TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 27 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/05632 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PSQD
NAC : 72A
Jugement Rendu le 27 Juin 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
S.D.C. VILLA GAITE représenté par son syndic en exercice, la SAS SILOGE, Société par actions simplifiée au capital de 38 500,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 399 199 603, dont le siège social est 159 Route de Fleury 91170 VIRY CHATILLON, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 2 rue de la Gare - 91200 ATHIS-MONS
, représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [X] [H], né le 17 Juin 1980 à THIAIS, de nationalité Francaise, Profession : Agent hospitalier, demeurant 2 rue de la Gaite Porte 43 - 91200 ATHIS MONS
défaillant
Madame [U] [H], née le 07 Octobre 1973 à , demeurant 2, Rue de la Gaite Porte 43 - 91200 ATHIS-MONS
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Greffiers: Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 01 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [X] [H] et Mme [U] [H] sont propriétaires des lots 23 et 27 dépendant de la copropriété VILLA GAITE située 2 rue de la Gaité à ATHIS MONS (91200).
Par assignation en date du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE, représenté par son syndic la SAS SILOGE, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
1. Condamner in solidum M. [X] [H] et Mme [U] [H] à lui payer les sommes de :
11.292,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, 40 % saisie immo.[H] lots 23-27 AG 18/10/22 (07/23), 3ème appel de fonds 2023 (07/23) et cotisation alur 2023 - 3/4 (07/2023) inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
246,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 13 mai 2020, date de la mise en demeure,
. Rejeter toute demande de délais,. Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,. Rappeler l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,. Condamner in solidum M. [X] [H] et Mme [U] [H] en tous les dépens et autoriser la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître [E] [B] à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [X] [H] et Mme [U] [H], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 avril 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un extrait du règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 18 mars 2013,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 1er décembre 2014, 1er février 2016, 17 mars 2017, 20 mai 2019, 22 octobre 2020, 14 octobre 2021, 16 octobre 2022 et 20 novembre 2023,
un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2023, provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 11.292,06 euros.
Il convient de déduire du décompte produit la somme de 3.640,10 euros correspondant à :
- 3.593,10 euros [période du 30 avril 2013 au 1er avril 2017 (2ème appel de fonds 2017 - 522,15 € inclus], ces sommes n'étant justifiées ni par des appels de fonds indispensables ni par aucun autre document permettant au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur,
- 47,00 € correspondants à : 12,00 € (9/11/2018, frais de rejet) + 35,00 € (9/06/2021, frais de relance), qui ne relèvent pas des charges de copropriété mais des frais.
Au final, l’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires VILLA GAITE s’élève à la somme de 7.651,96 euros (11.292,06 - 3.640,10), au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, pour la période du 1er avril 2017 [2ème appel de fonds 2017 – 441,07 €) au 1er juillet 2023 (3ème appel de fonds 2023 (07/2023) et cotisation alur 3/4 (07/2023)] inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, date de l'assignation sur le surplus, en l'absence de justificatif d'envoi de la mise en demeure du 13 mai 2020.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE produit un extrait du règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 18 mars 2013 qui stipule, article 107, que les copropriétaires indivis sont tenus solidairement des charges de copropriété.
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, M. [X] [H] et Mme [U] [H] seront tenus in solidum au paiement de ces sommes.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.
Le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE, qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [X] [H] et Mme [U] [H] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires.
La demande présentée au titre des dommages et intérêts n'apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu'être rejetée.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE sollicite la somme de 246,00 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure. Cependant, il ne produit aucun justificatif d'envoi des mises en demeures. En conséquence, il sera débouté de sa demande de remboursement des frais de recouvrement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les défendeurs qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les défendeurs seront également condamnés in solidum à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires VILLA GAITE au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires VILLA GAITE la somme de 7.651,96 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 1er avril 2017 [2ème appel de fonds 2017 – 441,07 €) au 1er juillet 2023 (3ème appel de fonds 2023 (07/2023) et cotisation alur 3/4 (07/2023)] inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 12 octobre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE de sa demande à titre de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires VILLA GAITE de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [U] [H] aux dépens,
DIT que la Selarl AD LITEM JURIS pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [X] [H] et Mme [U] [H] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires VILLA GAITE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
