TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 27 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/05540 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PRZN
NAC : 72A
Jugement Rendu le 27 Juin 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
S.D.C. LAURISTON 11 représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER dont le siège social est situé 14 impasse Marcel Vergeat à CACHAN (94230), dont le siège social est sis 2-4-6 rue Lauriston et 2-4-6-8 Rue Berthier - 91350 GRIGNY
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [D] [Y], né le 01 Janvier 1960 à SARIKAMIS, demeurant 2 Rue Berthier - 91350 GRIGNY
défaillant
Madame [Z] [M] épouse [Y], née le 02 Janvier 1963 à SARIKAMIS, demeurant 2 Rue Berthier - 91350 GRIGNY
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Greffiers: Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 01 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] sont propriétaires des lots 0110343, 0110153 et 0110174 dépendant de la copropriété LAURISTON 11 située 2-4-6 rue Lauriston, 2-4-6-8 rue Berthier à GRIGNY (91350).
Par assignation en date du 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11, représenté par son syndic la CABINET CONVERGENCE IMMOBILIER, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir ce tribunal :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,
. Condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à lui payer la somme en principal de 21.587,79 euros au titre des charges de copropriété impayées à compter du 02/04/2018 et arrêtées au 01/07/2023 inclus, et représentant :. 19.058,92 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,
. 2.528,87 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2. Assortir la condamnation prononcée à l'encontre de M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter :
. de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date de 05/05/2021, pour paiement de la somme de 26.069,75 euros,
. de l'assignation,
3. Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation,
4. Condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à lui payer la somme de 2.100,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
5. Condamner solidairement, ou tout le moins in solidum, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à lui payer une indemnité de 1.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 avril 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaires des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un extrait du règlement de copropriété,
- le contrat de syndic,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 3ème trimestre 2018 au 3ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 12 juillet 2018, 26 juin 2019, 15 décembre 2020, 12 juillet 2021 et 30 juin 2022,
Un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2023, provision période du 2 avril 2018 au 1er juillet 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21.587,79 euros. Toutefois ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (2.528,87 €) qui seront examinées supra.
Il convient de déduire de la demande, outre les frais, la somme de 330,17 euros (02/07/2022 - compensation budget 2021), en l'absence de procès-verbal d'assemblée générale mentionnant le vote de cette mesure et de toute autre explication.
Au final, l’examen des pièces fournies permet d'établir que la créance du syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 s’élève à la somme de 18.728,75 euros (21.587,79 - (330,17 +2.528,87), au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2023, provision sur charges courantes 01/07/2023 et cotisation fonds travaux 01/07/2023 inclus.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter à compter du 21 septembre 2023, date de l'assignation, en l'absence de justificatif d'envoi de la mise en demeure précédant la relance du 5 mai 2021.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 produit un extrait du règlement de copropriété qui précise, article "11.6 REGLEMENT DES CHARGES ... Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants. En cas d'indivision ou de démembrement de la propriété d'un lot, les indivisaires d'une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d'autre part, seront tenus solidairement de l'entier paiement des charges afférentes au lot considéré ...".
En conséquence, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l'égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.
En l’espèce, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de grande instance d'Evry en date du 8 février 2019 au titre des charges impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 1er avril 2018, prov. charges courantes 01/04/2018 incluse. Ils n'ont procédé à aucun versement au titre des charges courantes depuis l'appel du 3ème trimestre 2018.
En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 1.800,00 euros en réparation de son préjudice.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette.
Il ressort de la lecture du texte précité que celui-ci inclut dans les frais nécessaires les seuls honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte. Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les "frais exposés par le syndicat'. Le fait que ces frais soient inclus dans le contrat de syndic est à cet égard indifférent, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.
Le décret du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul propriétaire, au titre des "frais de recouvrement" que les mises en demeure par lettre recommandée, relances après mise en demeure, conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, frais de constitution et de main levée d'hypothèque, dépôt d'une requête en injonction de payer, constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et suivi de dossier transmis à l'avocat (uniquement également en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndic.
Le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sollicite la somme de 2.528,87 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :
- 60,00 euros (30,00 € x 2) - frais mise au contentieux, dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle,
- 2.138,87 € (189,33 € - HDJ dénonciation déclaration créance + 420,00 € - AD LITEM déclaration de créance + 421,48 € - HDJ91 signification et commandement forcé + 180,00 € - AD LITEM dénonciation plan de surendettement +154,34 € - HDJ91 saisie attribution banques + 137,27 € - HDJ91 PV sursis saisie +156,45 € - PV saisie vente + 480,00 € AD LITEM honoraires rédaction commandement), ces frais de constituant pas des frais de recouvrement aux termes de la loi précité et n'étant, par ailleurs, pas justifiés par la production des actes correspondants,
- 300,00 euros - AD LITEM forfait hypothèque légale, la preuve de la réalisation de cette formalité n'étant pas rapportée,
- 30,00 euros - 3ème relance, en l'absence de mise en demeure préalable.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les défendeurs qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés par Me Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les défendeurs seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 la somme de 18.728,75 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur impayés arrêtés au 1er juillet 2023 (période du 20 juin 2018 au 1er juillet 2023), provision sur charges courantes 01/07/2023 et cotisation fonds travaux 01/07/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 21 septembre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 de sa demande au titre des frais de recouvrement, ;
CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] aux dépens,
DIT que Me Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement M. [D] [Y] et Mme [Z] [M] épouse [Y] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires LAURISTON 11 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
