REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 28 Juin 2024
MINUTE N° :
Références : N° RG 24/00123 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QE7J
DEMANDERESSE:
Madame [N] [C] veuve [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me POIRRET, avocat au barreau de l’Essonne
DEFENDEUR:
Monsieur [M] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me BERNADEAUX-VARIN, avocat au barreau de l’Essonne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 06 Juin 2024
ORDONNANCE :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 28 Juin 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À :
Exposé du litige
Mme [N] [C] veuve [E] est propriétaire d’un appartement avec parking situé [Adresse 4] (lot n° 9) à [Localité 3], loué à M. [M] [O] par acte sous seing privé en date du 19/12/2017, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte d’huissier en date du 14/06/2023, Mme [N] [C] veuve [E] a fait signifier à M. [M] [O] un congé pour reprise pour le terme du 18/12/2023.
Autorisée par ordonnance de référé d’heure à heure en date du 23/05/2024, Mme [N] [C] veuve [E], par acte d’huissier du 27/05/2024, a fait assigner M. [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry statuant en référé à l’effet :
A titre principal,
- de valider le congé délivré le 14/06/2023,
- constater la résiliation du bail à compter du 18/12/2023,
- d’ordonner l’expulsion de M. [M] [O] ainsi que de tous occupants de son chef,
- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,
- de condamner M. [M] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et ce, jusqu’à libération effective des lieux loués,
A titre subsidiaire,
- renvoyer l’affaire devant le juge du fond en application de l’article 837 du code de procédure civile,
En tout éta de cause,
- de condamner M. [M] [O] à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M. [M] [O] aux dépens,
- d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 6/06/2024, Mme [N] [C] veuve [E], assistée de son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, précise qu’elle se trouve dans une situation très précaire et sans domicile fixe depuis qu’elle a fait l’objet d’un jugement d’expulsion du 31/09/2021, avec requisition du concours de la force publique en février 2022.
Cité par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, M. [M] [O], assisté de son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, demande au juge de :
- dire n’y avoir lieu à référé, en l’absence de trouble manifeste et en raison de l’existence de contestations sérieuses,
- débouter la bailleresse de toutes ses demandes,
- rejeter en tout état de cause la demande d’expulsion sans délai,
- condamner Mme [N] [C] veuve [E] à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Au soutien de ses prétentions, M. [M] [O] conteste la réalité et le sérieux du motif de reprise du logement par la bailleresse en ce qu’elle ne justifie pas de ses difficultés financières et que destinataire d’un commandement de payer afin de saisie immobilière délivré le 22/06/2023, elle n’ignorait pas qu’elle ne serait plus propriétaire sous peu du bien loué.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 28/06/2024.
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SUR QUOI
Attendu qu’en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; qu’il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Que la constatation de la régularité d’un congé n’excède pas les pouvoirs du juge des référés en l’absence d’une contestation sérieuse ayant vocation à être tranchée par le seul juge du fond ;
Sur la validation du congé pour reprise
Attendu qu’en application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter ; qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;
Que le même article ajoute que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; qu’en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ;
Qu’à la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre ;
Attendu qu’en l’espèce, le bail consenti expirait, après renouvellement, le 18/12/2023 ; que le congé en date du 14/06/2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée ;
Que le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il est justifié par la décision de Mme [N] [C] veuve [E] de reprendre le logement, pour elle-même ;
Attendu que les motifs de contestation de la validité du congé soulevés par M. [M] [O] n’apparaissent pas sérieux ;
Qu’en effet, outre le fait que les pouvoirs de contrôle a priori du juge ne consistent pas à apprécier l’opportunité de la reprise des lieux par le bailleur et que la question du niveau de ressources du bailleur est sans pertinence, Mme [N] [C] veuve [E] justifie, d’une part, qu’elle a fait l’objet en 2021 d’un jugement d’expulsion du logement qu’elle louait elle-même, suivi d’un commandement de quitter les lieux du 15/12/2021 et de la réquisition du concours de la force publique en février 2022, peu important que cette dernière ait déjà ou non quitté les lieux, et d’autre part, qu’elle a délivré congé au locataire le 14/06/2023, soit avant la délivrance entre ses mains d’un commandement aux fins de saisie immobilière daté du 22/06/2023, point de départ d’une procédure pouvant la conduire à perdre la propriété de son bien, mais procédure qui a été définitivement interrompue en août 2023 par paiement complet de sa dette de charges de copropriété par Mme [N] [C] veuve [E], comme en atteste un courrier de son conseil du 7/08/2023 et un extrait d’état hypothécaire actualisé au 15/05/2024 faisant état de sa qualité de propriétaire du bien loué ;
Que ces seules constatations suffisent à établir l’absence de délivrance d’un congé sans motifs réels, sérieux et légitimes et l’intention effective de Mme [N] [C] veuve [E] de reprendre son bien pour l’habiter à titre de résidence principale ;
Qu’en conséquence, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et M. [M] [O] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 18/12/2023 ;
Qu’il convient dès lors , d’ordonner l’expulsion de M. [M] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;
Attendu qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique;
Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ;
Sur le montant de l’indemnité d’occupation
Attendu qu’à compter de la résiliation du bail, l’occupant est tenu de payer une indemnité d’occupation d’ un montant égal aux loyers et charges qui auraient été réglés si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la nature de l’affaire justifie que l’exécution provisoire soit prononcée ;
Attendu que M. [M] [O], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens ;
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PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal,
Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;
Et dès à présent,
Validons le congé délivré par Mme [N] [C] veuve [E] à M. [M] [O] le 14/06/2023 avec effet au 18/12/2023,
Constatons que M. [M] [O] est, depuis le 18/12/2023, déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués,
Ordonnons l’expulsion de M. [M] [O] avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier,
Condamnons M. [M] [O] à verser à Mme [N] [C] veuve [E] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges que M. [M] [O] auraient réglés si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à complète libération des lieux,
Précisons que l’indemnité d’occupation cessera à compter de la remise volontaire des clés ou de l’expulsion,
Rappelons l’exécution provisoire de la présente décision,
Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons M. [M] [O] aux dépens de la présente instance, qui ne comprend pas le congé,
Ainsi jugé et prononcé à la date indiquée par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Le GREFFIER Le JUGE
