TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 23/01529 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PUID
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
Mme [X] [J] épouse [K]
M. [D] [K]
C/
M. [E] [T]
M. [V] [T]
M. [Z] [I]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDEURS:
Madame [X] [J] épouse [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
assistée de Me France BUREAU POUSSON, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [D] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me France BUREAU POUSSON, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Monsieur [E] [T]
[Adresse 2]
[Localité 7]
comparant en personne
Monsieur [V] [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Monsieur [Z] [I]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 20 février 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À :Me BUREAU POUSSON + CCC
CCC à Mr [T]
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021, Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] ont donné à bail à Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] un appartement et un emplacement de parking situés [Adresse 4] pour un loyer initial de 720,00 €, outre provisions sur charges de 140,00 €.
Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 720 €.
Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021, Monsieur [E] [T] s’est porté caution solidaire de Monsieur [V] [T].
Le 2 mars 2023, la Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] ont fait délivrer à Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 362,88 € selon décompte arrêté au 2 mars 2023. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [E] [T] selon acte du 6 mars 2023.
Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] ont fait assigner Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I], par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023 remis selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, et Monsieur [E] [T], par acte de commissaire de justice remis à étude le 18 septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes à l’effet de voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
juger que le bail est résilié par l’effet conjugué du commandement de payer délibré le 3 mars 2023 et la libération des lieux le 1er juin 2023 par les locataires ;
condamner in solidum Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T], au paiement de la somme de 9 143,57 € au titre des loyers et charges, sauf à parfaire, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 720 €, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;
condamner in solidum Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T], au paiement de la somme de 12 318,00 € au titre des réparations loctives, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2023 ;
condamner in solidum Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T], au paiement de la somme de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, y compris les débours sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.
À l’appui de ses prétentions, Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] exposent qu’ils ont conclu un bail avec Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] le 8 janvier 2021 et que Monsieur [E] [T] s’est porté caution solidaire par acte séparé du même jour. Ils indiquent qu’après le départ des lieux des locataires, il subsiste un solde locatif et qu’ils ont été contraints d’effectuer des réparations suite aux dégradations locatives.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023.
À cette audience, Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K], comparants, assistés de leur conseil, se sont référés à leur assignation et ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, à l’exception de celles relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion, les lieux ayant été libérés le 12 juin 2023.
Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, malgré leur convocation régulière.
Monsieur [E] [T] n’était ni comparant ni représenté pendant les débats et s’est présenté en retard.
L’affaire, qui avait été mise en délibéré au 15 février 2024, a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 20 février 2024 afin de permettre la comparution de Monsieur [E] [T].
A l’audience du 20 février 2024, Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K], comparants, assistés de leur conseil, ont maintenu les demandes exprimées lors de la précédente audience, sauf à préciser que la somme réclamée au titre des réparations locatives était ramenée à la somme de 6 540,32 €. Ils contestent les déclarations de Monsieur [E] [T], faisant valoir que le logement n’était pas insalubre.
A cette audience, Monsieur [E] [T], comparant en personne, conteste les dégradations évoquées expliquant que le logement était insalubre. Concernant son engagement de caution, il précise qu’il s’est engagé en grantie de son fils Monsieur [V] [T] mais pas Monsieur [Z] [I] qu’il ne connaît pas. Il ne conteste pas la dette locative pour autant qu’elle concerne son fils.
Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
Il est renvoyé à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 473 dudit code précise que lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel – ce qui est le cas en l’espèce - ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met notamment à la charge du locataire l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.
L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il convient de rappeler que les lieux ont été libérés le 12 juin 2023.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte figurant dans l’assignation des demandeurs qu’à leur départ des lieux, Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] étaient redevables de la somme de 6 684,00 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges compris entre mai 2022 et le 12 juin 2023.
Par ailleurs, les demandeurs justifient des régularisations de charges au titre des années 2021 (922,88 €) et 2022 (1 536,69 €), soit un total de de 2 459,57 €.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 9 143,57 €.
L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité (XII) de sorte que Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme précitée.
Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives
Il ressort des dispositions de l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé de prendre à sa charge :
l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987.
L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il ressort de l’article 4 du décret du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale qu’ « en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. »
En l’espèce, les locataires sont restés dans les lieux du 8 janvier 2021 au 13 juin 2023, date du procès-verbal de constat établissant l’état des lieux de sortie, soit approximativement pendant 2 ans et demi.
Les demandeurs produisent, outre le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 8 janvier 2021 entre les bailleurs et les locataires, et l’état des lieux de sortie établi non contradictoirement par huissier de justice le 13 juin 2021, ainsi que des devis établis par la société HKL le 2 juillet 2023 (12 650,00 €), par la société ETABLISSEMENT LUCAS le 4 juillet 2023 (9 729,50 €) et la société ART BATIMENT & PATRIMOINE le 25 juin 2023 (11 495,00 €). A l’appui de l’actualisation de la demande au titre des réparations locatives, à la baisse, les bailleurs versent aux débats les factures correspondant aux frais qu’ils ont engagés pour faire les travaux eux-mêmes pour une somme totale de 6 540,32 €.
Ils versent également aux débats une attestation d’un commissaire de justice du 17 juillet 2023 selon laquelle l’état des lieux de sortie, initialement programmé le 1er juin 2023, date à laquelle les locataires ont été convoqués par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et par lettre simple, n’a pas pu être effectué, les locataires n’ayant pas rendu les clés.
Le constat dressé par le commissaire de justice le 13 juin 2023 mentionne que les locataires ont été régulièrement convoqués mais qu’ils ne sont pas présents. L’état des lieux a pu être effectué car ils avaient rendu les clés dans l’intervalle.
La preuve de la convocation des locataires à l’état des lieux de sortie n’est cependant pas rapportée car aucun courrier de convocation n’est versé aux débats. Ce document doit néanmoins être traité comme un élément de preuve au soutien des demandes des bailleurs.
Les sommes réclamées au titre des réparations locatives concernent la mise en peinture de l’ensemble des pièces de l’appartement, le changement du sol dans l’entrée, de la cuisine, du salon/salle à manger, des frais de ménage, d’enlèvement des ordures et des meubles, du changement de tablier de baignoire, du robinet et de la colonne de bain, le changement des meubles dans la cuisine, le changement du volet roulant de la chambre, de la porte d’entrée, la réparation de la fenêtre du salon, de la porte du balcon, et la réparation de prises de courant.
L’état des lieux d’entrée mentionne l’ensemble des plafonds, murs, sols et menuiseries de l’entrée, du séjour, de la chambre, de la cuisine, de la salle de bain, des WC à l’état « passable ». De même, dans la cuisine, l’évier, la robinetterie, et dans la salle de bain, le lavabo, le mitigeur, la baignoire, le mitigeur et le flexible sont décrits à l’état « passable ». Aucune mention complémentaire ne vient préciser l’état des lieux.
Il ressort de l’état des lieux de sortie, dressé par un commissaire de justice, que les lieux sont sales et abimés, et notamment l’ensemble des murs et des sols, qu’il subsiste des meubles (buffet, miroir dans l’entrée, commode dans la chambre) qui sont détériorés, que le volet roulant de la chambre est cassé, que dans la salle de bain, la tringle du rideau de douche est cassée et en partie défixée du mur, que des trous ne sont pas rebouchés, que les joints de la baignoire sont complètement abimés ainsi que la faïence, que la peinture est craquelée, que les meubles sont détériorés à l’exception du meuble vasque qui n’est que sale, que dans la cuisine, le meuble avec lavabo est complètement cassé, et le rebords de la fenêtre extremement dégradé, la plaque de cuisson est cassée, sur la terrasse, le sol est recouvert d’un gazon synthétique, « le tout est sale et recouvert de détritus et d’excréments d’animaux ».
Ainsi, il résulte de ce qui précède que les lieux ont été restitués dans un état de grande saleté générale, et n’étaient pas totalement vides puisque des meubles et des détritus étaient encore présents. Les murs, plafonds, sols et éléments d’équipement étaient fortement abimés et dégradés.
Si Monsieur [E] [T] allègue à l’audience que l’appartement était insalubre au moment où il a été donné en location, il n’apporte aucun élément pour en justifier et l’état des lieux d’entrée ne fait pas ressortir d’élément de nature à démontrer une quelconque insalubrité.
Ainsi, si l’état des lieux d’entrée décrit l’ensemble de l’appartement dans un état passable, il n’en résulte pas un état de dégradation particulier, de sorte qu’il ne peut être invoqué une simple vétusté pour expliquer l’état de l’appartement à la sortie des locataires.
Dans ces conditions, les travaux effectués par les bailleurs sont justifiés et résultent d’une faute des locataires qui n’ont pas exécuté leur obligation d’entretien et de réparation des lieux loués.
Les bailleurs justifient avoir procédé aux travaux eux-mêmes pour en réduire le coût au regard des devis établis par les entreprises qu’ils ont contactées et il leur sera accordé la somme de 6 540,32 € au titre des réparations locatives, de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (720,00 €), soit une somme restant due de 5 820,32 €.
Sur l’engagement de la caution
En application de l’article 2288 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
Selon l’article 2290 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale.
Il résulte de l’article 2292 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.
Aux termes de l’article 2298 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, la caution n'est obligée envers le créancier à le payer qu'à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n'ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu'elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l'effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.
En l’espèce, Monsieur [E] [T] a signé, le 8 janvier 2021, un acte de cautionnement solidaire à durée déterminée en vertu duquel il s’est « porté caution solidaire à durée déterminée de Monsieur [V] [T] » avec renonciation au bénéfice de discussion et de division pour les obligations du bail qui lui a été consenti par Madame [K] pour une durée de six ans à compter du 8 janvier 2021 concernant la location de l’appartement litigieux dans la limite de 61 920 € au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous les frais éventuels de procédure.
Ainsi, Monsieur [E] [T] s’est engagé à garantir solidairement la dette locative de Monsieur [E] [T] pendant une durée de six ans dans la limite de 61 920 €.
Or, Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] sont tenus solidairement de toutes les obligations résultant du contrat de bail du 8 janvier 2021 en application de la clause de solidarité y figurant à l’article XII. Ainsi, Monsieur [V] [T] est redevable envers les bailleurs de l’intégralité de la dette locative.
Il s’en déduit que Monsieur [E] [T], qui doit garantir les obligations de Monsieur [V] [T], est également redevable de l’intégralité de la dette locative, même s’il ne garantit pas Monsieur [Z] [I].
En conséquence, Monsieur [E] [T] sera condamné solidairement au paiement des sommes dues par Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.
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Sur les mesures de fin de jugement
Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T], parties essentiellement perdantes, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des assignations, à l’exclusion du coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution, qui n’était pas un préalable nécessaire à la saisine de la juridiction, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [V] [T] et Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T] seront condamnées in solidum à verser à Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
_ CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T] à payer à Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] une somme de 9 143,57 € (neuf mille cent quarante-trois euros et cinquante-sept centimes) au titre du solde locatif arrêté au 13 septembre 2023, date de l’assignation, de l’appartement situé [Adresse 4], assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
_ CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T] à payer à Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] une somme de 5 820,32 € (cinq mille huit cent vingt euros et trente-deux centimes) au titre des réparations locatives pour l’appartement situé [Adresse 4] assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
_ DIT que les sommes versées à ces titres antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;
_ CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T] à payer à Madame [X] [J], épouse [K] et Monsieur [D] [K] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
_ CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [T], Monsieur [Z] [I] et Monsieur [E] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût des assignations du 13 et 18 septembre 2023, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 2 mars 2023 et de sa dénonciation à la caution le 6 mars 2023 ;
_ RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
AINSI FAIT ET JUGE LE 30 mai 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
