TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
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[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 23/01597 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PTC7
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
M. [F] [M] [R] [P]
Mme [I] [U] [J] [Z] épouse [P]
C/
Mme [V] [E] épouse [B]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDEURS:
Monsieur [F] [M] [R] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [I] [U] [J] [Z] épouse [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tous deux représentés par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau D’ESSONNE
DEFENDERESSE:
Madame [V] [E] épouse [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 7 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me MORELLI
+ 1CCC à Mme [B]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 27 juillet 2008, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ont donné en location à Madame [V] [E], épouse [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 1 014,00 €, outre provisions sur charges de 115,00 €.
Le 19 juin 2023, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ont fait délivrer à Madame [V] [E], épouse [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 285,00 € selon décompte arrêté au 11 avril 2023.
Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ont, par voie électronique le 20 juin 2023, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à personne le 13 octobre 2023, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ont attrait Madame [V] [E], épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] sollicitent de voir :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ; subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l'expulsion de Madame [V] [E], épouse [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
ordonner la séquestration du mobilier installé dans les lieux et ce aux frais et risques du preneur ;
condamner Madame [V] [E], épouse [B] au paiement des sommes suivantes :
6 119,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023 (échéance de septembre 2023 incluse) ;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, à compter du 1er octobre 2023 ;
1 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil
1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
dire que dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance du terme sera encourue à défaut de règlement d’une seule échéance de l’arriéré, d’une seule échéance des loyers courants ;
sommer Madame [V] [E], épouse [B] d’avoir à produire l’attestation d’assurance habitation en cours de validité ;
ordonner l'exécution provisoire.
Le 16 octobre 2023, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ont notifié leur acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L’affaire a été appelée le 19 décembre 2023 et un renvoi a été ordonné à l’audience du 7 mars 2024, Madame [V] [E], épouse [B] ayant formulé une demande d’aide juridictionnelle.
L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, à l’exception de celle concernant le contrat d’assurance habitation, une attestation étant produite à l’audience par la défenderesse.
Madame [V] [E], épouse [B], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 180,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.
Madame [V] [E], épouse [B] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
avoir rencontré des difficultés financières en raison d’autres dettes accumulées et d’une séparation ;
produire à l’audience une attestation d’assurance habitation valide au moment de la délivrance du commandement, précisant que ce document avait déjà été remis à Monsieur [P] ;
avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2023 ;
avoir deux enfants à charge scolarisés au collège ;
percevoir des revenus mensuels d'un montant de 3 000 € dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée ;
Les demandeurs déclarent s'opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités. Ils font valoir qu’ils ont besoin du loyer pour financer leur retraite.
Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience. Il en résulte que Madame [B] vit dans le logement depuis 2008, que son budget a été déstabilisé en raison de la séparation du couple et des frais d’avocat engendrés par la procédure de divorce. Elle est demandeuse pour un accompagnement budgétaire qui va se mettre en place. Elle n’a pas de solution de relogement en cas d’expulsion.
Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.
Les demandeurs ont été autorisés à produire, par note en délibéré, un décompte actualisé ainsi qu’à se positionner sur les délais de paiement et la suspension de la clause sollicités avant le 30 avril 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré du 11 avril 2024, les demandeurs produisent un décompte actualisé au 8 avril 2024, soulignant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9 856,30 €, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Ils ajoutent que Madame [B] ne respecte pas ses engagements, la dette continuant d’augmenter et que compte tenu de l’importance de la dette, de leur âge et de leur situation personnelle, ils s’opposent fermement à l’octroi de délais de paiement.
Par note en délibéré du 29 mai 2024, Madame [E] [B] fait valoir, en réponse, qu’elle a effectué deux virements de 1 129 € les 26 avril et 10 mai 2024 et qu’elle n’a pas pu les faire avant car elle était en arrêt maladie. Elle maintient sa demande de délais de paiement à hauteur de 180,00 € et précise qu’elle n’a pas de solution de relogement. Elle indique avoir informé les demandeurs, par l’intermédiaire de leur conseil, des virements effectués par mail du 13 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] versent aux débats un décompte arrêté au 11 septembre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 119,30 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [E], épouse [B] à verser à Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] la somme de 6 119,30 € actualisée au 11 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 285,00 € à compter du 19 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Madame [V] [E], épouse [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 180,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Il résulte du décompte actualisé produit par les bailleurs à l’audience que Madame [V] [E], épouse [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le loyer du mois de février 2024 ayant été payé.
De plus, il ressort des débats que Madame [V] [E], épouse [B] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, des efforts de paiement ayant été faits entre les mois de septembre 2023 et février 2024.
Compte tenu de son engagement, de l’ancienneté du bail et de la reprise des paiements avant l’audience, il convient par conséquent d'accorder à Madame [V] [E], épouse [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 180,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 20 juin 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 19 juin 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
En outre, le bail conclu entre les parties contient une clause (page 4 du contrat) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [V] [E], épouse [B] le 19 juin 2023, pour un montant principal de 3 285,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Madame [V] [E], épouse [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [V] [E], épouse [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [V] [E], épouse [B] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [V] [E], épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] sera en droit d’exiger de Madame [V] [E], épouse [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les demandeurs n'établissent pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P].
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [E], épouse [B], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [V] [E], épouse [B] sera condamnée à payer à Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ;
CONSTATE que le contrat signé le 27 juillet 2008 entre Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] et Madame [V] [E], épouse [B] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Madame [V] [E], épouse [B] à payer à Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] la somme de 6 119,30 € (six mille cent dix-neuf euros et trente centimes) actualisée au 11 septembre 2023, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 3 285,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [V] [E], épouse [B] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
AUTORISE Madame [V] [E], épouse [B] à s’acquitter de cette somme en 34 mensualités, les 33 premières d’un montant de 180,00 € (cent quatre-vingt euros) et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Madame [V] [E], épouse [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P], la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 août 2023;
Madame [V] [E], épouse [B] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Madame [V] [E], épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] seront en droit d’exiger de Madame [V] [E], épouse [B]le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [E], épouse [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [V] [E], épouse [B] à payer à Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [V] [E], épouse [B] à payer à Monsieur [F] [M] [R] [P] et Madame [I] [U] [J] [Z], épouse [P] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [V] [E], épouse [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juin 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE
