur latéral de ce « corps avancé », présenté comme enfoui mais dont une portion sortirait de la terre, serait nullement nécessaire au soutien de l’escalier, ce mur étant seulement maintenu pour assurer la rigidité des angles formés par les murs postérieur et antérieur de ce volume prenant appui sur la dalle de l’immeuble, de sorte que la demanderesse conclut que le « corps avancé » ne serait conservé que pour empêcher que les terres ne dévalent et obstruent l’aménagement de la « baie vitrée/terrasse », illégalement réalisée en aval.
La demanderesse fait en outre valoir que le bourgmestre aurait dépassé sa marge d’appréciation puisque les ouvrages autorisés dans la marge de reculement latéral seraient marqués par une « hétérogénéité et un éclectisme certain ». L’escalier serait, en effet, d’une largeur supérieure à 2 m ce qui serait disproportionné par rapport aux objectifs poursuivis par la réglementation urbanistique, à savoir celui de préserver au maximum les espaces verts. La demanderesse fait encore valoir que l’argumentation suivant laquelle le plan de surface serait aménagé en espace vert tomberait à faux puisque dans pareil aménagement, rien ne pousserait, faute d’arrosage et de luminosité.
En guise de conclusion, la demanderesse fait valoir que l’autorisation devrait être annulée puisque le « corps avancé » autorisé en marge de recul latéral de propriété ne serait pas à considérer comme le soutien nécessaire de l’escalier d’accès, lequel devrait encore être réduit dans ses proportions.
S’agissant du reproche tenant à l’aménagement d’une « terrasse » faisant office de second accès à l’immeuble dans la marge de reculement latéral, la demanderesse reproche à la Ville de Luxembourg d’avoir, à la suite du jugement du 18 novembre 2015 ayant annulé l’autorisation de construire du 6 mars 2015 et ayant qualifié d’illégal l’aménagement réalisé en marge de reculement latéral de propriété et indiqué sur les plans comme « cour anglaise », modifié le règlement sur les bâtisses le 13 juin 2016, en insinuant que cette modification serait orientée afin de permettre l’autorisation ex post de ce qui aurait été illégalement construit en l’espèce. A cet égard, elle se réfère à l’article 11.5 du nouveau règlement sur les bâtisses intitulé « cours anglaises et soupiraux », aux termes duquel « les cours anglaises et soupiraux peuvent être admis sous condition : - que leur saillie ne dépasse pas 1,20 mètres à mesurer à partir du plan de la façade concernée […] », cette disposition permettant, d’après la demanderesse, d’avaliser le bâti. La demanderesse argumente toutefois que l’aménagement litigieux ne pourrait être qualifié de cour anglaise, qui s’analyserait comme une enclave enterrée permettant d’éclairer une pièce enterrée ou semi-enterré. En réalité, il y aurait eu bétonnage de la marge de recul latéral de propriété, de sorte à aménager un deuxième accès à l’immeuble, sinon même une terrasse.
Si la Ville de Luxembourg s’était référée à l’article A.0.6. du PAG actuel aux termes duquel « les espaces libres imposés sont à aménager sous forme de jardin, à l’exception des chemins d’accès ou d’autres aménagements d’accès », la demanderesse fait valoir que l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses prévoirait que seuls les chemins d’accès nécessaires pourraient être réalisés dans la marge de reculement latéral.
Suivant les nouveaux plans, la « saillie » litigieuse ne serait pas supprimée, puisque le bétonnage demeurerait, et serait recouvert d’une bande de graviers, disposée le long d’une grande ouverture équipée d’une baie vitrée. Il ne s’agirait pas d’un accès nécessaire, de sorte que, sous cet angle, cet aménagement serait contraire à l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses. S’y ajouterait qu’il serait prévu délimiter cet aménagement par une bordure, de sorte qu’il serait à qualifier de terrasse non admissible dans le recul latéral de propriété.
Dans sa réplique, la demanderesse insiste sur la considération que l’aménagement litigieux ne pourrait être qualifié d’accès à l’immeuble puisqu’un seul accès nécessaire serait susceptible d’être autorisé par dérogation à l’obligation d’aménager la marge de reculement latéral sous forme d’espace vert. S’y ajouterait que le bétonnage réalisé le long de la baie vitrée ne pourrait, au regard de la configuration des lieux, être considéré comme un accès à l’immeuble et devrait, de ce fait, nécessairement être qualifié de saillie ou de terrasse. A cet égard, la demanderesse se réfère au jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015 pour soutenir qu’il s’agirait d’une saillie autorisée qui serait illégale puisqu’elle excèderait les dimensions autorisables.
S’agissant du reproche tenant à la construction de dalles et de fondations dans la marge de reculement latéral, la demanderesse se réfère à l’article 7 du règlement sur les bâtisses définissant les constructions, de sorte que l’interdiction de toute construction en marge de reculement latéral de propriété viserait également les constructions enfouies.
Or, en se référant aux divers constats d’huissier réalisés en l’espèce, la demanderesse fait valoir que les aménagements critiqués dans la marge de reculement latéral seraient érigés sur des fondations et semelles/dalles en béton qui, elles-mêmes, s’analyseraient en constructions non autorisées puisque ne figurant pas sur les plans, et qui constitueraient surtout des constructions non autorisables dans la marge de reculement latéral.
En se référant au jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015, jugement ayant qualifié la cour anglaise comme étant une saillie, la demanderesse argumente que l’ensemble des constructions enfouies dans la marge de reculement latéral seraient à considérer comme des saillies. Or, la dalle du corps avancé construit en dessous de l’escalier d’accès à l’immeuble présenterait une largeur bien supérieure à 1,20 m, de sorte que cette « saillie » serait contraire à l’article 11 du règlement sur les bâtisses.
La Ville de Luxembourg et les consorts … concluent au rejet de ce moyen pris dans ses différentes branches.
Le tribunal rejette de prime abord le moyen fondé sur une violation de l’autorisation de morcellement du 21 octobre 1993, ce moyen n’étant pas autrement soutenu ni développé par la demanderesse, étant relevé que le tribunal n’a pas à répondre à des moyens simplement suggérés non autrement soutenus.
S’agissant ensuite de la violation invoquée de l’article 1er du PAP Schéiwisschen, sur lequel la demanderesse appuie son argumentation et aux termes duquel « des espaces verts privatifs sont prévus autour des constructions, pour chaque propriété individuelle de l’ensemble», le tribunal relève, tel que cela a été retenu par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015, solution dont le tribunal n’entend pas se départir dans le cadre du présent recours, que l’obligation inscrite à l’article 1er du PAP, précité, à savoir une obligation formulée de manière très générale de prévoir des espaces verts privatifs autour des constructions, ne saurait constituer, à elle seule, une base légale suffisante pour mettre en cause la légalité de l’autorisation délivrée par le bourgmestre et plus particulièrement la légalité des constructions incriminées par la demanderesse en rapport avec ce moyen, à savoir l’escalier d’accès, une « terrasse », ainsi qualifiée, et des dalles et fondations.
S’agissant, enfin, du moyen fondé sur une violation de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, aux termes duquel « les marges de reculement imposées antérieure et latérale devront être aménagées sous forme d’espace vert, à l’exception des chemins d’accès nécessaires, qui devront être exécutés en dur », le tribunal constate, tel que cela a été relevé à juste titre par la Ville de Luxembourg et par les époux … et tel que cela a été retenu par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015, solution dont le tribunal n’entend pas se départir, qu’en l’espèce, le recul latéral à respecter est de 3,5 m.
A cet égard, le tribunal s’est dans son jugement du 18 novembre 2015, solution dont le tribunal n’entend pas se départir, référé à l’article A.2.5 a) du PAG, intitulé « recul sur les limites latérales » et disposant que « Dans les cas suivants les façades latérales des constructions auront un recul moyen sur les limites latérales :
– si un projet d’aménagement, un plan d'urbanisme de détail ou une autorisation de morcellement imposent ce recul ;
– si une construction existante sur un chemin attenant accuse un recul sur la limite latérale ;
Ce recul est d’au moins quatre mètres sans que toutefois le point le plus rapproché de la construction puisse être distant de moins d’un mètre quatre-vingt-dix de la limite latérale », pour conclure qu’en l’espèce, l’autorisation de morcellement du 21 octobre 1993 prévoyant un recul latéral de 3,5 m par rapport à la limite du terrain, le recul latéral à observer est de 3,5 m, recul qui, suivant les dispositions précitées de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses doit en principe être aménagé sous forme d’espace vert, « à l’exception des chemins d’accès nécessaires, qui devront être exécutés en dur ».
L’argumentation de la demanderesse repose, en substance, sur la prémisse que la marge de reculement latéral accueillerait, en l’espèce, des constructions autres que celles autorisées par l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, à savoir un escalier d’accès et son soutien, une terrasse, ainsi qualifiée, et des dalles et fondations.
S’agissant de prime abord de l’escalier donnant accès à l’immeuble dans la marge de reculement latéral, le tribunal est amené à retenir, à l’instar de la solution retenue par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015 par rapport au même escalier, que ledit escalier, de même que les murs qui le soutiennent, structure qualifiée par la demanderesse de « caisson », est à considérer comme chemin d'accès nécessaire au sens de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, qui peut - et doit même - être exécuté en dur, de sorte que les contestations afférentes fondées sur une violation de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses sont à rejeter.
A cet égard, il convient de relever que l’emplacement, ainsi que la largeur et la longueur de l’escalier autorisé en 2016 et ceux de celui autorisé en 2015 sont, suivant les explications fournies par la Ville de Luxembourg et tel que cela ressort des plans respectifs intitulés « rez-de-
chaussée », identiques, de sorte que la solution retenue par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015 ayant qualifié cet escalier de chemin d’accès nécessaire au sens de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses peut être transposée en l’espèce. Seule la forme de la construction en-dessous dudit escalier et le soutenant a changé en ce sens que sur le plan « rez-de-jardin », ayant fait l’objet de l’autorisation attaquée à travers le présent recours, le mur parallèle à la propriété de la demanderesse a disparu et que l’escalier est soutenu par un mur perpendiculaire à la façade de la construction sur toute la largeur de l’escalier, de sorte que le « caisson » incriminé par la demanderesse n’est plus prévu en tant que tel. Néanmoins, ce nouvel aménagement du support de l’escalier n’est pas de nature à changer l’analyse du tribunal, dans la mesure où cette construction demeure le soutien de l’escalier, la construction étant seulement devenue plus légère. S’y ajoute que, tel que cela a été retenu par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015, le remblai prévu aux plans est susceptible d’être autorisé sur le fondement de l’article 32 du règlement sur les bâtisses. Le tribunal relève encore que l’espace en dessous de l’escalier est, suivant les plans, destiné à être aménagé sous forme d’espace vert, de sorte que, sous cet angle, le tribunal ne décèle aucune violation de l’obligation inscrite à l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses d’aménager le recul latéral sous forme d’espace vert, à l’exception des chemins d’accès nécessaires, l’escalier litigieux étant à qualifier de chemin d’accès nécessaire.
Dans cet ordre d’idées, les contestations de la demanderesse quant aux dimensions de l’escalier d’accès, jugées comme excessives par celle-ci, sont encore à rejeter. En effet, à l’instar de ce qu’il a retenu dans son jugement du 18 novembre 2015, le tribunal relève qu’en vertu de l’article 25.1 du règlement sur les bâtisses « les escaliers desservant les maisons unifamiliales ne sont soumis à aucune condition particulière pour ce qui est des dimensions et de l’exécution […]», de sorte que leur méthode de construction, ainsi que leur emprise sur l’espace vert à respecter dans la marge de recul latéral ne sont soumises à aucune condition particulière. Dans ces conditions, la demanderesse n’est pas fondée à critiquer les dimensions de l’escalier sur le fondement de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, celle-ci ne soulevant, par ailleurs, aucune disposition permettant de limiter les chemins d’accès expressément prévus par l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses à une proportion précise par rapport aux espaces verts.
Enfin, l’argumentation avancée par la demanderesse dans sa réplique et tournant autour des aménagements qui auraient été réalisés dans le passé sous l’escalier, la demanderesse reprochant qu’au départ, les consorts … auraient eu l’intention d’aménager des pièces d’habitation supplémentaires en dessous de l’escalier, est à rejeter comme étant dénuée de pertinence, le contrôle à opérer par le bourgmestre saisi d’une demande d’autorisation de construire, et par la force des choses également celui à opérer par le tribunal saisi d’un recours contre l’autorisation ainsi délivrée, étant exclusivement à faire par rapport aux plans sujets à autorisation, tel que cela a été retenu ci-avant. Or, les plans ayant fait l’objet de l’autorisation litigieuse ne renseignent aucune pièce d’habitation sous l’escalier, mais uniquement des murs de support et des remblais, aucune ouverture n’étant d’ailleurs prévue au niveau de la façade sous l’escalier.
Il s’ensuit que le moyen soulevé par la demanderesse et consistant, en substance, à qualifier l’escalier d’accès dans la marge de reculement latéral de l’immeuble d’espace non autorisable sur le fondement de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, est à rejeter, ledit escalier, y compris le support sur lequel il est construit, étant à qualifier de chemin d’accès nécessaire au sens de cette disposition.
S’agissant, ensuite, du deuxième élément critiqué par la demanderesse, en ce que le bourgmestre aurait, d’après elle à tort, autorisé dans la marge de reculement latéral un aménagement qualifié par la demanderesse de terrasse, le tribunal constate, tel que cela est soulevé par les époux …, qu’il se dégage des plans « rez-de-jardin » et « -2 sous-sol » que l’aménagement tel que prévu sur les plans ayant fait l’objet de l’autorisation du 6 mars 2015 et qualifié par le tribunal de saillie dépassant les dimensions autorisables, a été remplacé par une bande de gravier entourée d’une bordure, les terres étant retenues par cette bordure et par un mur en gabions. Les plans ayant été modifiés et la cour anglaise critiquée par le tribunal dans son jugement n’étant plus prévue, l’argumentation de la demanderesse tendant à qualifier les nouveaux aménagements prévus de saillie, en ce qu’elle est fondée sur le jugement du tribunal administratif du 18 novembre 2015, est à rejeter.
Dans ce même ordre d’idées, le reproche à l’adresse de la Ville de Luxembourg quant à la modification de sa réglementation visant les cours anglaises est encore à rejeter comme étant sans pertinence, aucune cour anglaise n’étant plus prévue, étant encore relevé que le moyen afférent est, tel que cela a été relevé ci-avant par le tribunal, à examiner par rapport aux seuls plans autorisés, de sorte que le reproche suivant lequel la modification du règlement sur les bâtisses aurait eu pour objectif d’avaliser le bâti, de même que les critiques soulevées par la demanderesse dans sa réplique quant aux aménagements qui auraient été exécutés en violation des plans, tombent à faux.
Le tribunal est ensuite amené à retenir que, tel que cela est relevé à juste titre par les parties défenderesse et tierce intéressée, que l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses est à lire ensemble avec l’article A.0.6. du PAG, en vertu duquel « les espaces libres imposés sont à aménager sous forme de jardin, à l’exception des chemins ou autres aménagements d’accès ».
Une lecture combinée de ces dispositions conduit à la conclusion que l’aménagement en dur des chemins d’accès, par exception au principe de l’aménagement de la marge de reculement en espace vert, n’est pas limité à un seul accès, mais que ces dispositions n’excluent pas la réalisation en dur de plusieurs chemins ou autres aménagements d’accès.
Dans ces conditions, l’aménagement devant la porte-fenêtre au niveau de la façade Est du bâtiment d’une bande de gravier d’un mètre de profondeur, permettant l’accès à l’immeuble à travers cette porte-fenêtre, qui est à qualifier non pas de terrasse, mais de chemin d’accès, ne se heurte pas au principe inscrit à l’article 14.1.du règlement sur les bâtisses suivant lequel la marge de recul latéral est, en principe, à aménager sous forme d’espace vert.
Certes, l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses fait référence aux chemins d’accès nécessaires. Or, à cet égard, le tribunal rappelle qu’en la présente matière, il statue comme juge de l’annulation. A ce titre, il a certes le droit et même l’obligation d’examiner l’existence et l’exactitude des faits matériels qui sont à la base de la décision attaquée et de vérifier si les motifs dûment établis sont de nature à motiver légalement la décision attaquée, mais il ne saurait cependant pas, sous peine de méconnaître le pouvoir d’appréciation de l’auteur de la décision attaquée en ce qu’il dispose d’une marge d’appréciation, se placer tout simplement en lieu et place de l’administration et substituer son appréciation à celle de l’administration, sous réserve de la possibilité de vérifier si la mesure prise n’est pas manifestement disproportionnée par rapport aux faits établis, en ce sens que cette disproportion laisse entrevoir un usage excessif du pouvoir par l’autorité qui a pris la décision, voire un détournement du même pouvoir par cette autorité, respectivement une erreur manifeste d’appréciation des faits. Or, en l’espèce, le tribunal ne décèle pas un tel dépassement respectivement une telle erreur manifeste d’appréciation, en ce que le bourgmestre a jugé la bande de gravier litigieuse donnant accès à la porte fenêtre comme étant nécessaire.
S’agissant du mur en gabions, respectivement de la bordure soutenant les terres, il convient de relever que l’article 32.2 du règlement sur les bâtisses, en sa version applicable au moment de la prise de la décision litigieuse, et aux termes duquel « […] L’aménagement de murs nécessaires au soutènement ou à la consolidation du terrain peut être autorisé sous condition de ne pas dépasser une hauteur de 0,7 mètre par rapport au niveau du terrain voisin pour les murs le long des limites cadastrales et de 1,5 mètre par rapport au niveau du terrain concerné environnant pour les murs non situés le long des limites cadastrales. Ils doivent être réalisés avec des gabions ou en pierres naturelles.[…] », permet la réalisation de murs nécessaires au soutènement et à la consolidation du terrain, de sorte que ces aménagements ne se heurtent pas non plus à l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses.
Le moyen fondé sur une non-conformité de la bordure en gravier le long d’une porte-
fenêtre par rapport aux articles 11 et 14.1 du règlement sur les bâtisses est partant à rejeter.
S’agissant, enfin, du troisième élément qui, d’après la demanderesse, aurait été autorisé en violation de l’obligation d’aménager la marge de recul latéral en espace vert, à savoir des dalles et fondations, le tribunal relève de prime abord que les explications de la demanderesse sont particulièrement vagues s’agissant des éléments auxquels elle entend se référer.
Au-delà de ce constat, et tel que cela a été retenu ci-avant, l’argumentation fondée sur l’existence de dalles réalisées à un moment donné de la phase de construction sous l’égide des autorisations antérieures est encore sans pertinence, étant donné que le contrôle du bourgmestre, saisi d’une demande d’autorisation de construire, se limite à la conformité des seuls plans lui soumis par rapport à la réglementation urbanistique applicable et non pas des constructions d’ores et déjà réalisées par rapport à cette réglementation.
Pour le surplus, l’argumentation de la demanderesse semble reposer sur la thèse suivant laquelle des dalles et fondations enterrées seraient à considérer comme saillies et devraient, en tant que telles, respecter les dispositions concernant le recul latéral à respecter et se heurteraient, pour le surplus, à l’obligation d’aménager la marge de recul latéral, en principe, comme espace vert.
Or, indépendamment de la discussion menée par les parties quant à l’obligation d’indiquer sur les plans soumis à autorisation le détail des fondations, et au-delà du constat que les fondations d’un immeuble ne répondent pas à la définition commune de la notion de saillie telle qu’elle ressort plus particulièrement du dictionnaire DICOBAT5, il convient encore de relever que l’article A.2.5. a) du PAG définit la marge de recul latéral à respecter par rapport aux façades latérales, et non pas par rapport à tout élément de construction, même enfouillé, et que, de même, les saillies, au sens de l’article 11 du règlement des bâtisses, intitulé « Les saillies par rapport au plan des façades », qui peuvent être admises sur les alignements de façade conformément à l’article A.0.2. f) du PAG, sont, à leur tour, définies par rapport à la façade. Or, la façade vise « les faces verticales en élévation d’un bâtiment (en élévation signifie généralement à l’exclusion 5 Cf. la saillie : « élément, corps d’ouvrage, membre d’architecture qui dépasse d’un plan de référence ou du nu d’une façade : les balcons, corbeaux, corniches, pilastres, contreforts etc. sont des saillies » (définition du DICOBAT) des soubassements et parties enterrées) »6, étant relevé que les façades se trouvent nécessairement hors sol. Dans ces conditions, le tribunal est amené à retenir que les dispositions urbanistiques applicables et imposant le respect d’un recul latéral ne visent pas les fondations ou dalles enterrés, de sorte qu’à moins de heurter d’autres dispositions urbanistiques - non invoquées par la demanderesse -, ces éléments sont autorisables sans se heurter aux dispositions visant le recul latéral à respecter.
Le même constat s’impose par rapport à l’argumentation soulevée par la demanderesse dans sa réplique, en ce qu’elle soutient, de façon vague, que l’aménagement d’une bande en gravier, y compris d’une dalle en béton, serait contraire à l’article 11 du règlement sur les bâtisses, combiné avec son article 14.1. Au-delà du constat que ce moyen n’est pas autrement soutenu, et à supposer que la demanderesse entend argumenter qu’une dalle en béton sur laquelle serait, d’après elle, posé le gravier serait à qualifier de saillie au sens des dispositions de l’article 11 précité, le tribunal ne peut que rejeter cette argumentation dans la mesure où, au regard des développements qui précèdent, ni une telle dalle en béton enterrée, ni une bande de gravier, ne saurait être qualifiée de saillie, une saillie étant définie par rapport à la façade, se trouvant hors sol et ne pouvant viser un revêtement de sol ou une fondation enterrée.
Enfin, le reproche de la demanderesse articulé, de manière vague, dans la réplique suivant lequel le bourgmestre aurait en réalité autorisé un immeuble collectif en faisant allusion à une « dalle commune » entre plusieurs maisons, ce « moyen » est à rejeter comme étant imprécis, le tribunal n’ayant, en effet, pas à prendre position par rapport à des moyens simplement suggérés et non autrement soutenus ou expliqués.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le moyen fondé sur une violation du PAP « Schéiwisschen », de l’autorisation de morcellement du 21 octobre 1993 et de l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, ensemble son article 11, est à rejeter comme étant non fondé.
Quant au moyen fondé sur une violation de l’article A.2.5.a) du PAG La demanderesse fait ensuite valoir que tant l’autorisation de morcellement que sa propre construction imposeraient un recul de 3,5 m de la façade à la limite latérale de la propriété. Dans la mesure où le volume, d’après elle illégalement construit dans la marge de reculement latéral de propriété, ne serait pas indépendant de l’immeuble principal et qu’il serait ancré au sol sur les mêmes fondations, la façade Est de ce volume constituerait une façade avancée qui ne pourrait se trouver à 0,93 m de la limite de propriété, tel que cela serait le cas en l’espèce. Il ne s’agirait pas d’un avant-corps, qui ne pourrait être considéré, suivant la jurisprudence constante, comme tel que lorsqu’il n’est pas ancré au sol. Aussi, le recul serait à considérer à compter de la façade Est de ce volume, située à 0,93 m de la limite de propriété.
Si le tribunal ne devait pas considérer la paroi latérale de ce volume comme façade, il conviendrait pour le moins de considérer l’élément architectural critiqué comme une saillie non autorisable, tant par ses dimensions contraires au nouvel article 11 du règlement sur les bâtisses, que par la proportion de la saillie par rapport à la façade, à savoir au maximum un tiers.
6 Cf. DICOBAT « façade ».
En l’espèce, il y aurait manifestement un « corps avancé » projeté au niveau de la façade litigieuse qui, suivant le nouvel article 11 du règlement sur les bâtisses, ne devrait pas excéder une largeur de 70 cm. La demanderesse soulève la question de savoir si la réglementation urbanistique prend en compte la « saillie » de ce « corps avancé » pour le calcul du recul, et conclut, en se référant à la solution retenue par le tribunal administratif dans son jugement du 18 novembre 2015, à l’annulation de l’autorisation attaquée.
Par rapport au second moyen ainsi soulevé par la demanderesse, les époux … soulignent que le « caisson » incriminé par la demanderesse constituerait en réalité un élément indépendant de l’immeuble ayant fait l’objet de la troisième autorisation et qui ne constituerait rien d’autre que le soubassement de l’escalier qui, en tant que tel, ne pourrait pas être pris en considération pour déterminer le respect du recul latéral, ni ne pourrait-il être considéré comme saillie au sens de l’article 11 du règlement sur les bâtisses, la demanderesse affirmant, pour sa part, dans sa réplique que les murs de ce « caisson » ne seraient pas accolés à l’immeuble en tant que tel, tel que cela ressortirait des photos prises par l’huissier de justice.
La Ville de Luxembourg, quant à elle, argumente que le « caisson » ne pourrait être qualifié de façade pour ne pas correspondre à la définition afférente telle que découlant du dictionnaire DICOBAT, qui ne viserait pas les soubassements et parties enterrées de la construction. En l’espèce, le caisson serait remblayé et, à l’exception d’une partie de mur, dépassant le niveau du sol et servant d’appui à l’escalier, il ne se trouverait pas hors-sol et ne pourrait partant être considéré comme façade latérale. Ne se trouvant pas hors-sol, le caisson ne pourrait pas non plus former une saillie par rapport au plan des façades et ne pourrait être considéré comme avant-corps au sens de l’article 11 du règlement sur les bâtisses.
Dans sa réplique, la demanderesse donne à considérer que le volume litigieux aurait à l’origine été construit comme une pièce supplémentaire avec accès à l’immeuble principal et qu’il serait autorisé comme tel actuellement et cela en violation des règles applicables en matière de recul. Elle argumente ensuite que le simple fait que le « caisson » ne soit pas lié à la construction ne permettrait pas de l’exclure du calcul du recul latéral. Elle soutient en substance que le « caisson » constituerait pour le moins une saillie qui ne pourrait être supérieure à 1 m et qui devrait être prise en compte pour le calcul du recul latéral de 3,5 m à la limite de propriété.
Au regard de ce que le tribunal vient de retenir ci-avant, le moyen fondé sur une violation de l’article A.2.5. a) du PAG visant la marge de recul latéral à respecter et de l’article 11 du règlement sur les bâtisses visant les saillies autorisables dans la marge de recul latéral, est à rejeter.
En effet, tel que cela a été retenu ci-avant, dans la mesure où le recul latéral est mesuré par rapport à la façade, et partant par rapport aux éléments de construction hors sol, le support de l’escalier d’accès à l’immeuble, pour autant qu’il est enterré, ne se heurte pas aux dispositions visant le recul latéral à respecter, cet élément de construction ne pouvant ni être qualifié de façade, ni de saillie par rapport à la façade. Dans ces conditions, les éléments de construction figurant aux plans et destinés à être entourés de remblais, même s’ils sortent, en partie, légèrement du sol, ne peuvent pas utilement être invoqués par la demanderesse à l’appui de son moyen fondé sur une violation de l’article A.2.5. a) du PAG.
Si suivant les plans, une partie de muret perpendiculaire à la façade de l’immeuble n’est pas enterrée, le tribunal constate que l’argumentation de la demanderesse tourne essentiellement autour d’un « volume enterré ». Dans la mesure où l’examen du tribunal est opéré dans la limite des moyens d’annulation soulevés, le tribunal n’a pas à prendre position par rapport à la légalité de cet élément autorisé.
A titre superfétatoire à supposer que la demanderesse ait entendu viser la partie du muret non enterrée, le tribunal est amené à retenir que cette partie de muret ne peut pas être considérée comme façade ou saillie au sens des dispositions concernant le recul latéral à respecter, puisqu’elle est représentée sur les plans comme élément non accroché aux murs du gros œuvre, et constitue le support de l’escalier donnant accès à l’immeuble et qui est autorisable dans la marge de recul latéral conformément à l’article 14.1 du règlement sur les bâtisses, tel que cela a été retenu ci-avant.
Il s’ensuit que le moyen fondé sur une violation de l’article A.2.5. a) du PAG et de l’article 11 du règlement sur les bâtisses est rejeté comme étant non fondé.
Quant au moyen fondé sur une violation du nombre de niveaux pleins admissibles et sur l’installation de pièces d’habitation en sous-sol La demanderesse, après avoir invoqué les articles A.0.3 a) et A.2.4 du PAG, fait valoir qu’au regard des modifications apportées au fil du temps à la construction, il conviendrait de conclure que le bâtiment construit comporterait in fine au moins cinq niveaux pleins, dont deux sous-sols.
Elle soutient, en substance, qu’il ne se dégagerait pas des éléments du dossier que le niveau intitulé « garage » se trouve sous l’axe de la voie desservante, de manière à devoir être considéré comme premier niveau plein et qu’il appartiendrait à la Ville de Luxembourg, de le justifier. Elle ajoute que la Ville de Luxembourg n’aurait jamais fait état de raisons topographiques permettant d’aménager les garages au rez-de-chaussée, tout en précisant que l’article A.0.1 du PAG fixerait les conditions topographiques permettant d’aménager les garages au rez-de-chaussée et non pas en-dessous de l’axe de la voie desservante, sans que cet accès ne soit considéré comme le premier niveau plein. La demanderesse critique, par ailleurs, la prise de position de la Ville de Luxembourg dans son courrier du 19 juillet 2016 à cet égard.
La demanderesse se prête ensuite à des réflexions quant au calcul de la hauteur maximale autorisable par rapport à un niveau de référence moyen des quatre maisons en bande sises aux numéros 66 à 72 … et non par rapport à chaque maison individuelle, sans toutefois préciser la pertinence de ces réflexions par rapport au moyen fondé sur une violation du nombre de niveaux admis.
Par ailleurs, la demanderesse insiste sur la considération suivant laquelle la Ville de Luxembourg lui aurait imposé la construction de garages en sous-sol et estime avoir été traitée différemment dans la mesure où, suivant elle, l’autorisation litigieuse permettrait la construction de garages au rez-de-chaussée et, par voie de conséquence, une augmentation illégale du nombre de niveaux pleins.
Dans ce contexte, la demanderesse conclut encore à une violation de l’article 34.5 du règlement sur les bâtisses interdisant l’installation de logements ou de pièces d’habitation en sous-sol. A cet égard, elle affirme qu’une lecture combinée des articles 34.5 et 34.1 du règlement sur les bâtisses, visant les pièces servant au séjour prolongé de personnes, permettrait de retenir que le bâtiment litigieux accueillerait des pièces d’habitation interdites en sous-sol, la demanderesse se référant à la hauteur sous plafond des niveaux « sous-sol » et « rez-de-jardin » de 2,50 m. A cet égard, elle se réfère encore à une jurisprudence de la Cour administrative du 11 juin 2009, dont elle déduit que l’affectation de l’immeuble devrait être considérée par rapport à la réalité et non pas par rapport aux seuls plans. Ainsi, le fait d’avoir porté la hauteur sous plafond des locaux « hobby », et « espace fitness » à 2,50 mètres, avec chauffage au sol et une large baie vitrée ouvrable, plaiderait en faveur d’une autre affectation que celle indiquée sur les plans.
Les époux … renvoient à la solution retenue par le tribunal administratif dans son jugement du 18 novembre 2015, précité, à cet égard.
La Ville de Luxembourg, pour sa part, réfute l’argumentation de la demanderesse consistant à mettre en doute que le niveau du garage se trouve sous l’axe de la voie desservante, en renvoyant au plan « coupe AA », le plan « implantation » renseignant encore que l’accès au garage se ferait par une voie d’accès présentant une pente descendant de 6 %. Elle ajoute que la demanderesse partirait, à tort, du postulat que pour pouvoir être considéré comme premier niveau plein, le niveau « rez-de-jardin », comprenant le garage, devrait se trouver majoritairement sous l’axe de la voie desservante, alors que pareille condition ne serait pas imposée par l’article A.0.3.
a) du PAG, un tel aménagement étant d’ailleurs, d’après elle, difficile voire impossible de prévoir compte tenu d’un recul antérieur de 5 ou de 6 m d’une construction en zone d’habitation sur l’alignement de rue, impliquant alors une pente de 20 % sur une distance de 5 m. Il s’ensuivrait que le fait que le niveau « rez-de-jardin » se trouverait en dessous du niveau de la voie desservante serait suffisant, la Ville de Luxembourg affirmant que cela aurait d’ailleurs été déjà autorisé par le permis de construire du 16 janvier 2014. La Ville de Luxembourg précise encore qu’en l’espèce, il n’aurait pas été fait application de la dérogation prévue au deuxième alinéa de l’article A.2.4 du PAG, de sorte que l’argumentation de la demanderesse à cet égard ne serait pas pertinente. Elle donne toutefois à considérer que la demanderesse prétendrait, à tort, que l’article A.0.1 du PAG fixerait les conditions topographiques permettant d’aménager les garages au rez-
de-chaussée, ces dispositions définissant les terrains à forte pente ou en bordure de parois rocheuses.
Par rapport au reproche de la demanderesse en relation avec les immeubles construits par elle-même, la Ville de Luxembourg donne à considérer que l’autorisation délivrée aurait porté sur des plans conformes à la réglementation et qu’il n’aurait pas appartenu au bourgmestre de rechercher une solution architecturale éventuellement différente de celle proposée et conteste une différence de traitement entre administrés.
Enfin, tant les consorts …, que la Ville de Luxembourg réfutent l’argumentation de la demanderesse fondée sur un arrêt de la Cour administrative du 11 juin 2009, la Ville de Luxembourg soutenant que les circonstances de cette affaire ne seraient pas comparables à celles de la présente affaire. La Ville de Luxembourg conclut qu’en l’espèce, il n’y aurait aucune raison objective de requalifier les pièces litigieuses comme logement en sous-sol.
Dans sa réplique, la demanderesse fait valoir que la Ville de Luxembourg ne justifierait pas que les règles d’urbanisme imposeraient la construction de deux groupes d’habitations collectives et non des maisons individuelles dont la hauteur de construction et le nombre de niveaux devraient être appréciés individuellement, la demanderesse soulignant encore que le PAP « Schéiwisschen » imposerait la construction de garages au sous-sol. Elle poursuit en soulevant des reproches fondés en substance sur un traitement inégalitaire entre les époux … et elle-même dans le cadre de la délivrance de l’autorisation et plus particulièrement en ce qui concerne la construction des garages en sous-sol.
Dans leurs mémoire en duplique, les parties défenderesse et tierce intéressée concluent au rejet de ces contestations.
S’agissant de prime abord du nombre de niveaux admissibles, le tribunal relève que dans son jugement du 18 novembre 2015, il a conclu au rejet du moyen identique, soulevé par la demanderesse par rapport aux plans à la base de l’autorisation de construire du 6 mars 2015.
A cet égard, le tribunal s’est fondé sur l’article A.0.3 a) du PAG, aux termes duquel « La hauteur des constructions est la différence moyenne entre le niveau de l’axe de la voie desservante et l'intersection du pan du toit et du plan de la façade sur rue. En cas d'étage en retrait, le garde-corps peut dépasser la hauteur ainsi définie. Le nombre des niveaux pleins admis est indiqué dans la partie graphique par un chiffre.
Seront considérés comme niveaux pleins, les étages situés entre le niveau de la voie desservante et la ligne située à l'intersection du pan du toit et du plan de la façade donnant sur rue et ayant une hauteur libre sous plafond d'au moins deux mètres et demi. En cas de nouvelle construction, les niveaux destinés à un usage commercial doivent avoir une hauteur libre sous plafond d'au moins trois mètres vingt.
En aucun cas, le plancher du premier niveau plein ne peut se situer en-dessous de l'axe de la voie desservante. Le premier niveau plein est défini par l'accès principal à l'immeuble. » Le tribunal s’est encore référé à l’article A.2.4 du PAG relatif à la hauteur des constructions dans les zones d’habitation 2, prescrivant que « Les constructions ne peuvent comporter plus de deux niveaux pleins, caves et garages exclus; la hauteur de façade sur rue ne peut être supérieure à huit mètres et demi.
Dans le cas où pour des raisons topographiques ou techniques dûment constatées, les garages ne peuvent se situer en-dessous du niveau de l'axe de la voie desservante, l'accès à l'immeuble n'est pas considéré comme premier niveau plein. » Le tribunal en a déduit que le premier niveau plein à prendre en considération est le niveau comportant l’accès principal et dont le plancher se trouve au-dessus du niveau de la voie desservante et qui doit accuser une hauteur sous plafond de 2,5 mètres et a retenu qu’en l’espèce, les étages comportant des garages et caves, dont le plancher en l’espèce se situe en dessous du niveau de l’axe de la voie publique, ne sont pas à prendre en compte en tant que niveau au sens de l’article A 2.4. du PAG, tout en soulignant que cette conclusion n’est pas énervée par la circonstance que la hauteur sous plafond dans les sous-sols s’élève à 2,50 mètres, ce seul critère ne suffisant pas à en faire un niveau au sens de l’article A.2.4. du PAG.
Dans la mesure où les plans faisant l’objet de l’autorisation de construire du 19 juillet 2016 n’ont pas été modifiés quant au nombre de niveaux par rapport à ceux faisant l’objet de l’autorisation du 6 mars 2015, le premier niveau dont le plancher se trouve au-dessus du niveau de l’axe de la voie publique restant, suivant les plans, le niveau « rez-de-chaussée », la solution retenue par le tribunal dans son jugement du 18 novembre 2015 peut être transposée dans le cadre du présent recours.
En effet, au regard des dispositions urbanistiques précitées, le premier niveau plein à prendre en considération est celui comportant l’accès principal et dont le plancher se trouve au-
dessus du niveau de la voie desservante, accusant une hauteur sous plafond d’au moins 2,5 m, en l’occurrence, tel que cela se dégage des plans à la disposition du tribunal, le niveau intitulé sur les plans « rez-de-chaussée ». En revanche, les étages intitulés « rez-de-jardin » et « -2 sous-sol », ces étages étant destinés, conformément aux plans, à accueillir le garage, un espace hobby et des sanitaires/vestiaires, ne sont pas à prendre en considération afin de déterminer le nombre de niveaux admissibles conformément à l’article A.2.4 du PAG, puisqu’ils tombent sous les exceptions prévues à l’alinéa 1er de cette disposition du PAG, suivant laquelle les caves et garages sont exclus du calcul servant à déterminer le nombre maximum d’étages.
En toute hypothèse, les niveaux concernés ne sauraient être qualifiés de pièces servant au logement ou de pièces d’habitation conformément à l’article 34.5 du règlement sur les bâtisses, étant relevé que cette disposition permet expressément l’installation de cuisines, ateliers ou locaux similaires en sous-sol, des pièces destinées au fitness/détente respectivement hobby étant susceptibles d’être qualifiées comme des locaux similaires à des ateliers.
Dans ce même ordre d’idées, le reproche de la demanderesse fondé sur une violation de l’article 1.1 du PAP « Schéiwisschen », prévoyant l’aménagement de garages au sous-sol, est encore à rejeter, dans la mesure où il se dégage des considérations qui précèdent que les garages sont, en l’espèce, situés en dessous du premier niveau plein.
A l’instar de ce que le tribunal a retenu dans son jugement du 18 novembre 2015, la seule circonstance que les niveaux « rez-de-jardin » et « -2 sous-sol » accusent une hauteur de 2,50 mètres ne permet pas de conclure ipso facto qu’ils puissent être qualifiés de niveau plein, étant relevé que le fait que l’article 34.5 du règlement sur les bâtisses7 prévoit une hauteur minimum de 2,20 mètres pour des pièces isolées qui peuvent être aménagés en sous-sol par exception à l’interdiction des logements ou pièces d’habitations en sous-sol, ne saurait pas empêcher le maître de l’ouvrage de prévoir une hauteur plus élevée, et cela d’autant plus qu’il ne ressort pas des plans versés qu’il soit prévu d’installer des logements ou pièces d’habitation dans le sous-sol.
7 « L'installation de logements ou de pièces d'habitation en sous-sol est interdite. Sont considérés comme logements en sous-sol les logements dont le sol est situé à plus de 50 cm sous le niveau du terrain attenant. Certaines pièces isolées, telles que cuisines, ateliers et locaux similaires, peuvent être aménagées en sous-sol, à condition d'être protégées contre les risques d'humidité et d'inondation, convenablement éclairées et bien ventilées. La hauteur sous plafond de ces pièces doit mesurer 2,20 mètres au moins; le sol ne peut être situé à plus d'un mètre en-dessous du niveau du terrain. » Certes, l’aménagement intérieur du sous-sol a légèrement été modifié par rapport aux plans qui ont fait l’objet de l’autorisation délivrée en 2015 en ce sens que la cave à vin a été supprimée, portant la surface de l’espace « détente/fitness » de 46,23 m² à 51,19 m², et certes encore, tant le niveau « -2 sous-sol » que le niveau « rez-de-jardin » prévoient des espaces destinés à des activités similaires (hobby/détente/fitness), il n’en reste pas moins que ces espaces sont susceptibles d’être qualifiés de caves au sens du premier alinéa de l’article A.2.4 du PAG pour ne pas être destinés à l’habitation, de sorte que le tribunal n’entend pas se départir de la solution retenue dans son jugement du 18 novembre 2015.
L’argumentation soulevée, par ailleurs, par la demanderesse, par rapport à une utilisation éventuellement autre de ces pièces en pratique, contrairement à ce qui est indiqué sur les plans, n’est pas de nature à énerver la légalité de l’autorisation faisant l’objet du présent recours. En effet, il s’agirait là tout au plus d’un problème d’exécution de l’autorisation, qui, tel que cela a été retenu ci-avant, ne fait pas partie de la mission du juge administratif saisi d’un recours en annulation dirigé contre l’autorisation de construire elle-même, étant rappelé que le contrôle à opérer par le bourgmestre saisi d’une demande d’autorisation de construire, et partant aussi par le tribunal, se limite au contrôle de la conformité des plans par rapport aux dispositions urbanistiques, sans que le bourgmestre n’ait à spéculer sur une hypothétique non-exécution conforme des plans pour refuser la délivrance du permis de construire sur base de telles considérations. Au contraire, tel que cela a été retenu ci-avant, du moment qu’il constate la conformité des plans à la réglementation urbanistique applicable, il a l’obligation de délivrer l’autorisation.
S’agissant ensuite des réflexions de la demanderesse quant aux modalités de calcul de la hauteur admissible de la construction, à défaut par la demanderesse de clarifier la pertinence de celles-ci par rapport au moyen fondé sur le dépassement des niveaux admissibles, les réflexions afférentes, pour autant qu’elles soient à considérer comme un moyen, sont à rejeter, le tribunal n’ayant pas à répondre à des moyens simplement suggérés.
Enfin, le moyen tel que soulevé par la demanderesse et fondé sur une inégalité de traitement est encore à rejeter, dans la mesure où il ne se dégage pas des éléments du dossier en quoi le bourgmestre aurait appliqué des dispositions identiques du PAG, respectivement du règlement sur les bâtisses, de manière différente à d’autres administrés, étant relevé que le bourgmestre ne peut évidemment autoriser que les choix architecturaux lui soumis, pour autant qu’ils soient conformes à la réglementation urbanistique, sans être obligé de proposer d’autres solutions que les administrés pourraient, le cas échéant, percevoir comme étant plus avantageuses pour eux.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le moyen fondé sur une violation du nombre de niveaux pleins admissibles et l’installation illégale de pièces d’habitation en sous-sol, pris en ses différentes branches, est à rejeter comme étant non fondé.
Quant au moyen fondé sur une violation de la hauteur maximale de la construction La demanderesse fait ensuite valoir que la hauteur maximale de la construction serait à mesurer de l’axe de la voie desservante jusqu’à la corniche pour chaque maison prise individuellement et non pas par référence à un bloc d’habitations collectives, pour en déduire que les propriétaires des différentes maisons des numéros 66 à 72 de la … se trouveraient en copropriété. En l’espèce, les plans ne renseigneraient pas la détermination de la hauteur de la construction. La comparaison des plans du 5 juillet 2013 avec ceux du 11 octobre 2013 laisserait apparaître que les hauteurs des niveaux « sous-sol » et « hobby » auraient été modifiées, de même que la hauteur en combles, sans pour autant que les hauteurs à la corniche et au faîte de toiture ne l’aient été. Une comparaison des plans à la base de la première autorisation avec ceux à la base de la deuxième autorisation laisserait encore apparaître que le sous-sol aurait évolué d’une hauteur de 2,20 à 2,50 mètres. La demanderesse affirme que les sous-sols auraient accusé une hauteur de 2,50 mètres dès l’origine, puisque les promoteurs auraient entendu déjà à ce moment-là y aménager des pièces destinées au séjour, en soulignant que la dalle en béton aurait déjà été coulée au moment où les modifications avaient été demandées. La demanderesse conteste ainsi que la hauteur de la construction hors sol serait conforme à la hauteur indiquée sur les plans. Le bâti ne pourrait dès lors être couvert par une autorisation ex post qui confirmerait le respect de la hauteur de construction admissible en zone d’habitation. Dans l’hypothèse où la Ville de Luxembourg, respectivement les bénéficiaires de l’autorisation, refusaient de livrer la hauteur du seul immeuble litigieux et non pas celle de deux blocs de quatre maisons, la demanderesse conclut à la désignation d’un expert afin d’effectuer ces mesures.
Les époux … reprochent à la demanderesse de ne pas indiquer quelles règles urbanistiques auraient été violées, tout en précisant que la hauteur de la construction figurerait sur tous les plans annexés à la demande d’autorisation, qui seraient conformes aux prescriptions urbanistiques applicables et notamment aux articles 8 et 9 du règlement sur les bâtisses. En critiquant la justesse des hauteurs indiquées, la demanderesse soulèverait en réalité un problème hypothétique d’exécution, qui ne relèverait toutefois pas du contrôle du tribunal dans le cadre du présent litige.
La Ville de Luxembourg, dans sa réponse, précise que compte tenu de la pente de la rue desservante et afin de maintenir une harmonie du gabarit et des corniches des quatre maisons en bande sises aux 66 à …, la hauteur aurait été déterminée pour le bloc des quatre maisons avec un niveau de référence moyen de -2,38, en renvoyant au plan «implantation». Il aurait été procédé ainsi également s’agissant des quatre maisons en bande sises aux …. Elle ajoute que la mesure de la hauteur de la construction se trouverait indiquée en couleur rouge sur les plans de l’autorisation de construire « coupe AA » et « coupe CC » renseignant le niveau de référence par rapport à l’axe du bâtiment par rapport à la rue de -2,38 équivalent au niveau topographique de 301,71. La hauteur de façade sur rue serait de 8,50 mètres et partant conforme à l’article A.2.4 du PAG.
Contrairement à l’affirmation de la demanderesse, il n’existerait aucune contradiction entre une modification de la hauteur sous plafond des niveaux et une absence de modification de la hauteur extérieure de l’immeuble, dans la mesure où la hauteur de façade sur rue serait déterminée par l’axe de la voie desservante et l’intersection du pan du toit et du plan de la façade.
Aucune disposition réglementaire ne fixerait, en revanche, la profondeur de construction en dessous de l’axe de la voie desservante. La hauteur des niveaux pourrait ainsi être modifiée en abaissant l’implantation de l’immeuble de -5,61 mètres à -5,86 mètres dans le sol sans modification aucune de la hauteur extérieure de l’immeuble. La demande en nomination d’un expert serait encore à rejeter puisqu’il s’agirait d’une demande portant sur l’exécution de l’autorisation de construire.
Dans sa réplique, la demanderesse donne à considérer que si le niveau sous-sol avait été « abaissé » de 25 cm, il faudrait relever que les dalles auraient déjà été construites avant l’autorisation. Elle argumente, en substance, qu’il conviendrait de déduire ipso facto d’une différence du niveau du sous-sol prévu sur les plans d’autorisation de bâtir du 16 janvier 2014 par rapport à ceux de l’autorisation de bâtir actuellement sous examen, que la construction serait de 25 cm plus élevée que la hauteur autorisable, la demanderesse renvoyant encore à un arrêt de la Cour administrative du 29 novembre 2012.
La demanderesse souligne qu’il ne s’agirait pas de contrôler sur le site le respect de la hauteur de la construction, mais de constater, à l’analyse comparée des plans et en considération d’un prétendu abaissement du niveau au sous-sol de 25 cm à un moment où la dalle était déjà coulée, que la mesure de la hauteur de la construction ne pourrait pas être celle renseignée sur les plans, mais devrait nécessairement être plus élevée. Au regard de cette discordance des plans, le tribunal devrait retenir que la hauteur de la construction serait 25 cm plus élevée que ce qui est autorisable.
Force est de prime abord de constater qu’à l’appui de son moyen fondé sur une violation de la hauteur admissible de la construction, la demanderesse reste en défaut de soulever une quelconque disposition urbanistique et semble se limiter à déduire une violation de la hauteur maximale autorisable de la seule circonstance qu’à la suite de la délivrance de la première autorisation, la hauteur sous plafond du niveau « sous-sol » a été augmentée de 25 cm, que nécessairement la hauteur de la construction en tant que telle aurait été augmentée, tout en affirmant tantôt que la hauteur de la construction ne serait pas indiquée sur les plans, tantôt que les mesures indiquées sur les plans ne pourraient pas être correctes, la demanderesse critiquant encore, de manière vague, les modalités de calcul de la hauteur de la construction en l’espèce en faisant vaguement allusion à une copropriété qui se serait créée entre les différentes maisons situées aux numéros 66 à 72 de la ….
Or, le tribunal n’a pas besoin de répondre à des moyens simplement suggérés et non autrement soutenus, plus particulièrement par l’indication concrète de la disposition légale que la partie demanderesse estime avoir été violée, la demanderesse contestant les modalités de calcul de la hauteur de la construction et en passant l’historique des différents plans élaborés en 2013 et 2014, sans pour autant préciser concrètement quelle en serait la pertinence par rapport aux plans faisant l’objet de l’autorisation actuellement sous examen, l’argumentation de la demanderesse reposant, en substance, sur l’affirmation péremptoire qu’il serait impossible que la hauteur de la construction réalisée soit conforme à la hauteur indiquée sur les plans.
Au-delà de ce constat et à titre superfétatoire, le tribunal relève de prime abord que les contestations de la demanderesse quant à l’indication de la hauteur de la construction sur les plans tombent à faux, dans la mesure où, contrairement à ce qui est affirmé par la demanderesse, les plans indiquent la hauteur de la construction.
D’autre part, la seule circonstance que depuis la délivrance de la première autorisation, la hauteur de certaines pièces en sous-sol a été modifiée, ne permet pas ipso facto de déduire que la hauteur maximale autorisable ait été dépassée, étant donné que, tel que cela est relevé à juste titre par la Ville de Luxembourg, si les dispositions du PAG et du règlement sur les bâtisses règlementent la hauteur de la construction hors sol, la demanderesse n’a pas invoqué des dispositions empêchant un abaissement de la construction en sous-sol. S’agissant, pour le surplus, de la référence faite par la demanderesse à des dalles d’ores et déjà coulées au moment de la délivrance de l’autorisation modificative en 2015, celle-ci est encore non pertinente par rapport à l’examen de la légalité de l’autorisation actuellement sous examen, dans la mesure où, tel que cela a été relevé ci-avant, l’examen du bourgmestre, saisi d’une demande en obtention d’une autorisation de construire, porte exclusivement sur la conformité des plans lui soumis par rapport à la règlementation urbanistique, et non pas sur la conformité des plans par rapport à des constructions éventuellement d’ores et déjà érigées. Une telle non-conformité relèverait de l’exécution des plans faisant l’objet de l’autorisation litigieuse, respectivement d’une réalisation illégale de constructions, échappant au contrôle du tribunal dans le cadre du présent recours.
Enfin, dans la mesure où, face aux explications de la Ville de Luxembourg suivant lesquelles compte tenu de la pente de la rue desservante et afin de maintenir une harmonie du gabarit et des corniches des quatre maisons en bande sises aux 66 à …, la hauteur aurait été déterminée pour le bloc des quatre maisons, la demanderesse est restée en défaut de soulever une quelconque disposition réglementaire que le bourgmestre aurait violée en calculant de la sorte la hauteur maximale de la construction, étant relevé que les décisions administratives bénéficient de la présomption de légalité et qu’il appartient au demandeur de rapporter la preuve de leur illégalité, et plus particulièrement de préciser concrètement quelles dispositions légales ou réglementaires auraient été heurtées, les contestations vagues de la demanderesse quant aux modalités de calcul de la hauteur de la construction sont encore à rejeter.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le moyen fondé sur une violation de la hauteur de la construction est à rejeter, y compris la demande en nomination d’un expert, cette demande étant, au regard des considérations qui précèdent, non pertinente, le bourgmestre saisi d’une demande en obtention d’un permis de construire, et a fortiori le tribunal saisi d’un recours contre une autorisation de construire, n’ayant pas à contrôler la conformité de plans par rapport à une construction existante.
Quant au moyen fondé sur une violation de l’article 32 du règlement sur les bâtisses La demanderesse conclut ensuite à une violation des prescriptions en matière de remblais et de maintien de la configuration naturelle du terrain, en citant l’article 32 du règlement sur les bâtisses. En l’espèce, les remblais ne seraient, d’après la demanderesse, nécessaires qu’en raison du « corps avancé », ainsi qualifié par elle, qui aurait été construit illégalement dans la marge de reculement latéral.
Conformément aux dispositions réglementaires invoquées, aucune autorisation pour des remblais ne pourrait être accordée, la demanderesse reprochant encore aux plans d’être muets quant à la construction d’un mur de soutènement le long de sa propriété, de sorte que ce serait le seul mur de séparation de propriété qui devrait continuer à soutenir ces terres. Ces remblais seraient donc contraires à l’intérêt du voisinage, la demanderesse faisant valoir que l’éradication des constructions illégalement érigées dans la marge de reculement latéral de l’immeuble permettrait d’éviter ces remblais et de conserver la configuration naturelle du terrain.
Par rapport au moyen fondé sur une violation des prescriptions en matière de remblais, les époux … rétorquent que le juge administratif ne serait pas compétent pour ordonner la destruction d’un immeuble et que, par ailleurs, aucun moyen ne serait articulé par rapport à la violation d’une règle urbanistique qui aurait été violée par l’autorisation de procéder à un remblai.
Par ailleurs, l’autorisation de remblai serait déjà contenue dans la première autorisation de construire délivrée en 2014, devenue définitive, de sorte que la demanderesse ne serait plus recevable à essayer de remettre en cause l’autorisation en question.
La Ville de Luxembourg, pour sa part, fait valoir que l’article 32 du règlement sur les bâtisses invoqué par la demanderesse correspondrait au libellé antérieur à une modification y apportée le 21 mars 2016, tout en renvoyant au nouveau texte.
Elle affirme que, contrairement à ce que ce qui est soutenu par la demanderesse, la construction s’insérerait dans la topographie du terrain, tout en soulignant qu’il ne serait pas établi en quoi les aménagements apportés au terrain naturel seraient contraires à la réglementation. Le PAP ne contiendrait en tout cas pas de dispositions expresses quant au maintien de la topographie des lieux.
Enfin, l’affirmation de la demanderesse suivant laquelle lors de l’instruction de la première demande d’autorisation en 2013, le bourgmestre aurait exigé le respect de la topographie des lieux, ne serait pas autrement spécifiée.
Dans sa réplique, la demanderesse insiste sur la considération que, conformément à l’article 32 (1) du règlement sur les bâtisses, le bourgmestre pourrait exiger que la configuration du terrain soit sauvegardée dans l’intérêt du voisinage ou du site. Elle fait valoir qu’en l’espèce, le niveau naturel du sol aurait été conservé sur l’ilot tout entier du PAP et que ce ne seraient que les aménagements réalisés par les époux …, qualifiés par elle comme étant illégaux, qui forceraient la modification du niveau naturel du sol. D’après la demanderesse, aucune exigence tenant à la topographie ou à la configuration des lieux n’autoriserait, en effet, la modification du terrain naturel, qui aurait été excavé pour permettre l’aménagement de niveaux supplémentaires sous l’axe de la voie desservante.
La demanderesse conteste encore que les remblais auraient été autorisés pour la première fois en 2014 puisque la première autorisation n’aurait pas couvert la construction d’un volume fermé situé sous l’escalier d’accès à l’immeuble. Dans la mesure où ce serait cet aménagement qui aurait justifié les remblais, ceux-ci ne pourraient être autorisés qu’aujourd’hui. Enfin, la demanderesse se réfère à un arrêt la Cour administrative du 4 juillet 2013, en soutenant que le pouvoir d’appréciation du bourgmestre, que le tribunal pourrait contrôler, aurait été dépassé.
Le tribunal relève de prime abord que les dispositions de l’article 32 du règlement sur les bâtisses telles que citées par la demanderesse à l’appui de son moyen ont été modifiées le 21 mars 2016, de sorte que l’article 32 en question, en vigueur au moment de la prise de la décision attaquée, a dorénavant la teneur suivante : « Remblais et déblais 32.1 Travaux de terrassement et d’excavation Toute modification à apporter au niveau ou à la configuration du terrain naturel ou existant, ainsi qu’aux parois rocheuses, est sujette à autorisation du bourgmestre, avant le commencement des travaux.
Les travaux de terrassement et d’excavation requis dans le cadre de la réalisation d’une construction sont à limiter au volume nécessaire à la réalisation de cette construction et de ses accès autorisés. Le terrain déblayé en vue de la construction doit être remblayé conformément à l’autorisation de bâtir délivrée dans ce contexte.
Les travaux de déblai ou déblai-remblai ne peuvent avoir comme effet de mettre complètement hors sol un ou plusieurs niveaux. Cette disposition s’applique aux façades postérieures des constructions existantes ou projetées.
32.2 Travaux d’aménagement des terrains bâtis et non-bâtis Toute modification à apporter à l’aménagement des terrains bâtis et non-bâtis est sujette à l’autorisation du bourgmestre avant le commencement des travaux.
Si l’intérêt de la sauvegarde du site ou le maintien de la continuité du niveau ou la configuration des terrains voisins le demande, le bourgmestre peut imposer que le niveau ou la configuration du terrain naturel ou existant soient maintenus ou fixer des conditions liées aux aménagements des alentours tenant compte de la configuration des lieux.
Les terrains doivent être aménagés ou réaménagés de manière à s’intégrer harmonieusement tant par rapport au terrain concerné qu’aux terrains voisins.
Par dérogation à l’alinéa premier du présent article 32.2, une autorisation du bourgmestre n’est pas requise pour les travaux d’aménagement de moindre envergure.
L’aménagement de murs nécessaires au soutènement ou à la consolidation du terrain peut être autorisé sous condition de ne pas dépasser une hauteur de 0,7 mètre par rapport au niveau du terrain voisin pour les murs le long des limites cadastrales et de 1,5 mètre par rapport au niveau du terrain concerné environnant pour les murs non situés le long des limites cadastrales. Ils doivent être réalisés avec des gabions ou en pierres naturelles.
Par dérogation et en cas d’impossibilité de réaliser ces murs avec ces matériaux, ils peuvent être réalisés en béton armé, à la condition de pouvoir être colonisés par des plantes.
Pour les travaux de soutènement et de consolidation l'utilisation de gunite est prohibée.
Les talus doivent être sécurisés à l’aide de treillis métalliques ou d’ancrage, si leur stabilité ou des raisons techniques ou de sécurité l’exigent.
32.3 Les matériaux utilisés pour les travaux de remblai de terrain tels que décombres, sable, graviers ou terreau, ne peuvent contenir ni de matières dangereuses ni de matières putrescibles » Bien que dans sa réponse, la Ville de Luxembourg ait fait état de ce changement de réglementation, la demanderesse a réitéré dans sa réplique son argumentation fondée sur l’ancienne version de l’article 32 du règlement sur les bâtisses, qui prévoyait en l’occurrence la faculté pour le bourgmestre d’exiger que « la configuration du terrain soit sauvegardée ou modifiée dans l’intérêt du voisinage ou du site ». A défaut d’avoir pris position par rapport à la nouvelle réglementation applicable, l’argumentation de la demanderesse fondée sur la faculté pour le bourgmestre d’exiger que la configuration du terrain soit maintenue telle qu’inscrite dans l’ancienne version de l’article 32.1 du règlement sur les bâtisses est à rejeter comme étant dénuée de pertinence.
A titre superfétatoire, et indépendamment de la question de savoir si les remblais sont d’ores et déjà couverts par la première autorisation délivrée le 16 janvier 2014 et coulée en force de chose décidée, le tribunal relève que si la nouvelle version de l’article 32 du règlement sur les bâtisses prévoit également la faculté pour le bourgmestre d’imposer le maintien du « niveau ou [de] la configuration du terrain naturel ou existant », « si l’intérêt de la sauvegarde du site ou le maintien de la continuité du niveau ou la configuration des terrains voisins le demande », la demanderesse reste en défaut de justifier en quoi, le bourgmestre, en autorisant les remblais critiqués, ait dépassé la marge d’appréciation dont il dispose, étant relevé que l’exigence du maintien du niveau naturel constitue une simple faculté et que dans le cadre du recours en annulation dont il est saisi, le tribunal ne saurait sanctionner qu’un dépassement manifeste de cette marge d’appréciation.
Il s’ensuit que le moyen afférent est rejeté comme étant non fondé.
Quant à la violation de la surface maximale autorisée des balcons Enfin, la demanderesse soutient que sous l’ancienne mouture de l’article 11 du règlement sur les bâtisses, les balcons ne pourraient pas avoir une surface supérieure à un dixième de la façade concernée. Sous sa nouvelle formulation, ledit règlement imposerait une limite de 6 m2 de balcons par logement. Or, en l’espèce, l’étage en retrait présenterait des balcons/terrasses incompatibles avec l’article 11 du règlement sur les bâtisses en ce que les surfaces seraient trop importantes.
Les époux … argumentent que l’autorisation de construire litigieuse ne porterait pas sur un changement des balcons, qui auraient déjà été autorisés sur base de la première autorisation.
L’argumentation fondée sur la nouvelle version de la réglementation urbanistique, postérieure à la première autorisation, serait encore à rejeter.
La Ville de Luxembourg, pour sa part, souligne que l’article 11.2 du règlement sur les bâtisses ne viserait que les balcons et ne s’appliquerait pas aux terrasses. Par ailleurs, la surface non couverte de l’étage en retrait ne pourrait être assimilée à un balcon, la Ville de Luxembourg se référant, à cet égard, au dictionnaire DICOBAT à propos de la définition d’un balcon.
Dans sa réplique, la demanderesse argumente que l’article 11.1 du règlement sur les bâtisses exclurait expressément l’étage en retrait de son champ d’application et affirme que la terrasse réalisée au niveau de cet étage en retrait serait à considérer comme balcon, de sorte que la surface totale des balcons violerait la surface autorisable maximale prévue à l’article 11.2 du règlement sur les bâtisses.
Dans sa duplique, la Ville de Luxembourg souligne que l’article 11.1 du règlement sur les bâtisses, tel qu’adopté le 13 juin 2016 par le conseil communal, prévoirait que si la toiture de l’avant-corps est accessible, cette surface est considérée comme toit-terrasse et ne tombe pas sous les dispositions de l’article 11.2 traitant des balcons.
Le tribunal relève de prime abord qu’il ne se dégage pas des éléments du dossier que l’étage en retrait incriminé par la demanderesse à l’appui de son moyen fondé sur une violation de la surface maximale autorisée des balcons, ait été modifié par rapport à la première autorisation de construire délivrée le 16 janvier 2014 et ayant, tel que cela a été retenu ci-avant, acquis autorité de chose décidée. Dans ces conditions, la configuration de cet étage et des surfaces qualifiées par la demanderesse de balcon, est acquise à travers la première autorisation, de sorte que la demanderesse n’est pas admise à la critiquer dans le cadre du présent recours.
A titre superfétatoire, à admettre que l’autorisation attaquée ait également porté sur l’étage en retrait, le tribunal relève que dans la mesure où l’article 11.1, nouvelle version du règlement sur les bâtisses, prévoit que si la toiture de l’avant-corps est accessible, tel que cela est le cas en l’espèce, cette surface est considérée comme toit-terrasse ne tombant pas sous les dispositions de l’article 11.2 du règlement sur les bâtisses visant la surface autorisable des balcons, l’argumentation de la demanderesse fondée sur une surface maximale de 6 m² pour les balcons par logement, découlant précisément dudit article 11.2, est à rejeter comme étant non pertinente.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent, et à défaut d’autres, moyens, que le recours sous analyse est à rejeter comme étant non fondé.
Au vu de l’issue du litige, la demande en paiement d’une indemnité de procédure de 10.000 euros réclamée par la demanderesse est rejetée.
La demande en paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 euros réclamée par les consorts … est encore rejetée dans la mesure où il n’est pas établi en quoi il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais non compris dans les dépens.
Par ces motifs, le tribunal administratif, première chambre, statuant contradictoirement ;
déclare recevable en la forme le recours en annulation dirigé contre l’autorisation de bâtir du 19 juillet 2016 portant la référence n° 2016/234 ;
au fond, le déclare non justifié, partant en déboute ;
rejette les demandes en allocation d’une indemnité de procédure formulées par la société …, d’une part, et par les époux …, d’autre part ;
condamne la société … aux frais.
Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique du 29 janvier 2018 par :
Annick Braun, vice-président, Alexandra Castegnaro, premier juge, Hélène Steichen, juge, en présence du greffier en chef Arny Schmit.
Arny Schmit Annick Braun Reproduction certifiée conforme à l’original Luxembourg, le 30.1.2018 Le greffier du tribunal administratif 30
