N° 12009 du rôle Inscrit le 17 mai 2000 Audience publique du 15 janvier 2001
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Recours formé par Monsieur … STRASSER et son épouse, Madame … contre une décision du collège échevinal de la commune de Hesperange en présence de Monsieur … et de son épouse, Madame … en matière de permis de construire
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Vu la requête inscrite sous le numéro 12009 du rôle et déposée en date du 17 mai 2000 au greffe du tribunal administratif par Maître Annick WURTH, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de Monsieur … STRASSER, fonctionnaire, et de son épouse, Madame …, employée privée, demeurant ensemble à L-…, tendant à l’annulation d’une décision du collège échevinal de la commune de Hesperange du 8 février 2000 par laquelle Monsieur …, ingénieur, et son épouse, Madame …, demeurant ensemble à L-…, ont été autorisés à construire une maison jumelée sur un terrain sis à L-… ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL, demeurant à Luxembourg, du 25 mai 2000, portant signification de ce recours à l’administration communale de Hesperange, ainsi qu’à Monsieur … et à son épouse, Madame …, préqualifiés ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 29 mai 2000 par Maître Marc SUNNEN, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de l’administration communale de Hesperange ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL, demeurant à Luxembourg, du 17 juillet 2000 portant signification de ce mémoire en réponse à Monsieur … STRASSER et à son épouse, Madame …, préqualifiés, ainsi qu’à Monsieur … et à son épouse, Madame …, également préqualifiés ;
Vu le mémoire en réplique déposé en date du 5 juillet 2000 au greffe du tribunal administratif par Maître Annick WURTH au nom des époux STRASSER -… ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Marc GRASER, demeurant à Luxembourg, du 28 juin 2000 portant signification de ce mémoire en réplique à l’administration communale de Hesperange, ainsi qu’aux époux …-… ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 13 juillet 2000 par Maître Marc SUNNEN au nom de l’administration communale de Hesperange;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL, préqualifié, du 18 juillet 2000 portant signification de ce mémoire en duplique aux époux STRASSER-… ainsi qu’aux époux …-… ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 21 août 2000 par Maître Eyal GRUMBERG, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom des époux …-… ;
Vu les actes d’avocat à avocat du 21 août 2000 portant notification de ce mémoire en réponse à Maîtres Annick WURTH et Marc SUNNEN ;
Vu les pièces versées en cause et notamment la décision attaquée ;
Ouï le juge-rapporteur en son rapport, ainsi que Maîtres Annick WURTH, Marc SUNNEN et Eyal GRUMBERG en leurs plaidoiries respectives.
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Par décision du 26 octobre 1979, le ministre de l’Intérieur approuva la délibération du conseil communal de Hesperange du 23 avril 1979 portant adoption définitive du plan d’aménagement particulier concernant des terrains sis dans la commune de Hesperange, section D de Fentange, au lieu-dit « auf dem Hagebuch », ci-après dénommé le « PAP ».
Suivant autorisation référencée sous le numéro 13.55/83, Monsieur … STRASSER, fonctionnaire, et son épouse, Madame …, employée privée, demeurant ensemble à L-…, obtinrent en date du 27 juillet 1983 l’autorisation de construire une maison unifamiliale à l’adresse pré-indiquée, le terrain faisant partie du PAP et y référencé en tant que lot 36.
Monsieur …, ingénieur, et son épouse, Madame …, demeurant ensemble à L-…, propriétaires du terrain adjacent sis à L-…, présentèrent une demande en autorisation de bâtir une maison unifamiliale sur le prédit terrain. Suivant décision du 8 février 2000, le collège échevinal de la commune de Hesperange accorda l’autorisation ainsi sollicitée sous réserve du respect de certaines conditions, et notamment celle tenant au respect des « conditions spéciales émises pour les constructions du lotissement en question ».
A l’encontre de cette décision, les époux STRASSER-… ont fait introduire, suivant requête déposée en date du 17 mai 2000, un recours en annulation au motif que la construction autorisée serait illégale notamment au regard du règlement sur les bâtisses, les voies publiques et les sites.
Aucun recours au fond n’étant prévu en la matière, seul un recours en annulation a pu être introduit contre la décision litigieuse.
Quant à la recevabilité S’il est certes constant que l’autorisation de bâtir querellée date du 8 février 2000 et que le recours, déposé le 17 mai 2000, fut partant introduit plus de trois mois après la délivrance de cette autorisation, il n’en demeure pas moins que l’affirmation des demandeurs, suivant laquelle ils n’auraient pas eu une connaissance complète et suffisante de l’autorisation au moment de sa délivrance, mais seulement au courant du mois de mars de l’année courante lorsque les travaux d’excavation avaient commencé, n’est contredite par aucun élément et par 2 aucune pièce du dossier et même si les défendeurs contestent cette version des choses en soutenant que les demandeurs auraient eu connaissance du contenu de l’autorisation, étant donné que Monsieur … se serait rendu personnellement auprès des demandeurs au mois de décembre 1999, les défendeurs restent néanmoins en défaut d’apporter le moindre élément de preuve tangible à ce sujet, de sorte qu’il y a lieu de retenir que le délai de recours légal n’a pas commencé à courir à l’égard des demandeurs, faute pour ladite décision d’avoir été valablement portée à leur connaissance, du moins en ses éléments essentiels.
Quant à l’intérêt à agir des demandeurs, l’administration communale de Hesperange se rapporte à prudence de justice.
Les demandeurs, en leur qualité de voisins directs, propriétaires d’un terrain longeant le terrain sur lequel est sise la construction litigieuse, ont qualité et intérêt à agir à l’encontre de l’autorisation de construire déférée à partir de la seule considération qu’ils ont une vue immédiate sur celle-ci, abstraction faite de toutes considérations relatives à la configuration de la maison des demandeurs (cf. Cour adm. 11.12.1997, n° 9805 du rôle, Linster, Pas. adm., 1/2000, V° Procédure contentieuse, sub. Intérêt à agir, n° 10 et autres références y citées).
Aucun élément permettant de mettre en doute la légitimité de l’intérêt des demandeurs de voir contrôler la conformité de l’autorisation de bâtir déférée aux dispositions réglementaires en vigueur n’étant établi en cause, le recours en annulation, introduit par ailleurs dans les formes et délai de la loi, est recevable.
Quant au fond Les époux STRASSER-… estiment que l'autorisation de construire en question aurait dû être délivrée par le bourgmestre et qu'en tant qu'elle émane du collège échevinal, elle aurait été délivrée par une autorité incompétente.
Ils soutiennent par ailleurs que l'autorisation violerait différentes dispositions du règlement sur les bâtisses de la commune de Hespérange:
- contrairement aux exigences de l'article 2.7.d du règlement sur les bâtisses, la construction projetée ne respecterait pas les exigences applicables aux maisons jumelées, la nouvelle maison n'ayant ni la même profondeur, ni la même hauteur, ni le même alignement de faîtière que la maison contiguë des demandeurs, qui existe depuis de nombreuses années;
- la construction devant être implantée dans une zone d'habitation de faible densité I, réservée aux maisons d'habitation, ce serait à tort que l'autorisation porterait sur l'installation de bureaux destinés à abriter les activités de société commerciale dont Madame … est la gérante;
- contrairement aux exigences de l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses, qui fixe le nombre maximum admissible des niveaux en zone de faible densité I à 2 + 1, la construction autorisée en aurait 3 + 1;
- le troisième niveau de la construction projetée ne serait que très partiellement aménagé dans la structure de la toiture, contrairement aux exigences de l'article 2.8.c du règlement sur les bâtisses;
3 - la hauteur de la corniche serait de 7,20 mètres, alors que l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses ne permet qu'une hauteur maximale de 7 mètres;
- la construction projetée dépasserait à l'arrière la limite des propriétés et surplomberait le fonds des demandeurs;
- la profondeur autorisée de la construction de 14,60 mètres dépasserait le maximum admissible de 14 mètres, tel que prévu par l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses;
- le gabarit de la toiture ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 3.37 du règlement sur les bâtisses, puisque la superstructure de la construction projetée ne se trouverait pas à l'intérieur du gabarit établi à 45 degrés sur la ligne de rive théorique de la corniche, dont la hauteur est mesurée conformément aux articles 2.25 et 3.10;
- les lucarnes projetées à l'arrière aux troisième et quatrième niveaux seraient en contravention avec l'article 3.37.b du règlement sur les bâtisses, en ce sens que celles du troisième étage interrompraient l'avant-toit et celles du quatrième étage ne seraient pas autorisées.
La commune de Hespérange rétorque que ce serait à bon droit que l'autorisation de construire a été délivrée par le collège échevinal, le terrain destiné à recevoir la construction litigieuse étant couvert par un plan d'aménagement particulier désigné "Op der Hobuch – phase I" (le PAP), approuvé le 23 avril 1979 par le conseil communal et le 26 octobre 1979 par le ministre de l'Intérieur, les autorisations de bâtir relatives à des constructions à édifier dans le cadre de projets d'aménagement particuliers relevant de la seule compétence du collège échevinal.
Concernant le non-respect des exigences découlant de ce qu'il s'agit d'une maison jumelée, la commune fait plaider que le règlement sur les bâtisses ne contiendrait aucune définition de la notion et que partant, au-delà de la constatation que la notion implique qu'une construction est accolée à l'autre, aucune obligation juridique ne saurait être tirée du fait que la maison des demandeurs et la construction projetée seront des maisons jumelées. En aucun cas, la notion de maison jumelée n’impliquerait une condition d’harmonie, condition qui serait arbitraire et subjective.
Elle estime que les seules exigences à remplir par la construction litigieuse seraient celles inscrites au plan d’aménagement particulier, les règles du plan d'aménagement général et du règlement sur les bâtisses n'ayant vocation qu'à s'appliquer de manière complémentaire, au cas où le plan d'aménagement particulier ne contient pas de règles afférentes, ce qui serait le cas en l’espèce. Elle relève que l’autorisation de bâtir délivrée le 8 février 2000 impose expressément comme condition de « respecter les mêmes hauteurs de corniche et de faîtière ainsi que le même alignement de faîtière que la (les) maison (s) adjacente (s), faisant partie du même bloc de construction ».
Elle explique encore que s’il était possible de déceler une légère différence entre les hauteurs des deux maisons, cette différence proviendrait du fait que les époux STRASSER-… auraient à l’époque construit plus haut que la hauteur indiquée sur les plans autorisés par la commune. Elle soulève qu'en tout état de cause, l'article 2.7.d. du règlement sur les bâtisses invoqué par les demandeurs, n'aurait pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce, étant donné que cette disposition se rapporterait aux zones de moyenne densité, alors que le terrain des 4 époux …-… serait situé en zone de faible densité où s'appliquerait l'article 2.8.b du règlement sur les bâtisses et qui aurait par ailleurs été respecté.
Elle conteste avoir autorisé les époux …-… à installer dans leur habitation des bureaux destinés à abriter des activités de société commerciale.
Elle conteste par ailleurs que le nombre maximum de niveaux, la hauteur maximale de la corniche ou le gabarit admissible aient été dépassés.
Elle concède que le plan initial de la construction projetée aurait donné lieu à penser que la toiture arrière débordait légèrement sur le fonds voisin, mais que cette erreur matérielle aurait été entre-temps corrigée de manière à respecter désormais la limite entre les propriétés.
Elle soutient en outre que la profondeur réglementaire de 14 mètres aurait été respectée, sauf qu'il aurait été fait fruit de la disposition de l'article 3.14.c du règlement sur les bâtisses qui permet l'autorisation de saillies de 60 cm ne dépassant pas la moitié de la surface de la façade.
Elle estime finalement que le reproche tiré de l'aménagement non réglementaire de lucarnes serait dépourvu de fondement, étant donné que de véritables fenêtres auraient été prévues au troisième étage et qu'il n'existerait pas de quatrième étage.
Les époux …-… déclarent se rallier aux développements de la commune et se livrent en outre à une analyse de l’ordonnance rendue par le président du tribunal administratif en date du 16 juin 2000, lequel a ordonné qu’il sera sursis à l’exécution de l’autorisation de construire délivrée en date du 8 février 2000, en attendant la solution du litige au fond, en soutenant qu’ils ne partageraient pas la position retenue par ce magistrat en ce que les dispositions qui viendraient compléter un PAP pourraient être appliquées tandis que celles qui viendraient y déroger ne pourraient pas être appliquées et que les dispositions d’un PAP priment celles d’un plan d’aménagement général qui les contredisent. Ils sont d’avis « qu’admettre aux juges un tel pouvoir aboutit à conférer au juge un pouvoir arbitraire et contraire aux droits de la défense ». Ils estiment à ce sujet que « aussi bien le PAG que le PAP sont des normes légales ayant le même pouvoir contraignant et se situant sur le même niveau de la hiérarchie des normes », pour conclure qu’en cas de contradiction d’un PAP avec un PAG, ce serait le plan d’aménagement le plus récent en date qui devrait trouver application.
Ils sollicitent encore une visite des lieux afin qu’il « soit constaté sur place que la nouvelle construction est identique à la construction existante, sauf ce qui est de la profondeur ».
Ils demandent finalement l’allocation de la somme de 55.000.- francs sur base de l’article 240 du nouveau Code de Procédure Civile.
Dans leur mémoire en réplique, les époux STRASSER-… font compléter leur argumentation concernant la violation de différentes dispositions du règlement sur les bâtisses et du PAP et ils insistent sur le fait qu’en cas de contradiction entre les dispositions du PAP et du PAG, celles du PAP devraient s’appliquer par dérogation à celles du PAG. Comme la profondeur maximale des maisons est fixée à 14 mètres par l’article 6 du PAP, la disposition du PAG, à savoir l’article 3.14 c) qui autorise dans les façades antérieures et postérieures des corps saillants ne dépassant pas une saillie de 60 cm et ne couvrant pas plus de la moitié de la 5 façade serait contraire et dérogatoire au prédit article 6 du PAP, qui en cas de contradiction avec le PAG, devrait primer. Ils estiment encore que les balcons dépassant de 1,5 mètres la profondeur de la maison seraient également illégaux au vu des dispositions du PAP qui se suffirait à lui-même. Néanmoins, pour le cas où le tribunal estimerait que l’installation des balcons à l’arrière de l’immeuble ne contreviendrait à aucune disposition réglementaire, les demandeurs concluent alors à la violation d’une servitude de vue.
Ils font encore préciser que la superstructure de la construction projetée ne se trouverait pas à l’intérieur du gabarit défini à l’article 3.37, au motif que la toiture formerait un trapèze et non un triangle et qu’elle serait plate, ce qui serait interdit par l’article 2.8 du PAG.
Ils réitèrent encore leur moyen suivant lequel les lucarnes respectivement les fenêtres installées à l’arrière du 3ième étage interrompent l’avant toit, ce qui serait interdit par l’article 3.37 b).
Ils demandent finalement l’allocation d’une indemnité de procédure de 50.000.-
francs.
Concernant le moyen de nullité de l’autorisation de construire pour incompétence du collège échevinal, le tribunal retient que c'est à bon droit que l'autorisation de construire a été délivrée par le collège échevinal, le terrain destiné à recevoir la construction litigieuse étant couvert par un plan d'aménagement particulier désigné "Op der Hobuch – phase I" (le PAP), approuvé le 23 avril 1979 par le conseil communal et le 26 octobre 1979 par le ministre de l'Intérieur, les autorisations de bâtir relatives à des constructions à édifier dans le cadre de projets d'aménagement particuliers relevant de la seule compétence du collège échevinal conformément aux prescriptions de l’article 20 de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes.
C’est encore à tort que les demandeurs soutiennent que le PAP approuvé le 26 octobre 1979 par le ministre de l’Intérieur, aurait « par la suite été intégré dans le PAG, adopté le 18 décembre 1995 et modifié le 16 novembre 1998 de sorte que les dispositions du PAG du 26 octobre 1979 ont été complétées et reprises par le PAG et que dès lors seul le bourgmestre avait compétence pour accorder l’autorisation de bâtir sollicitée ».
En effet, l’article 6.3 du PAG prévoit expressément que seulement les plans d’aménagement particuliers non encore mis à exécution dans les 12 mois à compter de la date de l’entrée en vigueur du prédit PAG sont soumis aux dispositions nouvelles. Il y a donc lieu de retenir que le PAP actuellement sous discussion trouve pleine et entière application.
Il convient ensuite lieu d’analyser le moyen tiré de ce que la construction projetée ne respecterait pas les exigences applicables aux maisons jumelées, la nouvelle maison n'ayant ni la même profondeur, ni la même hauteur, ni le même alignement de faîtière que la maison contiguë des demandeurs.
A ce sujet, il y a lieu de constater que ni le PAP, ni le règlement sur les bâtisses ne contiennent une définition de la notion de maison jumelée, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tirer une conséquence autre que celle, de pur fait, qu'il s'agit de deux maisons contiguës et isolées des autres maisons.
6 Concernant les règles relatives aux dimensions des constructions et à leur alignement, le PAP dispose que la profondeur minimale des maisons est de 11 mètres et que leur profondeur maximale est de 14 mètres. Les exigences concernant l'alignement se dégagent de la partie graphique du PAP à laquelle la partie écrite renvoie. La partie graphique renseigne, pour les maisons jumelées, des dimensions identiques dans ce sens que l'alignement avant et arrière est le même. Néanmoins, en l'absence de disposition expresse, dans la partie écrite, exigeant du propriétaire qui construit en second lieu de respecter la même profondeur que celle de l'immeuble construit en premier lieu, et en présence de la faculté de choisir une profondeur de construction entre 11 et 14 mètres, il ne se dégage pas du PAP que le propriétaire qui construit en second lieu doive respecter, à l'arrière, l'alignement se dégageant de la maison construite en premier lieu.
Les demandeurs reprochent aux époux …-… de ne pas avoir respecté le nombre de niveaux admissibles, à savoir d’avoir projeté une construction de 4 niveaux, alors que l’article 6 a) du PAP dispose que la construction doit avoir « au maximum deux niveaux et chambres mansardées ».
Il convient donc en premier lieu d’analyser l’agencement de la construction projetée.
Sur les plans versés en cause, le niveau le plus bas est renseigné comme sous-sol comprenant un garage, une chaufferie, une cave, un débarras, une pièce pour « jardinage » et une cuisine, ce qui est parfaitement admissible au vu des dispositions de l’article 3.17 a et b du PAG. Le premier niveau serait dès lors constitutif d’un étage destiné à l’habitation devant contenir le hall, la salle à manger et le salon ainsi que deux bureaux. Le niveau suivant, à savoir le niveau 2, est destiné à abriter trois chambres, deux salles de bains et un dressing. Finalement, un escalier identique à ceux reliant les autres niveaux conduit aux combles.
Dans cette optique, la disposition particulière de l’article 6 a) du PAP est observée.
La commune fait cependant plaider que le « sous-sol » serait à considérer comme un « rez-de-chaussée ». Ce raisonnement ne saurait être admis dans la mesure où l’article 6 a) du PAP impose encore aux constructions jumelées que le niveau du rez-de-chaussée correspond au plan horizontal de l’axe de la rue ou dépasse ce plan de 1 mètre au maximum. Force est cependant de constater que le niveau sous discussion se situe en dessous de l’axe de la rue et qu’il ne satisfait partant pas à la définition d’un rez-de-chaussée et, en conséquence, il doit être considéré comme étant constitutif d’un sous-sol, comme tel est le cas de la maison avoisinante.
Le rez-de-chaussée se situe dès lors à l’étage au-dessus à un niveau de 1.67 mètres du plan horizontal de l’axe de la rue, tel que ces données ressortent des plans de construction versées en cause. Comme déjà relevé ci-dessus, le rez-de-chaussée est défini comme se situant à un niveau qui correspond au plan horizontal de l’axe de la rue ou qui dépasse ce plan de 1 mètre au maximum.
Le permis de construire, en autorisant que le rez-de-chaussée se situe à un niveau de 1,67 mètres au-dessus de l’axe de la rue, a dès lors violé l’article 6 a) du PAP. Néanmoins, cette disposition peut être complétée par référence aux dispositions du PAG de la commune de Hesperange.
En l’espèce, l’article 3.12 a) du PAG contient une disposition analogue à celle de l’article 6 a) du PAP en retenant que pour les zones de faible densité, la cote de la rue peut être dépassée de 1 mètre au maximum. Le point b) du prédit article complète cette disposition 7 en retenant que « pour les terrains grevés de contraintes particulières, le bourgmestre, respectivement le collège des bourgmestre et échevins, peut autoriser des dépassements des mesures indiquées à l’alinéa précédent avec un maximum de 60 cm, sans que toutefois la hauteur maximale à la corniche ne soit dépassée. Sont à considérer comme contraintes particulières au sens de l’alinéa précédent, des contraintes dépassant les inconvénients de sujétions normales et résultant – soit de l’alignement qui est imposé à toute nouvelle construction ou de l’adaptation imposée aux constructions avoisinantes existantes (…) ».
Dans la mesure où le PAG contient, en ce qui concerne la zone de faible densité, une disposition identique à celle du PAP, et dans la mesure où le PAG a été adapté postérieurement au PAP, les dispositions complémentaires de l’article 3.12 b) ont vocation à s’appliquer.
Cependant, même si la disposition contenue à l’alinéa b) était en principe applicable, de sorte que la cote maximale admissible au niveau du rez-de-chaussée aurait pu être fixée à 1,60 mètres, il n’en reste qu’en l’espèce la cote de 1,67 mètres telle qu’autorisée viole la disposition précitée du PAG.
L’annulation de l’autorisation de construire délivrée le 8 février 2000 se justifie partant pour le motif analysé ci-dessus, de sorte que l’examen des autres moyens proposés par les demandeurs devient surabondant.
Au vu de l’issue du litige, la demande formulée par les défendeurs en obtention d’une indemnité de procédure d’un import de 55.000.- francs est à rejeter comme non fondée, indépendamment du fait qu’ils se sont référés erronément à « l’article 240 du nouveau code de procédure civile », alors qu’en matière d’indemnité de procédure à accorder le cas échéant par le tribunal administratif, seul l’article 33 de la loi modifiée du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives peut en constituer la base légale.
Concernant la demande en allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de 50.000.- francs, les demandeurs restent en défaut de démontrer le caractère inéquitable de la situation de l’espèce qui commanderait la mise en œuvre de l’article 33 de la loi précitée du 21 juin 1999. Cette demande doit partant être rejetée.
Par ces motifs, le tribunal administratif, deuxième chambre, statuant contradictoirement ;
reçoit le recours en annulation en la forme ;
le dit également fondé ;
partant annule la décision déférée et renvoie l’affaire devant le collège des bourgmestre et échevins de la commune de Hesperange ;
rejette les demandes en allocation d’indemnités de procédure ;
condamne l’administration communale de Hesperange aux frais.
Ainsi jugé par :
8 M. Schockweiler, vice-président M. Campill, premier juge Mme Lamesch, juge et lu à l’audience publique du 15 janvier 2001 par le vice-président, en présence de M.
Legille, greffier.
s. Legille s. Schockweiler 9
