TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 22/04938 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OZPC
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS, la SELEURL CHEMLA AVOCAT
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
ENTRE :
Le Syndicat Des Copropriétaires DRAGONS MIROIRS sis [Adresse 3] [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS, société par actions simplifiées au capital de 59 000 euros inscrite au registre du commerce et des sociétés d’Evry Courcouronnes sous le numéro 413 426 479,
dont le siège social est [Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [J] [D]
né le 05 Novembre 1995 à [Localité 5], de nationalité Française, Restaurateur demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Johanna CHEMLA de la SELEURL CHEMLA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier : Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et [N] [L] directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 septembre 2003 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [J] [D] est propriétaire des lots n° 2052 et 2412 dans la copropriété DRAGONS MIROIRS sise [Adresse 3] [Adresse 1] à [Localité 4].
Par exploit de commissaire de justice du 9 septembre 2022, le syndicat des propriétaires DRAGONS MIROIRS, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Monsieur [J] [D] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 7.882,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er août 2022 3E/12 travaux réparation TERRA et provisions sur charges courantes 01/08/2022, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 989,21 euros de frais de recouvrement et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’état de ses denrières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 12 avril 2023, le syndicat des propriétaires DRAGONS MIROIRS, sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé ;
-débouter Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
-condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
• 7882,99€ selon arrêté de compte du 1er août 2022, 3E/12 TX REPARATIONS TERRA et prov/Chg courante 01/08/2022 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;
• 3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
• 989,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
• 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 3 mars 2022, date de la sommation de payer.
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser La Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Pour soutenir sa demande de condamnation, il rappelle que le défendeur a déjà été condamné par jugement du 15 juin 2020 à payer au syndicat des copropriétaires des charges impayées au 1er janvier 2020 et que des charges postérieures sont dues aujourd’hui.
Il répond que la production du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division n’est pas nécessaire dans le cadre de cette action et que Monsieur [D] les possède, ce qui lui permet de vérifier la répartition qu’il critique. Il ne démontre aucun élément permettant de remettre en cause les sommes demandées.
Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts, il indique que cette attitude oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais leur causant un préjudice financier distinct du simple retard de paiement et que cela a perturbé la gestion de la copropriété.
En l’état de ses dernières conclusionsrécapitulatives n°2 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 7 juin 2023, Monsieur [J] [D] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS, sis [Adresse 3] [Adresse 1] irrecevable en ses demandes,
A défaut,
-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DRAGONS MIROIRS sis [Adresse 3] [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A défaut,
- FIXER le montant des charges dues au 1 er août 2022 à la somme de 7.882,99 euros,
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DRAGONS MIROIRS sis [Adresse 3] [Adresse 1] de sa demande au titre des dommages et intérêts,
- ACCORDER les plus larges délais de paiements à Monsieur [D] pour régler sa dette,
En tout état de cause,
-DISPENSER Monsieur [D] de toute participation à la dépense commune relative à l’intégralité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au titre du présente Procès, conformément à l’article 10-1, dernier alinéa, de la Loi du 10 juillet 1965,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DRAGONS MIROIRS sis [Adresse 3] [Adresse 1]à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [D] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble DRAGONS MIROIRS sis [Adresse 3] [Adresse 1] aux entiers dépens,
Pour contester le paiement des charges de copropriété, il expose que le syndicat des copropriétaires doit produire le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le contrat de syndic pour justifier ses demandes et permettre les vérifications sur la répartition des charges.
Ainsi, il doit être débouté.
Il s’oppose aux frais de recouvrement demandés en ce qu’il ne sont pas justifiés ou ne sont pas nécessaires s’agissant pour certains des dépens ou des frais de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour contester la demande de dommages et intérêts, il précise que le syndicat ne démontre pas un préjudice particulier justifiant de difficultés à régler ses dépenses ou à pallier la carence de Monsieur [D].
Pour justifier sa demande de délais de paiement, il explique qu’il est restaurateur et perçoit la somme de 1.537,32 euros par mois et qu’il rembourse son prêt immobilier avec des échéances de 555,49 euros.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’irrecevabilité soulevée par M.[J] [D]
Monsieur [J] [D] demande au tribunal judiciaire de déclarer le syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS irrecevable en ses demandes mais ne développe aucun moyen au soutien de l’irrecevabilité soulevée.
Il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.
Dès lors, il convient de rejeter l’irrecevabilité soulevée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°2052, 2412 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 20/05/2019, 3/11/2020, 21/06/2021,19/05/2022
- le contrat de syndic
- le jugement du Tribunal judiciaire d’Evry du 15 juin 2020 concernant des charges antérieures à la présente procédure;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1er août 2022, pour la période du 1/07/2020 au 1/08/2022 provision charges courantes 01/08/2022 et fonds travaux 01/08/2022 3E/12 TX réparations TERRA inclus faisant apparaître un solde débiteur de 7882,99 euros;
A l'examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur s'élève bien à la somme de 7. 882,99 euros arrêtée au 1er août 2022 sur la période du 01/07/2020 au 01/08/2022 provision charges courantes 01/08/2022 et fonds travaux 01/08/2022, 3E/12 TX réparations TERRA inclus.
La production du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division n’étant pas nécessaires s’agissant d’un domaine relevant de l’appréciation souveraine du juge. En effet, il est produit l’avis de mutation et le relevé de propriété permettant de vérifier la répartition.
S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 3 mars 2022, au terme duquel le défendeur est sommé de régler la somme de 8.580,06 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de ce commandement de payer.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [J] [D] sans justifier d’une raison valable à la carence (et après une condamnation antérieure récente), constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Monsieur [J] [D] est dès lors condamné à payer une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 989,21 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas fondés les demandes présentées au titre de :
- les frais de mise en demeure du 9/09/2021 en ce que les modalités d’envoi de celle-ci ne sont pas produites;
- Les frais de constitution dossier avcoat et huissier en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles ;
Seuls apparait bien fondée la demande présentée au titre de:
- les frais de sommation de payer de 167,21 euros.
Par conséquent, le défendeur est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 167,21 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délai de paiement
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.
En l’espèce, Monsieur [J] [D] explique qu’il perçoit 1.537,32 euros par mois en qualité de restaurateur et qu’il rembourse son prêt immobilier à hauteur de 555,89 euros par mois. Il a par ailleurs à priori réglé l’arriéré antérieur avec des échéances de 700 euros par mois accordé par le précédent juge.
En conséquence il sera fait droit à la demande de délais pour s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu'en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [J] [D], qui succombe, est condamné à payer les dépens.
Il est condamné à payer au syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ivile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux Alur, arrêtée au 1er août 2022, la somme de 7.882,99 euros pour la période du 01/07/2020 au 01/08/2022 provision charges courantes 01/08/2022, fonds travaux 01/08/2022 et 3E/12 TX réparations TERRA inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 mars 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérets conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS la somme de 167,21 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires DRAGONS MIROIRS une somme de 2.000 euros à des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
AUTORISE Monsieur [J] [D] à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels de 450 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ainsi de mois en mois jusqu'à parfait règlement ;
DIT que, faute pour Monsieur [J] [D] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;
DIT que les paiements s'imputeront en priorité sur le capital ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS réprésentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’artciel 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
