TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/04848 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQ4X
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI
Jugement Rendu le 21 Juin 2024
ENTRE :
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège social est sis 6 et [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA, dont le siège social est sis [Adresse 1], venant aux droits de la société GEXIO agissant poursuites et diligences de son Président du conseil d’admnistration domicilié ès qualités audit siège
représenté par Maître Virginie MAROT de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDERESSE
ET :
La société CELIK IMMOBILIER, SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Président domicilié ès qualités audit siège
défaillante
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Sylvie CADORNE, Greffier lors des débats à l’audience du 17 Mai 2024 et lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SAS CELIK IMMOBILIER est propriétaire des lots n°332 et 335 au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intéret collectif à forme anonyme COOPEXIA a fait assigner la SAS CELIK IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de la condamner à lui payer la somme de 11 461,60 euros arrêtée au 20 janvier 2022 correspondant à 11 178,40 euros de charges de copropriétés impayées et à 283,20 euros de frais de recouvrement, à 3000 euros de dommages et intérets, 1573 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro 22/02822.
La société CELIK IMMOBILIER a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 9 juin 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société coopérative d’intéret collectif à forme anonyme COOPEXIA a fait assigner en intervention forcée Me [X] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS CELIK IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire d'EVRY aux fins de :
- FIXER AU PASSIF DE la société CELIK IMMOBILIER représentée par Me [X] [C], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CELIK IMMOBILIER, Société au capital de 40.000 €, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 791 322 274, ayant son siège social sis [Adresse 3], pour avoir été nommé à ces fonctions par le Tribunal de Commerce de BOBIGNY par jugement en date du 09 juin 2022 les sommes suivantes :
- 12.113, 18 € arrêtés au 9 juin 2022 et se décomposant comme suit :
Créances superprivilégiées au titre des arriérés de charges de copropriétés du 01.01.2020 au 01.04.2022 : 6.043, 03 €
Créances privilégiées au titre des arriérés de charges de copropriété du 31.12.2018 au 01.10.2019 : 5.693,61 €
Créances chirographaires au titre des frais : 376,54 €
- CONDAMNER la société CELIK IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts et ce par application de l’article 1240 du Code Civil et de sa résistance abusive systématique.
Au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES [Adresse 5], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le n° B 882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration domicilié ès-qualités audit siège.
- CONDAMNER la SOCIETE CELIK IMMOBILIER représentée par son liquidateur à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES [Adresse 5], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la Société Coopérative d’intérêt collectif COOPEXIA au capital variable dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le n° B882 761 190 venant aux droits de la société GEXIO, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration domicilié ès-qualités audit siège, la somme de 1.573,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro 22/06127.
L’affaire principale n°22/02822 a été radiée le 8 décembre 2022 par le juge de la mise en état à défaut d’avoir reçu de demande de jonction et l’autre affaire le 15 décembre 2022.
Les affaires ont été rétablies sous le n°23/04848 et n°23/04849 puis ont été jointes sous le RG 23/4848.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Me [X] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS CELIK IMMOBILIER bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Aux termes de l’article L622-7 du code de commerce :
.” - Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d'ouverture, non mentionnée au I de l'article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.” (...)
L’article L 622-17 du code de commerce précise :
“I.-Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.
II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l'exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L. 3253-2, L. 3253-4 et L. 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code.
III.-Leur paiement se fait dans l'ordre suivant :
1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en application des articles L. 3253-6, L. 3253-8 à L. 3253-12 du code du travail ;
2° Les créances résultant d'un nouvel apport de trésorerie consenti en vue d'assurer la poursuite de l'activité pour la durée de la procédure ;
3° Les créances résultant de l'exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l'article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ;
4° Les autres créances, selon leur rang.” (...)
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SAS CELIKqui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 332, 335 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 11/07/2014, 4/06/2015, 27/09/2016, 21/06/2017, 16/10/2018, 19/06/2019, 15/12/2020, 29/11/2021, 30/06/2022 ;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- la déclaration de créances du 19 juillet 2022 suite au jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du 9/06/2022;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1/04/2022 sur la période du 31/12/2018 au 01/04/2022 provision charges courantes 1/04/2022 et Cotisation fonds travaux alur au 1/04/2022 et provision travaux REMPLACEMENT LUMINIAIRES inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 12 113,18 euros dont 376,54 euros de frais de recouvrement.
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 1/04/2022, soit avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, sur la période du 31/12/2018 au 1/04/2022 provision charges courantes au 1/04/2022 et Cotisation fonds travaux alur 1/04/2022 provision travaux REMPLACEMENT LUMINIAIRES inclus s’élève à la somme de 11 736,64 euros.
En conséquence, il sera fixé au passif de la société CELIK IMMOBILIER représentée par Me [C] es qualité de liquidateur judiciairede ladite société la somme 11736,64 euros au titre des charges de copropriétés impayées.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Cependant, l’article L622-21 du code de commerce dispose que:
“-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;”
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que sa créance peut être qualifiée de créance de l’article L622-17 du code de commerce.
Il sollicite la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérets soit la condamnation à une somme d’argent ce que proscrit l’article L622-21 1° du code de commerce.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 376,54 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- des frais de mise en demeure et de relance en ce que certaines ne sont pas produites et les modalités d’envoi ne sont pas justifiées ;
- des frais de remise de dossier à avocat en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles;
- les frais [O] [G] 02/22 CELIK IMMO ne sont pas justifiés ;
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
La société CELIK IMMOBILIER représentée par le Me [X] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
FIXE au passif de la société CELIK IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire Maître [X] [C] au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 11 736,64 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/04/2022 sur la période du 31/12/2018 au 01/04/2023 provision charges courantes au 1/04/2022 et Cotisation fonds travaux alur 1/04/2022 provision travaux REMPLACEMENT LUMINIAIRES inclus ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE la société CELIK IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire Maître [X] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société CELIK IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire Maître [X] [C] à payer les dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
