TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 21/05174 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-ODMG
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, Me Suna CINKO-SAKALLI
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires secondaire Résidence [5] sis [Adresse 2]
représenté par Maître Florence TULIER POLGE, Administrateur Judiciaire
demeurant [Adresse 4], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté
représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [U] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Suna CINKO-SAKALLI, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012246 du 25/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier: Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
*********
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [U] ou [P] [H] est propriétaire des lots 474, 608, 609 et 610 dans la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 3].
Par exploit d’huissier de justice du 25 août 2021, le syndicat des copropriétaires secondaire Résidence [5], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [L] [V] [Y], a fait assigner
Monsieur [U] ou [P] [H] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 11.220,55 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2021, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’état de ses dernières conclusions en réplique n°3, notifiées par voie dématérialisée le 4 avril 2023, le syndicat des copropriétaires secondaire [5], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
- DEBOUTER purement et simplement Monsieur [H] [U] ou [P] de ses demandes, fins et conclusions.
- CONSTATER que Monsieur [H] [P] ou [P] a soldé sa dette envers le Syndicat des Copropriétaires Secondaire [5] à la date du 07/02/2023.
-CONDAMNER Monsieur [H] [P] ou [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [5] les intérêts au taux légal sur la somme de 11.220.55 €uro, dont il était redevable, à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’au 24 janvier 2023 inclus, date à laquelle il a soldé sa dette.
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] ou [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [5] la somme de 2.000,00 €uro à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] ou [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires Secondaire [5] la somme de 2.500 €uro sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
- ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
- CONDAMNER Monsieur [H] [P] ou [P] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Michel MIORINI, membre de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour soutenir sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires explique qu’à la date du 28/11/2022 Monsieur [H] est débiteur de la somme de 8312,62 euros et que les créances n’étaient pas prescrites. Il indique que Monsieur [B] a soldé sa dette depuis l’introduction de l’action.
Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires indique que cela a mis en péril l’équilibre de la trésorerie, et l’entretien de la copropriété. Il précise également qu’il a aggravé les dépenses de la copropriété.
En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 21 juin 2023, Monsieur [P] [H] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
- DEBOUTER le SDC [5] Syndicat des copropriétaires Secondaire Résidence [5] de ses demandes antérieures au 25 août 2016 notamment les sommes de 2949,71 euros et 1649,57 euros en tant qu’elles sont prescrites ;
- DEBOUTER le SDC [5] Syndicat des copropriétaires Secondaire Résidence [5] de ses demandes antérieures au 25 août 2016 notamment les sommes de 2949,71 euros et 1649,57 euros en l’absence de justificatifs ;
- JUGER que Monsieur [P] [H] a soldé sa dette ;
- A titre reconventionnel, CONDAMNER le SDC [5] Syndicat des copropriétaires Secondaire Résidence [5] représenté par Maître [L] [V] [Y], administrateur judiciaire au paiement indu de la somme de 5 531,15 euros faute de justificatifs antérieurs au 01.01.2019;
- DEBOUTER le SDC [5] Syndicat des copropriétaires Secondaire Résidence [5] de ses demandes indemnitaires, de sa demande afférente au taux d’intérêt légal et de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Pour contester le paiement des charges de copropriété, Monsieur [H] explique que les demandes antérieures au 25 août 2016 sont prescrites et que de ce fait les sommes de 2.949,71 euros et 1.649,71 euros ne peuvent être réclamées faute de production des appels de fonds. Il indique que le syndicat des copropriétaires fait des demandes imprécises (décompte au 1er juillet 2021 raturé). Il souligne que la mise en demeure en suivant le confirme car le montant est de 21.147,93 euros alors que le décompte fait état de 11.250,37 euros. De même pour le second décompte produit.
Il déduit donc qu’il doit la somme de 19.588,05 euros au 1er janvier 2019 faute de justificatifs antérieurs et que comme il a réglé 25.119,20 euros, il a trop payé pour un montant de 5.531,15 euros dont il demande le remboursement.
Pour contester la demande de dommages et intérêts, il soutient qu’il a réglé en attendant les décomptes et que de ce fait il n’est pas de mauvaise foi.Que de plusles impayés sont surtout en 2020, lors de la crise sanitaire, car sur les autres années 2022 et 2023 il a réglé aux échéances. De plus il a un budget déficitaire.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la prescription de la demande du syndicat en recouvrement des charges :
Aux termes de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 25 novembre courant, a modifié l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont désormais applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
L'article 2224 du code civil, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 2222 alinéa 2 du même code précise, qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Il en résulte, en application de l’article 42, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, que les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans et, à compter de l’entrée en rigueur de la loi du 23 novembre 2018, soit le 25 novembre 2018, que la prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par un délai de cinq ans.
En outre, en application de l'article 2222 alinéa 2, le point de départ de la prescription quinquennale des créances antérieures au 25 novembre 2018, commence à courir à compter de cette date, sans que son délai ne puisse excéder un délai de 10 ans.
Dans ces conditions, s'agissant des charges les plus anciennes, datant du 1er janvier 2013, le syndicat des copropriétaires disposait d'un délai de 5 ans pour agir à compter du 25 novembre 2018, sans que ce délai ne puisse dépasser une durée totale de 10 ans à compter de la mise en recouvrement, de sorte que le syndicat des copropriétaires était fondée à agir en recouvrement des charges jusqu'au 01 janvier 2023.
L'instance a été introduite par le syndicat des copropriétaires par acte d'assignation du 25 août 2021.
La demande du syndicat des copropriétaires en recouvrement des charges de copropriété n’est donc pas couverte par la prescription.
Monsieur [U] ou [P] [H] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes de 2.949,71 euros et 1.649,57 euros qu’il a payées alors qu’elles étaient prescrites. Cette demande n’apparaît pas bien fondé et le défendeur ne peut qu’en être débouté.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par ses lots 474,608, 609, 610 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 21 juillet 2022, pour la période du 31/12/2017 au 21/07/2022 provision charges 4ème trimestre 2022 et FONDS ALUR 4ème trimestre 2022 remplacement porte acces local edf inclus faisant apparaître un solde débiteur de 8312,62 euros;
- un décompte au 25/01/2023 pour la période du 1/01/2013 au 25/01/2023;
A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires pouvait prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur au moment de l’assignation introductive d’instance du 25 août 2021 s'élevait bien à la somme de 11.220,55 euros pour la période du 1er trimestre 2018 au 3ème trimestre 2021 inclus.
Les parties s’entendent pour dire que le défendeur a soldé sa dette.
Pour faire suite à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires, et conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil, il convient de dire que la somme de 11.220,55 euros produira des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le 25 août 2021 et le 24 janvier 2023, date à laquelle le défendeur a soldé sa dette.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement régulier des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [H], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est tout de même noté la complexité des décomptes (reprise depuis l’année 2013 avec des erreurs régularisées) des versements réguliers depuis 2022 jusqu’au solde de la dette le 25 janvier 2023 pendant la présente procédure, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.
Monsieur [H] sera dès lors condamné à payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [H] qui succombe est condamné à payer les dépens.
Monsieur [H] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’accord des parties pour dire que Monsieur [U] ou [P] [H] a soldé sa dette de charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires secondaire [5] à la date du 24 janvier 2023
CONDAMNE Monsieur [U] ou [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [5] les intérêts au taux légal sur la somme de 11.220,55 euros entre le 25 août 2021 et le 24 janvier 2023
DEBOUTE Monsieur [U] ou [P] [H] de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires secondaire [5] en remboursement des sommes de 2.949,71 euros et 1.649,57 euros ;
CONDAMNE Monsieur [U] ou [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [5] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [U] ou [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire [5] une somme de 2.000 euros à des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE la capitalisation des intérets sur les sommes dues conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI réprésentée par Me Michel MIORINI conformément aux dispositions de l’artciel 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
