REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 22 Août 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 24/00101 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QDB2
DEMANDEUR:
Monsieur [Z] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me REDON REY substitué par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau de l’Essonne.
DEFENDEURS:
Madame [D] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [N] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 30 Mai 2024
ORDONNANCE :
Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 22 Août 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : +1CCC à Me REDON REY
+ 1CCC à Mme [G]
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 7/09/2020, Mme [D] [G] et M. [N] [K] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4], et appartenant à M. [Z] [S].
Par acte d'Huissier de Justice du 20/09/2023, M. [Z] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.216 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 13/09/2023.
Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 675,96 euros par mois.
Par acte d’huissier en date du 5/03/2024, M. [Z] [S] a fait assigner Mme [D] [G] et M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry statuant en référé et demande de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 3.382,11 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens.
A l’audience, M. [Z] [S], représenté par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 4.352,89 euros, au titre des loyers échus à la date du 6/05/2024.
Cités par actes délivrés par remise en l'étude, M. [N] [K] n'a pas comparu et Mme [D] [G], comparante, indique avoir un revenu de 1.300 euros dans le cadre d’un CDI et, précisant avoir repris le paiement du loyer courant, offre d’apurer par la dette par versements mensuels de 200 euros. Elle ajoute que M. [N] [K] a donné congé en décembre 2020 et n’est plus dans les lieux. Un dossier aurait été récemment déposé devant le commission de surendettement des particuliers de l’Essonne.
Par note en délibéré autorisée, M. [Z] [S] confirme la reprise du paiement du loyer courant par la locataire et réactualise sa créance à la somme de 4.538,98 euros au titre des loyers échus à la date du 4/06/2024. Il confirme le congé donné par M. [N] [K] et se désiste de ses demandes à son encontre.
L’affaire a été mise en délibéré au 22/08/2024, date indiquée à l'issue des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur quoi,
Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Attendu qu’il y a lieu de constater le désistement par M. [Z] [S] de ses demandes à l’encontre de M. [N] [K] ;
Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;
Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 4/06/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;
Sur les loyers et charges impayés
Sur l'arriéré de loyers et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Attendu que M. [Z] [S] verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution ;
Attendu cependant qu’ aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;
Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenus à sa disposition ; qu’il est par ailleurs en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;
Attendu en l’espèce que les bailleurs ne produisent aucun justificatif afférent aux régularisations de charges (soldes de charges pour 2021, 2022 et 2023), se contentant de verser au débat un simple décompte ; que ces appels de charges ne seront donc pas pris en compte ;
Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 4/06/2024, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4.328,85 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit;
Sur les délais de paiement
Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [D] [G], il y a lieu de lui accorder par application de l'article 1343-5 du Code Civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 22 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros ;
Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;
Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 6/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 30/05/2024 ;
Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;
Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;
Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 20/09/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;
Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/11/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;
Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation du local donné à bail ;
Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;
Sur la demande d'expulsion
Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion des locataires en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ;
Sur les demandes accessoires
Attendu qu’il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;
Attendu que Mme [D] [G] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens ;
Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des référés,
Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal,
Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;
Et dès à présent, vu l’urgence,
Constatons le désistement par M. [Z] [S] de ses demandes à l’encontre de M. [N] [K] ;
Condamnons Mme [D] [G] à verser à M. [Z] [S] la somme provisionnelle de 4.328,85 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 4/06/2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20/09/2023 pour la somme de 2.216 euros et à compter de la décision pour le surplus;
Autorisons Mme [D] [G] à apurer la dette locative précédemment fixée en 22 mensualités de 200 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du premier loyer exigible suivant la signification de la présente décision, la dernière étant constituée du solde de la dette ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;
Disons qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier:
Constatons la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;
Ordonnons l’expulsion de Mme [D] [G], faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Condamnons Mme [D] [G] à verser à M. [Z] [S] une provision mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
En tout état de cause:
Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Disons n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Mme [D] [G] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le GreffierLe Président
