TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00682 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDBT
JUGEMENT
DU : 22 Août 2024
Mme [O] [U] [K]
C/
M. [Y] [F]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Août 2024.
DEMANDERESSE:
Madame [O] [U] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau D’ESSONNE
DEFENDEUR:
Monsieur [Y] [F]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 30 Mai 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me LETAILLEUR
+ 1CCC à M. [F]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 6 novembre 2018, Madame [O] [U] [K] a donné en location à Monsieur [Y] [F] un immeuble à usage d’habitation, un emplacement parking et une cave sis [Adresse 3] (Etg. 2, Pte. Gch. ; Park. n° 19 ; Cave n° 13), [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 919,25 €, provision sur charges comprise.
Le 5 juin 2023, Madame [O] [U] [K] a fait délivrer à Monsieur [Y] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 673,40 € selon décompte arrêté au 2 juin 2023.
Suivant assignation du 13 mars 2024, Madame [O] [U] [K] a attrait Monsieur [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [F] ainsi que de tous occupants de son chef ;de condamner Monsieur [Y] [F] au paiement des sommes suivantes :3 480,47 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 février 2024 (échéance du mois de février incluse), outre intérêts à compter du 5 juin 2023 et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,750,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts à compter de la présente décision,ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, la notification CCAPEX et l'assignation,de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'audience s'est tenue le 30 mai 2024 et Madame [O] [U] [K], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 824,22 €.
Le demandeur déclare ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement, ni à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Cité par acte délivré à étude, Monsieur [Y] [F], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [Y] [F] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [Y] [F] déclare percevoir un salaire mensuel de 2200 € bruts.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la reprise du paiement du loyer
L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 24 mai 2024, que le locataire a repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées ont vocation à s’appliquer.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Sur l'arriéré de loyers et charges
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Madame [O] [U] [K] verse aux débats l'acte de bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 24 mai 2024, la dette s'élève à la somme de 3 824,22 € au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit.
Sur les délais de paiement
L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Compte tenu des difficultés éprouvées par Monsieur [Y] [F], il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
À défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 15 jours.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Madame [O] [U] [K] justifie avoir saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 13 juin 2023.
De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] [F] le 5 juin 2023, pour un montant principal de 2 673,40 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, le locataire a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et Madame [O] [U] [K] ne s'y oppose pas.
Le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, mais à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer courant dû que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la dette locative deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet.
Dans ce cas, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [F] et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail.
À compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s'était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
Sur la demande d'expulsion
Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette.
Les biens laissés dans le local d'habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [F] qui succombe, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de Madame [O] [U] [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à verser à Madame [O] [U] [K] la somme de 3 824,22 € actualisée au 24 mai 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 2 673,40 € et à compter du 13 mars 2024 pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [Y] [F] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
A défaut du respect de l'échéancier :
CONSTATE que le contrat signé le 6 novembre 2018 entre Madame [O] [U] [K] et Monsieur [Y] [F] concernant les locaux situés [Adresse 3] (Etg. 2, Pte. Gch. ; Park. n° 19 ; Cave n° 13), [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 6 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
DIT que :
Monsieur [Y] [F] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Madame [O] [U] [K], la résiliation du bail étant acquise à la date du 6 août 2023 ;
Monsieur [Y] [F] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
en cas de maintien dans les lieux, Madame [O] [U] [K] sera en droit d’exiger de Monsieur [Y] [F] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [F] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [Y] [F] à verser à Madame [O] [U] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
En tout état de cause :
CONDAMNE Monsieur [Y] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE Madame [O] [U] [K] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
