TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00604 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5EF
JUGEMENT
DU : 22 Août 2024
M. [T] [M]
Mme [W] [J] [G]
C/
M. [B] [L]
Mme [F] [Z] [P] épouse [L]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 22 Août 2024.
DEMANDEURS:
Monsieur [T] [M]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [W] [J] [G]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tous deux représentés par Me Martine SCHEMBRI, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDEURS:
Monsieur [B] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne
Madame [F] [Z] [P] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 30 Mai 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me SCHEMBRI
+ 1 CCC à M. [L] + 1CCC à la Préfecture
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 1 juillet 2017, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] ont donné en location à Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 703,14 €, outre provisions sur charges de 290,00 €.
Le 2 octobre 2023, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] ont fait délivrer à Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] un commandement de payer les loyers échus et de justifier d'une assurance locative visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 473,51 € selon décompte arrêté au 1 septembre 2023.
Suivant assignation du 19 mars 2024, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] ont attrait Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Évry-Courcouronnes, et sollicitent :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] ainsi que de tous occupants de leur chef ;d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] ;de condamner Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] au paiement des sommes suivantes :6 496,87 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2024 (échéance du mois de février 2023 incluse),une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation,de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'audience s'est tenue le 30 mai 2024 et Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 juin 2024 (échéance du mois de juin incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 037,80 €.
Les demandeurs déclarent s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.
Citée par acte délivré à personne, Madame [W] [J] [G] n'a pas comparu.
Cité par acte délivré à personne, Monsieur [T] [M], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative. Il déclare être sans ressource du fait de la faillite de sa société. Il n'est pas en mesure de faire une proposition de délais de paiement pour apurer progressivement la dette locative.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la reprise du paiement du loyer
L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 1 juin 2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Sur l'arriéré de loyers et charges
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] versent aux débats l'acte de bail et le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.
Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
Il ressort des pièces fournies qu'au 1 juin 2024, la dette s'élève à la somme de 10 859,26 € au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit.
Sur la solidarité passive
L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée.
En l'espèce, la solidarité des locataires n'est pas expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés conjointement au paiement de l'arriéré de loyers et charges, et in solidum pour le paiement des indemnités d'occupation et des frais de la présente instance.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] justifient avoir saisi la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 3 octobre 2023.
De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire assorti d'un délai de six semaines et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] le 2 octobre 2023, pour un montant principal de 3 473,51 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Conformément à l'avis de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation sur le pourvoi n° 24-70.002 rendu le 13 juin 2024, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande d'indemnité d'occupation
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation des locaux donnés à bail.
A compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables in solidum d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s'était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.
Sur la demande d'expulsion
Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires.
Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transporter et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls des locataires. Les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] qui succombent, au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE conjointement Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] la somme de 10 859,26 € actualisée au 1 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse ;
CONSTATE la recevabilité de l'action en résiliation du bail intentée par Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] ;
CONSTATE que le contrat signé le 1 juillet 2017 entre Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] et Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] concernant les locaux situés [Adresse 2], [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l'assignation ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [F] [Z] [P] épouse [L] à verser à Monsieur [T] [M] et Madame [W] [J] [G] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
