Numéro 12047 du rôle Tribunal administratif du Grand-Duché de Luxembourg Inscrit le 15 juin 2000 Audience publique du 12 mars 2001 Recours formé par Monsieur … HOFFMANN et consorts, Luxembourg contre une décision du bourgmestre de la Ville de Luxembourg en présence de la société à responsabilité limitée LB, Luxembourg, et de la société anonyme O., … en matière de permis de construire
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
JUGEMENT
Vu la requête, inscrite sous le numéro 12047 du rôle, déposée le 15 juin 2000 au greffe du tribunal administratif par Maître Charles OSSOLA, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de 1. Monsieur … HOFFMANN et de son épouse 2. Madame B., demeurant ensemble à L- … 3. Monsieur E. et de son épouse 4. Madame Giberte H., demeurant ensemble à L- … , tendant à l’annulation d’une autorisation de bâtir n° 31.2A.2000 délivrée par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg en date du 8 mars 2000 à Monsieur W., architecte, agissant en nom et pour compte de la société O. S.A., établie à L-…, pour la construction d’une résidence de quatre appartements sur une parcelle sise 478A, route de Longwy à Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER, demeurant à Luxembourg, du 19 juin 2000, portant signification de ce recours à l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER, demeurant à Luxembourg, du 7 juillet 2000, portant signification de ce recours à la société anonyme O., établie et ayant son siège social à L-… ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER, demeurant à Luxembourg, du 28 novembre 2000, portant signification de ce recours à la société à responsabilité limitée LUX BATISSEUR, établie et ayant son siège social à L- … ;
Vu le mémoire en réponse déposé le 14 novembre 2000 par Maître Jean MEDERNACH, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’acte d’avocat à avocat du 10 novembre 2000 portant notification de ce mémoire à Maître Charles OSSOLA;
Vu le mémoire en réplique déposé au greffe du tribunal administratif le 8 décembre 2000 par Maître Charles OSSOLA pour compte des époux HOFFMANN-B. et des époux E.-
H.;
Vu l’acte d’avocat à avocat du 8 décembre 2000 portant notification de ce mémoire à Maître Jean MEDERNACH;
Vu le mémoire en réponse déposé le 29 décembre 2000 par Maître Eyal GRUMBERG, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de la société à responsabilité limitée LB;
Vu l’acte d’avocat à avocat du 22 décembre 2000 portant notification de ce mémoire à Maîtres Charles OSSOLA et Jean MEDERNACH;
Vu les pièces versées en cause et notamment la décision attaquée;
Ouï le juge-rapporteur en son rapport, ainsi que Maîtres Charles OSSOLA, Luc REDING et Eyal GRUMBERG en leurs plaidoiries respectives à l’audience publique du 24 janvier 2001.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
En date du 8 février 1999, Monsieur W., architecte, introduisit pour compte de la société O. S.A. une demande en obtention d’une autorisation pour la construction d’un immeuble résidentiel aux abords de la route de Longwy à Luxembourg.
Estimant que cette demande tombait dans le champ d’application de l’article A.0.14.b) du plan d’aménagement général de la Ville de Luxembourg, ci-après désigné par « PAG », en raison des dimensions de la parcelle en cause, le bourgmestre de la Ville de Luxembourg, ci-après désigné par « le bourgmestre », informa, par courrier du 20 avril 1999, les propriétaires des terrains voisins au sujet de l’existence de cette même demande d’autorisation et les invita à présenter leurs objections éventuelles quant à ce projet immobilier.
2 Par courrier de leur mandataire du 17 mai 1999, Monsieur … HOFFMANN et son épouse, Madame B., Monsieur E. et son épouse, Madame H., ainsi que Madame Mireille LECLOUX-VAN GUELUWE et Monsieur Guy FONCK firent présenter leurs objections à l’encontre du projet de la société O. S.A.
Le bourgmestre de la Ville de Luxembourg informa la société O. S.A. par lettre du 19 août 1999 de l’introduction de réclamations de la part des voisins concernés et la pria de remanier son projet dans le sens préconisé par la commission consultative en matière de bâtisses, à savoir en réduisant la profondeur de la construction à 13 mètres et en l’adaptant aux constructions voisines existantes.
Suite à un courrier du bourgmestre du 3 décembre 1999 informant les mêmes voisins du dépôt d’un projet modifié par Monsieur W. en date du 11 octobre 1999, les époux HOFFMANN-B., les époux E.-H. et Monsieur FONCK firent présenter, par courrier de leur mandataire du 3 janvier 2000, leurs objections à l’encontre de ce projet remanié. Par courrier du 2 février 2000 à l’adresse des voisins susvisés, le bourgmestre prit position par rapport à leurs reproches de non-conformité du projet au PAG et les informa de son intention de délivrer l’autorisation de construire pour le projet lui soumis, tout en leur réservant le droit de soumettre leurs observations éventuelles avant le 15 février 2000, faculté dont lesdits voisins firent usage dans un courrier de leur mandataire du 21 février 2000.
Le bourgmestre délivra le 8 mars 2000 à Monsieur W., agissant en nom et pour compte de la société O. S.A., l’autorisation de bâtir n° 31.2A.2000 pour la construction d’une résidence à 4 appartements sur une parcelle sise 478A, route de Longwy à Luxembourg, et avisa par courrier du même jour les voisins ayant présenté des observations de la délivrance de l’autorisation en cause.
La société O. S.A. céda le 28 mars 2000 le terrain en cause, ensemble l’autorisation de bâtir du 8 mars 2000, à la société à responsabilité LB.
Par lettre de leur mandataire du 14 avril 2000, les époux HOFFMANN-B., les époux E.-H. et Monsieur FONCK soumirent au bourgmestre un recours gracieux contre l’autorisation de bâtir du 8 mars 2000 en se prévalant de son illégalité.
Ce recours gracieux étant resté sans réponse de la part du bourgmestre malgré une lettre de rappel du 9 mai 2000, les époux HOFFMANN-B. et les époux E.-H. ont fait introduire un recours en annulation contre l’autorisation de bâtir délivrée le 8 mars 2000 par requête déposée le 15 juin 2000.
En date du 27 juin 2000, les mêmes demandeurs ont déposé une requête tendant à voir ordonner un sursis à l’exécution de l’autorisation de bâtir attaquée du 8 mars 2000 en attendant la solution du litige au fond. Par ordonnance du 13 juillet 2000, le premier vice-
président du tribunal administratif, siégeant en remplacement du président légitimement empêché, a donné droit à cette requête et ordonné le sursis à l’exécution de ladite autorisation.
Quant à la recevabilité La Ville de Luxembourg conteste l’existence d’un intérêt à agir dans le chef des demandeurs en ce que les irrégularités dont ils se prévalent ne seraient pas susceptibles d’entraîner une aggravation concrète de leur situation de voisins, leur moyen principal tenant à la violation de l’article A.0.14.b) PAG ne pouvant s’appuyer sur aucun intérêt personnel 3 alors qu’une construction d’une largeur de 9 mètres au lieu des 8,65 mètres autorisés ne leur apporterait aucun avantage.
Toute partie demanderesse introduisant un recours contre une décision administrative doit justifier d’un intérêt personnel distinct de l’intérêt général. Si les voisins proches ont un intérêt évident à voir respecter les règles applicables en matière d’urbanisme, cette proximité de situation constitue un indice pour établir l’intérêt à agir, mais ne suffit pas à elle seule pour le fonder. Il faut de surcroît que l’inobservation éventuelle de ces règles soit de nature à entraîner une aggravation concrète de leur situation de voisin.
En l’espèce, les demandeurs, pris en leurs qualités de premiers voisins de l’immeuble litigieux, appuient leur recours sur des moyens tirés de l’insuffisance de la largeur de la parcelle en cause pour accueillir une construction à la largeur irréductible de 9 mètres, de la profondeur excessive du projet, du non-alignement des façades, ainsi que du défaut d’un plan de soutènement contre un risque potentiel d’affaissement et d’une prise en compte d’un risque d’infiltration des eaux de pluie sur leurs toitures.
Etant donné que le premier moyen des demandeurs tend en substance à voir constater l’incompatibilité du projet immobilier litigieux en tant que tel avec la réglementation communale existante et que leurs autres moyens ont trait aux dimensions et aux modalités d’exécution du projet immobilier contesté, lesquelles sont de nature à affecter directement leur situation de voisin, ils établissent l’existence d’un intérêt à agir valable dans leur chef pour introduire le recours sous analyse, abstraction même faite d’un intérêt allégué non autrement établi en cause à voir le terrain adjacent non construit et des conséquences découlant de la nature d’un tel intérêt.
La Ville de Luxembourg soulève ensuite la question du respect du délai légal pour l’introduction d’un recours contentieux à l’encontre de l’autorisation attaquée du 8 mars 2000 en renvoyant plus particulièrement à l’affichage sur les lieux opéré par le propriétaire.
Dans la mesure où il ressort des pièces versées au dossier que le bourgmestre a adressé par courrier du 16 mars 2000 une copie de l’autorisation attaquée au mandataire des demandeurs sur demande de celui-ci, le recours sous analyse a été déposé dans le délai légal de trois mois ayant couru à partir de cette communication individuelle effectuée par le bourgmestre.
Ayant par ailleurs été introduit selon les formes de la loi, le recours en annulation est dès lors recevable.
Quant au fond Les demandeurs soutiennent en premier lieu que l’autorisation attaquée du 8 mars 2000 aurait été délivrée en méconnaissance des exigences de l’article A.0.14.b) PAG. Ils exposent à cet égard que l’article A.3.3 PAG imposerait pour la zone concernée des dimensions d’une parcelle telles qu’il serait possible d’y construire en dehors des reculs sur les limites imposés un immeuble sur une base rectangulaire d’une profondeur d’au moins 10 mètres et d’une largeur d’au moins 9 mètres. Ils affirment que la disposition de l’article A.0.14.b) PAG n’admettrait une dérogation à l’article A.3.3 PAG qu’en ce qui concerne les formes et dimensions de la parcelle, mais non pas concernant la largeur de la construction à ériger, de sorte que l’autorisation attaquée devrait encourir l’annulation pour avoir admis la construction d’une résidence d’une largeur inférieure à celle de 9 mètres qui y serait imposée.
4 La Ville de Luxembourg rétorque qu’aucune disposition du PAG ne prescrirait de dimension minimale de la construction et que l’article A.3.3 PAG ne viserait que les parcelles et non pas les constructions, de sorte que l’article A.0.14.b) PAG ne pourrait pas déroger à des dispositions explicites quant aux constructions puisque de telles dispositions n’existeraient pas. Elle estime en outre que l’interprétation préconisée de l’article A.3.3 PAG, en ce qu’elle tend à en déduire, outre les conditions fixées pour les dimensions des parcelles, des exigences non expressément prévues quant aux dimensions des constructions, serait extensive et partant prohibée, de même qu’elle romprait le « parallélisme indispensable » dans l’interprétation des articles A.3.3 et A.0.14.b) PAG en érigeant à travers la première de ces dispositions des exigences quant aux parcelles et aux constructions, mais en excluant du champ de dérogation de la seconde disposition les exigences quant aux constructions. Elle remarque encore que la thèse des demandeurs aurait pour effet d’interdire, « en l’espèce pour quelque 35 cm manquant », toute construction sur des terrains constituant pourtant des places à bâtir et que cette conséquence, par ailleurs non voulue par la commune, équivaudrait à une violation de l’article 16 de la Constitution.
La société LB se rapporte et se rallie aux arguments déployés par la Ville de Luxembourg.
Il est constant que le terrain en cause est situé dans la zone H 3 du PAG pour laquelle l’article A.3.3. PAG intitulé « forme et dimensions des parcelles » dispose que « les parcelles doivent avoir une forme régulière et des dimensions telles qu’il soit possible d’y construire, en dehors des reculs sur les limites imposés, un bâtiment sur une base rectangulaire d’une profondeur d’au moins de 10 mètres et d’une largeur d’au moins neuf mètres ».
Dans la mesure où cette disposition, qui définit les parcelles susceptibles de recevoir une construction à partir de leurs forme et dimensions, vise toute parcelle destinée à être construite sans distinguer suivant l’hypothèse d’une parcelle nouvellement créée et celle d’un terrain à bâtir existant, elle doit trouver application en l’espèce.
Il ressort des plans versés au dossier que la parcelle appartenant actuellement à la société LB accuse une largeur émargée de 8,65 mètres, de sorte qu’elle ne répond en tout état de cause pas aux prescriptions dimensionnelles de l’article A.3.3 PAG pour ne pas présenter les formes et dimensions requises pour y implanter une construction d’une largeur de 9 mètres, abstraction même faite de toute question de respect d’un recul latéral, et ne suffit ainsi pas aux exigences de l’article A.3.3. PAG prérelaté, entraînant que la parcelle en question est dès lors en principe inconstructible.
C’est n’est par conséquent que sur pied d’une disposition dérogatoire que le bourgmestre aurait pu autoriser le projet immobilier contesté par les demandeurs.
Pour délivrer l’autorisation attaquée du 8 mars 2000, le bourgmestre s’est fondé sur l’article A.0.14.b) PAG disposant que « le bourgmestre pourra, sous réserve de la sauvegarde des intérêts publics et privés, accorder exceptionnellement une autorisation de bâtir dérogeant aux dispositions concernant les formes et dimensions de la parcelle et les reculs sur les limites dans le cas de rigueur où des constructions voisines rendraient impropre à la construction une parcelle non construite ;
Les propriétaires des parcelles contiguës sont informés du projet par les soins de l’administration communale ; ils peuvent prendre connaissance du projet et formuler leurs objections, par écrit, pendant le délai de 30 jours à partir de la notification qui se fera par lettre recommandée à la poste ».
5 Au vu du caractère à la fois exceptionnel et dérogatoire à la réglementation générale sur l’urbanisme des pouvoirs conférés au bourgmestre à travers l’article A.0.14.b) PAG, ses dispositions appellent une interprétation stricte.
D’après le libellé même de l’article sous revue la faculté accordée à titre exceptionnel au bourgmestre de déroger aux règles générales applicables dans la zone concernée est conditionnée par la prémisse que « des constructions voisines rendraient impropre à la construction une parcelle non construite ».
Or, il résulte des éléments du dossier que sur les deux parcelles adjacentes à celle litigieuse, des constructions sont érigées sur les lignes séparatives respectives, voire mitoyennement. Dans la mesure où l’article A.3.5.a) PAG n’impose dans cette hypothèse aucun recul à observer pour la construction d’un immeuble sur la parcelle litigieuse, force est de conclure que ce ne sont pas les constructions voisines qui la rendent impropre à la construction, mais que cette parcelle est intrinsèquement inconstructible à travers ses dimensions mêmes qui se confinent notamment à une largeur de 8,65 mètres au lieu des 9 mètres requis au minimum.
L’article A.0.14.b) PAG ne peut partant trouver application en l’espèce pour fonder une dérogation aux exigences quant aux dimensions d’une parcelle dans la zone H 3 posées par l’article A.3.3 PAG, de sorte qu’en l’absence d’autre base légale invoquée, la décision déférée du 8 mars 2000 encourt l’annulation.
Cette conclusion ne saurait être énervée par la considération que l’application des dispositions du PAG emporte en l’espèce la conséquence d’empêcher toute construction sur la parcelle litigieuse d’après l’état actuel des règles d’aménagement, étant donné que les restrictions à la constructibilité ainsi érigées font partie d’une réglementation de l’usage du droit de propriété à laquelle l’article 16 de la Constitution ne fait pas obstacle et qui a été valablement adoptée par le pouvoir communal sur base d’une habilitation conférée par le législateur (cf. Cour adm. 21 décembre 2000, SCI Domaine Paul-James Barthelemy-
Juegdschlass, n° 12162C, non encore publié).
Eu égard à la solution au fond ainsi dégagée, il y a lieu d’imposer l’intégralité des frais à la Ville de Luxembourg.
Encore que la société O. S.A. ne s’est pas fait représenter à l’instance suite à la signification du recours sous analyse intervenue à son égard le 7 juillet 2000, le tribunal est appelé, conformément à l’article 6 de la loi modifiée du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives, à statuer à l’égard de toutes les parties par un jugement ayant les effets d’un jugement contradictoire.
PAR CES MOTIFS Le tribunal administratif, première chambre, statuant à l’égard de toutes les parties, reçoit le recours en annulation en la forme, au fond, le déclare justifié, 6 partant, annule l’autorisation de bâtir n° 31.2A.2000 délivrée par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg en date du 8 mars 2000 à Monsieur W., agissant au nom et pour compte de la société O. S.A, en vue de la construction d’une résidence de quatre appartements sur une parcelle sise 478A, route de Longwy à Luxembourg, condamne la Ville de Luxembourg aux frais.
Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique du 12 mars 2000 par:
M. CAMPILL, premier juge, Mme LENERT, premier juge, M. SCHROEDER, juge, en présence de M. SCHMIT, greffier en chef.
s. SCHMIT s. CAMPILL 7
