TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00172 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PX4U
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
Mme [O] [Y] épouse [G]
C/
Mme [H] [P]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
Madame [O] [Y] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE:
Madame [H] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me TROJANY
+ 1CCC à la Préfecture
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 21 octobre 2022, Madame [O] [Y], épouse [G] a donné en location à Madame [H] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 710,00 €, outre provisions sur charges de 60,00 €.
Le 22 septembre 2023, Madame [O] [Y], épouse [G] a fait délivrer à Madame [H] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 620,00 € selon décompte arrêté au 1 septembre 2023 .
Par voie électronique le 25 septembre 2023, Madame [O] [Y], épouse [G] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 12 décembre 2023, Madame [O] [Y], épouse [G] a attrait Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, Madame [O] [Y], épouse [G] sollicite de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
ordonner l'expulsion de Madame [H] [P] ainsi que de tous occupants de son chef éventuellement dans les lieux avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ;
juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
condamner Madame [H] [P] au paiement des sommes suivantes :
6 930,00 € au titre de l’arriéré locatif (échéance de décembre 2023 incluse), augmentée des intérêts de retard à compter du 22 septembre 2023, sur la somme de 4 620 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
770 € par mois au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
une indemnité d’occupation mensuelle, fixée par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, jusqu’à parfaite libération des lieux ;
1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens, y inclus le coût du commandement en date du 22 septembre 2023 et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée ;
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Le 18 décembre 2023, Madame [O] [Y], épouse [G] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, Madame [O] [Y], épouse [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 470,00 €. Elle précise que le dernier règlement est intervenu en avril 2023.
Madame [H] [P], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant.
Madame [H] [P] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
avoir rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé qui l’ont conduite à arrêter de travailler en mai 2023. Elle est actuellement à la recherche d’un emploi.
percevoir des revenus mensuels d'un montant de 1 300 € versés par la Caisse d’allocations familiales au titre du RSA et de l’APL ;
avoir un enfant à charge ;
avoir d’autres dettes et un crédit à la consommation en cours.
La demanderesse déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.
Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Madame [O] [Y], épouse [G] verse aux débats un décompte arrêté au 1er mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 470,00 €, hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [O] [Y], épouse [G] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [P] à payer à Madame [O] [Y], épouse [G] la somme de 8 470,00 € actualisée au 7 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 620,00 € à compter du 22 septembre 2023, date du commandement de payer, et sur la somme de 3 850,00 € à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, Madame [H] [P] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant. Madame [O] [Y], épouse [G] s’y oppose.
Or, le décompte produit à l’audience montre que le dernier paiement de Madame [H] [P] remonte au mois d’avril 2023 et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis. Ainsi, le paiement du loyer courant avant l’audience n’est pas repris.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions légales pour l’octroi de délais de paiement à Madame [H] [P] ne sont pas réunies.
La demande de délais de paiement de Madame [H] [P] sera donc rejetée.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 25 septembre 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l’espèce, le bail conclu le 21 octobre 2022 contient une clause (article 11) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2023, pour la somme en principal de 4 620,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
En l’absence de délais de paiement accordés, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus en application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Madame [H] [P] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [H] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [O] [Y], épouse [G] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [P], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur la demande en paiement d’une somme mensuelle de 770 € jusqu’au prononce de la résiliation du bail :
Madame [H] [P] ayant été condamnée au paiement de l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance du mois de mars 2024, et au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure, il y a lieu de constater que la demande en paiement d’une somme mensuelle de 770 € jusqu’au prononcé de la résiliation est devenue sans objet.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [P], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023.
En revanche, il n'y a pas lieu de statuer sur les frais d'exécution forcée, qui sont en l'état hypothétiques, le juge de l'exécution disposant d'une compétence exclusive pour apprécier leur utilité et déterminer à la charge de qui ils incombent.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [H] [P] sera condamné à payer à Madame [O] [Y], épouse [G] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [O] [Y], épouse [G] ;
CONSTATE que le contrat signé le 21 octobre 2022 entre Madame [O] [Y], épouse [G] et Madame [H] [P] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
DÉBOUTE Madame [H] [P] de sa demande de délais ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [H] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Madame [H] [P] à payer à Madame [O] [Y], épouse [G] la somme de 8 470,00 € (huit mille quatre cent soixante-dix euros) actualisée au 7 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 4 620,00 € et sur la somme de 3 850,00 € à compter de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [H] [P] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [P] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [H] [P] à payer à Madame [O] [Y], épouse [G] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONSTATE que la demande en paiement d’une somme mensuelle de 770,00 € jusqu’à la résiliation du bail est devenue sans objet ;
CONDAMNE Madame [H] [P] à payer à Madame [O] [Y], épouse [G] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [H] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 ;
DIT n’y avoir lieu de statuer sur les frais de l’exécution forcée ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERELA JUGE
