| France, Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème chambre, 20 juin 2024, 20/00074

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Juin 2024

AFFAIRE N° RG 20/00074 - N° Portalis DB3Q-W-B7E-NCCB

NAC : 30Z

Jugement Rendu le 20 Juin 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

La société JACARANDA, société civile au capital de 120 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Draguignan sous le n° 421 676 974, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Bruno MARGUET, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La société EMULITHE, société par actions simplifiée au capital de 3 525 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Créteil sous le numéro 348 867 904, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Renaud FRANCOIS de la SELEURL Renaud FRANCOIS Avocat, avocats au barreau de PARIS plaidant

La société MT FRANCE, société par actions simplifiées au capital de 40 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Perpignan sous le numéro 398 590 265, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique BEMMER, avocate au barreau de l’ESSONNE plaidant

La compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, société anonyme au capital de 991 967 200 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Antoine CHATAIN, avocat au barreau de PARIS plaidant

La société ORCA SYSTEMES, société par actions simplifiées au capital de 2130 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Perpignan sous le numéro 398 354 217, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique BEMMER, avocate au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Greffier : Zahra Bentouila, greffier lors de la plaidoirie et Sylvie CADORNE, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 juillet 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 18 Janvier 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 4 avril 2024. Le délibéré a été prorogé au 20 Juin 2024.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2000, la SCI JACARANDA a consenti un bail commercial au bénéfice de la société MT FRANCE, pour des locaux, sis [Adresse 2].
Ce bail a été consenti pour neuf années et avait pour destination : « logistique ».
Les parties ont ensuite modifié la durée du bail initial, d’un commun accord, fixant le terme au 30 septembre 2014, date à laquelle le preneur a quitté les lieux.
En 2014, la SAS MT FRANCE a fait appel à la SAS EMULITHE pour réaliser des travaux sur le dallage du hall 1, avant restitution des lieux.
Par ordonnance, en date du 27 janvier 2015, une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry. Monsieur [Y] a déposé son rapport le 25 septembre 2019.
Par actes du 19 septembre 2019, la SCI JACARANDA a fait assigner la société MT FRANCE et ORCA SYSTEMES aux fins de paiements des sommes nécessaires au titre des travaux de réfection. La Société ORCA SYSTEMES a été assignée en tant que caution et garantie de l’ensemble des engagements de MT FRANCE.
Par acte du 8 juillet 2020, la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEMES ont fait assigner la SAS EMULITHE, pour qu’elle vienne en garantie en cas de condamnation,  relativement au dallage du hall 1.
Par ordonnance du 2 février 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEMES à l’égard de la compagnie ALLIANZ IARD et a constaté l’extinction de la présente instance à l’égard de la compagnie ALLIANZ IARD, leur assureur.
 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023, la SCI JACARANDA sollicite du tribunal de :
Juger que la société MT FRANCE est responsable des désordres et des préjudices, visés aux présentes, subis par la SCI JACARANDA, Entériner les conclusions du rapport de M. [Y], expert, En conséquence,
Condamner solidairement les sociétés MT FRANCE et ORCA SYSTEMES à payer à la SCI JACARANDA, pour la réfection des désordres suivants : i) Les travaux exécutés en urgence, soit la pose de plots à l’entrée des locaux, la création d'une porte latérale, l’alimentation provisoire en électricité : 13 904.88 euros HT, soit 16 685.85 euros TTC,
ii) Le Dallage dans le hall n°1 :
- 24 742 euros HT, soit 29 690.40 euros TTC, au titre des études techniques réalisées par le Bailleur,
- 51 735.75 euros HT, soit 62 082.90 euros TTC, au titre des travaux réalisés en urgence par le bailleur,
- 277 397.64 euros HT, soit 332 877.16 euros TTC, au titre des travaux de réfection.
iii) La toiture
- 1 095 euros HT, soit 1341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le Bailleur,
- 113 662 euros HT, soit 136 394.40 euros TTC, au titre des travaux de réfection.
iv) Le bardage : 77 910 euros HT, soit 93 492 euros TTC.
v) L’électricité dans le bâtiment : 36 995 euros HT, soit 44 394 euros TTC.
vi) Le repérage des réseaux enterrés extérieurs : 5 850 euros HT, soit 7 020 euros TTC.
vii) Le chauffage des locaux : 89 878 euros HT, soit 107 853.60 euros TTC.
viii) Les RIA et la VMC : 8 043 euros HT, 9 651.60 TTC.
ix) Les peintures et revêtements de sols : 15 242 euros HT, soit 18 290.40 euros TTC.
x) Le nettoyage des espaces verts et de la clôture : 9 000 euros HT, soit 10 800 euros TTC.
xi) Les réparations diverses : 57 244 euros HT, soit 68 692.80 euros TTC.
xii) Les honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre : 70 132 euros HT (84158.40 euros TTC)
xiii) Les pertes de revenus du bailleur : 1 182 610.29 euros HT (1 419 132.20 euros TTC).
xiv) Les installations emportées par MT France : 259 000 HT (310 800 euros TTC).
Ordonner l’exécution provisoire sur l’ensemble des condamnations prononcées, Condamner solidairement les sociétés MT France et ORCA SYSTEMES à payer, à la SCI Jacaranda, 30 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, comprenant les frais d’expertise évalués à 39 986 euros TTC.Au soutien de ses prétentions la SCI JACARANDA fait valoir :

- que la responsabilité du preneur a été relevée par l’expert dans chacun des postes évalués. Elle expose que l’origine des désordres est l’utilisation de machines non étanches par la société MT FRANCE, qui ont notamment dégagé, dans les locaux loués, de très importantes vapeurs d’eau, résultant de lavages effectués avec des produits de lessive corrosifs. Elle souligne que l’activité de lavage de cagettes à haute intensité n’était pas la destination prévue au bail et qu’elle a été cachée au bailleur.

- que le preneur n’a pas réalisé les travaux d’entretien ou du moins que partiellement et qu’en omettant de les exécuter sous la surveillance d'un architecte ou d'un « bureau d'études techniques» agréé par le bailleur, comme le prévoit le bail, le preneur a non seulement dissimulé la teneur des travaux envisagés mais il a aussi permis que ces travaux ne soient pas exécutés dans les « règles de l’art ».

- que le preneur ne peut se prévaloir d’un défaut de délivrance dans la mesure où il a utilisé les locaux durant quatorze ans et qu’il a confirmé dans le bail bien connaitre les lieux.

- que, s’appuyant sur le rapport d’expertise, l’ensemble des désordres doit recevoir indemnisation.

- que le bailleur a subi une perte de revenus en raison de l’impossibilité de relouer le bien et que cette indemnisation doit comprendre les loyers, l’assurance bâtiment, les taxes sur les bureaux, les taxes foncières, le gardiennage / la sécurité et l’électricité.

- que le preneur a emporté plusieurs installations qui devaient être conservées par le bailleur au titre des stipulations contractuelles sur les améliorations.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2022, la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEMES sollicitent du tribunal de :
DIRE ET JUGER que la SCI JACARANDA a été défaillante en son obligation de délivrance conforme des lieux loués,DIRE ET JUGER que la responsabilité locative de la société MT FRANCE ne saurait être retenue qu’à concurrence des montants suivants, au titre des désordres relevés par l’expert :967, 00 euros HT au titre des travaux urgents,38.955,00 euros HT au titre des réparations sur le bardage,18.497,50 euros HT au titre des réparations électriques,5.850, 0 euros HT au titre du repérage des réseaux enterrés,8.043,00 euros HT au titre des RIA et VMC,12.742,00 euros HT au titre des peintures et revêtements de sol.CONDAMNER la SCI JACARANDA à rembourser à la société MT FRANCE le dépôt de garantie pour un montant de 132.392,63 euros et ordonner toute compensation utile ;DEBOUTER la SCI JACARANDA de toutes demandes plus amples ou contraires au titre de la réparation des désordres ;DIRE ET JUGER que les pertes de revenus subies par le bailleur ne sauraient excéder les prévisions de l’article 1724 du Code Civil, soit une période maximale d’un mois et dix jours ; DEBOUTER la SCI JACARANDA de toutes demandes plus amples ou contraires au titre de perte de revenus prétendument subie,LA DEBOUTER de ses demandes au titre des installations mobilières emportées par la société MT FRANCE ;DIRE ET JUGER que la société EMULITHE devra garantir à la société MT FRANCE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la requête de la SCI JACARANDA, au regard des demandes de la société JACARANDA à concurrence de 24.742 euros HT ; 51.735,75 euros HT et 277.097,64 euros HT au titre des désordres affectant le dallage dans le hall n° 1, ainsi qu'à concurrence des honoraires de contrôle et de maîtrise d'œuvre pour 70.132 euros HT ainsi que les pertes outre les pertes de revenus subies par le bailleur à concurrence, selon ses estimations contestées, de 1.182.610,29 euros HT, à titre principal sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil et à titre subsidiaire sur celles des articles 1147 ancien et suivants du code civil ;CONDAMNER la société EMULITHE à relever et garantir la société MT FRANCE de toute condamnation prononcée à la requête de la SCI JACARANDA et relevant de sa garantie ;CONDAMNER la société EMULITHE à payer à la société MT FRANCE la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens de l'Instance ; DEBOUTER la SCI JACARANDA et la société EMULITHE de toutes autres demandes ; MAINTENIR l'exécution provisoire s'agissant des demandes formées par la société MT FRANCE à l'égard de la société EMULITHE.
Au soutien de leurs prétentions, la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEMES font valoir :

- que divers travaux d'entretien et de remise en état ont été réalisés à la diligence de la société MT FRANCE, et ont été confiés à la société EMULITHE s'agissant de la réfection de la dalle intérieure de l'entrepôt, à la suite de l'enlèvement des chaînes de lavage qui avaient été installées pour permettre l'exercice de son activité.

- que durant cette période de 24 années, aucun travaux d’entretien n’a été réalisé par le bailleur, s'agissant des ouvrages relevant de sa responsabilité, soit ceux définis par article 606 du Code Civil, à savoir pour l'essentiel la toiture, la structure du bâtiment et les murs. Or, elles rappellent que la toiture avait déjà fait l’objet d’un litige au terme duquel le tribunal judiciaire d'Evry avait condamné la SCI JACARANDA à procéder aux travaux de réfection de la toiture. Elle estime que dans cette procédure son ancien bailleur réclame la valeur vénale de l’ensemble immobilier dont il est propriétaire.

- que la responsabilité du bailleur doit être engagée pour les réparations relevant de l’article 606 du Code Civil (grosses réparations).

- que la destination des lieux ne se limitait pas à l’activité de logistique mais qu’elle comportait aussi une activité de nettoyage des cagettes puisque le bail donne l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à l'installation des lignes de lavage. Or il ressort de l’expertise que le local loué n'aurait pas été adapté à l'activité exercée dans les lieux, connue et acceptée par le bailleur, de sorte que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance conforme. Elles en concluent que les désordres allégués sont de la seule responsabilité du bailleur. Elles précisent que les "aménagements" évoqués par le bailleur ne sauraient relever du locataire, compte tenu de ses obligations au sens des dispositions de l'article 1719 du Code Civil.

- que l’ensemble des désordres allégués ne ressortent pas de la responsabilité du preneur et donc que les différents postes doivent être repris.

- que la société EMULITHE a bien engagé sa responsabilité vis-à-vis de société MT FRANCE puisque les travaux de reprise du dallage dans le hall n°1 avaient été commandés par la société MT FRANCE à la société EMULITHE sur la base d'une note technique réalisée par cette dernière intitulée « remise à l'état initial du dallage béton de l'entrepôt ». A titre principal, la responsabilité de la société EMULITHE est engagée sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil (garantie décennale) s'agissant d'un ouvrage non conforme affecté d'un dommage compromettant sa solidité et qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs (la composition du béton) le rendent impropre à sa destination, ainsi qu'il ressort des termes du rapport d'expertise et des constatations de l'expert. A titre subsidiaire, il y a lieu de considérer que la société requise a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code Civil.

- que conformément à l’article 8 du bail, la société MT FRANCE a procédé entre les mains du bailleur au règlement d’un dépôt de garantie à concurrence de 665.722,50 francs, soit 132 392,63 euros. Elle considère qu’il y a lieu de condamner la SCI JACARANDA à rembourser à la société MT FRANCE le dépôt de garantie pour un montant de 132.392,63 euros et d’ordonner toute compensation utile.

- que s’agissant des pertes de revenus, le bailleur ne démontre pas un quelconque préjudice et / ou pertes de revenus directement liés à la réalisation ou à l'absence de réalisation des travaux pour lesquels la responsabilité de la société MT FRANCE serait retenue.
 
***
Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 novembre 2021, la SAS EMULITHE sollicite du tribunal de :
A titre préliminaire,
Rejeter comme prescrite toute demande formée à l’encontre de la Sté EMULITHE sur un fondement contractuel ; Dire et juger que, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] est radicalement inopposable à la Sté EMULITHE, qui n’a pas été régulièrement attraite aux opérations d’expertise ; Rejeter purement et simplement l'argumentation développée par la Sté MT FRANCE ou toute autre partie sur le fondement du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Y] ;A titre principal,
Dire et juger que la nécessité d’une reconstitution d’une capacité portante de cinq tonnes au mètre carré pour le dallage n’a jamais été contractualisée entre la Sté EMULITHE et la société MT FRANCE, à l’occasion de la commande de travaux passée en date du 10 juillet 2014 ; Dire et juger que la responsabilité de la Sté EMULITHE ne pourrait être recherchée que pour la réparation des désordres éventuels en lien avec son intervention, et non pour des performances alléguées dont la Sté EMULITHE n’avait pas connaissance et qui n’ont pas été contractualisées ; Dire et juger par ailleurs que la responsabilité de la société EMULITHE ne peut plus être recherchée dès lors que les travaux exécutés par cette dernière en 2014 ont fait l’objet, sans qu’elle en soit informée, sans la moindre mise en demeure d’intervenir, et sans son accord, d’une reprise par une entreprise tierce, l’entreprise BTF, laquelle est désormais seule responsable de l’ouvrage, qu’elle a pris sous sa responsabilité ; En conséquence,
Rejeter la demande de condamnation de la société EMULITHE au règlement des travaux prétendument nécessaires à la reconstitution de cette capacité portante pour un montant de 277.397,64 euros HT ; Mettre la Sté EMULITHE purement et simplement hors de cause ; Rejeter l’intégralité des demandes de condamnation, principales ou en garantie, formées à l’encontre de la Sté EMULITHE ; A titre subsidiaire, sur le quantum,
Dire et juger que les condamnations ordonnées au profit de la Sté MT FRANCE ne doivent pas être assorties du montant de la TVA ; Limiter la condamnation éventuelle de la société EMULITHE – à supposer que son intervention de 2014 ait été défaillante et que la preuve en soit rapportée contradictoirement – au seul coût de la réparation des désordres éventuels en lien avec son intervention, chiffrés à la somme de 51 735,75 euros HT selon devis de la Sté BTF en date du 4 février 2016, ces travaux ayant permis la relocation du site depuis 2016 ;Rejeter ou limiter fortement toute demande de condamnation à l’encontre de la Sté EMULITHE au titre des frais d’études, de maîtrise d’œuvre et de contrôle technique ; Rejeter toute demande de condamnation à l’encontre de la Sté EMULITHE au titre des préjudices de jouissance allégués, en raison non seulement de l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire, de l’absence de démonstration de ses préjudices, dans leur principe comme dans leur montant, mais également de l’absence de toute démonstration d’un lien de causalité entre les éventuels désordres affectant les travaux de la Sté EMULITHE et ces préjudices allégués ; En toute hypothèse,
Condamner, sur le fondement notamment de l’ancien article 1147 du Code civil, la Sté MT FRANCE à relever et garantir intégralement la Sté EMULITHE pour toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, au profit de la SCI JACARANDA ou de toute autre partie, sur quelque fondement que ce soit, en principal, intérêts, frais et accessoires ; Condamner la Sté MT FRANCE à payer à la Sté EMULITHE une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; Condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre FRANCOIS, avocat aux offres de droit dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;Au soutien de ses prétentions, la SAS EMULITHE fait valoir :

- que la nature des travaux n’était pas une remise à l’état initial du dallage béton mais des travaux de terrassement et de coulage de béton pour reboucher les caniveaux.

- que l’expertise judiciaire ne lui est pas opposable car elle n’est pas contradictoire la concernant. Elle rappelle n’avoir été conviée qu’à un seul accédit le 27 janvier 2016, sans être consciente des enjeux de la réunion. Elle soutient que la Cour de cassation estime que, dans de telles circonstances, le rapport d’expertise judiciaire n’est pas opposable à une partie qui n’a pas été appelée aux opérations d’expertise, quand bien même elle aurait participé à une ou plusieurs réunions, ou même aurait diffusé des pièces.

- que la société BTF a démoli et reconstruit l’ouvrage qui avait été réalisé en 2014 par la société EMULITHE, et que cette intervention sans réserve de la société BTF est constitutive d’une acceptation du support. Elle en conclut que cette entreprise tierce a pris l’ouvrage sous sa responsabilité en acceptant d’intervenir, et doit désormais répondre seule de l’ouvrage. 

- que sa responsabilité contractuelle est recherchée or en vertu de l’article 2224 du Code civil le délai de prescription est de 5 ans et donc que l’action de la SAS MT FRANCE à son encontre est prescrite. 

- qu’il n’est pas démontré en quoi la Sté EMULITHE serait tenue à l’égard de la société MT FRANCE au titre de la réalisation de ces travaux. Elle soutient que l’obtention de cette capacité portante n’a jamais été contractualisée entre la société EMULITHE et la société MT FRANCE. 
 
 
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée au 1er juin 2023 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
I/ Sur les demandes relatives au contrat de bail
A/ Sur les demandes relatives aux désordres
1- Sur la responsabilité du preneur
L’article 1134 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits disposait que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».
L’article 1728 du Code civil, relatif aux obligations du preneur impose à celui-ci « s'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».
L’article 10 (Conditions générales de jouissance) stipule que : « LE PRENEUR sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement dès qu'ils s’avéreront nécessaires, pour quelque cause que ce soit. Toutes les réparations et à l’exception de celles strictement énumérées à l’article 606 du Code civil seront supportées par le PRENEUR et resteront à sa charge.
Il devra, en outre, et s’il y a lieu, entretenir tous équipements spécifiques, tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d'utilisation.
Enfin, il devra rendre les revêtements de sols en parfait état... ». 
L’article 22 mentionne que : « …2° Il (Le Preneur) devra rendre les lieux loués en bon état de réparations, ou à défaut, régler au BAILLEUR le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état…
Le BAILLEUR aura la faculté, dans tous les cas de demander au PRENEUR une indemnité journalière égale à un jour du dernier loyer en cours, charges comprises, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état à compter de la date de l'état des lieux faisant apparaître des travaux incombant au PRENEUR… ».
Ainsi, il résulte des dispositions contractuelles que la SAS MT FRANCE avait pour obligation de rendre au moment de la restitution des locaux, les lieux en bon état de réparation, sauf en ce qui concerne les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil qui restaient à la charge de la SCI JACARANDA.
 
2- Sur les différents désordres allégués
La SCI JACARANDA allègue qu’au moment de la restitution des lieux plusieurs désordres ont été relevés, il convient donc de les examiner successivement.
 
i)  Sur les travaux exécutés en urgence
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 13.904,88 euros HT, soit 16.685,85 euros TTC pour les travaux d’urgence correspondant à la pose de plots à l’entrée des locaux, la création d'une porte latérale et l’alimentation provisoire en électricité.
La SAS MT FRANCE ne retient sa responsabilité qu’à hauteur de 967 euros HT au titre des travaux urgents.
 
- La pose de plots à l’entrée des locaux,
La SCI JACARANDA allègue que le portail n’était plus fonctionnel du fait de l’absence d’alimentation électrique et de serrure mais aussi de la détérioration du système de roulement du portail.  Elle produit à ce titre une facture de la société BTF d’un montant de 9.512 euros HT.
La SAS MT FRANCE soutient que le portail et le grillage situé à proximité se trouvaient dans le même état que lors de la prise en possession des lieux.
L’expertise relève dans le CR1 page 3 l’existence de désordres : « concernant les extérieurs :
-       Un portillon à l’entrée du bâtiment a été réalisé et posé car le portail ne se manœuvrait plus ;
-       Le portail rouge ne fonctionne plus, il manque un morceau de crémaillère, il n’y a plus de clé ni de bip le tout ayant été égaré ;
-       Le portail rouge a sa cellule HS, le poteau de fermeture a été ressoudé en pied puis rempli de béton ;
-       De chaque côté du portail le grillage de clôture est abimé (non exhaustif) ».
Il ressort cependant de l’état des lieux contradictoire d’entrée du 30 novembre 2000 dans un paragraphe 1.3 : « Clôture : arrachée près du portail, près la chaufferie et au coin sud du terrain » et 1.4 « Portail serrures manquantes ; portail incliné... En cours de réparations ».
L’état des lieux de sortie en date du 30 septembre 2014 précise que l’accès depuis la route se fait par un portail roulant latéralement, recouvert de peinture rouge et que « celui-ci est en bon état d’usage […] le portail ferme manuellement ; le propriétaire lui indique avoir fourni des télécommandes et un portail électrique ce à quoi le locataire indique qu’il n’a jamais eu ces éléments. Le rail présente quelques disparités et une coupure en son milieu. Je relève l’absence de serrure sur le portail et deux sorties de fil électrique au pied du pylône fixe. Juste à l’aplomb de ce pylône, le grillage est endommagé ».
Ainsi, il ressort des pièces produites, qu’à la prise des lieux, le portail était en cours de réparation et qu’il présentait un état vétuste. A la sortie, l’huissier relève que le portail ferme manuellement. Aucun justificatif n’a été fourni permettant d’établir que les réparations ont bien eu lieu et que le portail a fait l’objet d’une rénovation permettant une ouverture électrique de ce dernier.
Par conséquent, la SCI JACARANDA sera déboutée sur ce point.
 
-  La création d’une porte latérale
La SCI JACARANDA allègue que la création d’une porte latérale était nécessaire afin d’accéder à l’immeuble du fait du non fonctionnement du portail.  Elle produit à ce titre une facture de la société BTF d’un montant de 3.425 euros HT.
Le raisonnement sera le même concernant la création d’une porte latérale. Aucune disparité n’ayant été relevée entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, la responsabilité du preneur concernant le portail ne peut être retenue. La création d’une porte latérale ne peut être mise à la charge du preneur.
La SCI JACARANDA sera déboutée sur ce point.
 
-  L’alimentation provisoire en électricité 
La SCI JACARANDA allègue que la SAS MT FRANCE avait fait couper l’électricité par EDF et démonter le transformateur.  Elle produit à ce titre une facture de la société France Antennes Numériques d’un montant de 967,80 euros HT concernant une opération de recâblage et remise en fonction du bâtiment après une intervention de ERDF pour leur mise en service, de câblage du disjoncteur, d’essai et contrôle du dépôt, de remplacement de 3 contacteurs.
La SAS MT FRANCE reconnait sa responsabilité pour les frais de remise en état de l’électricité pour un montant de 967,80 euros HT.
Par conséquent, la SAS MT FRANCE sera condamnée au paiement de la somme de 967,80 euros HT au titre des frais de remise en état de l’électricité.
 
ii)  Le Dallage dans le hall n°1 : 
La SCI JACARANDA sollicite le paiement des sommes suivantes au titre des travaux de réfection du dallage dans le hall 1 :
-       24 742 euros HT, soit 29 690.40 euros TTC, au titre des études techniques réalisées par le Bailleur, 
-       51 735.75 euros HT, soit 62 082.90 euros TTC, au titre des travaux réalisés en urgence par le bailleur, 
-       277 397.64 euros HT, soit 332 877.16 euros TTC, au titre des travaux de réfection. 
Il convient à cet égard de préciser que des travaux ont été réalisés avant la restitution des locaux par la SAS MT France, qui a eu recours au service de la société EMEULITHE pour la réalisation des travaux.
Le bailleur allègue que le preneur a procédé à des travaux dans le hall 1 afin de faire son activité et qu’il a procédé à des travaux de réfection sommaire lors de son départ, mais qu’en l’état, le dallage est aujourd’hui moins résistant. Il le dénonce dans la mesure où les locaux sont destinés à une activité de stockage.
La SAS MT FRANCE ne reconnait pas sa responsabilité et explique qu’il s’agit de considérations purement esthétiques, qui ne rendent pas les locaux impropres à destination au regard de l’utilisation actuelle des locaux. Elle souligne que depuis l’intervention de la société BTF aucun désordre n’a été constaté. En cas de condamnation, elle appelle en garantie l’entrepreneur.
La question se pose tout d’abord de savoir si des désordres sont apparus et si ceux-ci peuvent être imputés à la SAS MT FRANCE.
Il ressort des pièces du dossier et notamment du procès-verbal de sortie du 30 septembre 2014 que lors de la restitution des lieux, le hall 1 était : « entièrement vide. Le sol est recouvert de plaque de béton en bon état au niveau de la jonction avec le local de décharge ». Aucune autre précision n’est apportée par le commissaire de justice sur des désordres concernant le dallage du hall 1.
Il convient de rappeler qu’aux termes du contrat de bail, il appartenait au preneur de rendre les locaux en bon état de réparations, ou à défaut, de régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état.
Ainsi, lors de la restitution des lieux aucun désordre n’a été établi qui serait imputable au preneur, celui-ci ayant satisfait à son obligation de restitution « en bon état ».
Si des désordres ont été constatés par l’expert, au titre de son expertise, la SCI JACARANDA ne démontre pas en quoi ces désordres sont imputables au locataire. En effet, l’expert retient au titre de ses conclusions que le dallage n’est pas conforme aux règles de l’art, mais le seul constat des désordres ne permet pas d’établir la responsabilité du preneur.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI JACARANDA, sur qui repose la charge de la preuve, de prouver que les désordres affectant le dallage sont imputables au preneur. Or au titre de ses conclusions, elle se contente de reprendre que des travaux ont été réalisés mais qu’ils ne sont pas conformes aux règles de l’art. Elle précise également que tous les documents n’ont pas été transmis sans indiquer en quoi l’absence de production permet d’établir la responsabilité du preneur.
Il convient de relever que la SCI JACARANDA n’a pas mis directement en cause l’entrepreneur, et donc que la responsabilité de la société EMULITHE ne peut être recherchée. La société EMULITHE est en effet attrait à la cause dans le cadre d’un appel en garantie du preneur. Par conséquent, la SCI JACARANDA sera déboutée de sa demande en condamnation de la SAS MT FRANCE pour les travaux de réfection concernant le dallage dans le hall 1.
Par voie de conséquence, la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEMES seront déboutés de leur demande d’appel en garantie de la société EMULITHE, celui-ci se trouvant sans objet.
 
iii)  La toiture
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 1.095 euros HT, soit 1.341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le Bailleur et de la somme de 113.662 euros HT, soit 136.394,40 euros TTC, au titre des travaux de réfection de la toiture.
Elle allègue que la vapeur d’eau « corrosive » produite par les machines du Preneur, est remontée vers le toit du local loué, engendrant un désordre qui a été relevé par l’expert.
La SAS MT FRANCE soutient que ces postes doivent être exclus dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition du locataire des locaux disposant d'une capacité d'aération et d'extraction suffisante, ce qui aurait évité le désordre relevé par l'expert.
 
- Sur l’existence d’un désordre
Il ressort du rapport d’expertise concernant en page 13 que : « La toiture se compose de bacs acier reposant sur une superstructure béton. Au-dessus il y a 50 mm d'isolant type laine de verre ainsi qu'un complexe d'étanchéité qui a 28 ans d'âge. En général ce type d'étanchéité ne dure que 15 à 20 ans. Cela indique que l'ancienne étanchéité est correctement entretenue par MT FRANCE.
Une campagne de sondages a été programmée […] Il en résulte qu’au niveau de la toiture nous avons donc des bacs en acier qui sont corrodés par de la rouille blanche. L’isolant pour sa partie au contact des bacs est mouillé, l’humidité corrosive provient des machines de lavage et son traitement ne peut s’envisager qu’une fois tous les ouvrages d’isolation et d’étanchéité enlevés ce qui a pour effet de mettre les bacs à nu ».
L’expert note également en page 27 que « Concernant la toiture, les désordres constatés ne proviennent pas d’infiltrations mais de l’humidité qui s’évacue depuis l’intérieur du hall dans les interstices des plaques vers l’isolant. Malgré son âge je n’ai pas constaté de fuite dans l’étanchéité. [ …]
Concernant l’activité de MT FRANCE, à mon avis, elle pouvait se dérouler dans le volume des locaux, moyennant des adaptations telles que le renouvellement de l’air ou l’étanchéité de l’enveloppe. Ce sont a priori ces deux éléments qui ont fait défaut et qui ont entrainé les désordres ».
L’expert a donc noté la présence sur la toiture de bacs en acier qui sont corrodés par de la rouille blanche. L’existence d’un désordre est établie.
 
- Détermination des responsabilités
Il ressort des éléments du dossier que si la toiture est atteinte d’un désordre, un défaut d’étanchéité n’en est pas la cause. L’expertise relève bien que c’est l’activité du preneur et l’humidité, qui en est résultée qui est la cause des désordres. Dès lors, ces travaux ne ressortent pas du champ d’application de l’article 606 du Code civil et ne seront pas considérés comme des grosses réparations à la charge du bailleur.
Le preneur allègue que le bailleur est responsable car il n’a pas satisfait à son obligation de délivrance. Cependant il ressort de l’article 10 du contrat de bail que « Le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur pendant toute sa durée, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou quelque importance que ce soit.
Le preneur sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou tout remplacement dès qu'ils s’avéreront nécessaires, pour quelque cause que ce soit...  Toutes les réparations et à l’exception de celles strictement énumérées à l’article 606 du Code civil seront supportées par le preneur et resteront à sa charge.
Il devra, en outre, et s’il y a lieu, entretenir tous équipements spécifiques, tels que climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d'utilisation ». 
Il ressort également de l’article 12 du bail que : « 1) Le preneur ne pourra effectuer dans les lieux loués, aucuns travaux d’équipement et d’installations.
2) - Tous les travaux comportant changement d'aménagement et destination du terrain devront faire l'objet d'une autorisation préalable et écrite du BAILLEUR.
Dans ce cas, les travaux devront être exécutés au frais, risques et périls exclusifs du PRENEUR et sous la surveillance d’un architecte ou d’un bureau d’études techniques agréé par le Bailleur et dont les honoraires seront supportés par le PRENEUR.
Tous les travaux, embellissements, améliorations installations et travaux quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par le PRENEUR en cours de bail deviendront lors du départ du PRENEUR, ou de ses ayants-cause, la propriété du  BAILLEUR  sans  indemnité  et  sans  préjudice  du  droit  qui  est  réservé  audit BAILLEUR d'exiger la remise en état des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif, aux  frais  du  PRENEUR,  même  pour  les  travaux  expressément  autorisés  par  le BAILLEUR ».
Par conséquent, il ressort des stipulations contractuelles que le preneur devait prendre les lieux en état et que les travaux d’adaptation à son activité n’étaient pas à la charge du bailleur. Il convient également d’établir que le preneur ne pouvait pas faire de travaux d’adaptation sans l’autorisation du bailleur, mais qu’il pouvait en faire la demande et que les travaux auraient alors été réalisés à ses frais.
En l’espèce, la SAS MT FRANCE ne justifie pas qu’elle ait sollicité l’autorisation du bailleur pour faire des travaux qui auraient permis de s’adapter à son activité. Il ressort également du bail qu’elle a accepté de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance.
Dès lors, elle ne peut ne prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour échapper à ses obligations.
Ainsi, le désordre constaté est directement imputable à l’activité du preneur.
La SAS MT FRANCE sera donc tenue de prendre en charge les travaux nécessaires à la réfaction de la toiture.
 
- Détermination du montant des travaux
L’expert a validé dans son rapport les deux devis présentés :
- La somme de 1.095 euros HT, soit 1.341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le Bailleur
- La somme de 113.662 euros HT, soit 136 394.40 euros TTC, au titre des travaux de réfection de la toiture.
La SAS MT ne fait aucune observation quant à ces montants.
Par conséquent, la SAS MT France sera condamnée au paiement des sommes suivantes :
- La somme de 1.095 euros HT, soit 1.341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le bailleur
- La somme de 113.662 euros HT, soit 136 394.40 euros TTC, au titre des travaux de réfection de la toiture.
 
iv)  Les désordres affectant le bardage : 
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 77.910 euros HT, soit 93.492 euros TTC au titre des travaux de réfaction du bardage.
La SAS MT FRANCE ne reconnait sa responsabilité qu’à hauteur de 38.955,00 euros HT au titre des réparations sur le bardage.
 
- Détermination de l’existence du désordre
Il ressort du rapport d’expertise en page 14 que « afin de faire fonctionner ses machines à laver les cagettes, MT FRANCE a installé un réseau de gaz fixé à l’extérieur du bardage des halls depuis sa chaufferie. 
Ces fixations ont endommagé les bacs acier qu’il faut remplacer au départ de MT France.
Les travaux ci avant correspondent aux travaux que la SCI JACARADA devra réaliser au lieu et place de MT FRANCE. C’est en effet à l’initiative de MT France que ces équipements ont été installés pour ses besoins propres. Ils sont sans intérêt pour le successeur de MT France dans les locaux ».
Un désordre concernant les bardages a donc été constaté.
 
-Détermination des responsabilités
Il convient de relever que la SAS MT FRANCE reconnait sa responsabilité concernant la survenance de ce désordre.
 
- Détermination du montant de l’indemnisation
Si la SAS MT FRANCE reconnait sa responsabilité, elle propose d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 %, pour tenir compte de l'âge du bâtiment au moment de son départ des locaux, soit 24 ans. Elle souligne que le montant des travaux, estimé par l’expert, équivaut à une remise en état neuf ce qui constituerait pour le bailleur un enrichissement sans cause.
La SCI JACARANDA souligne que ce coefficient ne s’appuie sur aucune justification et que la réfaction est nécessaire en raison des désordres générés par le locataire qui a effectué les travaux litigieux sans en informer le bailleur ni solliciter son accord et le coût de cette réfection « à l’identique » a été chiffré par l’expert.
Il ressort du rapport d’expertise en page 14 que le montant des travaux de réparation concernant les bardages est estimé à 77.910 euros HT.
Il convient de rappeler que l’article 12 du bail stipule en son 4° alinéa au sujet des changements et embellissements que : «  Tous les travaux, embellissements, améliorations installations et travaux quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par le PRENEUR en cours de bail deviendront lors du départ du PRENEUR, ou de ses ayants-cause, la propriété du  BAILLEUR  sans  indemnité  et  sans  préjudice  du  droit  qui  est  réservé  audit BAILLEUR d'exiger la remise en état des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif, aux  frais  du  PRENEUR,  même  pour  les  travaux  expressément  autorisés  par  le BAILLEUR ».
Ainsi, il ressort de cet article que le bailleur peut exiger une remise en l’état primitif aux frais du preneur. Il ressort du rapport d’expertise que les équipements ont été installés pour les besoins propres de la SAS MT FRANCE. Les travaux ayant été réalisés dans les intérêts exclusifs du preneur, aucun coefficient de vétusté ne sera retenu.
Par conséquent, la SAS MT FRANCE sera condamnée au paiement de la somme de 77.910 euros HT au titre des travaux de réfaction des bardages.
 
v)  L’électricité dans le bâtiment :
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 36.995 euros HT, soit 44.394 euros TTC au titre des travaux de réfection de l’électricité dans le bâtiment.
 
- Sur l’existence du désordre et la détermination des responsabilités
L’expert a retenu la responsabilité du locataire dans la mesure où le locataire n’avait pas remis l’installation en « état d’origine » alors qu’il avait procédé à des modifications pour les besoins de son activité et occasionné des désordres (réglettes, lampadaires, luminaires…). Il précise en page 15 que les modifications importantes réalisées concernaient l’installation électrique existante (notamment au niveau du tableau où des équipements ont été déconnectées et laissés en état). Il relève à cet égard qu’à la sortie, MT FRANCE aurait dû remettre l’installation à son état d’origine ce qui n’a pas été fait.
La SAS MT FRANCE ne conteste pas au titre de ses conclusions sa responsabilité mais conteste le montant demandé.
 
- Détermination du montant de l’indemnisation 
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 36 995 euros HT, soit 44 394 euros TTC.
L’expert a écarté en effet les premiers devis fixé en ne retenant que les équipements défectueux, et donc ceux relevant de l'obligation d'entretien de la société MT France, à savoir la somme de 36.995 euros HT.
La SAS MT FRANCE ne reconnait sa responsabilité qu’à hauteur de 18.497,50 euros HT au titre des réparations électriques, en appliquant un coefficient de vétusté.
La SCI JACARANDA soutient qu’aucun coefficient de vétusté ne doit pas être appliqué, dans la mesure où la responsabilité de ce désordre incombe au preneur.
L'obligation d'entretien et de réparation du locataire est limitée par l'article 1755 du Code civil qui ne dispose qu’aucune des réparations « réputées locatives » n'est à la charge des locataires lorsqu'elle est due à la vétusté ou à la force majeure. Cette disposition exonère le locataire de toute réfection ou remise en état dès lors que l'état de la chose louée ne résulte que de l'usage normal de celle-ci. Ainsi, la vétusté devra être prise en compte, sauf clause contraire du bail, même s'il résulte d'un état des lieux d'entrée que les locaux ont été pris à l'état neuf, et doivent donc être restitués dans le même état, dans les termes mêmes de l'article 1730 du Code civil.
Il ressort de l'article 1730 du Code civil, qui s'applique dans tous les cas de location, que, s'il a été fait un état des lieux à l'origine du bail, le locataire doit rendre la chose dans l'état où il l'a reçue, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En revanche, dès lors qu'aucun état des lieux n'a été fait à l'entrée, l'article 1731 énonce une présomption de remise des lieux en bon état d'entretien locatif au début de la location, ce qui entraîne l'obligation, sauf preuve contraire, pour le locataire de les rendre comme tels. Dans les deux cas, il est admis que le locataire a pendant la durée du bail une obligation d'entretien qui a pour limite la vétusté.
Il doit alors être relevé que le bail a duré quatorze ans. Dès lors, le locataire ne peut être tenu des réparations consécutives à une usure normale des lieux en quatorze ans. L’expertise relève d’ailleurs que seuls les équipements défectueux ont été pris en compte « après 27 années de service ».
Il convient également de relever que les modifications importantes réalisées par le preneur concernaient l’installation électrique existante mais que le devis met à la charge du preneur des équipements qui n’ont pas faits l’objet d’une modification initiale mais qui relèvent de l’obligation d’entretien du preneur (réglettes, lampadaires, luminaires).
Par conséquent en considérant qu’une partie des désordres est due à l’absence de remise à l‘état initial du preneur mais qu’une partie ressort également de l’obligation d’entretien, en considération de la durée du bail et de la durée de vie de l’équipement électrique, un coefficient de vétusté à hauteur de 20 % sera retenu.
Dès lors, la SAS MT FRANCE sera condamnée au paiement de la somme de 29.596 euros HT au titre l’électricité dans le bâtiment.  
 
vi)  Le repérage des réseaux enterrés extérieurs
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 5.850 euros HT, soit 7.020 euros TTC au titre du repérage des réseaux enterrés extérieurs. Elle soutient, reprenant le rapport d’expertise qu’il est indispensable pour « une utilisation future optimale des locaux ».
La SAS MT FRANCE ne conteste pas sa responsabilité à hauteur de 5.850 euros HT au titre du repérage des réseaux enterrés.
Par conséquent, La SAS MT France sera condamnée à payer à la SCI JACARANDA la somme de 5.850 euros HT au titre du repérage des réseaux enterrés extérieurs.
 
vii)  Le chauffage des locaux
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme : 89.878 euros HT, soit 107.853.60 euros TTC au titre du chauffage des locaux. 
 
- Sur l’existence du désordre
Il ressort du rapport d’expertise que les éléments du système de chauffage installés dans les deux halls de l’entrepôt (Aérothermes et déstratificateurs ainsi que les tuyaux) ont été totalement oxydés et présentaient de nombreuses fuites.
La SCI JACARANDA précise que ventilo-convecteurs et des déstratificateurs étaient totalement hors d'usage :  échangeurs percés, hélices cassées, moteurs « hors service » et réseaux électriques en cours circuit.
L’expert note que les ventilo-convecteurs couplés avec les déstratificateurs fonctionnaient lors de la prise de possession des locaux et qu’au jour du constat, aucun déstratificateur ni ventilo-convecteur ne fonctionnait.
 
-Détermination des responsabilités
La SCI JACARANDA soutient que les désordres, qui affectent le chauffage, résultent de la diffusion des vapeurs d'eau chaude et corrosive et de l'absence d'entretien.
La SAS MT FRANCE conteste sa responsabilité en raison du manquement allégué de l’obligation de délivrance du bailleur.
Cependant, il a été précédemment établi qu’il ne peut être reproché à la SCI JACARANDA un manquement à son obligation de délivrance.
Dès lors, il sera établi que le preneur est bien responsable du désordre.
 
- Détermination du montant de l’indemnisation
Le coût de réfection de ce désordre, retenu par l’expert, a été fixé à 89 878 euros HT.
La SAS MT France souhaite que soit retenue la vétusté.
En effet, il ressort des pièces du dossier que l’ensemble de ces appareils ont été installés en juillet 1989 soit il y a 27 ans mais qu’ils sont dans une atmosphère agressive depuis 14 ans.
Par conséquent, un coefficient de vétusté à hauteur de 40 % sera retenu.
Dès lors, la SAS MT FRANCE sera condamnée au paiement de la somme de 53.926,80 euros HT au titre des installations de chauffage dans les locaux. 
 
viii) Les RIA et la VMC
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme : 8.043 euros HT, 9.651.60 TTC au titre des travaux de RIA et VMC. 
La SAS MT FRANCE ne conteste pas sa responsabilité à hauteur de 8.043,00 euros HT au titre des RIA et VMC.
Par conséquent, la SAS MT France sera condamnée à payer à la SCI JACARANDA la somme de 8.043 euros HT, 9.651.60 TTC au titre des travaux de RIA et VMC.
 
ix)  Les peintures et revêtements de sols
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme : 15.242 euros HT, soit 18.290.40 euros TTC au titre des travaux de peintures et revêtements de sols
La SAS MT FRANCE ne reconnait sa responsabilité qu’à hauteur de 12.742,00 euros HT au titre des peintures et revêtements de sol, sollicitant d’exclure le coût de remise en état du portail.
Il ressort du devis 011527A du 15 septembre 2015 de l’entreprise BTF produit en pièce A34-1 du rapport d’expertise, qu’il inclut la remise en état du portail extérieur à hauteur de 2.500 euros. Or il a déjà été établi qu’à la prise des lieux le portail était en cours de réparation, et qu’il présentait un état vétuste. A la sortie, l’huissier relève que le portail ferme manuellement. Aucun justificatif n’a été fourni permettant d’établir que les réparations ont bien eu lieu et que le portail a fait l’objet d’une rénovation permettant une ouverture électrique de ce dernier. Ainsi les travaux relatifs à la réfaction du portail extérieur ne peuvent donc être à la charge de la SAS MT FRANCE. La somme de 2.500 euros sera donc déduite du devis.
Par conséquent, la SAS MT France sera condamnée à payer à la SCI JACARANDA la somme de 12.742 euros HT au titre des travaux de peinture et de revêtement des sols.
 
x)  Le nettoyage des espaces verts et de la clôture
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme : 9.000 euros HT, soit 10.800 euros TTC au titre du nettoyage des espaces verts et de la clôture.
La SAS MT FRANCE conteste sa responsabilité, alléguant que l’entretien des espaces verts après son départ ne relève plus de sa responsabilité et qu’elle a entretenu régulièrement ceux-ci durant la durée du bail.
L’expert a chiffré le coût de réfaction de ce désordre à 9.000 euros. Il précise qu’après le départ du preneur, la végétation a repoussé avec rapidité au cours de la dernière année.
Il ressort également du procès-verbal de constat de sortie en date du 30 septembre 2014 que concernant les espaces verts, le commissaire de justice faisait état des éléments suivants :
- « Présence d’une haie végétale », sans en préciser l’état d’entretien.
-  « Au milieu de la partie où se trouve les parkings, présence d’un espace vert entretenu, avec plusieurs arbres ».
- « Sur l’arrière du bâtiment, sur une bande de 1,5 mètre en graviers : présence de végétation qui a un peu repoussée sur une première partie de cette allée en gravier ».
Le constat d’huissier de sortie et les photos jointes ne permettent pas d’établir un mauvais état d’entretien des espaces verts, au jour de la remise des clés et donc de la restitution des lieux.
Par ailleurs, le preneur présente en pièce 15 d’un contrat d’entretien des espaces verts, pour justifier de son respect de son obligation d’entretien des espaces verts.
Dès lors, il ne saurait être reproché au preneur des dégradations apparues après la restitution des lieux.
Par conséquent, la SCI JACARANDA sera déboutée sur ce point.
 
xi)  Les réparations diverses
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme : 57.244 euros HT, soit 68.692.80 euros TTC au titre des réparations diverses comprenant le remplacement des issues de secours, rouillées, ce qui les rend inopérantes, la fourniture et la pose de portes coupe-feu entre les deux halls, la suppression des réseaux enterrés réalisés par le locataire.
Ces désordres sont de plusieurs ordres et il convient de les étudier successivement.
 
- la fourniture et la pose de portes coupe-feu entre les deux halls,
La SAS MT FRANCE soutient que le remplacement des issues de secours a déjà été effectué.
Le procès-verbal de constat de sortie en date du 30 septembre 2014 précisait que : « au niveau de la jonction entre les deux halls, je note un manque dans le coupe-feu au niveau des bardages ; je relève d’ailleurs des traces d’humidité à cet endroit ».
A cet égard les réponses aux dires de l’expert permettent d’éclairer le tribunal. Le 21 novembre 2015, l’Expert précisait que : « à son départ, la société MT FRANCE a souhaité remettre les portes coupe-feu dans leur état originel. Il a donc fallu démonter la porte coupe-feu centrale, qui avait été créé et reboucher le trou. Il sera par la suite nécessaire soit de remettre la porte coupe-feu initiale en place y compris tous les réglages, soit de poser au lieu et place une porte neuve coupe-feu ».
Dans sa note aux parties du 4 octobre 2016, l’Expert indique que : « La société MT FRANCE a fait des modifications dans le mur en agglos entre les deux halls permettant de poser deux portes coupe- feu. Ces portes ne sont pas posées définitivement à ce jour et sont nécessaires au fonctionnement du bâtiment ».
Par conséquent, les portes initiales ne pouvaient être replacées sans reboucher le trou, en raison des modifications qui ont été faites.
Cependant, il ressort du compte rendu de la réunion d’expertise n°6 (annexe 8) du 18 octobre 2018 que « la porte coupe-feu reliant le hall 1 et hall 2 qui avait été démontée et remontée plusieurs fois a été mise en place et est opérationnelle ». 
Dans le rapport d’expertise du 25 septembre 2019, l’expert estime nécessaire la fourniture et la pose de porte coupe-feu entre les deux halls. Il convient de relever qu’aucune explication n’est fournie sur le maintien de ce poste de désordre et que le demandeur ne s’exprime pas en réplique.
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI JACARANDA sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence du désordre.
Par conséquent, ce poste ne sera pas retenu.
 
- Le remplacement des issues de secours, rouillées, ce qui les rend inopérantes et la maçonnerie de ces portes
La SAS MT FRANCE soutient que les portes issues de secours ont été remplacées comme le précise réunion d’expertise n°6 (annexe 8). Aucune précision dans les dires d’expert ne permet de maintenir ce poste. Le bailleur n’apporte aucune précision et ce désordre sera donc écarté.
 
- La suppression des réseaux enterrés réalisés par le locataire.
La SAS MT France soutient que l’obligation de suppression n’est pas rapportée. L’expert précise cependant que les réseaux enterrés ont été laissés en état.
Il précisait dans sa présynthèse en annexe 14.2 que le fonctionnement des machines de MT FRANCE a nécessité la création de réseaux dans le bâtiment. Mais que ces réseaux évacuent des effluents à l’extérieur.
Cependant si l’Expert précise que la recherche des réseaux enterrés est nécessaire, il ne précise pas en quoi leur suppression est nécessaire pour la remise en état initial.
La SCI JACARANDA, sur qui repose la charge de la preuve, ne rapporte pas l’existence d’une obligation.
Ce poste de désordre sera donc retenu et conformément au devis GEOSAT sera indemnisé à hauteur de 5.850 euros HT.
 
 
xii) Les honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme 70.132 euros HT (84.158.40 euros TTC) au titre des honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre. Le demandeur indique sans plus de précisions sur le fondement qu’elles incombent à la société MT FRANCE.
La SAS MT France précise que ce poste correspond aux travaux garantis par la société EMULITHE. Elle précise qu’ils devront être adaptés au montant total des travaux en retenant le coefficient de 8,5% HT retenus par l’expert.
L’expert lui précise dans son rapport qu’ils correspondent à une mission SPS et un contrôle technique et à une mission d’architecte sur la base des travaux à 762.148 euros HT et une rémunération à 8,5% HT. Cependant, le montant des travaux à la charge de la SAS MT FRANCE a été réduit.
Il n’est pas précisé en quoi une mission SPS et un contrôle technique est nécessaire et correspond aux travaux de réfection auquel le preneur a été condamné. La SCI JACARANDA sera donc déboutée sur ce point.
Ont été retenus les postes suivants :
967,80 euros HT au titre des frais de remise en état de l’électricité. 1.095 euros HT, soit 1.341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le bailleur 113.662 euros HT, soit 136 394.40 euros TTC, au titre des travaux de réfection de la toiture. 77.910 euros HT au titre des travaux de réfaction des bardages. 29.596 euros HT au titre l’électricité dans le bâtiment. 5.850 euros HT au titre du repérage des réseaux enterrés extérieurs53.926,80 euros HT au titre des installations de chauffage dans les locaux8.043 euros HT, 9.651.60 TTC au titre des travaux de RIA et VMC. 12.742 euros HT au titre des travaux de peinture et de revêtement des sols.5.850 euros HT, au titre de la suppression des réseaux enterrés réalisés par le locataire24.771,40 euros au titre des honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre. 177.391,53 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus du bailleurSoit un total de 309.642,60 euros.

Ainsi, en retenant une rémunération de 8,5 % de l’architecte, la SAS MT France sera condamnée au paiement de la somme de 24.771,40 euros au titre des honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre.
 
B- Sur la demande relative à l’indemnisation de la perte de revenus du bailleur :

La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme 1.182.610,29 euros HT (1.419.132,20 euros TTC) au titre de l’indemnisation de la perte de revenus du bailleur.

La SAS MT FRANCE conteste ce montant alléguant que le bailleur ne démontre pas l’existence d’un préjudice / perte de revenus liés à l’absence de réalisation des travaux. Elle précise que l’expert retient une immobilisation des locaux durant 17 mois (de la restitution des locaux jusqu’au moment de l’installation d’un nouveau locataire, durée à laquelle s’ajoute 3 mois de réalisation des travaux).

L’article 22 du bail précise qu’à la restitution des locaux: « Le BAILLEUR aura la faculté, dans tous les cas, de demander au PRENEUR une indemnité journalière égale à un jour du dernier loyer en cours, charges comprises, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état à compter de la date d’entrée dans les lieux faisant apparaître des travaux incombant au PRENEUR… » 

L’expert relève que « Effectivement la durée globale de réalisation des travaux, des opérations d’expertise, les interventions des bureaux d’étude et de l’architecte ont nécessité la durée de 17 mois à laquelle il convient de rajouter une période de trois mois pour la réalisation ultérieure des travaux de couverture, bardage, dallage… ».

Le bailleur soutient donc qu’il a été privé de la possibilité de relouer les locaux compte tenu de l’état dans lequel ils ont été laissés. Il sollicite donc une indemnisation sur la base d’un délai de 20 mois d’immobilisation.  

Cependant il convient de relever que La SCI JACARANDA, sur qui repose la charge de la preuve, ne prouve pas l’existence de son préjudice et notamment que l’immobilisation en raison des travaux l’a privée de toute possibilité de relouer les locaux. En effet, il ressort du rapport d’expertise que les travaux en question concernent principalement des travaux de couverture, bardage, dallage. Cependant, le preneur a contesté sa responsabilité pour le seul dallage et n’a pas été condamné pour ce poste de préjudice. Le bailleur n’explique pas en quoi l’immobilisation était donc nécessaire pour une période de 20 mois.
Par ailleurs, aucune pièce n’est produite permettant d’établir que des démarches ont été entreprises pour relouer les locaux. La SCI JACARANDA ne démontre pas que le local n’a pas été reloué depuis le départ de la SAS MT FRANCE en raison de l’inexécution par le preneur de ses exécutions contractuelles au titre de la remise en état, en fournissant par exemple des attestations de perte de valeur locative ou de preneurs potentiels ayant renoncé à prendre à bail les locaux.
Par conséquent, la SAS MT France sera condamnée à indemniser la SCI JACARANDA pour une immobilisation pendant une durée de trois mois de loyer, correspondant selon l’expertise à la durée nécessaire de réalisation des travaux.
Il sera pris en compte conformément à l’article 22 du bail :
-       Le loyer : soit 33.734,17 euros par mois X 3 mois = 101.202,51 euros
-      Les charges : qui comprennent en vertu de l’article 7 les charges, contributions, taxes assurances, prestations de toute nature et seront donc compris conformément au rapport d’expertises les assurances bâtiments, taxe bureaux, taxe foncière, gardiennage de sécurité, électricité soit un total de 25.396,34 euros X 3 mois = 76.189,02 euros.
Soit un total de 177.391,53 euros.
Par conséquent, la SAS MT FRANCE sera condamnée à payer à la SCI JACARANDA la somme de 177.391,53 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus du bailleur.
 
C- Sur la demande relative aux installations emportées par MT France :
La SCI JACARANDA sollicite le paiement de la somme de 259.000 HT (310.800 euros TTC). Elle allègue que le locataire a emporté au moment de son départ plusieurs installations : transfo avec son bâti, réservoir de gaz carbonique, réseau d’assainissement et réseau de gaz autour du bâtiment. Elle précise que ces améliorations ont été chiffrées par le bailleur à 259 000 HT.
La SAS MT FRANCE conteste la qualification d’immeuble par destination et l’absence de justificatifs pour chiffrer la demande à la somme de de 259.000 HT.
Il ressort de l’article 12 du bail (Changements et embellissements) que : « Tous les travaux, embellissements, améliorations installations et travaux quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par le PRENEUR en cours de bail deviendront lors du départ du PRENEUR, ou de ses ayants-cause, la propriété du  BAILLEUR  sans  indemnité  et  sans  préjudice  du  droit  qui  est  réservé  audit BAILLEUR d'exiger la remise en état des lieux, en tout ou partie, dans l'état primitif, aux  frais  du  PRENEUR,  même  pour  les  travaux  expressément  autorisés  par  le BAILLEUR.
Il est toutefois précisé, en tant que de besoin, que les équipements, matériels et installations, non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeuble par destination, resteront la propriété du PRENEUR et devront être enlevés par lui lors de son départ, à charge pour lui de remettre les lieux en état après cet enlèvement ».
Il ressort donc de cet article que les immeubles par destination restent la propriété du preneur et ne peuvent faire l’objet d’une accession.
L’article 524 du Code civil dispose que : « Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. […]
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure ».
Il est admis que le lien qui existe ici entre le bien immobilisé et l’immeuble n’est pas de nature économique, mais qu’il s’agit d’un lien matériel (une attache) entre le meuble et l’immeuble qui exprime la volonté du propriétaire de créer un rapport de destination. Le meuble ne peut alors être détaché sans endommager l’immeuble.
En l’espèce en se fondant sur l’article 12 du bail, la SCI JACARANDA soutient que plusieurs installations avaient cette nature : transfo avec son bâti, réservoir de gaz carbonique, réseau d’assainissement et réseau de gaz autour du bâtiment. Cependant elle n’explique pas dans ses conclusions en quoi ces installations étaient des immeubles par destination dont elle aurait acquis la propriété.
Le rapport d’expertise se contente de chiffrer conformément à sa mission ces équipements.
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI JACARANDA sur qui repose la charge de la preuve de prouver la nature de ces installations.
Ainsi, faute de prouver en quoi les équipements étaient fixés à demeure, et de ce fait pouvaient être considérés comme immeuble par destination, la SCI JACARANDA ne peut solliciter le paiement de la valeur de ces installations.
Par conséquent, la SCI JACARANDA sera déboutée de sa demande relative aux installations emportées par MT FRANCE.
 
D- Sur la restitution du dépôt de garantie
La SAS MT France sollicite la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 132.392,63 euros et d’ordonner toute compensation utile.
La SCI JACARANDA soutient que le montant du dépôt de garantie est fixé à 101.488 euros et non 132.392 euros.
Il ressort de l’article 8 du contrat de bail que le dépôt de garantie était de 665.772,50 francs, soit 101.496,36 euros (665.772,50 / 6,55957).
Dès lors, le dépôt de garantie de 101.496,36 euros viendra en déduction des sommes auxquelles la société MT FRANCE a été condamnée par effet de la compensation.
 
II / Sur la responsabilité de la SAS ORCA SYSTEME
Il ressort de l’article 768 du Code de procédure civile que : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».
La SCI JACARANDA sollicite la condamnation solidaire des sociétés MT France et ORCA SYSTEME.
Au titre de leurs conclusions la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEME ne font aucune observation quant à la responsabilité de la SAS ORCA SYSTEME.
Si la SCI JACARANDA sollicite une condamnation solidaire et mentionne dans l’exposé du litige que la société ORCA SYSTEMES s’est portée « caution et garantie de l’ensemble des engagements de MT France », elle n’étaye dans la partie discussion ses demandes par aucun moyen de droit ni de fait.
Ainsi, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal n’est valablement saisi d’aucune demande en justice concernant la société ORCA SYSTEME.
Par conséquent, la SCI JACARANDA sera déboutée de toutes ses demandes relatives à la condamnation de la SAS ORCA SYSTEME.
 
III/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il ressort de l’article 695 du Code de procédure civile que les frais d’expertise judiciaire sont des dépens.
En l’espèce, la SAS MT FRANCE, partie perdante à titre principale, doit donc être condamnée aux entiers dépens.
Il convient de préciser que les dépens comprennent le remboursement des frais d’expertise, qui ont été évalués à 39.986 € TTC.
 
B- Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la SAS MT FRANCE indemnisera la SCI JACARANDA de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros.
La SCI JACARANDA ayant attrait sans raison la SAS ORCA SYSTEME sera condamnée à l’indemniser de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 3.500 euros.
Enfin, la société EMULITHE n’ayant fait l’objet d’aucune condamnation, elle sera indemnisée par la SAS MT France et la SAS ORCA SYSTEME de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.
 
C- Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
 
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.
 
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS MT FRANCE à payer à la SCI JACARANDA les sommes suivantes :
967,80 euros HT au titre des frais de remise en état de l’électricité. 1.095 euros HT, soit 1.341 euros TTC, au titre des sondages réalisés par le bailleur 113.662 euros HT, soit 136 394.40 euros TTC, au titre des travaux de réfection de la toiture. 77.910 euros HT au titre des travaux de réfaction des bardages. 29.596 euros HT au titre l’électricité dans le bâtiment. 5.850 euros HT au titre du repérage des réseaux enterrés extérieurs53.926,80 euros HT au titre des installations de chauffage dans les locaux8.043 euros HT, 9.651.60 TTC au titre des travaux de RIA et VMC. 12.742 euros HT au titre des travaux de peinture et de revêtement des sols.5.850 euros HT, au titre de la suppression des réseaux enterrés réalisés par le locataire24.771,40 euros au titre des honoraires de contrôle et de maîtrise d’œuvre. 177.391,53 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus du bailleur
ORDONNE la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 101.496,36 euros par la SCI JACARANDA à la SAS MT FRANCE ;

ORDONNE la compensation entre les dettes et les créances réciproques des parties ;

DÉBOUTE la SCI JACARANDA de ses demandes relatives à la condamnation de la SAS ORCA SYSTEME ;
DÉBOUTE la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEME de leurs demandes relatives à la condamnation de la société EMULITHE ;
CONDAMNE la SAS MT FRANCE à rembourser à la SCI JACARANDA la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI JACARANDA à rembourser à la SAS ORCA SYSTEME la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS MT FRANCE et la SAS ORCA SYSTEME à rembourser à la société EMULITHE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS MT FRANCE aux dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,