TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 20 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/06240 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PU63
NAC : 72A
Jugement Rendu le 20 Juin 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [6] sis [Adresse 1] - [Adresse 9] - [Adresse 8] - [Adresse 12] - [Adresse 11] - [Adresse 10], [Adresse 13] et [Adresse 14]- [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet COFEGI GESTION, administrateur de biens, société par actions simplifiée au capital de 40 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 304 367 568, dont le siège est à [Localité 5] - [Adresse 3].
représenté par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE de la SELARL A.K.P.R., avocats au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Madame [F] [D], née le 05 Avril 1991 à [Localité 7] (77) demeurant [Adresse 2]
défaillant
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Greffier : Pauline RUBY, greffier lors des débats et Sylvie CADORNE, greffier lors de la mise à disposition
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 23 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [F] [D] est propriétaire des lots 202, 212 et 394 dépendant de la copropriété [6] située [Adresse 1], [Adresse 9], [Adresse 8], [Adresse 12], [Adresse 11], [Adresse 10], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 4].
Par assignation en date du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires [6], représenté par son syndic la SAS CABINET COFEGI GESTION, l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir le tribunal :
- condamner Mme [F] [D] à lui payer les sommes de :
. 25.039,39 euros au titre des charges impayées appelées entre le 15 décembre 2018 et le 1er octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et ce jusqu'à parfait paiement,
. 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 165,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 3.004,59 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an,
- prendre acte de ce qu'il s'oppose à tout délai de paiement,
- mettre à la charge de Mme [F] [D] les entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SELARL AKPR, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- rappeler, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, que les décisions de la première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Mme [F] [D], bien que régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 23 mai 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- les contrats de syndic successifs,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 7 décembre 2018 au 4ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 mai 2018, 22 mai 2019, 16 octobre 2019, 19 janvier 2021, 11 mars 2021, 28 octobre 2021, 31 mai 2022 et 19 juin 2023,
- un décompte des charges réclamées arrêté au 9 octobre 2023, période du 15 décembre 2018 au 1er octobre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 25.039,39 euros.
Il convient de déduire du montant de la demande, la somme de 707,52 euros (appel 2è trimestre 2019: 683,28 € et fonds travaux alur : 24,24 €), en l'absence de production de l'appel de fonds permettant au tribunal de vérifier que la répartition des charges est conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur.
Au vu des pièces produites, il est justifié que la créance du syndicat des copropriétaires [6] s’élève à la somme de 24.331,87 euros (25.039,39 - 707,52), au titre des charges impayées arrêtées au 9 octobre 2023 [période du 15 décembre 2018 (appel audit énergétique) au 9 octobre 2023 (appel 4ème trimestre 2023 et fonds travaux inclus)].
Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires [6], cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, date de l'assignation.
La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l'assignation du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, Mme [F] [D] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge du 4 décembre 2018 au titre des charges impayées arrêtées aux appels du 4ème trimestre 2018 et fonds travaux inclus.
En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, Mme [F] [D] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires [6] un préjudice distinct de celui résultant d'un simple retard, justifiant sa condamnation à lui verser une indemnité de 1.000,00 euros en réparation de son préjudice.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires [6] sollicite la somme de 165,00 au titre des frais de recouvrement. Cependant, il ne justifie pas de l'envoi de la mise en demeure du 24 janvier 2023 (55,00€).
Le syndicat des copropriétaires [6] justifie de l'envoi des mises en demeure des 09/11/2021 et 20/04/2022 (55,00 € x 2). En conséquence, Mme [F] [D] sera condamnée à lui payer la somme de 110,00 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance qui pourront être recouvrés par la Selarl AKPR, avocats, conformément aux
dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La défenderesse sera également condamnée à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 24.331,87 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 9 octobre 2023 [période du 15 décembre 2018 (appel audit énergétique) au 9 octobre 2023 (appel 4ème trimestre 2023 et fonds travaux inclus)], avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
DIT que les intérêts produits depuis le 30 octobre 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;
CONDAMNE Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de [6] la somme de 110 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE Mme [F] [D] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [6] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [F] [D] aux dépens ;
DIT que la Selarl AKPR, avocat, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.
Ainsi fait et rendu le VINGT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
