TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 3]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00170 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXNB
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
S.A. BATIGERE HABITAT
C/
M. [K] [S]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEUR:
Monsieur [K] [S]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 20 Février 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : Me BOUANANE + CCC
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2013, la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [S] un appartement et et un parking (box annexe n° 20) situés [Adresse 6], [Localité 4] pour un loyer mensuel actualisé de 372,83 €, outre provisions sur charges de 174,98 €.
Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 343,27 €.
Monsieur [K] [S] a donné congé de l’appartement par courrier reçu par la société BATIGERE HABITAT le 24 mai 2023.
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 23 juin 2023.
La société BATIGERE HABITAT a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 690,79 € selon décompte arrêté au 7 juin 2023.
Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes à l’effet d’obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la condamnation de Monsieur [K] [S] au paiement de la somme de 7 797,77 € au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d’habitation, échéance prorata temporis de juin 2023, régularisations de charges et réparations locatives incluses selon décompte arrêté au 27 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023,
la condamnation de Monsieur [K] [S] au paiement de la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
À l’appui de ses prétentions, la société BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [K] [S] a conclu un contrat de bail d’habitation le 3 avril 2013 et qu’après son départ des lieux le 23 juin 2023, il subsiste un solde locatif et qu’elle a été contrainte d’effectuer des réparations suite aux dégradations locatives.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2024 à laquelle elle a été retenue.
À cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.
Monsieur [K] [S], assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas été représenté.
Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.
À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 473 dudit code précise que lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel – ce qui est le cas en l’espèce - ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Sur les demandes principales :
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met notamment à la charge du locataire l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.
L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il convient de rappeler que les lieux ont été libérés le 23 juin 2023.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte qu’à la date du qu’à son départ des lieux, Monsieur [K] [S] était redevable de la somme de 4 461,19 €, dépôt de garantie déduit.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [S] au paiement de ladite somme.
Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
Il ressort des dispositions de l’article 7, d), de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé de prendre à sa charge :
l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987.
L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il ressort de l’article 4 du décret du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale qu’ « en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »
En l’espèce, le locataire est resté dans les lieux du 23 avril 2013 au 23 juin 2023, soit approximativement dix ans.
La société BATIGERE verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi le 23 avril 2013, l’état des lieux de sortie établi le 23 juin 2023, tous deux signés par Monsieur [K] [S], ainsi qu’une facture établie par la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION le 4 juillet 2023 pour un montant total de 216,58 € au titre des travaux effectués dans le logement litigieux, un coefficient de vétusté étant appliqué pour chaque poste.
Les travaux dont la société BATIGERE demande le paiement au titre des réparations locatives concernent la cuisine et plus spécifiquement la réfection de la peinture des plinthes, des murs, le remplacement du meuble de l’évier et de l’évier.
L’état des lieux d’entrée mentionne un état neuf global de l’appartement.
L’état des lieux de sortie indique, concernant la cuisine, un mauvais état des peintures sur les murs avec des prises sales, des taches de friture et une VMC sale, des rangements / placards en état mauvais et des sanitaires / robinetterie en état mauvais.
Ainsi, en dépit de l’occupation des lieux pendant une période de dix années, il ressort de l’état des lieux de sortie un défaut d’entretien de la cuisine par le locataire, qui justifie que soient mis à sa charge les travaux de réparation effectués par le bailleur, avec l’application des coefficients de vétustés de 90 % pour les peintures, de 80 % pour le meuble de l’évier et de 36 % pour l’évier.
Ainsi, Monsieur [K] [S] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 216,58 € au titre des réparations locatives.
En conséquence, Monsieur [K] [S] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme totale de 4 677,77 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les mesures de fin de jugement
Monsieur [K] [S], partie essentiellement perdante, doit être condamné aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Le commandement de payer, qui n’était pas un préalable nécessaire à la saisine de la juridiction, est exclu des dépens, d’autant plus que le locataire avait déjà donné congé et avait déjà quitté les lieux au moment où il a été délivré.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [K] [S] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
_ CONDAMNE Monsieur [K] [S] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 4 677,77 € (quatre mille six cent soixante-dix-sept euros et soixante-dix-sept centimes) au titre du solde locatif, comprenant l’arriéré locatif jusqu’au 23 juin 2023 et les réparations locatives, dépôt de garantie déduit, de l’appartement et du parking situés [Adresse 6], [Localité 4], assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
_ DIT que les sommes versées à ce titre antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
_ CONDAMNE Monsieur [K] [S] et à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
_ CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens, à l’exclusion du commandement de payer du 21 juillet 2023 ;
_ REJETTE le surplus des demandes ;
_ RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
AINSI FAIT ET JUGE LE 30 mai 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
