TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/06599 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PVHW
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN
Jugement Rendu le 21 Juin 2024
ENTRE :
Le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SILOGE, société ananyme au capital de 38 500 euros, dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Richard Ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDEUR
ET :
Madame [V] [G] épouse [P]
demeurant [Adresse 2]
défaillante
Monsieur [B] [R] [P]
demeurant [Adresse 2]
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Sylvie CADORNE, Greffière lors des débats à l’audience du 17 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 mars 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] sont propriétaires indivisaires des lots n° 189 et 197 au sein de la copropriété la [Adresse 4] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice en date des 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le cabinet SILOGE, a fait assigner Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- Condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [B] [R] [P] et Madame [V][P] née [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de Ia [Adresse 4] les sommes suivantes :
- au titre des charges de copropriété, la somme de 11.015,21 €, pour les lots n°189 et 197, pour la période du 1er octobre 2019 au 26 octobre 2023, qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de I'assignation,
- au titre des dommages et intérêts, la somme de 3 000 €, à raison de la désorganisation de la gestion du syndicat des copropriétaires,
- au titre de l'Article 700 du C.P.C, la somme de 3 000 €.
- les entiers dépens en application des dispositions de I'article 696 du CPC.
- Ordonner l'anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil ;
- Rappeler que le jugement à intervenir sera de plein assortie de I'exécution provisoire ;
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2024.L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 189, 197 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25/05/2023, 14/12/2022, 17/05/2022, 09/09/202117/06/2021, 3/12/2020, 5/04/2019, 6/04/2018, 21/04/2017;
- les certificats de non recours;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- un jugement du 24 février 2017 du tribunal judicaire d’Evry du 24 février 2017 pour des charges de copropriété impayées au 2 avril 2016;
- le contrat de syndic ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 17/05/2016 au 01/07/2023 4ème appel fonds 2023 et Cotisation fonds travaux 4ème appel 2023, provision retraite gardien inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 11 015,21 euros.
A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/10/2023 sur la période du 01/10/2019 au 01/10/2023 4ème appel fonds 2023 et Cotisation fonds travaux 4ème appel 2023, provision retraite gardien inclus, s’élève bien à la somme de 11 015,21 euros.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de l’assignation en justice.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, les lots concernés constituent le logement de la famille des défendeurs (tous deux sont domiciliés à cette adresse); les charges de copropriété qui leur sont afférentes sont considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables en application de l’article 220 du code civil.
En conséquence, Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 015,21 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] (après avoir déjà été condamnés précédemment), sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est cependant noté des paiements parties réguliers dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.
Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] seront dès lors condamnés solidairement à payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 4], une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE solidairement Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires LA [Adresse 4] la somme de 11 015,21 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/10/2023 sur la période du 01/10/2019 au 01/10/2023 4ème appel fonds 2023 et Cotisation fonds travaux 4ème appel 2023, provision retraite gardien inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires LA [Adresse 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires LA [Adresse 4] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [P] née [G] et Monsieur [B] [R] [P] à payer les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés Me Richard R.COHEN conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
