TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00250 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4U3
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
S.A.R.L. MADAME LA LICORNE
C/
Mme [S] [C] [K] [J] [B] [D]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A.R.L. MADAME LA LICORNE
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante
représentée par Mme [R] [L] [T] [M] es qualité de Gérante
DEFENDERESSE:
Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Mme [M]
+ 1CCC à la Préfecture
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 14 janvier 2023, la SARL MADAME LA LICORNE a donné en location à Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 641,70 €, outre provisions sur charges de 50,00 €.
Le 28 septembre 2023, la SARL MADAME LA LICORNE a fait délivrer à Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] un commandement de payer les loyers échus et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 003,68 € selon décompte arrêté au 31 août 2023 .
Par voie électronique le 29 septembre 2023, la SARL MADAME LA LICORNE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 22 décembre 2023, la SARL MADAME LA LICORNE a attrait Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la SARL MADAME LA LICORNE sollicite de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
ordonner l'expulsion de Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] ainsi que de tous occupants de son chef,
être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] ;
condamner Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] au paiement des sommes suivantes :
4 713,34 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 septembre 2023;
une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail ;
300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification aux autorités préfectorales et les frais de déménageurs et garde-meubles ;
constater l’exécution provisoire de la décision.
Le 26 décembre 2023, la SARL MADAME LA LICORNE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024.
Lors de l’audience, la SARL MADAME LA LICORNE, représenté par Madame [R] [L] [T] [M], en qualité de gérante, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 294,47 € et que l’acquisition des effets de la clause résolutoire résulte également du défaut d’assurance visé au commandement du 28 septembre 2023. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris.
La demanderesse n’a pas indiqué avoir été avisée de l’existence d’une procédure de surendettement à l’égard de Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D].
Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.
Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur le régime applicable au contrat de bail
En application de l’article L. 632-1, alinéa 1, du code de la construction et de l’habitation, une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est constitué des articles 25-3 à 25-11.
Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
En l’espèce, le contrat de bail conclu le 14 janvier 2023 entre la SARL MADAME LA LICORNE et Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] porte sur un logement meublé à usage de résidence principale. Il est donc soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SARL MADAME LA LICORNE verse aux débats un décompte arrêté au 7 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 294,47 €.
Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Concernant le montant des charges réclamées, il est relevé qu’en application de l’article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
De plus, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.
Or, en l’espèce, le bail prévoit une provision sur charges avec régularisation annuelle et le décompte produit révèle que des sommes sont appelée au titre du montant des charges réelles (111,56 €), supérieur au montant de la provision (50,00 €), venant augmenter la somme réclamée à la locataire.
Cependant, la SARL MADAME LA LICORNE ne produit aucun justificatif concernant le montant des charges ainsi réclamé, de sorte que ne seront retenues que les sommes justifiées par le contrat de bail, à savoir une provision de charges de 50,00 €.
Ainsi, la créance de la SARL MADAME LICORNE est établie comme suit :
- 9 147,10 € au titre des loyers dus de janvier 2023 à mars 2024 ;
- 715,00 € au titre des provisions de charges dues de janvier 2023 à mars 2024 ;
- 325,00 € de frais de dossier prévus par le bail ;
moins les paiements de la défenderesse : 3 749,00 € au titre des loyers et 50,00 € au titre des charges (selon le décompte),
soit une somme totale de 6 388,10 €.
Il convient par conséquent de condamner Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] à payer à la SARL MADAME LA LICORNE la somme de 6 388,10 € actualisée au 7 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 29 septembre 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l’espèce, l’assignation de la partie demanderesse ne vise que l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers. Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] n’étant pas comparante à l’audience, la nouvelle demande de la SARL MADAME LA LICORNE consistant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du défaut d’assurance également visé au commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été faite contradictoirement et elle sera donc déclarée irrecevable.
Par ailleurs, le bail conclu le 14 janvier 2023 contient une clause (article VI) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 3 003,68 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SARL MADAME LA LICORNE qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et de l'assignation ainsi que de sa notification à la préfecture.
En revanche, il n'y a pas lieu de statuer sur les frais d'exécution forcée, notamment les frais de déménageurs et garde-meubles, qui sont en l'état hypothétiques, le juge de l'exécution disposant d'une compétence exclusive pour apprécier leur utilité et déterminer à la charge de qui ils incombent.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] sera condamnée à payer à la SARL MADAME LA LICORNE la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SARL MADAME LA LICORNE ;
DECLARE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance irrecevable ;
CONSTATE que le contrat signé le 14 janvier 2023 entre la SARL MADAME LA LICORNE et Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement ;
DÉBOUTE Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] de sa demande de délais ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] à payer à la SARL MADAME LA LICORNE la somme de 6 388,10 € (six mille trois cent quatre-vingt-huit euros et dix centimes) actualisée au 7 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] à payer à la SARL MADAME LA LICORNE ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] à payer à la SARL MADAME LA LICORNE la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [S] [C] [K] [J] [B] [D] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023, de l’assignation du 22 décembre 2023 et de sa notification à la préfecture ;
DIT n’y avoir lieu à statuer sur les frais de l’exécution forcée ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERELA JUGE
