TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 3]
[Localité 6]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00683 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4UK
JUGEMENT
DU : 22 Août 2024
S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
Mme [E] [Y]
Mme [X] [N]-[T]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Août 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSES:
Madame [E] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparante en personne
Madame [X] [N]-[T]
[Adresse 1]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 30 Mai 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me LEMONNIER
+ 1CCC à Mme [Y]
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1/03/2023, M. [I] [D] a consenti à Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] la location à usage d’habitation principale de locaux situés [Adresse 1] à [Localité 8].
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au profit de Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y], dans le cadre du dispositif VISALE d’Action Logement pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] au titre des loyers et charges des mois d’août et septembre 2023 pour un montant de 1.660 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 20/11/2023 pour un montant de 1.660 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite été amenée à régler au bailleur les loyers et charges du mois d’octobre 2023 à janvier 2024.
Par acte d’huissier de justice en date du 1/03/2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry aux fins d’obtenir :
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,
- son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
- sa condamnation à payer la somme de 4.980 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20/11/2023 sur la somme de 1.660 euros,
- la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et la condamnation du locataire à payer lesdites indemnités dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiés par quittance subrogative,
- sa condamnation à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,
- rappeler que l’exécution provisoire n’a pas lieu d’être écartée.
A l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, expose qu’en vertu de l’ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016, elle est substituée de plein droit, avec transfert des biens, droits et obligations incluant les actions judiciaires en cours, aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dont les associations ASTRIA et SOLENDI.
Elle indique actualiser sa demande en paiement à la somme de 5.975,44 euros, selon décompte du 24/05/2024. Par note en délibéré autorisée, elle confirme que les locataires ont quitté les lieux le 6/03/2024 et se désiste de sa demande d’expulsion.
Cités par acte d'huissier délivré respectivement par procès-verbal de recherches infructueuses et à étude, Mme [X] [N]-[T] n’a pas comparu et Mme [E] [Y], comparante, indique avoir un revenu variant entre 1.400 et 1.700 euros. Elle offre d’apurer la dette par versements mensuels de 200 euros sur 24 mois.
L’affaire a été mise en délibéré au 22/08/2024.
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SUR QUOI, LE JUGE,
Attendu qu’il convient de relever à titre liminaire que le contrat de cautionnement VISALE conclu entre l’association ASTRIA, à laquelle est substituée la société ACTION LOGEMENT SERVICES, précise que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées”.
Qu’il prévoit également que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.
Attendu qu’il y a lieu de constater le désistement par la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion ;
Sur la demande en paiement
Attendu qu’aux termes de l’article 1249 et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;
Attendu que la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail et la contrat de cautionnement VISALE, la quittance subrogative du 26/01/2024, celle du 19/02/2024, celle du 8/04/2024 et le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;
Qu’il résulte de ces pièces qu’au titre de la garantie souscrite, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé le bailleur en lui versant une somme totale de 5.975,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés précités, outre ceux de février et mars (proratisé au 6/03/2024) ;
Qu’il convient en conséquence de condamner Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.975,44 euros, somme actualisée à l’audience, en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 6/03/2024, selon décompte du 24/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 20/11/2023 pour un montant de 1.660 euros et à compter du jugement pour le surplus ;
Sur la solidarité passive
Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ;
Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues et in solidum aux frais de la présente instance ;
Sur les délais de paiement
Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [E] [Y], il y a lieu de lui accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros ;
Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;
Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 29/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 30/05/2024 ;
Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;
Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;
Que le délai ayant été respecté, la caution subrogée dans les droits du bailleur ayant saisi la CCAPEX le 20/11/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;
Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux ;
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;
Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 20/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;
Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;
Qu’aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;
Attendu que Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] , qui succombent, seront condamnées aux entiers dépens ;
Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
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PAR CES MOTIFS,
LE JUGE,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le désistement par la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion ;
CONDAMNE solidairement Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.975,44 euros, somme actualisée à l’audience, en remboursement des loyers et charges impayés, arrêtée au 6/03/2024, selon décompte du 24/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à compter du 20/11/2023 pour un montant de 1.660 euros et à compter du jugement pour le surplus ;
AUTORISE Mme [E] [Y] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros chacune, suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] et M. [I] [D] le 1/03/2023, portant sur des locaux à usage d’habitation principale situés [Adresse 1] à [Localité 8], sont réunies à compter du 20/01/2024 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Mme [X] [N]-[T] et Mme [E] [Y] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le Greffier
Le Président
