TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 21/06211 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OGPK
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS, Me Rachel NGO NDJIGUI
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 1]
représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY
dont le siège social est [Adresse 2]
représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [M] [J]
né le 09 Octobre 1974 à [Localité 5]-SRI LANKA
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Rachel NGO NDJIGUI, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/224 du 09/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)
Madame [P] [B] épouse [J]
née le 20 Juillet 1975 à [Localité 6]-SRI LANKA
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Rachel NGO NDJIGUI, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier : Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] sont propriétaires des lots n° 24, 90 et 156 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 3] à [Localité 4].
Par exploits d’huissier de justice du 26 octobre 2021, le syndicat des propriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, a fait assigner Madame et Monsieur [J] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 8.907,64 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2021, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 1.107,91 euros de frais de recouvrement et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Par conclusions récapitulatives et d’actualisation notifiées par voie dématérialisée le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé
-condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de:
• 10.007,69 € € selon arrêté de compte du 1er janvier 2023, 3 ème appel de provision de charges 2022-2023 et 3 ème cotisation fonds travaux ALUR 2022-2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;
• 3.500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;
• 1.058,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 20 janvier 2020, date du commandement de payer ;
- Rejeter toute demande de délais ;
- Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;
- Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser La Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Pour soutenir sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires rappelle que les défendeurs ont déjà été condamnés par jugement du tribunal d’instance de JUVISY SUR ORGE des 16 novembre 2017 et 26 novembre 2018 à lui payer des charges impayées pour les périodes antérieures au 1er janvier 2018 et que des charges postérieures sont dues aujourd’hui.
Il répond aux défendeurs qu’ils ne produisent pas de plan définitif de surrendettement si bien que le tribunal peut les condamner et qu’il peut toujours obtenir un titre exécutoire.
Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts, il indique que cette attitude oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais leur causant un préjudice financier distinct du simple retard de paiement et que cela a perturbé la gestion de la copropriété.
En l’état de leurs dernières conclusions en réponse régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 10 janvier 2023, les défendeurs sollicitent du tribunal judiciaire d’EVRY de :
- DECLARER Monsieur [M] [J] et Madame [P] [B] épouse [J] recevables et bien fondé en leurs demandes, fins et conclusions ;
Y Faisant droit,
A TITRE PRINCIPAL
- Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Accorder les plus larges délais à Monsieur [M] [J] et Madame [P] [B] épouse [J].
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes de dommages -intérêts et de ses demandes concernant l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de ses demandes concernant l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.
Monsieur [M] [J] et Madame [P] [B] épouse [J] ne contestent pas la dette des charges de copropriété, cependant, ils s’opposent au règlement, en ce qu’ils ont obtenu un plan de surrendettement le 31 décembre 2020, prévoyant des remboursements mensuels du syndicat des copropriétaires à hauteur de 7 euros par mois en plus des charges et qu’ils ont respecté le plan. Ainsi, le demandeur doit être débouté car l’assignation est postérieure à l’adoption du plan.
Ils s’opposent aux frais de recouvrement demandés en ce qu’ils ne sont pas des frais nécessaires.
Pour justifier leur demande de délais de paiement, ils expliquent qu’ils ont deux enfants à charge, que Madame [J] est en recherche d’emploi, que leur revenu fiscal est de 25.756 euros et qu’ils rembourse leur prêt immobilier.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses».
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°24, 90, 156 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des11/01/2018, 07/02/2019, 08/09/2020,28/07/2021, 9/11/2022 ;
- le contrat de syndic ;
- le jugement du Tribunal d’instance de Juvisy sur Orge du 16 novembre 2017 et son rectificatif, et un jugement du 26 novembre 2018 ayant condamné les défendeurs au paiement de charges de copropriété impayées ;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1er janvier 2023, pour la période du 11/01/2018 au 1/01/2023 3ème appel provision charges 2022-2023 et 3ème cotisation Fonds travaux ALUR 2022-2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 10.007,69 euros.
Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Il est ainsi établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, selon arrêté de compte du 01er janvier 2023, sur la période du 11/01/2018 au 01/01/2023 inclus s'élève bien à la somme de 10.007,69 euros.
Il est relevé que les défendeurs ne versent contradictoirement aux débats qu’un projet de plan (réaménagement de leurs dettes) du 23 mars 2021 de la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne et non le plan définitif arrêté.
En tout état de cause, il est rappelé que si les défendeurs bénéficient d’un plan conventionnel de redressement provisoire et donc d’une procédure de surrendettement, seules les mesures d’exécution sont suspendues, les créanciers auxquels le plan est opposable sont en droit d’obtenir un titre pour les dettes non intégrées au plan.
S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 20 janvier 2020, au terme duquel les défendeurs sont sommés de régler la somme de 1.849,84 euros au titre des charges de copropriété impayées.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de ce commandement de payer.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, les lots concernés constituent le logement de la famille des défendeurs mariés (tous deux sont domiciliés à cette adresse); les charges de copropriété qui leur sont afférentes sont considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables en application de l’article 220 du code civil.
En conséquence les époux [J] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des propriétaires la somme de 10.007,69 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Cependant compte tenu de l’obtention d’une procédure de surrendettement antérieure à l’assignation en justice dans laquelle le syndic est partie, il ne peut être reproché de mauvaise foi aux défendeurs.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.058,38 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :
- les frais de mise en demeure et de relance en ce que les modalités d’envoi de celles-ci ne sont pas produites;
- Les frais de transmission/ suivi dossier à l’huissier ainsi que les frais d’envoi dossier pour assignation en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles ;
- les frais et honoraires de 54 euros pour le commandement de payer non justifiés et en ce que les frais facturés sont déjà pris en compte ci dessous ;
- les frais d’assignation qui sont compris dans les dépens ;
Seuls apparaissent fondés :
- les frais de commandement saisie de 153,42 euros.
- les frais de commandement de payer de 154,49 euros.
Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 307,91 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.
Cependant, les dispositions de la loi du 31 décembre 1989 sur le surrendettement dérogent au droit commun exprimé par l’article 1343-5 et ne peuvent se cumuler avec lui.
En l’espèce les défendeurs bénéficient d’un plan de surrendettement depuis à minima le 7 avril 2021, qu’ils ont commencé à rembourser et ce pour une durée de 24 mois dans l’attente de la finalisation de la vente du bien. Il n’est pas produit d’éléments sur la suite à l’issue des deux ans (à compter du 7 avril 2023).
Faute d’élément, la commission de surendettement sera considérée comme toujours saisie à ce jour pour l’exécution du plan et pour octroyer des délais. En conséquence, le tribunal n’a pas le pouvoir d’accorder de délai de paiement.
En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Les défendeurs qui succombent seront condamnés solidairement à payer les dépens.
Ils seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 10.007,69 euros arrêtée au 1er janvier 2023, pour la période du 11/01/2018 au 1/01/2023 3ème appel provision charges 2022-2023 et 3ème cotisation Fonds travaux ALUR 2022-2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de commandement de payer du 20 janvier 2020 sur la somme de 1.849,84 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 26 octobre 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 307,91 euros au titre des frais de recouvrement ;
DÉBOUTE Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [P] [J] et Monsieur [M] [J] aux dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS réprésentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’artciel 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
