Tribunal administratif N° 12075 du rôle du Grand-Duché de Luxembourg Inscrit le 28 juin 2000 Audience publique du 20 juin 2001
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Recours formé par les époux BILTGEN-H. et consorts, Esch-sur-Alzette contre une décision du bourgmestre de la ville d’Esch-sur-Alzette en présence des sociétés A. S. à r. l., S. S.A. et P. S.A.
en matière de permis de construire
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JUGEMENT
Vu la requête inscrite sous le numéro 12075 du rôle et déposée en date du 28 juin 2000 au greffe du tribunal administratif par Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de :
1) Monsieur … BILTGEN, fonctionnaire, et de son épouse, Madame … BILTGEN-H., sans état particulier, demeurant ensemble à L-… Esch-sur-Alzette, …, 2) Monsieur … L., employé privé, et de son épouse, Madame … L.-W., sans état particulier, demeurant ensemble à L-… Esch-sur-Alzette, …, et 3) Monsieur … W., retraité, et de son épouse, Madame … W.-W., sans état particulier, demeurant ensemble à L-… Esch-sur-Alzette, …, tendant à l’annulation d’un permis de construire accordé le 29 mars 2000 par le bourgmestre de la ville d’Esch-sur-Alzette à la société à responsabilité limitée A., établie et ayant son siège social à L-…, et à la société anonyme S., établie et ayant son siège social à L-…, relativement à la construction d’un immeuble résidentiel à 4 appartements et d’un bloc de 3 garages sur un terrain sis à Esch-sur-Alzette, …;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, demeurant à Esch-sur-
Alzette, du 27 juin 2000 portant signification de ce recours à l’administration communale d’Esch-sur-Alzette et aux sociétés A. et S., préqualifiées;
Vu la lettre de Maître Roger NOTHAR, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, déposée au greffe du tribunal administratif le 13 septembre 2000 informant le tribunal de ce qu’il a mandat d’occuper pour l’administration communale d’Esch-
sur-Alzette;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 27 septembre 2000 par Maître Claude WASSENICH, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom des sociétés A. et S., préqualifiées, lequel mémoire a été notifié par voie de télécopie en date du 26 septembre 2000 aux mandataires des demandeurs et de l’administration communale d’Esch-sur-Alzette;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 22 novembre 2000 par Maître Roger NOTHAR, préqualifié, au nom de l’administration communale d’Esch-sur-Alzette;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Marc GRASER, demeurant à Luxembourg, du 23 novembre 2000 portant signification de ce mémoire en réponse aux parties demanderesses et aux sociétés A. et S.;
Vu le mémoire en réplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 21 décembre 2000 par Maître Elisabeth ALEX au nom des parties demanderesses, lequel mémoire a été notifié par voie de télécopie en date du 21 décembre 2000 aux mandataires de l’administration communale d’Esch-sur-Alzette et des sociétés A. et S.;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 17 janvier 2001 par Maître Roger NOTHAR au nom de l’administration communale d’Esch-sur-
Alzette;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL, demeurant à Luxembourg, du 18 janvier 2001 portant signification de ce mémoire en duplique aux parties demanderesses et aux sociétés A. et S.;
Vu la requête en intervention déposée au greffe du tribunal administratif le 23 janvier 2001 par les parties demanderesses, signifiée par exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, préqualifié, du 15 janvier 2001 à la société anonyme P., établie et ayant son siège social à L-…, tendant à faire intervenir la société P. dans la présente affaire, au motif que les demandeurs auraient appris que les sociétés A. et S. lui auraient cédé le terrain devant recevoir la construction projetée dont il est question en cause ainsi que les plans et l’autorisation de bâtir afférents;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 15 mars 2001 par Maître Alain GROSS, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de la société P., préqualifiée;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, demeurant à Luxembourg, du 15 mars 2001 portant signification de ce mémoire en réponse aux parties demanderesses et à l’administration communale d’Esch-sur-Alzette;
Vu le mémoire en réplique, intitulé « mémoire en réplique suite à la requête en intervention du 23 janvier 2001 », déposé au greffe du tribunal administratif en date du 17 avril 2001 par Maître Elisabeth ALEX, au nom des demandeurs;
2 Vu les pièces versées en cause et notamment la décision attaquée;
Ouï le juge-rapporteur en son rapport, ainsi que Maîtres Elisabeth ALEX, Roger NOTHAR et Albert RODESCH, en remplacement de Maître Alain GROSS, en leurs plaidoiries respectives.
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Le 29 juillet 1999, le bureau d’architecture M. établi à Luxembourg, agissant en nom et pour compte de la société à responsabilité limitée A., préqualifiée, et de la société anonyme S., préqualifiée, introduisit auprès de l’administration communale d’Esch-sur-Alzette une demande en obtention d’un permis de construire pour un immeuble résidentiel à 4 appartements et pour un bloc de 3 garages à implanter sur un terrain sis à Esch-sur-Alzette, …, inscrit au cadastre de la ville d’Esch-sur-Alzette, section A d’Esch-Nord, sous le numéro 2411/11847.
Le 29 mars 2000, le bourgmestre de la ville d’Esch-sur-Alzette accorda le permis de construire sollicité conformément aux plans annexés à ladite autorisation et sous certaines réserves et conditions y mentionnées.
Par requête déposée le 28 juin 2000, 1) les époux … et … BILTGEN-H., préqualifiés, 2) les époux … et … L.-W., préqualifiés, et 3) les époux … et … W.-W., préqualifiés, ont introduit un recours contentieux tendant à l’annulation du permis de construire précité accordé le 29 mars 2000 par le bourgmestre de la ville d’Esch-sur-Alzette.
QUANT A LA RECEVABILITE L’administration communale d’Esch-sur-Alzette, à laquelle la société intervenante P., préqualifiée, s’est ralliée sur ce point, conteste en premier lieu l’existence d’un intérêt personnel, direct, né et actuel pour agir en justice dans le chef des parties demanderesses.
Dans ce contexte, les deux parties défenderesses susvisées soutiennent que le simple fait d’être voisin d’une construction ne conférerait pas à lui seul un intérêt à agir, que les demandeurs resteraient en défaut de démontrer l’existence d’un préjudice causé par la construction projetée, que la construction d’un immeuble d’habitation collective serait conforme aux dispositions relatives au secteur concerné, telles que prévues par le plan d’aménagement général de la ville d’Esch-sur-Alzette et que ni l’immeuble principal ni les garages prévus en fond de terrain ne causeraient un quelconque préjudice aux demandeurs, mais, au contraire, que la nouvelle construction remplirait un espace vide et délabré et embellirait la situation existante.
Sur ce, elles demandent au tribunal de déclarer le recours irrecevable pour absence d’un intérêt suffisant à agir dans le chef des demandeurs.
Les demandeurs rétorquent qu’en tant que voisins directs du terrain d’implantation d’un immeuble résidentiel avec garages, c’est-à-dire d’une construction d’une importance certaine aggravant leur situation de voisins, pour être située dans leur champ de vision direct, ils justifieraient l’existence d’un intérêt à agir suffisant.
Ils exposent plus particulièrement que les demandeurs sub 1) agissent en leur qualité de propriétaires et d’habitants de l’immeuble voisin situé au n° …, route de … et que les 3 demandeurs sub 2) et sub 3) agissent respectivement en leur qualité d’habitants et de propriétaires de l’immeuble voisin situé au n° … de la prédite route, que le terrain d’implantation de la construction litigieuse est donc situé entre leurs fonds, qu’il est situé respectivement en aval de celui des demandeurs sub 1) et en amont de celui des demandeurs sub 2) et 3) et en pente par rapport au terrain de ces derniers, que l’immeuble résidentiel projeté serait implanté sur un terrain « extrêmement exigu au vu de l’importance du complexe immobilier projeté », que « l’immeuble devant abriter les garages serait situé derrière la résidence sur un espace normalement aménagé en jardins dans cette zone d’habitation. Le chemin d’accès vers les garages aura une largeur de 2,50 mètres et longera la résidence parallèlement à la propriété L.. Etant donné l’exiguïté des lieux, les voitures rentrant ou sortant des garages seront obligés d’effectuer des manoeuvres de stationnement compliqués, ce qui occasionnera bien entendu beaucoup de bruit et des odeurs insalubres et sera dangereux » et que les maisons des demandeurs sont des maisons unifamiliales, ayant chacune leur jardin à hauteur de l’endroit où la construction des garages est projetée et que ces derniers seront construits sur toute la largeur du terrain avec une hauteur de plus de quatre mètres, de sorte que leurs jardins, « généralement ensoleillés, et qui constituent des endroits de récréation et de villégiature perdront ce caractère, vu la proximité des garages et l’importance de l’espace que celles-ci occuperont ».
Toute partie demanderesse introduisant un recours contre une décision administrative doit justifier d’un intérêt personnel, distinct de l’intérêt général. S’il est vrai que les proches voisins ont un intérêt évident à voir respecter les règles applicables en matière d’urbanisme, cette proximité de situation ne constitue qu’un indice pour l’intérêt à agir, alors qu’elle ne suffit pas à elle seule pour le fonder. Il faut de surcroît que l’inobservation éventuelle de ces règles soit de nature à entraîner l’aggravation concrète de la situation de voisin dans le chef de la partie demanderesse en question (Cour adm. 24 juin 1997, Pas. adm. 1/2000 V° Procédure contentieuse n° 9 et autres références y citées).
En l’espèce, les demandeurs en tant que propriétaires ou habitants d’immeubles directement voisins, lesquels longent le terrain devant accueillir la construction projetée et à partir desquels existe une vue directe, ne serait-ce que partielle, sur ladite construction, ont qualité et intérêt à agir à l’encontre de l’autorisation litigieuse du bourgmestre de la ville d’Esch-sur-Alzette, étant donné qu’il se dégage des pièces et informations soumis au tribunal, que le complexe immobilier projeté, à savoir l’ensemble composé par la maison d’habitation collective et les garages implantés en fond de terrain, est de nature à affecter leur situation préexistante.
Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité laisse d’être fondé et doit être écarté.
Le recours en annulation, en l’absence d’un recours au fond prévu en la matière, non autrement contesté sous ce rapport, est recevable pour avoir été introduit dans les formes et délai de la loi.
QUANT AU FOND Les demandeurs soulèvent l’illégalité du permis de construire querellé au motif qu’il aurait été octroyé en violation de l’article 11 du règlement sur les bâtisses de la ville d’Esch-
sur-Alzette, ci-après dénommé le « règlement sur les bâtisses ».
4 Ils soutiennent plus particulièrement que le bourgmestre aurait dû refuser le permis de construire sur base de la susdite disposition au motif que l’immeuble principal projeté, par sa hauteur de 12,87 mètres sur une largeur de 6,55 mètres, aurait un aspect de « tour » par rapport aux maisons unifamiliales avoisinantes, que l’exiguïté du passage d’accès aux garages constituerait une source de dangers pour la famille L., dont la propriété serait située à une différence de niveau d’un mètre, de sorte que les véhicules risqueraient de « tomber dans [leur] (…) jardin » et que les garages porteraient « gravement atteinte au caractère des lieux avoisinants, qui sont des espaces naturels ».
Ils se basent sur la maxime « nul ne peut invoquer sa propre turpitude » pour soutenir que l’administration communale ne saurait faire valoir l’illégalité de l’article 11 du règlement sur les bâtisses. En outre, ils ajoutent que le bourgmestre, en essayant de justifier sa décision par l’illégalité et, partant l’inapplicabilité, d’une disposition de son propre règlement sur les bâtisses, serait en aveu implicite d’avoir commis un excès de pouvoir lors de l’octroi du permis dont il est question en cause.
Les sociétés A. et S. rétorquent que le projet de construction respecterait scrupuleusement les prescriptions urbanistiques, s’intégrerait parfaitement dans le voisinage, pour avoir la même hauteur que la construction voisine des époux BILTGEN.
Concernant le risque de danger que les voitures tombent dans le jardin de la famille L., elles exposent que le terrain d’implantation de la nouvelle construction n’aurait jamais fait l’objet d’une quelconque modification de niveau « de sorte que tout porte à croire que la différence de niveau résulte de la modification, par le fait de l’homme, du niveau du fond des parties L.-W. » et que ceux-ci ne sauraient raisonnablement réclamer contre une situation qu’elles auraient elles-mêmes créée. Elles ajoutent que le risque invoqué serait tout à fait hypothétique et peu probable et qu’il ne saurait fonder un refus de construire les garages projetés.
Enfin, elles exposent que le bloc de garages aura une hauteur variant entre 2,50 et 3,50 mètres, conforme à l’article 26 du règlement sur les bâtisses, qui autoriserait même des hauteurs supérieures, que les garages, de par leur exposition nord-sud ne créerait d’ombre que du côté du fond L.-W., lequel serait déjà à l’ombre du fait de son propre garage, que les garages seraient également conformes au prescrit de l’article 24 du règlement sur les bâtisses relativement à la densité de construction. Elles ajoutent encore que « le fond L.-W. ne peut raisonnablement prétendre qu’il sera incommodé dans son espace de verdure par le trafic automobile étant donné que le garage existant sur leur propre fond fait office d’écran, sans parler de la contenance des jardins qui laissent préjuger d’énormes espaces de villégiature et de récréation ».
L’administration communale d’Esch-sur-Alzette soutient principalement que l’article 11 du règlement sur les bâtisses ne justifierait pas une décision de refus du bourgmestre, au motif que le libellé de ladite disposition manquerait de préciser des paramètres en matière d’esthétique, d’emplacement, de dimension ou d’aspect extérieur ou intérieur d’une construction. Elle ajoute que « si le bourgmestre appliquait l’article 11 du RB pour refuser ou accorder sous réserve de l’observation de conditions spéciales, qu’il fixerait arbitrairement, des constructions qui par leur situation, leur dimension ou l’aspect extérieur et intérieur des bâtiments sont conformes en tous points aux dispositions dimensionnelles du RB (reculs, profondeurs d’implantation, hauteurs, nombre de niveaux, etc..), il commettrait un excès de pouvoir évident. Le bourgmestre ne saurait en aucun cas se baser sur une atteinte par nature 5 purement subjective au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales pour refuser la délivrance d’un permis de construire d’un immeuble conforme aux règles applicables au secteur urbain dont l’immeuble relève ».
En ordre subsidiaire, l’administration communale soutient que les allégations des demandeurs manqueraient en fait et en droit. Elle soutient que l’article 11 du règlement sur les bâtisses aurait pour objet la seule réglementation de l’aspect extérieur ou intérieur des bâtiments et son champ d’application ne viserait nullement l’utilisation qui peut en être faite, de sorte que les manoeuvres de voitures par les chauffeurs malencontreux ne rentreraient ainsi pas dans les prévisions de ce texte.
Enfin, elle estime ne pas avoir à appliquer ledit article 11 puisque le projet autorisé répondrait en tous points aux exigences du règlement sur les bâtisses.
Aux termes de l’article 11 du règlement sur les bâtisses « le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de conditions spéciales, si les constructions par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur et intérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ou si les constructions impliquent la réalisation par la commune d’équipements nouveaux non prévus ».
D’après l’article 50 du décret du 14 décembre 1789 relatif à la constitution des municipalités et l’article 3 du titre XI du décret des 16-24 août 1790 sur l’organisation judiciaire, il incombe au pouvoir communal de faire jouir les habitants des avantages d’une bonne police, notamment de la propreté, de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité dans les rues, lieux et voies publics, ainsi que de la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques.
En vertu de l’article premier de la loi du 29 juillet 1930 concernant l’étatisation de la police locale, le bourgmestre est chargé de l’exécution des lois et règlements de police, l’article 67 de la loi communale modifiée du 13 décembre 1988 allant dans le même sens.
Si l’article 28 de cette dernière loi dispose que le conseil communal règle tout ce qui est d’intérêt communal, cette disposition laisse intact le droit du bourgmestre de prendre toutes les mesures que l’exécution d’une loi de police peut comporter.
Le bourgmestre a donc, à titre personnel, le droit et le devoir d’assurer l’exécution desdites lois, au nombre desquelles figurent les décrets susmentionnés, ainsi que la législation sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire.
Les pouvoirs de police du bourgmestre en matière d’esthétique, de sécurité et de salubrité sont conditionnés en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire par les articles 52 et 57 de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes.
L’article 52 prévoit dans son alinéa 2 que « le règlement (sur les bâtisses, les voies publiques et les sites) portera sur la solidité, la sécurité, la salubrité des différentes constructions et sur l’aménagement de l’agglomération dans son ensemble. Il établira les 6 règles à suivre pour la construction des voies publiques, fixera le caractère des édifices et des logements et prévoira les mesures de protection des sites et monuments au point de vue esthétique ».
Au voeu de l’article 29 de la loi communale précitée, c’est le conseil communal qui est compétent pour faire les règlements communaux, donc entre autres des règlements communaux sur les bâtisses, les voies publiques et les sites.
En l’espèce, il convient de constater que l’article 11 du règlement sur les bâtisses dont la violation est invoquée en cause par les demandeurs, à travers les critères de « situation, dimensions ou l’aspect extérieur et intérieur » des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, de « salubrité ou (…) [de] sécurité publique » et de « caractère ou intérêt des lieux avoisinants, (…) [des] sites, (…) [des] paysages naturels ou urbains » y insérés sans autre spécificité, confère au bourgmestre le pouvoir de refuser ou de conditionner toute construction nouvelle.
Autrement dit, dans la mesure où les critères ci-avant retracés de « situation, dimensions ou l’aspect extérieur et intérieur » des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, de « salubrité ou (…) [de] sécurité publique » et de « caractère ou intérêt des lieux avoisinants, (…) [des] sites, (…) [des] paysages naturels ou urbains », non autrement définis conditionnent la possibilité d’autorisation ou de refus donnée au bourgmestre sans aucune référence objective y relativement les précisant, l’article 11 du règlement sur les bâtisses revient à donner plein pouvoir au bourgmestre dans un domaine où il aurait appartenu au conseil communal de définir les critères d’application et de référence encadrant et conditionnant d’après la loi le pouvoir ainsi conféré audit bourgmestre.
Or, étant donné que le conseil communal est exclusivement compétent pour définir les règles auxquelles les projets de constructions doivent suffire à l’intérieur du périmètre d’agglomération du territoire communal, une subdélégation au bourgmestre qui, comme en l’espèce, lui permet de déroger, de manière générale, aux dispositions du règlement sur les bâtisses, afin de refuser ou de conditionner l’octroi d’un permis de construire relatif à une construction qui serait autorisable conformément aux règles générales définies par le conseil communal est inadmissible.
Il convient donc de constater l’illégalité de l’article 11 du règlement sur les bâtisses et de retenir que c’est à bon droit que le bourgmestre n’en a pas fait application pour refuser le permis actuellement sous discussion.
Cette conclusion n’est pas ébranlée par l’argumentation des demandeurs basée sur l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans », lequel est hors de propos en l’espèce. En effet, ledit adage, abstraction faite de toutes autres considérations, ne s’oppose pas à ce que le bourgmestre, organe communal d’exécution, ne fasse pas application d’une disposition réglementaire du conseil communal qu’il estime être illégale, étant donné que ce faisant, le bourgmestre n’invoque pas sa turpitude, étant donné que ce n’est pas lui, mais un autre organe communal, qui est l’auteur de la disposition qu’il s’est refusée à appliquer.
Il s’ensuit que le moyen d’annulation tiré de la violation de l’article 11 du règlement sur les bâtisses, dont l’illégalité a été constatée ci-avant, n’est pas fondé et doit être écarté.
7 Les demandeurs soutiennent ensuite que le permis de construire accordé ne pourrait être exécuté conformément aux plans approuvés au motif que les mesures indiquées aux plans ne correspondraient pas à la réalité. Ils font valoir, dans ce contexte, que la largeur du terrain côté rue au niveau de la façade principale ne mesurerait pas 9,05 mètres, comme indiqué sur les plans soumis à approbation et approuvés, mais seulement 8,64 mètres et qu’au niveau de la façade postérieure, la largeur indiquée serait de 8,79 mètres, alors que la largeur mesurée par eux serait de 8, 55 mètres, pour conclure à l’annulation du permis sur base de l’article 9 du règlement sur les bâtisses.
C’est à bon droit que les parties défenderesses concluent au rejet dudit moyen.
En effet, l’article 9 du règlement sur les bâtisses dispose que « le permis de construire devient nul si le propriétaire n’effectue pas les travaux selon les indications qui ont servi de base à l’octroi de celui-ci ».
Ladite disposition en prévoyant la possibilité d’une annulation d’un permis de construire, par - implicitement mais nécessairement - l’autorité compétente, c’est-à-dire par l’autorité émettrice du permis, organise une modalité de sanction administrative - parmi d’autres, administratives, pénales ou civiles - lorsque le bénéficiaire d’un permis de construire, pendant la réalisation de son ouvrage, ne respecte pas les données qui sont indiquées sur les documents et plans autorisés.
Ainsi, visant exclusivement la phase d’exécution du permis de construire, l’article 9 du règlement sur les bâtisses ne saurait être invoqué à l’appui d’un recours en annulation introduit devant le juge administratif afin que ce dernier contrôle, dans la mesure des moyens présentés, la légalité d’un permis de construire.
Dans ce contexte, il convient de rappeler que le contrôle de la légalité d’un permis de construire, mis en oeuvre par le juge administratif, consiste à vérifier si l’autorisation, ensemble les plans et autres pièces qui y sont annexés pour en faire partie intégrante, sont conformes aux dispositions légales et réglementaires applicables et non pas à vérifier si l’exécution qui en est faite ou qui est susceptible d’en être faite est conforme aux autorisation et plans approuvés voire si l’exécution est techniquement réalisable compte tenu de la réalité des faits. Concernant ce dernier point, le juge administratif, tout comme l’autorité administrative compétente, examine la conformité d’un projet, sur base des plans qui lui sont soumis, avec les dispositions applicables, mais il n’est pas appelé à examiner si les plans sont en tous points conformes avec les données réelles. Ceci étant, s’il devait se révéler ultérieurement, par exemple à l’occasion des opérations de contrôle des organes chargés de la surveillance de l’exécution conforme d’un permis, qu’un projet autorisé n’est pas exécutable parce que les mesures indiquées sur les plans soumis à approbation et approuvés ne correspondent pas à la réalité des choses, la conséquence en serait que le permis, bien qu’intrinsèquement légal, serait dépourvu d’effet.
Cependant ladite l’absence d’effet ne saurait justifier la mise à néant du permis de construire.
En ce qui concerne la demande en institution d’une mission d’expertise judiciaire tendant à entendre nommer un expert avec la mission de se prononcer dans un rapport écrit et motivé « sur la conformité des plans autorisés avec le permis de construire du 29 mars 2000 (…) avec les dispositions des articles 11 alinéa 2, 9, 62 alinéa 3, 67, 66D, 24, 69 » formulée par les demandeurs, qui ont précisé que ladite demande était à analyser dans « la mesure où les plans approuvés par le Bourgmestre de la commune d’Esch-sur-Alzette avec le permis de construire reposent sur un mesurage inexact des différents terrains et ne sont pas conformes 8 avec le règlement des bâtisses », force est de constater que ladite demande, même abstraction faite de ce que ladite mission d’expertise ne saurait être admise, étant donné qu’elle tend, par son libellé, à faire examiner une question de droit par un homme de l’art, manque de pertinence eu égard aux développements ci-avant faits.
Ensuite, les demandeurs soulèvent comme troisième moyen d’annulation, la violation des dispositions des articles 62 alinéa 3, 63 alinéa 3 et 67 du règlement sur les bâtisses, au motif que lesdits articles imposeraient que l’immeuble principal projeté soit construit, d’une part, avec la même hauteur sur chaque façade et, d’autre part, en respectant la même hauteur et la même inclinaison de faîtage que la maison voisine BILTGEN, alors qu’en l’espèce, tel ne serait pas le cas au motif que la corniche de la façade postérieure de l’immeuble projeté serait plus haute que la corniche de la façade postérieure BILTGEN et que l’inclinaison du toit côté façade postérieure de la maison BILTGEN serait beaucoup plus importante que celle de l’immeuble projeté.
Concernant le non-respect des dispositions de l’article 67 du règlement sur les bâtisses, les demandeurs soutiennent encore que cet article viserait tant la façade principale que celle postérieure.
Les parties défenderesses concluent au rejet de ce moyen au motif que la construction projetée serait conforme aux dispositions réglementaires invoquées par les demandeurs. Elles relèvent que la construction de la maison BILTGEN remonterait aux années 1940, c’est-à-dire antérieurement à l’actuel règlement sur les bâtisses approuvé en 1962 qui exigerait l’observation de la même hauteur de construction pour la façade principale et la façade postérieure et que la maison BILTGEN disposerait d’une hauteur de corniche beaucoup plus élevée sur la façade principale que sur la façade postérieure, cette situation s’expliquant par le fait que le versant du plan de toiture postérieur serait beaucoup plus long que le versant principal.
Aux termes de l’article 62 du règlement sur les bâtisses « la hauteur de construction est déterminée par la différence de niveau existant entre la hauteur de l’axe de la rue prise dans l’axe de la construction et la hauteur de la corniche finie.
La hauteur totale du bâtiment est celle de la hauteur de construction augmentée de celle du faîtage.
La hauteur de construction à adopter pour la façade principale est à appliquer également pour les façades latérales et postérieures ».
L’article 63 du règlement sur les bâtisses dispose que « la hauteur de faîtage ne pourra dépasser la moitié de la profondeur du bâtiment sauf dérogation pour des raisons d’adaptation aux constructions existantes.
Ainsi le plan de la toiture ne pourra dépasser une inclinaison de plus de 45° avec le plan horizontal par rapport aux façades principales, latérales et postérieures, sauf l’exception prévue à l’alinéa qui précède.
Les faîtages des constructions formant partie d’un même groupe de construction, doivent se trouver à la même hauteur et dans le même plan vertical ».
9 Selon l’article 67 du règlement sur les bâtisses « à l’intérieur du restant de la zone urbanisée en bordure des rues existantes toutes les constructions qui font partie d’un groupe de constructions déjà existantes devront se conformer, en ce qui concerne la hauteur de corniche et du faîtage, aux constructions avoisinantes. S’il y a différence de hauteur entre les bâtiments existants, il sera loisible aux constructions de s’adapter à l’une ou l’autre de ces hauteurs ou de s’adapter partiellement aux deux hauteurs ».
Concernant la violation de l’article 62 alinéa 3 du règlement sur les bâtisses, il se dégage des plans produits en cause que le moyen d’annulation laisse d’être fondé, étant donné qu’une même hauteur de construction (9,72 mètres) a été fixée au pourtour de l’immeuble projeté.
Concernant le non-respect d’une même hauteur et d’une même inclinaison de faîtage que la maison voisine BILTGEN, comme l’administration communale le soutient à bon droit, aucune disposition du règlement sur les bâtisses n’interdit que sur les façades postérieures il puisse y avoir des différences de hauteur entre corniches de maisons avoisinantes et des inclinaisons différentes des plans de toiture et comme, côté des façades principale et postérieure, l’autorisation fixe, tel que cela se dégage des pièces produites en cause, un faîtage à la même hauteur et dans le même plan vertical que celui de la maison voisine BILTGEN, il s’ensuit que le permis est conforme aux dispositions de l’article 63 alinéa 3 du règlement sur les bâtisses.
Le permis est encore conforme aux prescriptions de l’article 67 du règlement sur les bâtisses, étant donné qu’il fixe la même hauteur de corniche et de faîtage que celui de la construction voisine BILTGEN. Dans ce contexte, c’est à bon droit que l’administration communale soutient que la disposition visée concerne uniquement les façades « en bordure de rue », c’est-à-dire, en l’espèce, la seule façade principale. En effet, l’article 67 du règlement sur les bâtisses, qui, en tant que disposition de police tendant à réglementer l’usage du droit de propriété des administrés, est d’interprétation stricte, parle des constructions en bordure des rues existantes et vise une uniformisation de la hauteur de corniche des constructions faisant partie d’un groupe de constructions et en parlant de « bordure des rues » et de « hauteur de corniche et du faîtage », ledit article se réfère directement aux façades en bordure de rue et non pas aux autres façades.
Les demandeurs critiquent ensuite la hauteur de construction autorisée. Dans ce contexte, ils exposent que la hauteur maximale de 11 mètres autorisée, dans le secteur concerné, par le règlement sur les bâtisses, n’aurait pas été respectée en l’espèce par le bourgmestre au motif qu’il aurait autorisé une hauteur de 12,87 mètres.
C’est à bon droit que les parties défenderesses concluent encore au rejet de ce moyen pour manquer en fait.
En effet, force est de constater que, selon les plans produits en cause, la hauteur de construction autorisée n’est pas de 12,87 mètres, mais de 9,72 mètres. Les demandeurs confondent la hauteur de construction, telle que définie à l’article 62 prérelaté du règlement sur les bâtisses, et la hauteur totale du bâtiment, défini par l’alinéa second de l’article 62 comme étant constituée par la hauteur de construction augmentée de la hauteur du faîtage. En l’espèce, la hauteur totale du bâtiment est certes de 12,87 mètres, mais non pas la hauteur de construction, qui reste en dessous du seuil de 11 mètres, dont il est constant en cause qu’il constitue la hauteur de construction maximale autorisable.
10 En tant que cinquième moyen d’annulation, les demandeurs invoquent la violation de l’article 24 du règlement sur les bâtisses au motif que l’immeuble projeté aurait une profondeur de 12 mètres, alors que la moyenne des alignements des façades postérieures dans la rue d’implantation serait inférieure à 12 mètres.
Les sociétés A. et S. font rétorquer sur ce point que l’autorisation querellée tiendrait compte de la profondeur des deux immeubles adjacents, c’est-à-dire du fond BILTGEN, qui présenterait une profondeur de 11 mètres, et du fond L., qui présenterait une profondeur de 16,20 mètres, étant donné que sur ledit terrain L. seraient construits une maison principale d’une profondeur de 11,50 mètres et qu’une annexe de 4,70 mètres y serait accolée. En outre, il conviendrait de relever qu’au numéro 190 de la rue en question serait implanté un immeuble d’une profondeur de 35 mètres, de sorte « qu’en faisant la moyenne des alignements des immeubles existants du groupe, les concluantes auraient pu être autorisées à construire à 15 mètres de profondeur ».
L’administration communale, à laquelle la partie intervenante s’est ralliée, conclut également au rejet dudit moyen, au motif que les maisons directement voisines de la construction projetée présenteraient une profondeur moyenne de 13,775 mètres et que le garage R. implanté beaucoup plus en profondeur ferait porter la moyenne des alignements des façades postérieures actuelles à une profondeur largement supérieure à 12 mètres dans la rue en question.
Dans leur réplique, les demandeurs soutiennent qu’il faudrait prendre en considération la moyenne de profondeur de toute la rue de Belvaux et non seulement les profondeurs les plus importantes.
L’administration y répond que la rue de Belvaux serait longue de 1300 mètres et qu’elle contiendrait environ 200 constructions et qu’il faudrait considérer les seules propriétés voisines, afin de donner un effet utile à la disposition invoquée, la moyenne des alignements des façades postérieures dans une rue de plus d’un kilomètre n’ayant aucune utilité.
Aux termes de l’article 24 alinéa 6 du règlement sur les bâtisses « en tout état de cause, la profondeur des constructions servant d’habitation de jour et de nuit, en bordure de rue (…) est limitée en général à la moyenne des alignements avec maximum toléré de quinze mètres, au cas où, conformément aux dispositions du présent article, une profondeur plus grande serait possible ».
Concernant l’interprétation de ladite disposition, il convient d’admettre l’argumentation de l’administration communale et de retenir que l’exigence de respecter une moyenne d’alignement des façades postérieures constitue une disposition protectrice des voisins directs, de sorte que, sous peine de lui enlever tout effet utile lorsque la rue de référence est très longue, comme c’est le cas en l’espèce, il y a lieu d’admettre que l’article 24 alinéa 6 vise non pas les rues dans toute leur longueur, mais les voisins immédiats ou, le cas échéant, les tronçons de rue ayant des caractéristiques communes.
Ainsi, en l’espèce, il convient de se référer aux deux voisins immédiats et de constater, sur base des plans produits en cause et des informations non contredites, que la construction projetée, avec sa profondeur de 12 mètres reste en deçà de la moyenne d’environ 13,5 mètres 11 des deux immeubles voisins, étant donné que la construction L. doit être considérée globalement, principal et accessoire accolé.
Il s’ensuit que le permis de construire est également conforme à l’article 24 alinéa 6 du règlement sur les bâtisses et le moyen afférent laisse d’être fondé.
En dernier lieu, les demandeurs concluent à l’annulation du permis querellé pour violation de l’article 69 du règlement sur les bâtisses au motif que l’immeuble à garages autorisé dépasserait les hauteurs maximales autorisées. Selon l’argumentation par eux développée, les demandeurs estiment que l’article 69 devrait être analysé à la lumière notamment des articles 26 et 31 du règlement sur les bâtisses et, plus particulièrement, de l’article 31 alinéa 2 qui réglerait la hauteur des murs de clôture et qui n’aurait pas été respecté.
L’article 69 dispose que « les arrière-bâtiments, compatibles avec les dispositions des articles concernant les cours et espaces libres, l’implantation et le volume de constructions, peuvent être construits jusqu’aux limites séparatives.
L’aménagement d’habitations dans les arrière-bâtiments est prohibé ».
Selon l’article 31 alinéa 2 du règlement sur les bâtisses « la hauteur maxima des murs de clôture à établir sur la ligne séparative entre deux propriétés et derrière l’alignement postérieur des constructions est fixé comme suit:
entre cours ou cours et jardins : 2,60 mètres entre jardins : 1,00 mètres ».
L’argumentation des demandeurs est erronée, étant donné que l’autorisation en ce qu’elle porte sur un arrière-bâtiment destiné à servir de garage pour des véhicules doit être examinée au regard des articles 69 et, par renvoi, notamment aux articles 24 et 26 du règlement sur les bâtisses en ce qu’ils réglementent les surfaces, l’implantation et le volume des constructions (maisons d’habitation et arrières-bâtiments), dont le respect n’a pas été contesté par les demandeurs, mais non pas par rapport à l’article 31 du règlement sur les bâtisses, lequel concerne exclusivement les clôtures et les murs de clôture et qui n’a pas vocation à s’appliquer à une construction d’un arrière-bâtiment.
Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que le recours n’est pas fondé et que les demandeurs doivent en être déboutés.
Nonobstant le fait que les sociétés A. et S. ne sont, à l’heure actuelle, plus propriétaires du terrain devant recevoir la construction litigieuse, qu’ils ont cédé, ensemble les autorisation et plans de constructions afférents, à la société P. et qu’elles n’étaient pas représentées à l’audience publique à laquelle l’affaire avait été fixée pour les débats oraux, l’affaire est jugée contradictoirement à leur égard, étant donné que la procédure est essentiellement écrite devant les juridictions administratives et que lesdites sociétés ont régulièrement fait déposer un mémoire en réponse.
La demande en allocation d’une indemnité de procédure telle que formulée par la société P. S.A. est à rejeter, étant donné que les conditions légales afférentes ne se trouvent pas être remplies en l’espèce.
12 Par ces motifs, le tribunal administratif, deuxième chambre, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties;
reçoit le recours en annulation en la forme;
rejette la demande en institution d’une mission d’expertise judiciaire;
au fond dit le recours non justifié, partant le rejette;
rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure telle que formulée par la société P. S.A.;
condamne les demandeurs aux frais.
Ainsi jugé par:
M. Schockweiler, vice-président M. Campill, premier juge Mme. Lamesch, juge et lu à l’audience publique du 20 juin 2001, par le vice-président, en présence de M. Legille, greffier.
s. Legille s. Schockweiler 13
