N° 10952 du rôle Inscrit le 14 octobre 1998 Audience publique du 13 décembre 1999 Recours formé par 1. Monsieur … PFEIFFENSCHNEIDER, … 2. Madame X., … 3. Madame Y., … 4. Monsieur Z., … contre une décision du bourgmestre de la commune de Walferdange en présence de la société anonyme A., … en matière de permis de construire
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Vu la requête inscrite sous le numéro 10952 du rôle et déposée au greffe du tribunal administratif en date du 14 octobre 1998 par Maître Marc ELVINGER, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de 1. Monsieur … PFEIFFENSCHNEIDER, …, demeurant à L-…, 2. Madame X., …, demeurant à L-…, 3.
Madame Y., …, demeurant à L-…, et 4. Monsieur Z., …, demeurant à la même adresse, tendant à l’annulation de la décision du bourgmestre de la commune de Walferdange du 3 juillet 1998 accordant à la société anonyme A., établie et ayant son siège social à L-…, l’autorisation pour la construction d’un ensemble de bâtiments à usage d’habitation et de commerce sur une série de terrains d’un seul tenant, appartenant en partie aux époux B. et C., demeurant à L-…, ainsi que pour l’autre partie à la société civile immobilière SCI B., établie à la même adresse, inscrits au cadastre de la commune de Walferdange, …, pour avoir été prise en l’absence d’un plan d’aménagement particulier établi conformément aux dispositions de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes, sinon de l’article 54.1 du règlement sur les bâtisses de la commune de Walferdange ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, demeurant à Esch-sur-
Alzette, du 15 octobre 1998 portant signification de ce recours à l’administration communale de Walferdange, ainsi qu’à la société anonyme A. ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 19 avril 1999 par Maître Alain RUKAVINA, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de l’administration communale de Walferdange ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL, demeurant à Luxembourg, du 6 avril 1999, par lequel ce mémoire en réponse a été signifié aux demandeurs, ainsi qu’à la société anonyme A. ;
1 Vu le mémoire en réponse déposé au greffe du tribunal administratif en date du 28 mai 1999 par Maître André HARPES, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de la société anonyme A. préqualifiée ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER, demeurant à Luxembourg, du 2 juin 1999 portant signification de ce mémoire en réponse aux demandeurs, ainsi qu’à l’administration communale de Walferdange ;
Vu le mémoire en réplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 1er octobre 1999 par Maître Marc ELVINGER au nom des demandeurs ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, demeurant à Esch-sur-
Alzette, du 4 octobre 1999 portant signification de ce mémoire en réplique à l’administration communale de Walferdange, ainsi qu’à la société anonyme A. ;
Vu le mémoire en duplique, intitulé mémoire en réplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 8 novembre 1999 par Maître Alain RUKAVINA, au nom de l’administration communale de Walferdange ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Lou THILL, demeurant à Luxembourg, du 5 novembre 1999 portant signification de ce mémoire en duplique aux demandeurs ainsi qu’à la société anonyme A. ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe du tribunal administratif en date du 9 novembre 1999 par Maître André HARPES, au nom de la société anonyme A. ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Marc GRASER, demeurant à Luxembourg, du 9 novembre 1999 portant signification de ce mémoire en duplique aux demandeurs, ainsi qu’à l’administration communale de Walferdange ;
Vu les pièces versées au dossier et notamment la décision attaquée ;
Ouï le juge-rapporteur en son rapport, ainsi que Maîtres Marc ELVINGER, André HARPES et Annick BRAUN en leurs plaidoiries respectives à l’audience publique du 10 novembre 1999.
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Considérant que les époux B. et C., demeurant ensemble à L-…, ainsi que la société civile immobilière SCI B., établie à la même adresse, en tant que propriétaires d’un ensemble de terrains sis à Bereldange et inscrits au cadastre de la commune de Walferdange, …, formant une entité d’un seul tenant d’approximativement 120 ares, ont signé en date du 30 mai 1997 un compromis de vente avec Messieurs … concernant lesdits immeubles ;
Que parallèlement une convention a été signée entre parties suivant laquelle les vendeurs, à titre de propriétaires des lieux accordent aux acquéreurs le droit de formuler en leur nom une demande en autorisation de construire sur les terrains prédécrits dans les limites du règlement des bâtisses applicable avec la spécification que le droit ainsi accordé aux 2 consorts … peut être cédé à la société anonyme A., établie et ayant siège social à L-…, respectivement à toute entité juridique dans laquelle ceux-ci détiennent une participation ;
Que sur demande présentée en date du 10 octobre 1997 par le bureau d’architecture … sous la signature de Monsieur …, pour compte de la société anonyme A., une autorisation préalable de construire a été délivrée sous le numéro … en date du 10 novembre 1997 par le bourgmestre de la commune de Walferdange sous condition de présenter pour l’autorisation définitive des plans conformes en tous points au projet d’aménagement général de la commune de Walferdange et aux règlements et lois en vigueur à ce moment ;
Que par demande présentée en date du 19 juin 1998 par le bureau d’architecture …, sous la signature de Monsieur …, pour compte de la société anonyme A., l’autorisation de construire un complexe immobilier sur les terrains prévisés consistant en trois blocs A, B et C attenants a été sollicitée de la part du bourgmestre de la commune de Walferdange ;
Qu’en date du 3 juillet 1998 ledit bourgmestre a accordé à la société anonyme A.
l’autorisation de bâtir n° …, telle que sollicitée au regard notamment du fait que les plans soumis à la base de la demande d’autorisation du 19 juin 1998 entrés à la commune le 22 suivant, montrent une implantation et un volume de construction conformes à l’autorisation préalable précitée ;
Considérant que par requête déposée en date du 14 octobre 1998, Monsieur … PFEIFFENSCHNEIDER, …, résidant à L-…, Madame X., …, demeurant à L-…, Madame Y., …, demeurant à L-…, ainsi que Monsieur Z., professeur, demeurant à la même adresse, ont introduit un recours en annulation dirigé contre l’autorisation de bâtir n° … du 3 juillet 1998 précitée ;
Qu’en prenant argument sur l’envergure du projet de construction en question dont la réalisation est appelée à s’étendre sur plusieurs années en vue de l’érection de trois blocs de bâtiments à usage d’habitation d’une part et de commerce d’autre part, projet devant comporter quelque 153 unités d’habitation, des surfaces commerciales d’environ 1700m2, des parkings souterrains comprenant 118 emplacements de stationnement et de 223 emplacements de stationnement extérieurs, ensemble les voies de circulation intérieures prévues reliant les accès du complexe en question avec la route de Luxembourg et la Cité Grand-Duc Jean, les demandeurs estiment que celui-ci tombe sous les prévisions de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes ;
Que plus particulièrement en présence d’un groupe d’habitations, tel celui autorisé, les dispositions dudit article 1er auraient dû être appliquées, de sorte que préalablement à toute autorisation définitive un plan d’aménagement particulier aurait dû être établi conformément à la procédure prévue aux articles 9 et suivants de ladite loi ;
Qu’à défaut de soumission et d’adoption préalables d’un tel plan d’aménagement particulier, l’autorisation critiquée serait à sa base entachée de nullité ;
Quant à la recevabilité Considérant qu’en premier lieu l’administration communale de Walferdange soulève l’irrecevabilité du recours au motif qu’il n’est pas dirigé contre l’autorisation de principe du 3 projet litigieux délivrée par le bourgmestre de la commune de Walferdange en date du 10 novembre 1997, laquelle aurait pour le moins dû être attaquée à côté de l’autorisation définitive actuellement déférée ;
Qu’en fait les plans définitifs sur lesquels porte l’autorisation déférée ne feraient qu’exécuter les plans approuvés à travers l’autorisation de principe précitée ;
Qu’en cas d’aboutissement du présent recours, l’autorisation définitive annulée n’empêcherait pas que l’autorisation de principe subsiste ;
Que la société A. d’analyser en détail les relations respectives entre les autorisations provisoire et définitive pour dégager en substance que les éléments arrêtés à travers l’autorisation de principe ayant été connus des demandeurs depuis longue date, leur recours déposé après la délivrance de ladite autorisation de principe devrait pour le surplus être déclaré tardif ;
Considérant que l’autorisation préalable du 8 novembre 1997 est intervenue sur base de l’article 54.3 du règlement sur les bâtisses de la commune de Walferdange, lequel dispose que “ pour tous travaux de transformation ou de construction nouvelle dans les secteurs denses, pour toutes les constructions en retrait de moins de quatre mètres sur l’alignement de la voie publique, ainsi que pour les projets de construction portant sur plus de 750m2 de surface d’étage, ou plus de 2.000m3 de volume bâti, une autorisation préalable, valant accord de principe, doit être sollicitée. Cette autorisation n’engage l’administration communale que pour autant que le projet définitivement présenté, sera conforme en tous points au projet d’aménagement et aux règlements en vigueur. ” ;
Considérant que le texte réglementaire en question reprend in fine le principe suivant lequel l’autorisation préalable n’a pas une existence propre en dehors de son complément nécessaire constitué par l’autorisation définitive avec laquelle elle forme un seul tout (cf. C.E.
16 mars 1994, Schlammes, n° 8838 du rôle) ;
Considérant qu’il se dégage du principe en question que c’est à juste titre que les demandeurs ont dirigé le recours contre l’autorisation définitive une fois délivrée, tout recours porté contre l’autorisation préalable ayant dû être déclaré prématuré, sinon sans objet ;
Qu’en attaquant l’autorisation définitive, le recours vise nécessairement l’entité constituée par les autorisations préalable et définitive regroupées formant un tout indivisible ;
Considérant qu’il découle encore des principes ci-avant évoqués que le délai de recours n’a commencé à courir dans le chef des demandeurs qu’à partir du moment où ils ont eu une connaissance suffisante des éléments décisionnels essentiels déférés, dont l’autorisation définitive du 3 juillet 1998 ;
Que dès lors tous les développements proposés par les parties défenderesses concernant la prise de connaissance par les demandeurs du contenu de l’autorisation préalable manquent de pertinence dans la mesure où il n’est pas allégué, ni a fortiori établi qu’au moment d’agir en date du 14 octobre 1998, les demandeurs aient eu une connaissance suffisante des éléments essentiels de l’autorisation définitive du 3 juillet 1998 depuis plus de trois mois, c’est-
à-dire dès avant le 14 juillet 1998 ;
4 Que l’exception de tardiveté soulevée doit dès lors à son tour être écartée ;
Considérant que les parties défenderesses mettent encore en doute l’intérêt à agir des demandeurs, lesquels affirment que dans leur qualité de riverains immédiats du complexe projeté ayant vue sur celui-ci et étant manifestement affectées par sa mise en œuvre, notamment, mais pas exclusivement, de par sa répercussion sur le trafic, en particulier mais pas exclusivement, dans la Cité Grand-Duc Jean, ils rempliraient les conditions afférentes ;
Que la commune de conclure que l’intérêt des demandeurs ne serait pas suffisant dans la mesure d’une part où les consorts Z. et Y. habitant la rue de … n’auraient pas une vue directe sur le complexe litigieux et que les habitations des consorts PFEIFFENSCHNEIDER et X., d’autre part, ne toucheraient pas directement le terrain litigieux ;
Que pour le surplus, en invoquant la nécessité de la confection d’un plan d’aménagement particulier, sans autrement critiquer le détail des contours de la construction projetée, ils invoqueraient en réalité un intérêt d’ordre général et non individualisé ;
Que subsidiairement, l’intérêt invoqué, à le supposer individuel, ne serait pas pertinent, étant donné qu’il n’existerait pas de relation directe entre le prétendu vice de procédure et les deux griefs invoqués tenant à la vue sur la construction et à la répercussion de cette dernière sur le trafic ;
Considérant que la société A. rejoint l’argumentation de la commune concernant le défaut d’intérêt individuel et caractérisé dans le chef des parties demanderesses ;
Qu’elle insiste par ailleurs sur le défaut de lien de causalité direct existant entre l’irrégularité procédurale invoquée comme unique moyen à l’appui du recours, consistant en l’absence d’un projet d’aménagement particulier à la base de la décision d’autorisation définitive déférée, et les préjudices de défaut de vue et d’augmentation de trafic seuls invoqués ;
Qu’elle prétend que l’irrégularité procédurale en question serait sans effet quant à l’intensité du trafic, de sorte que le lien causal direct ainsi exigé ferait encore défaut ;
Considérant que toute partie demanderesse introduisant un recours contre une décision administrative doit justifier d’un intérêt personnel distinct de l’intérêt général ;
Considérant que si les voisins proches ont un intérêt évident à voir respecter les règles applicables en matière d’urbanisme, cette proximité de situation constitue un indice pour établir l’intérêt à agir, mais ne suffit pas à elle seule pour le fonder ;
Qu’il faut de surcroît que l’inobservation éventuelle de ces règles soit de nature à entraîner une aggravation concrète de leur situation de voisin (trib. adm. 22 janvier 1997, Wertheim, n° 9243 du rôle, confirmé par Cour adm. 24 juin 1997, n° 9843C du rôle, Pas. adm.
02/99, V° Procédure contentieuse, n° 7, p. 234) ;
Considérant qu’a qualité et intérêt à agir à l’encontre d’une autorisation de construire, le voisin direct dont le terrain longe celui devant accueillir la construction projetée et ayant une 5 vue immédiate sur celui-ci (Cour adm. 11 décembre 1997, n°s 9805C et 10191C du rôle, Linster, Pas. adm. 02/99, V° Procédure contentieuse n° 8 et autre décision y citée) ;
Considérant que la situation des consorts PFEIFFENSCHNEIDER et X. répond aux exigences de voisins directs ainsi posée, au-delà du fait que leur immeuble d’habitation soit séparé des terrains actuellement litigieux par une voie publique, leur vue sur le terrain en question et les constructions y projetées n’étant point affectée par cet élément séparatif ;
Considérant que même un second voisin justifie d’un intérêt à agir lorsque la construction litigieuse se trouve dans son champ de vision direct (trib. adm. 9 novembre 1998, Reinard, n° 10400 du rôle, confirmé par Cour adm. 30 mars 1999, n°s 11028C et 11037C du rôle, ibidem) ;
Considérant qu’il résulte des plans versés et des indications fournies au dossier que l’immeuble d’habitation des consorts Y. et Z., situé 7, rue de …, est placé de façon telle qu’au-
delà de ladite rue de … et du terrain la séparant de la route de Luxembourg, seulement partiellement construit, une visibilité certaine subsiste sur les terrains actuellement litigieux et les construction y projetées, ne fût-ce qu’à travers les couloirs laissés entre les constructions actuellement érigées (cf. trib. adm. 15 mars 1999, Weltermann, n° 10748 du rôle, Pas. adm.
02/99, V° Procédure contentieuse, n° 10, p. 235) ;
Considérant que s’il est vrai qu’en l’espèce les demandeurs ne tirent pas d’argument direct relatif notamment au recul, à l’emplacement, au nombre de niveaux et à la hauteur de la construction projetée, leur intérêt à agir à l’encontre de l’autorisation déférée, estimée illégale, n’en est pas moins donné, dans la mesure où l’absence de plan d’aménagement particulier stigmatisée est à analyser à la fois comme un manque de participation possible de toutes les personnes intéressées à travers la procédure prévue par l’article 9 de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée et les garanties y prévues pour les tiers de contribuer à un cadre réglementaire à établir conformément à la législation applicable et notamment aux objectifs de ladite loi conditionnant de façon potentielle, à travers les questions de gabarit, de dimension et de recul, les constructions projetées ensemble leurs attenances, dont les emplacements de toute sorte prévus pour le stationnement des véhicules automobiles, lesquels se trouvent eux-mêmes à la base des arguments tirés de la vue et de l’importance du trafic soulevés par les parties demanderesses comme étant constitutifs des aggravations à leur situation actuelle ;
Que par voie de conséquence l’intérêt à agir des parties demanderesses a été dégagé à suffisance à travers les éléments du dossier par elles fournis comme ne se confondant pas avec l’intérêt général ;
Considérant que le recours ayant dès lors été introduit sous observation des formes et délai prévus par la loi, il est recevable ;
Quant au fond Considérant qu’au fond les parties demanderesses tirent la nécessité de l’établissement préalable d’un plan d’aménagement particulier à la fois des dispositions de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée, ainsi que subsidiairement de l’article 54.1 du règlement sur les bâtisses de la commune de Walferdange, désigné ci-après par “ Rb ”, en ce que de par son envergure et à travers la situation de son propriétaire, le projet comportant plusieurs 6 constructions occupant un terrain destiné à être soumis à un lotissement, répond aux conditions énoncées à l’un et à l’autre de ces deux textes ;
Considérant que la commune estime que l’autorisation de construire déférée a été délivrée à juste titre, étant entendu que le projet présenté ne tomberait pas sous les conditions de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée, dans la mesure où il s’agirait de la construction d’un seul ensemble de bâtiments à usage d’habitation et de commerce sur un seul terrain appartenant à un seul propriétaire ;
Que pour que le texte en question s’applique l’exigence légale posée porterait sur deux maisons ou plus, hypothèse non vérifiée en l’espèce ;
Que si la construction envisagée comportait trois blocs, il n’en demeurerait pas moins que ceux-ci ne formeraient qu’une seule et unique entité ;
Que de même il n’y aurait pas lotissement de terrains portant création de plusieurs parcelles, tel qu’exigé par ledit article premier ;
Que même si les appartements et locaux commerciaux étaient vendus à des particuliers, les parties communes ne seraient pas divisées en parcelles distinctes, mais seraient soumises à un règlement de copropriété unique et seraient gérées de façon centralisée ;
Que de même les infrastructures nécessaires existeraient d’ores et déjà en ce sens qu’aucun aménagement de voies de circulation nouvelles au sens de la prédite loi du 12 juin 1937 n’aurait lieu, tous les accès projetés étant déjà actuellement en place ;
Qu’enfin l’établissement d’un plan d’aménagement particulier aurait été inutile, compte tenu du but même poursuivi par ladite loi du 12 juin 1937 et notamment compte tenu de son article second ;
Que la commune d’estimer encore que la ratio legis découlant de la loi du 12 juin 1937 n’imposerait nullement l’établissement d’un plan d’aménagement particulier en l’espèce, alors qu’en fait on ne se trouverait pas dans le cadre d’une division d’un terrain ou de la vente séparée de plusieurs maisons indépendantes ;
Que par ailleurs les différences minimes du libellé de l’article 54.1 Rb seraient dues à une simple erreur de transcription de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée, de sorte qu’elles ne sauraient être interprétées comme ouvrant plus largement l’obligation d’établissement d’un plan d’aménagement particulier ;
Considérant que la société A., tout en se joignant à l’argumentation déployée par la commune, souligne que l’application des dispositions de la loi modifiée du 12 juin 1937 suppose d’une part qu’il y ait morcellement d’un terrain en parcelles et d’autre part création de nouvelles infrastructures et notamment de voies de circulation destinées à l’usage public ;
Que ni l’une, ni l’autre de ces deux hypothèses indispensables à la base de l’application de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 ne seraient données en fait en l’espèce ;
7 Que par définition la notion de lotissement impliquerait toujours une division foncière portant sur le sol, de sorte que la division en volume opérée en l’espèce ne tomberait pas sous la qualification de lotissement telle qu’employée par l’article 1er en question ;
Que toute analyse possible devrait conclure sur la vraie nature de la construction en ce sens que celle-ci constitue un seul complexe immobilier mixte formant une seule propriété foncière ;
Considérant qu’en fait le projet de construction tel que définitivement autorisé suivant décision déférée du bourgmestre de la commune de Walferdange du 3 juillet 1998, s’agence, d’après le seul plan versé au tribunal, sur sa demande, datant du 25 novembre 1997, en un complexe de trois bâtiments de tailles inégales non reliés entre eux, du moins au-dessus du sol naturel, dont le numéro A aux dimensions les plus étendues longe la route de Luxembourg, le numéro B, un peu moins étendu, longe la rue Cité Grand-Duc Jean et le numéro C, nettement plus exigu, se situe en arrière plan et à l’extrémité droite par rapport au bloc A, touchant à la rue Cité Grand-Duc Jean ;
Que par ailleurs l’entité de terrain en question touche à l’arrière, vue à partir de la route de Luxembourg, une languette de terrain formant esplanade elle-même directement adjacente à l’Alzette ;
Considérant que d’après un projet d’acte de base, qualifié de “ carcasse ”, versé par la société A. à la demande expresse du tribunal, les trois bâtiments en question sont désignés par les lettres majuscules A, B et C, le bâtiment A étant subdivisé en quatre blocs dénommés A1, A2, A3 et A4, le bâtiment B en trois blocs dénommés B1, B2 et B3, et le bâtiment C comportant un bloc unique ;
Que d’après ce projet d’acte de base la consistance du complexe immobilier à construire est plus amplement renseignée sur 42 plans de construction dressés par le bureau d’architecture ARCO Luxembourg en date du 16 juin 1998 non soumis au tribunal ;
Considérant que d’après le point 7 du projet en question intitulé “ division de l’immeuble – tableau des millièmes ”, “ le comparant [A. S.A.] déclare regrouper l’intégralité du complexe immobilier prédécrit, comprenant tous les blocs décrits ci-avant, en une seule copropriété et, en vue d’opérations juridiques diverses, déclare diviser l’intégralité du complexe immobilier prédésigné en * lots, devant constituer chacun une propriété distincte avec, comme accessoire, une fraction des parties communes qui seront d’un usage commun à ces diverses propriétés, exprimées en millièmes ” ;
8 Que suivant courrier non daté adressé au notaire, auteur du projet d’acte de base précité, la société A., sous la signature de Monsieur Nico AREND s’exprime comme suit :
“ Maître, Nous accusons réception de votre projet d’acte de base relatif au règlement de copropriété du 10 mai 1998, et nous marquons notre accord.
Nous vous prions de procéder à la rédaction définitive de l’acte de base, dès réception des cadastres verticaux. Ces cadastres vous seront transmis dès que disponibles.
Veuillez nous informer sur la possibilité de signer l’acte de base en dehors des cadastres verticaux, alors que nous voulons débuter la vente dès l’obtention de l’autorisation définitive.
Dans l’attente de vos nouvelles, ….. ” ;
Considérant que l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée dispose que :
“ Toute localité de 10.000 habitants et au-dessus est tenue d’avoir un projet d’aménagement.
La même obligation incombe :
a) aux localités en voie d’accroissement, aux stations balnéaires et aux agglomérations présentant un caractère pittoresque, artistique ou historique, les unes et les autres ayant été désignées par le Ministre du service, sur l’avis de la commission instituée en vertu de l’art. 6 ci-après, les conseils communaux entendus ;
b) aux communes qui auront demandé leur assujettissement à la présente loi ;
c) aux associations, sociétés ou particuliers qui entreprennent de créer ou de développer des lotissements de terrains ou des groupes d’habitations.
On entend par groupe d’habitations deux maisons ou plus occupant un terrain qui, en raison de son étendue, de sa situation et de la condition du propriétaire, est destiné à être soumis à un lotissement. ” ;
Considérant que l’article 54.1 du règlement sur les bâtisses de la commune de Walferdange dispose que “ tout propriétaire qui entreprend de créer ou de développer des lotissements de terrains ou des groupes d’immeubles est tenu d’établir un projet d’aménagement particulier, conforme aux dispositions de la loi du 12 juin 1937, concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes ” ;
Considérant que si d’après la version publiée au Code administratif, tome 2, verbo aménagement du territoire et remembrement page 12, mise à jour 1998, l’article 1er second alinéa point c) de la loi modifiée du 12 juin 1937 se lit in fine “ … de créer ou de développer des lotissements de terrains ou de groupes d’habitations ” c’est sans doute cette différence de libellé “ de groupes ” au lieu de “ des groupes ” qui a amené les parties à argumenter sur les 9 conséquences devant être tirées de la divergence apparente de ce texte légal par rapport au libellé de l’article 54.1 Rb ;
Que le texte publié au mémorial faisant foi, il convient de retenir dès à présent que les deux textes - article 1er second alinéa point c) de la loi modifiée du 12 juin 1937 et 54.1 Rb ont un libellé absolument parallèle, sauf pour le dernier de prévoir l’obligation d’établissement d’un plan d’aménagement particulier pour “ tout propriétaire ” ;
Considérant que le pluriel retenu de façon conséquente à travers les dispositions des points a), b) et c) du second alinéa de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée ne sert qu’à refléter le caractère général des dispositions en question ;
Qu’il ne saurait en être raisonnablement déduit que les obligations d’établissement d’un plan d’aménagement particulier y énoncées ne joueraient qu’au cas où plusieurs groupes d’habitations seraient projetés, pas plus que la présence de plusieurs communes (point b) ou de plusieurs associations voire sociétés ou particuliers ne soit requise pour que les règles y énoncées s’appliquent ;
Que l’élément d’envergure conditionnant la nécessité de pareil plan d’aménagement particulier pour un groupe d’habitations ne résulte dès lors pas du pluriel employé au second alinéa dudit article 1er, mais des caractéristiques du projet, telles que se dégageant des critères fixés à l’alinéa final dudit article ;
Considérant qu’il est patent que le projet prévoyant trois bâtiments A, B et C rentre en tant que tel sous la définition de groupe d’habitations, telle que prévue par l’article 1er alinéa second, point c) de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée ;
Considérant que l’article 1er de la loi modifiée du 12 mai 1937 définit le groupe d’habitations comme occupant un terrain destiné à être soumis à un lotissement ;
Considérant que si initialement la loi du 12 juin 1937 ne prévoyait l’obligation d’établissement d’un projet général d’aménagement que pour certaines localités y plus précisément délimitées, l’article 14 de la loi modifiée du 20 mars 1974 précitée telle qu’applicable lors de la prise des décisions déférées dispose que “ par dérogation à la loi du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes, chaque commune est tenue d’établir un projet d’aménagement partiel ou global couvrant l’ensemble de son territoire, cela dans un délai maximum de trois ans à partir de l’approbation du programme directeur par le gouvernement en Conseil pour autant qu’elle ne dispose pas encore d’un tel projet. Chaque projet fixe pour le moins l’affectation générale des diverses zones du territoire communal ”, abstraction faite des questions érigées à travers l’abrogation postérieure de cette loi par celle du 21 mai 1999 ;
Considérant que l’article 1er de la loi du 12 juin 1937 sous analyse érige l’établissement d’un plan d’aménagement particulier en obligation incombant aux personnes par elle visées, parmi lesquelles figurent à la fois les sociétés et les particuliers, de sorte à recouvrir l’hypothèse de l’espèce intuitu personae, concernant la société anonyme A., tout comme elle aurait englobé celle des consorts B., sinon la société civile immobilière SCI B.;
10 Considérant que l’application de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 sous analyse nécessite encore la précision de la notion de lotissement y figurant à la fois au second alinéa point c) et in fine de son troisième alinéa à travers la définition de groupe d’habitations ;
Considérant que l’objectif de la disposition en question résulte clairement des travaux parlementaires à la base de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée également cités par la commune et notamment du rapport de la section centrale (projet de loi n° 27 in Compte rendu de la Chambre des Députés, session ordinaire 1936-1937, Annexe 5, p. 123 et suivantes) en ce que pour les projets de lotissement y prévus et dans l’intérêt d’un développement esthétique, hygiénique et urbanistique, aucune autorisation ne soit délivrée par les autorités communales avant que les questions d’aménagement des voies futures et espaces publics, à travers l’obligation de laisser de vastes espaces libres (voiries, terrain de jeux, etc..) ne soient clarifiées à travers la réglementation communale en vigueur ;
Que c’est dans cette optique que le projet de loi devenu loi autorise la municipalité à exiger, dans le terrain à vendre, des emplacements qui seraient destinés à des édifices et services publics en n’imposant le paiement de ceux-ci qu’au-delà d’un certain seuil fixé par la loi ;
Que l’idée dominante de la loi en question, telle que soulignée dans son avis par le Conseil d’Etat, veut que les entraves et les incommodités que la loi pourra imposer dans certaines hypothèses, sans indemnité pécuniaire, seront largement compensées par la plus-value des propriétés que l’aménagement produira infailliblement, sans parler des agréments résultant des facilités de la circulation, des conditions hygiéniques favorables et des règles de l’esthétique appliquée (avis du Conseil d’Etat, Compte rendu des séances de la Chambre des Députés, session ordinaire 1929-1930, second volume, Annexes, n° 3, p. 33);
Que parmi les inconvénients ainsi cités figure également l’obligation d’établissement d’un plan d’aménagement particulier incombant toujours aux entreprises de lotissement (cf.
rapport de la commission spéciale, ad art.1er, ibidem, p. 31) ;
Considérant que classiquement, d’après les dispositions légales en vigueur au moment de la promulgation de la loi du 12 juin 1937, le terme lotissement visait le morcellement de terrains par création de lots de terrains à bâtir dans l’acception première et commune d’éléments fournis du sol ainsi délimités aux fins d’y ériger une construction ;
Considérant que la législation à la base de la mise en copropriété projetée par la société A. n’a pas existé en 1937 et ne résulte pour le Grand-Duché de Luxembourg que de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle qu’elle a été modifiée par la suite ;
Considérant que vers 1939, à l’époque de l’élaboration d’un premier avant-projet de loi destiné à réviser et à compléter les dispositions du code civil relatives à la copropriété, celle-ci, encore désignée par propriété des appartements, fut pratiquement inconnue au Luxembourg (cf. Marc Elter, La copropriété des immeubles divisée par appartements dans le Grand-Duché de Luxembourg, Editions Armand Peiffer, 1969, p. 18) ;
Considérant que la loi modifiée du 16 mai 1975, dispose en son article 1er qu’elle “ régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre 11 plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, elle régit encore tout ensemble immobilier comprenant outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ainsi que tout terrain sur lequel la construction d’un bâtiment est commencée ou projetée, du moment que la propriété en est répartie entre plusieurs personnes dont chacune dispose d’un droit à un lot distinct comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes du bâtiment. ” ;
Considérant que bien que ne figurant pas parmi les dispositions “ déclarées applicables malgré toutes stipulations contraires ” par l’article 40 de ladite loi modifiée du 16 mai 1975, l’article 1er revêt un caractère impératif découlant nécessairement de l’esprit même de la loi (Marc Elter et Fernand Schockweiler, Copropriété des immeubles bâtis et vente d’immeuble à construire au Grand-Duché de Luxembourg, 1ière édition, 1978, n° 22, p. 22) ;
Considérant que s’il est vrai que la notion de lot employée par l’article 1er comprend à la fois une partie privative et une quote-part de parties communes, il n’en reste pas moins qu’à travers la définition même fournie par cette disposition, le lot en question comprend nécessairement une partie délimitée du terrain, laquelle est toujours privative dans la limite de l’usage exclusif y réservé à son propriétaire selon l’article 3.1 de la même loi ;
Que dans cette mesure la formation de lots effectuée à travers l’adoption du statut de la la copropriété des immeubles bâtis, telle que projetée en l’espèce, aboutit en droit à un lotissement du terrain au sens de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 précitée ;
Considérant que cette conclusion est encore corroborée par les dispositions de la loi du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété ;
Qu’ainsi son article 1er vise expressément la division d’un immeuble en lots émanant des dispositions de la loi du 16 mai 1975 précitée, tandis que son article 2 dispose que “ la désignation du lot est faite par l’administration du cadastre et de la topographie, à la requête de celui qui entend procéder à la division d’un immeuble en lots, sur la base de plans et d’un tableau descriptif de division présenté par le requérant ” ;
Considérant qu’il est constant en cause que la société A. attend justement la désignation des lots à faire par l’administration du cadastre et de la topographie en vue de pouvoir adopter utilement le statut de la copropriété suivant la loi du 16 mai 1975 modifiée ;
Considérant que dans l’interprétation d’un texte légal applicable au jour où l’autorité administrative statue, sinon même au jour où, dans le cadre d’un recours de pleine juridiction la juridiction saisie est elle-même appelée à statuer, cette dernière est nécessairement amenée à tenir compte des réalités du moment et à respecter à tout moment les éléments de législation en vigueur ;
Considérant que d’après l’article 1er alinéa second, point c) de la loi modifiée du 12 juin 1937 sous analyse, la création et le développement de groupes d’habitations occupant par définition un terrain qui est destiné à être soumis à un lotissement, tel que le projet sous 12 rubrique, ne sont cependant pas nécessairement et en toutes hypothèses soumis à l’obligation d’établissement d’un projet d’aménagement particulier ;
Considérant que pareille obligation n’est prévue par ledit article 1er que si le groupe d’habitations en question, à travers le terrain qu’il occupera, répond aux conditions plus amplement fixées in fine de ladite disposition ;
Considérant que d’après la disposition légale en question seul un terrain qui, en raison de son étendue, de sa situation et de la condition de son propriétaire est destiné à être soumis à un lotissement, engendre l’obligation de l’établissement d’un plan d’aménagement particulier telle qu’y prévue ;
Considérant que les conditions ainsi posées doivent être replacées dans le contexte de la ratio legis consistant dans le souci d’éviter pour l’avenir le lotissement de terrains sans l’observation des règles indispensables de l’hygiène publique et de l’esthétique, ainsi que des principes essentiels d’urbanisme ;
Que d’après les travaux parlementaires précités, la loi vise plus particulièrement les lotisseurs professionnels, tels la société A. et ses associés, sans qu’elle n’exclue par ailleurs les particuliers non professionnels dressant des projets de lotissement dans le but de vendre les terrains après leur morcellement en vue de la création d’habitations ;
Que dans le chef de ces derniers néanmoins agissant par rapport à des terrains de petite étendue et dans le cadre familial ou de voisinage proche, les conditions posées par l’article 1er in fine sous revue ne sont pas remplies (cf. C.E. 9 avril 1979, P. 25, p. 1) ;
Que pour tous les particuliers, professionnels ou non, l’obligation d’établissement d’un projet d’aménagement particulier n’est donnée que s’il s’agit d’une opération d’une certaine envergure, cette question devant être tranchée en tenant compte de la qualité de l’intéressé, de l’ampleur de l’opération projetée, ainsi que de la situation des biens (C.E. 17 mars 1976, P. 23, p. 349) ;
Considérant que pour un terrain de grande envergure, tel celui sous analyse dépassant un hectare, situé en pleine agglomération proche de la capitale, bien qu’entouré de deux voies publiques existantes, mais longeant une esplanade touchant directement à l’Alzette, cours d’eau à l’origine de maintes inondations en ladite commune, le lotissement dans le cadre de la loi modifiée du 16 mai 1975 sur le statut de copropriété, ensemble les obligations de cadastre vértical en découlant, mis en œuvre par un homme du métier dans un but de revente et partant de spéculation, sont remplies à la fois les trois conditions d’étendue, de situation et de statut du propriétaire posées par l’article 1er in fine de la loi modifiée du 12 juin 1937 en question ;
Que dès lors l’obligation d’établissement d’un projet d’aménagement particulier incombe à la société A., demanderesse d’une autorisation de construire définitive sur l’entité des terrains concernés ;
Que la décision déférée encourt par voie de conséquence l’annulation pour violation des dispositions de l’article 1er en question ;
13 Considérant que la même conclusion s’impose encore sur base des dispositions parallèles de l’article 54.1 du règlement sur les bâtisses de la commune de Walferdange précité;
Considérant que la question de la compatibilité de l’article 54.1 en question avec l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937, en ce que d’après le texte réglementaire tout propriétaire est soumis à l’obligation y prévue, alors que d’après la loi celle-ci est conditionnée par les critères y plus précisément fixés ci-avant détaillés, n’est pas nécessaire pour la solution à donner au présent litige, alors que d’après les développements qui précèdent la société anonyme A. remplit justement les conditions en question ;
Considérant que la rupture du délibéré suggérée par les parties demanderesses suite au dépôt de pièces, effectué sur demande du tribunal à l’audience, au nom de la société A. en date du 25 novembre 1999 ne s’impose pas, alors que les premières ont pu faire valoir par leur prise de position écrite leurs droits de la défense, la commune ayant à cet égard des intérêts parallèles à ceux de la société A. dépositaire desdites pièces, laquelle, dans sa dernière prise de position du 9 décembre 1999 rejette toute utilité à une réouverture des débats ;
Considérant qu’il se dégage de l’ensemble des développements qui précèdent que le recours est fondé ;
Par ces motifs, le tribunal administratif, première chambre, statuant contradictoirement ;
reçoit le recours en la forme ;
au fond le dit justifié ;
partant annule l’autorisation de bâtir définitive déférée, ensemble celle provisoire la soustendant et renvoie l’affaire devant le bourgmestre de la commune de Walferdange ;
fait masse des frais et les impose pour moitiés à la société anonyme A. et à la commune de Walferdange.
Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique du 13 décembre 1999 par :
M. Delaporte, premier vice-président Mme Lenert, premier juge M. Schroeder, juge en présence de M. Schmit, greffier en chef.
s. Schmit s. Delaporte 14
