TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 23/00512 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PC66
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Me Violaine PAPI
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [9] sis [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER
dont le siège social est [Adresse 2] et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire
[Adresse 1]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [J] [Y]
né le 12 Novembre 1972 à [Localité 10], de nationalité Algérienne, Sans profession, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Violaine PAPI, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant
Madame [R] [C] épouse [Y]
née le 08 Juillet 1976 à [Localité 10], de nationalité Française
demeurant [Adresse 6] -
[Localité 5]
défaillante
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier : Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
******
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] sont propriétaires des lots n° 311, 354, 439 dans la copropriété [8] sise [Adresse 4] à [Localité 7].
Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, le syndicat des propriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 19.924,41 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’état de ses dernières conclusions, notifiées par voie dématérialisée le 10 octobre 2023, le syndicat des propriétaires [9], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
- DEBOUTER Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [J] [Y] et Madame [R] [C] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [9]» sis [Adresse 3] à [Localité 7], la somme actualisée en principal de 28.449,84 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023 inclus et représentant :
o 27.552,64 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 897,20 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [J] [Y] et Madame [R] [C] épouse [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
o de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 15/12/2014, pour paiement de la somme de 923,31 € ;
o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 01/04/2015, pour paiement de la somme de 1.141,31 € ;
o du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 12/05/2021, pour paiement de la somme de 11.903,60 € ;
o de l’assignation délivrée le 12/01/2023 sur la somme de 19.924,41 € ;
o de la régularisation des présentes écritures pour le surplus.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [J] [Y] et Madame [R] [C] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [9] » sis [Adresse 3] à [Localité 7], la somme de 2.800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER SOLIDAIREMENT, ou à tout le moins IN SOLIDUM Monsieur [J] [Y] et Madame [R] [C] épouse [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [9] » sis [Adresse 3] à [Localité 7], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour s’opposer à la révocation de l’ordonnance de clôture demandée par Monsieur [Y], le demandeur explique que la dette est ancienne et qu’il a de graves problèmes de trésorerie.
Il s’oppose à la demande de délais de paiement du défendeur en ce qu’il a déjà disposé de 113 mois de délais, qu’il n’est pas de bonne foi, n’ayant rien versé depuis le 07/07/2017, et ne produisant pas les justificatifs de ses ressources.
Ainsi, il n’est pas solvable et ne peut donc pas avoir de délais de paiement.
En l’état de ses dernières conclusions au fond et aux fins de rabat de clôture notifiées par voie dématérialisée le 31 octobre 2023, Monsieur [Y] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
• de révoquer l’ordonnance de clôture
• de débouter le Syndic de copropriété de ses demandes au titre de la capitalisation des intérêts et au titre de dommages et intérêts
• d’accorder à monsieur [Y] un délai de 24 mois pour apurer sa dette
• de juger que monsieur [Y] se libérera du paiement de sa dette par versement mensuel de 150 € et le solde à la dernière mensualité
• de juger que les paiements de monsieur [Y] s’imputeront sur le capital.
Monsieur [J] [Y] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture pour produire les justificatifs de sa situation professionnelle.
Il ne conteste pas le montant dû au titre des charges de copropriété mais précise que son épouse l’a abandonné avec les deux enfants et que débordé, il n’a pas payé ses charges. Il indique percevoir la somme de 1.700 euros par mois, avoir réglé 1.000 euros et propose de régler 150 euros par mois en plus des charges courantes. Ses enfants sont aujourd’hui étudiants si bien qu’il demande des délais de paiement.
Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts et de capitalisation des intérêts de nature à obérer sa situation.
Madame [R] [C] épouse [Y], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties comparantes, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 ctobre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de revocation de l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023
L’article 803 du code de procédure civile dispose que “ l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.”
En l’espèce, le défendeur sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023 afin de produire des pièces sur sa situation personnelle. Le demandeur s’y oppose compte tenu de l’ancienneté de la dette.
Il ressort de la procédure que le défendeur a conclu le 2 octobre 2023 et a produit des pièces au soutien puis que le syndicat des copropriétaires a conclu rapidement en retour compte tenu de l’ancienneté de la procédure, et de ses problèmes de trésorie pour que l’affaire soit fixée. Il n’existe pas d’éléments graves depuis la clôture justifiant une réouverture des débats, Monsieur [Y] ayant eu un temps raisonnable pendant la mise en état pour produire toutes ses pièces (aucune diligence entre le mois d’avril et le 2 octobre 2023).
En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture est rejetée et les pièces communiquées le 30 octobre 2023, soit postérieurement à la clôture, sont écartées des débats.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°311, 354 439 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales 3/07/2014, 24/09/2015, 20/06/2017, 18/09/2018, 25/04/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 12/07/2023
- le contrat de syndic ;
- un décompte arrêté au 1/10/2023 pour la période du 01/04/2014 au 1/10/2023 appel provision charges 01/10/2023 et cotisation Fonds travaux ALUR 1/10/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 28.449,84 euros décomposé entre 27.552, 64 euros de charges et 897,20 euros de frais de recouvrement.
A l'examen des pièces versées aux débats, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s'élève bien à la somme de 27.552, 64 euros.
S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 1er avril 2015 pour un paiement de 923,31 euros et un commandement de payer du 12 mai 2021 pour un montant de 11.723,74 euros, au terme desquels les défendeurs sont sommés de régler au titre des charges de copropriété impayées. Ces deux actes peuvent être considérés comme point de départ des intérêts au taux légal, la relance ne suffisant pas n’étant pas comminatoire.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de cette mise en demeure et du commandement de payer.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, les lots concernés ne constituent pas le logement de la famille des défendeurs mariés, tous deux sont ayant des résidences séparés. Cependant le demandeur produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité de la dette de copropriété si les lots sont indivis, ce qui est le cas en l’espèce.
En conséquence les époux [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des propriétaires la somme de 27.552, 64 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales des défendeurs sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Cependant, le tribunal note que Monsieur [Y] a effectué des règlements partiels dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.
En conséquence, les époux [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme 2.500 euros de de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 897,20 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre de :
-les frais de mise en demeure et de 3ème relance en ce que les modalités d’envoi de celles-ci ne sont pas produites
- Les frais de mise au contentieux en ce qu’il n’est pas justifié à quoi elles correspondent, ni qu’il s’agit de diligences exceptionnelles
- les frais de COJUSTICE faisant partie des dépens ;
Seuls apparaissent bien fondés les demandes présentées au titre de:
- les frais de commandement de payer de 179,86 euros.
Par conséquent, les défendeurs sont condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 179,86 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délai de paiement
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.
En l’espèce le défendeur précise qu’il a versé 1.000 euros dernièrement, et qu’il peut verser 150 euros par mois ayant deux enfants étudiants à charge.
Eu égard à la précarité financière de Monsieur [Y] percevant des allocations sociales et familiales et ayant trouvé récemment un emploi dont la rémunération serait de 1.700 euros, et compte tenu de l’ampleur de la dette, il ne peut lui être accordé le délai de paiement de 24 mois, en ce qu’il ne pourra honorer des échéances de plus de 1.200 euros mensuels.
En conséquence, le défendeur est débouté de sa demande de délais de paiement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs qui succombent seront condamnés solidairement à payer les dépens.
Ils seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023,
CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur la somme de 27.552, 64 euros arrêtée au 1/10/2023 pour la période du 01/04/2014 au 1/10/2023 appel provision charges 01/10/2023 et cotisation Fonds travaux ALUR 1/10/2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2015 sur la somme de 923,31 euros, puis sur la somme de 11.723,74 à compter du commandement de payer du12 mai 2021et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 12 janvier 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 179,86 euros au titre des frais de recouvrement ;
DÉBOUTE Monsieur [J] [Y] de sa demande de délai de paiement ;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] sise [Adresse 3] à [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [C] épouse [Y] et Monsieur [J] [Y] aux dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par le cabinet AUDINEAU GUITTON réprésenté par Maître Eric AUDINEAU conformément aux dispositions de l’artciel 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
