TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 22/06522 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-O4IP
NAC : 72A
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Le Syndicat secondaire A des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL DU BOIS DES ROCHES à [Localité 5], représenté par son syndic la société SUDECO, SASU au capital de 38 113 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT ETIENNE sous le numéro 348 877 044, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [W] [D] [P], né le 23 février 1968 à [Localité 6], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER-LHEURE NOUGARET, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
Madame [N] [U] [Y] épouse [P], née le 27 juillet 1936 à [Localité 4] (89), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
défaillant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier : Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire lors du prononcé.
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 septembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [N] [Y] épouse [P] et son fils Monsieur [W] [P] sont propriétaires indivsaires du lot n°83 au sein de la copropriété du centre commercial du Bois des Roches à [Localité 5].
L'assemblée générale de la copropriété du 22 décembre 1997 a, par différentes résolutions, voté les travaux de rénovation du centre commercial.
Ce vote a été par la suite annulé par décision du Tribunal de Grande Instance d’Évry du 15 mars 1999.
Le syndicat des copropriétaires ayant interjeté appel du jugement précité, un accord transactionnel est intervenu le 15 septembre 1999 entre les copropriétaires demandeurs et le syndicat.
Cet accord transactionnel est intervenu aux termes de deux protocoles d’accord, tous deux datés du 15 septembre 1999.
Dans ces deux protocoles, il est expressément mentionné que les parties se désistent purement et simplement de leur procédure en contestation des assemblés générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997.
Il est également mentionné expressément que les parties renoncent au bénéfice du jugement du 15 mars 1999.
En conformité avec les deux protocoles d’accord transactionnel susvisés, la 23ème chambre B de la cour d’appel de Paris a pris acte de cet accord et a rendu une ordonnance de radiation le 24 septembre 1999.
Certains copropriétaires, dont les consorts [P], la SCI BADR, la SCI HSB et la SCI KARYVA, ont saisi le tribunal d’une procédure dirigée contre le syndicat des copropriétaires en contestant devoir les charges de copropriété « induites par ces travaux de restructuration du Centre Commercial ».
Ils se sont fondés sur le jugement rendu le 15 mars 1999 par le tribunal de grande instance d’Evry, ayant annulé les résolutions 1 à 18 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 22 décembre 1997, et ont présenté une demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire.
Aux termes de 4 jugements rendus respectivement les 30 septembre 2015 et 18 février 2016, le tribunal a ordonné une expertise, demandant à l’expert les éléments pour fixer la quote-part des lots dans chacune des catégories de charges, avec établissement d’un projet de grille de répartition des charges et compte entre les parties en fonction de ladite grille depuis 1997.
Le tribunal a également sursis à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires.
Le tribunal a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et a ordonné le retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, réservant les dépens.
Ces jugements ont été frappés d’appel.
Par 4 arrêts rendus le 14 février 2018, la cour d’appel de Paris a infirmé les jugements des 30 septembre 2015 et 18 février 2016 en retenant notamment que:
-le jugement du 15 mars 1999, qui n’a pas été signifié, est devenu caduc car les protocoles d’accord et les désistements sont intervenus le 15 septembre 1999, soit avant l’expiration de délai de deux ans prévu à l’article 528-1 du code de procédure civile qui aurait donné autorité de chose jugée à ce jugement non signifié;
-il s’ensuit que les résolutions n° 2 à 18 adoptées par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 sont devenues définitives et s’imposent à tous les copropriétaires membres du syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches.
Ces arrêts rendus le 14 février 2018 ont été frappés de pourvois par les copropriétaires concernés.
Par un arrêt du 28 novembre 2019, la Cour de cassation a cassé partiellement l’arrêt mais seulement sur la disposition ayant rejeté les consorts [P] en rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété. La procédure devant la cour d’appel de renvoi est toujours pendante.
Par exploit de commissaires de justice du 23 novembre 2022, le syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches, représenté par son syndic en exercice la société SUDECO, a fait assigner Madame [N] [Y] épouse [P] et Monsieur [W] [P] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de :
- Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [W] [P] à verser au syndicat secondaire A des Coproprietaires du Centre Commercial du Bois des Roches à [Localité 5] la somme de 116.290 € au titre charges de copropriete impayées à compter du 4éme trimestre 2017 selon decompte arrêté au 27 septembre 2022, outre interétsmoratoires, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis.
- Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [W] [P] à verser au syndicat secondaire A des Coproprietaires du Centre Commercial du Bois des Roches à [Localité 5], la somme de 2.000 €, au titre des dommages et intérets.
- Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [W] [P] à verser ausyndicat secondaire A des Coproprietaires du Centre Commercial du Bois des Roches à [Localité 5], la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner Madame [N] [P] et Monsieur [W] [P] aux entiers dépens de l’instance dont distraction faite à Maitre Julie Couturier conformément auxdispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires explique que l’arrêt de la cour d’appel de renvoi concernant la grille de répartition des charges de copropriété n’aura d’effet que pour l’avenir. Il s’estime dès lors bien fondé à agir aux fins de recouvrement des charges de copropriété dues par les consorts [P] qui ne sont pas couvertes par la condamnation prononcée par la cour d’appel de Paris du 14 février 2018 soit les charges de copropriété dues à compter du 4ème trimestre 2017 jusqu’au 27 septembre 2022.
Monsieur [W] [P] a constitué avocat mais n’a jamais conclu.
Madame [N] [P], bien que régulièrement assignée, n’a jamais constitué avocat.
***
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de payer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible”.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
- un extrait cadastral qui indique les tantièmes représentés par le lot n° 83 dans la copropriété;
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux de 2017 à 2022;
- le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 30 septembre 2015 ;
- l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 février 2018;
- l’arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2019 ;
- un relevé de compte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 27 septembre 2022, pour la période du 30/09/2017 au 30/09/2022 provision charges courantes au 1er juillet 2022 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 353.581,14 euros.
A l'examen des pièces produites, il apparaît que l’assemblée du 22 décembre 1997 a décidé de travaux d’envergure avec pour conséquence l’adoption d’une grille de répartition des charges au sein de la copropriété.
Cette assemblée générale a été attaquée par des copropriétaires, et a été annulée en grande partie (résolutions 1 à 18) par le jugement du 15 mars 1999 du tribunal judicaire d’EVRY.
Aussi, par la suite un contentieux est né sur la répartition des charges ayant abouti à la saisine de la Cour de cassation.
A la lecture de l’arrêt produit, la Cour de cassation a cassé partiellement le 28 novembre 2019, l’arrêt de Cour d’appel de Paris du 14 février 2018.
Il ressort de l’arrêt de la Cour de cassation que le protocole signé par certains copropriétaires a rendu définitives les résolutions 2 à 18 de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 qui s’imposent désormais à tous les copropriétaires. Le protocole signé a eu ainsi pour effet d’entraîner le renoncement au jugement du 15 mars 1999.
Ainsi, la grille de charge de copropriété adoptée le 22 décembre 1997 reste valable à ce jour, les derniers arrêts de la cour d’appel de Paris sur renvoi pouvant éventuellement la remettre en cause n’étant pas encore tous rendus mais n’ayant en tout état de cause de conséquence que pour l’avenir ainsi qu’il en ressort de l’arrêt de la Cour de cassation.
Les défendeurs ont été définitivement condamnés par arrêt en date du 23 novembre 2022 de la cour d’appel de Paris à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches une somme de 237.291,66 euros au titre des appels de charges de travaux arrêtés au 10 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus avec intérêts au taux légal.
Le décompte fourni dans le cadre de la présente procédure en pièce 5 par le syndicat des copropriétaires demandeur reprend le solde antérieur au 3ème trimestre 2017 pour lequel le demandeur dispose déjà d’un titre exécutoire.
Il convient donc de déduire du montant du décompte fourni la somme à laquelle les consorts [P] ont déjà été condamnés pour leurs charges antérieurement au 3ème trimestre 2017.
Il est procédé au calcul suivant: 353.581,14 - 237.291,66 = 116.289,48 euros.
A l’examen des pièces fournies, il apparaît établi que la créance à laquelle le syndicat secondaire A des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux du 4ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2022 inclus s’élève à la somme de 116.289,48 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation introductive d’instance du 23 novembre 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, ne pas régler de manière récurrente ses charges de copropriété par les défendeurs est constitutif d’une faute qui a causé un préjudice financier au syndicat le contraignant à faire l’avance des frais, le privant de ces sommes importantes et nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble. Il est caractérisé l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les seuls intérêts moratoires.
En conséquence, il y aura lieu de condamner les défendeurs à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [N] [Y] épouse [P] et M. [W] [P], qui succombent, seront condamnés à payer les dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître Julie COUTURIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Ils seront condamnés à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux dus sur la période du 4ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2022 inclus la somme de 116.289,48 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 23 novembre 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement;
CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du Bois des Roches une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [N] [Y] épouse [P] aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés par Maître Julie COUTURIER conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
