REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 30 Mai 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 24/00041 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P5MA
DEMANDEURS:
Monsieur [J] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Y] [X] épouse [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Valérie REDON REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE
DEFENDEUR:
Monsieur [I] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
ORDONNANCE :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 30 Mai 2024, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me REDON REY
+ 1CCC à M. [R]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 18 janvier 2017, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ont donné en location à Monsieur [I] [R], un immeuble à usage d’habitation et un parking n° 11 situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 724,00 €, outre provisions sur charges de 101,25 €.
Le 13 septembre 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [I] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 404,00 € selon décompte arrêté au 11 septembre 2023 .
Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ont, par voie électronique le 14 septembre 2023, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 14 décembre 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ont attrait Monsieur [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] sollicitent de voir :
constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;
ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [I] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
condamner Monsieur [I] [R] au paiement des sommes suivantes par provision :
4 969,75 € au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de décembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;
une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 808,25 €, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;
500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 septembre 2023.
Le 15 décembre 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 301,86 €, frais déduits. Ils précisent que le paiement du loyer courant a été repris.
Monsieur [I] [R], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [I] [R] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
avoir rencontré des difficultés financières à la suite du décès de son épouse du Covid en 2020, de son licenciement en août 2023 et de sa radiation auprès de Pôle emploi à la suite d’une absence d’actualisation ;
exercer un emploi en qualité de gestionnaire des stocks en tant qu’intérimaire depuis 5 mois selon des contrats renouvelés par quinzaine et percevoir à ce titre un salaire mensuel de 2 300 € ;
ne pas percevoir d’aides de la CAF ;
avoir quatre enfants dont un de 4 ans à charge ;
ne pas avoir d’autre dette.
Les demandeurs déclarent s'opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités, faisant valoir que les paiements sont très irréguliers et qu’une précédente décision accordant des délais a déjà été rendue en 2020.
Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience, le défendeur n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.
Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] versent aux débats un décompte arrêté au 5 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 301,86 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [R] à verser, à titre de provision, à Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] la somme de 301,86 € actualisée au 5 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Monsieur [I] [R] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant. Les demandeurs s’y opposent.
Il ressort des débats que, même si les paiements ont pu s’avérer irréguliers, Monsieur [I] [R] est actuellement en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. La dette a diminué de façon importante entre l’assignation et l’audience, démontrant les efforts accomplis par le défendeur pour exécuter ses obligations relevant du contrat de bail.
En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [I] [R] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement de 900 € ayant été effectué le 21 février 2024.
Compte tenu de son engagement et de la faiblesse de la dette restant due au jour de l’audience, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [I] [R] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 14 septembre 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2017 contient une clause (article VIII) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 3 404,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Monsieur [I] [R] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [I] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [I] [R] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] sera en droit d’exiger de Monsieur [I] [R] le paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, Monsieur [I] [R] n’ayant pas pénétré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’ayant pas été constatée, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux avant de procéder à l’expulsion prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [R], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [I] [R] sera condamné à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :
CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 18 janvier 2017 entre Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] et Monsieur [I] [R] concernant les locaux et un parking n° 11 situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D], à titre provisionnel, la somme de 301,86 € (trois cent un euros et quatre-vingt-six centimes) actualisée au 5 mars 2024, à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [I] [R] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
AUTORISONS Monsieur [I] [R] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités, la première d’un montant de 200,00 € et la suivante égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Monsieur [I] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D], la résiliation du bail étant acquise à la date du 14 novembre 2023;
Monsieur [I] [R] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] seront en droit d’exiger de Monsieur [I] [R]le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXONS en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [R] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [I] [R] à payer, à titre de provision, à Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
REJETONS la demande de suppression du délai avant l’expulsion ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [R] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [Y] [X], épouse [D] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [I] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023 ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE
