| France, Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème chambre, 24 mai 2024, 22/00890

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 24 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 22/00890 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OJDE

NAC : 30B

Jugement Rendu le 24 Mai 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.C.I. DES PINS PENCHES SCI au capital de 200 €, inscrite au RCS de MEAUX sous le n° 435 093 182, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Société NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Isabelle PARIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Greffiers: Sylvie D’ALMEIDA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu la clôture intervenue à l’audience du 16 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2023 puis prorogée au 21 mars 2023 puis au 24 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 mai 1970, la SCI DE LA HAUTE SEINE a donné à bail commercial à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE des locaux à usage de garage à bateaux de vestiaire et d’habitation de gardien sis [Adresse 2] (ESSONNE). Les lieux ont été loués à usage d’activité sportive sans but lucratif, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE étant une association (club d’aviron).
La SCI DES PINS PENCHES a acquis les locaux le 31 mai 2006.
Par exploit en date du 29 juin 2007, la SCI DES PINS PENCHES a délivré à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE un congé avec refus de renouvellement et avec offre d'indemnité d'éviction.
Par exploit en date du 31 décembre 2007, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE a fait assigner la SCI DES PINS PENCHES devant le Tribunal d'Instance de JUVISY SUR ORGE aux fins que soit déclaré nul et de nul effet le congé. Par jugement de désistement du 3 mars 2009, le Tribunal d'Instance a constaté le désistement parfait et l’extinction de l’instance.
Par acte signifié le 31 décembre 2009, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE a fait assigner la SCI DES PINS PENCHES devant le Tribunal de Grande Instance d'EVRY aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction et de désignation d’un expert pour en déterminer le montant. Par ordonnance du 12 novembre 2020, le Tribunal Judiciaire d'EVRY a constaté que l’instance introduite le 31 décembre 2009 était périmée et que l’instance était éteinte.
Par acte du 13 octobre 2020, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE a fait assigner la SCI DES PINS PENCHES devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d'EVRY aux fins de désignation d'un expert pour apprécier les travaux à réaliser dans les locaux pris à bail. Par ordonnance en date du 3 décembre 2021, le juge des référés a débouté la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE de ses demandes et a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formulées par la SCI DES PINS PENCHES tendant notamment à obtenir l'expulsion du preneur.
Par acte du 13 décembre 2021, la SCI DES PINS PENCHES a fait assigner la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de condamnation à une indemnité d’occupation et d’expulsion.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la SCI DES PINS PENCHES sollicite du tribunal de :
RECEVOIR la SCI DES PINS PENCHES en sa présente assignation, Y faisant droit,
A titre principal,

DECLARER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE déchue de son droit à indemnité d'éviction en raison de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du Code de commerce, DECLARER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE occupante sans droit ni titre des locaux en cause depuis le 31 décembre 2007, En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE et de tous occupants de son chef des lieux sis à DRAVEIL (ESSONNE), 47 et [Adresse 3] d'une contenance de 2.190 m² comprenant un bâtiment à usage de garage à bateaux et d'habitation de gardien et un autre bâtiment séparé à usage de vestiaire et de garage à bateaux, dès la signification de l’ordonnance à intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, FIXER le montant de l'indemnité d'occupation au dernier montant du loyer réclamé soit 4.511,74 euros par an et 375,97 euros par mois. CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 375,97 euros par mois à compter du 31 décembre 2007 et jusqu'à la libération totale des lieux en cause, SE RESERVER la liquidation de l'astreinte. A titre subsidiaire,
PRONONCER la résolution judiciaire du bail en cause à compter de la date de la présente assignation,ORDONNER l’expulsion de la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE et de tous occupants de son chef des lieux sis à DRAVEIL (ESSONNE), 47 et [Adresse 3] d'une contenance de 2.190 m² comprenant un bâtiment à usage de garage à bateaux et d'habitation de gardien et un autre bâtiment séparé à usage de vestiaire et de garage à bateaux, dès la signification de l’ordonnance à intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, FIXER le montant de l'indemnité d'occupation au dernier montant du loyer réclamé soit 4.511,74 euros par an et 375,97 euros par mois, CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 375,97 euros par mois à compter de la date de la présente assignation et jusqu'à la libération totale des lieux en cause, SE RESERVER la liquidation de l'astreinte. En tout état de cause,
DEBOUTER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER la SOCIETE NAUTIQUE DE HAUTE SEINE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SCI DES PINS PENCHES fait valoir :
- que la qualité à agir de la SCI DES PINS PENCHES ne peut être contestée et qu’elle est bien le propriétaire des locaux pris à bail, ce dont elle justifie.
- que la société défenderesse a perdu son droit à indemnité d'éviction, son action étant prescrite au terme de l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ce qui ressort de l'ordonnance susvisée du 12 novembre 2020 devenue définitive.
- qu’il ressort des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, que le maintien dans les lieux se fait « aux conditions et clauses du bail expiré » et donc que le preneur est redevable auprès du bailleur d’une indemnité égale au montant du dernier loyer versé avant selon les cas la date d’effet du congé ou du refus de renouvellement. Elle rappelle que seule la fixation du montant de l’indemnité statutaire d’occupation conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce se trouve prescrite, mais non l’exigibilité du paiement de cette indemnité réputée fixée au moment du dernier loyer payé, à savoir 4.511,74 euros par an soit 375,87 euros par mois.
- que le preneur a été défaillant dans le paiement des loyers et qu’elle sollicite donc que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail.
- que le maintien dans les lieux du preneur et la multiplication des procédures lui a causé un important préjudice.
- que la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE n'étant plus locataire des locaux en cause mais étant occupante sans droit ni titre, elle n’a plus de qualité à agir pour demander des remboursements de travaux et que le preneur a été exclu en référé de la demande d’expertise relative aux travaux réalisés. Elle rappelle au fond, que les demandes en remboursement doivent avoir fait l’objet d’une mise en demeure de les réaliser préalable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
- que les délais de grâce doivent être exclus au regard de l’ancienneté du congé et de l’irrégularité dans le paiement des loyers, et qu’ainsi, elle aurait déjà bénéficié des plus larges délais.

***
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE sollicite du tribunal de :
Principalement
CONSTATER que la SCI DES PINS PENCHES ne justifie pas de sa qualité actuelle de propriétaire des locaux loués depuis 1970 par la concluante ; REJETER en conséquence les demandes de cette SCI ;Subsidiairement
DEBOUTER la SCI DES PINS PENCHES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; REJETER en conséquence la demande d’expulsion formée par la SCI DES PINS PENCHES, laquelle n’est pas occupante sans droit ni titre ; CONSTATER qu’a défaut de délivrance d’un conge valable et de résiliation prononcée judiciairement, le bail du 10 mai 1970 est actuellement en cours d’exécution ; CONSTATER que la SNHS a réglé les loyers dus en exécution du bail du 10 mai 1970 jusqu’au 30 juin 2020 ; CONSTATER que depuis le mois de décembre 2020, elle a adressé chaque semestre par lettre recommandée A.R. un chèque de 2.431,23 euros a la SCI et une sommation d’accepter ce paiement ; CONSTATER que ces lettres recommandées ont été réceptionnées par la SCI ; CONSTATER que nonobstant ces sept mises en demeure d’accepter les paiements formulés conformément à l’article 1345 du Code civil, ces chèques n’ont pas été encaissés ; REJETER les demandes d’indemnité d’occupation présentées a titre principal et subsidiaire le bail n’ayant jamais été résilié ; DIRE en tant que de besoin que la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce s’oppose aux demandes de paiement d’indemnité d’occupation ; CONDAMNER la SCI DES PINS PENCHES a verser 2.240 euros a la SNHS au titre des frais exposés pour la sauvegarde du bâtiment, et a défaut confier à l ’expert désigné le soin d’apprécier le caractère opportun de ces travaux lors de leur réalisation et de dire si les prix réglés correspondent à la valeur des travaux effectués et des produits utilisés. Très subsidiairement
Subsidiairement et pour le cas où l’expulsion de la SNHS serait ordonnée, lui accorder un délai de trois ans a compter de la signification de la décision a intervenir pour libérer les locaux. En tout état de cause
CONDAMNER la SCI DES PINS PENCHES a verser a la SNHS 3 600 euros au titre de l ’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE fait valoir :
- que la SCI DES PINS PENCHES ne justifie pas être propriétaire à ce jour des locaux dont elle demande la libération et qu’elle ne verse aux débats que son acte d’acquisition signe en 2006.
- que la SCI n’est pas occupante sans droit ni titre et qu’elle subit depuis 2006 la carence et l’imprévisibilité de la SCI. Elle précise que les deux commandements de payer ne visaient que le risque de non renouvellement du bail. Elle soutient donc que le bail n’est pas expiré et que les congés délivrés ne sont pas réguliers.
- qu’aucune indemnité d’occupation ne peut être demandée dans la mesure où le preneur s’est rapproché du bailleur pour connaitre les modalités de paiement mais qu’elle n’a eu aucun retour et que le bailleur n’a procédé à aucun appel de fond. Elle indique qu’elle a donc provisionné les loyers sur ses comptes avant de les verser sur un compte CARPA. Elle rappelle que le bail n’a pas été résilié et que la prescription biennale doit jouer.
- que le bailleur n’a effectué aucune réparation depuis 2006 malgré les devis qui lui ont été transmis.
- qu’elle sollicite des délais de grâce afin de pouvoir transférer le club sur un autre site en cas de condamnation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée à l’audience, par ordonnance du 5 janvier 2023.
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I/ Sur la qualité à agir de la SCI DES PINS PENCHES
La SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE soutient que la SCI DES PINS PENCHES ne justifie pas être propriétaire à ce jour des locaux dont elle demande la libération et qu’elle ne verse aux débats que son acte d’acquisition signe en 2006.
La SCI DES PINS PENCHES produit un justificatif de cession du 31 mai 2006 concernant les locaux pris à bail afin de justifier de sa qualité de propriétaire.

Il ressort de l’article 789 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».
L’article 122 du Code de procédure civile précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En l’espèce, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE conteste la qualité de propriétaire de la SCI DES PINS PENCHES. Par la même elle conteste la qualité et l’intérêt à agir de la SCI et soulève donc une fin de non-recevoir du fait du défaut du droit d’agir. Or, il convient de souligner que le litige a été introduit par une assignation en date du 13 décembre 2021. Cependant, depuis le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est le seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE est irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état.

II/ Sur la demande en résiliation et les conséquences de celle-ci
A- Sur la validité du congé
Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé délivré donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Si le bailleur entend donner congé en précisant qu’il n’entend pas renouveler le bail en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, il lui suffit de mentionner dans l’acte extrajudiciaire qu’il donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales. Le bailleur n’est pas tenu de motiver le congé avec offre de payer une indemnité d’éviction
Il ressort de l’article L145-9 du Code de commerce que le congé du bailleur doit être délivré par acte extra-judiciaire. Cependant, il est admis que l’huissier de justice est tenu de mettre en œuvre tous les soins et diligences pour assurer l’établissement et la délivrance de l’acte qu’il a été chargé de régulariser et de veiller à la validité et à l’efficacité des actes qu’il est requis de délivrer.
L'huissier doit impérativement vérifier que le destinataire demeure à l'adresse indiquée et mentionner sur l'acte qu'il a procédé à cette vérification. L'acte doit justifier d'investigations concrètes et une simple formule de style serait inopérante à cet égard. Cependant, l'huissier de justice n'est pas tenu de mentionner l'identité des personnes auprès desquelles il s'assure du domicile, ainsi il a été admis que l'acte de signification est régulier lorsque l'huissier de justice s'est rendu à l'adresse figurant sur le jugement et qui lui avait été confirmée par un voisin.
La SCI DES PINS PENCHES justifie d’un congé avec refus de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction en date du 29 juin 2007. Il y est clairement indiqué que le bail a été signé le 10 mai 1970 pour trois années, jusqu’au 31 décembre 1971. Depuis le bail s’est poursuivi par tacite reconduction. Le congé est donné pour le 31 décembre 2007 selon un préavis de six mois. Le bailleur précise qu’il entend refuser le renouvellement du bail et offrir une indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du Code de commerce.
Le congé a été signifié par acte extra-judiciaire qui est régulier puisque l’huissier s’est déplacé au domicile et que le domicile de la personne morale a été confirmé par un voisin. Il importe donc peu que le nom du voisin ne soit pas précisé, contrairement à ce que soutient la partie défenderesse.
Le congé a été signifié le 29 juin 2007 et est donné pour le 31 décembre 2007 selon un préavis de six mois, ce qui est conforme à l’exigence selon laquelle au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par conséquent, le congé du 29 juin 2007 est régulier.

B- Sur la résiliation
Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé délivré donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance.
En l’espèce, le congé a été délivré le 29 juin 2007 et a été donné pour le 31 décembre 2007. Par conséquent le contrat a été résilié à cette date.

C- Sur l’absence d’indemnité d’éviction
Il sera souligné que le congé en date du 29 juin 2007 et un congé avec refus de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction. Cependant au titre de ses conclusions la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE précise qu’elle ne demande aucune indemnité d’éviction puisque le débat sur ce point a été éteint a la demande de la SCI.
Par conséquent, le tribunal constate qu’aucune demande d’indemnité d’éviction n’a été formée par le preneur, sans qu’il ne soit utile de répondre aux moyens formulés par le demandeur relatif à la prescription de l’indemnité d’éviction.

D- Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
- Sur le droit à une indemnité d’occupation
S’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d'une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d'occupation est de plein droit due, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.
En l’espèce à compter de l’échéance du bail et en raison du non renouvellement constaté par la présente décision, le locataire est occupant sans droit ni titre.
Il ressort des conclusions du demandeur que le loyer au jour de la résiliation était fixé à la somme de 4.511,74 euros par an soit 375,87 euros par mois, ce qui n’est pas contesté par le défendeur.
Dès lors, La SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE est redevable d’une indemnité correspondant au loyer (toute charge comprise) qu’il devait verser à hauteur de 375,87 euros par mois à compter du 1er janvier 2008 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

- Sur la prescription des demandes relatives à l’indemnité d’occupation
La SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE soutient que la prescription biennale édictée par l’article L.145 -60 du Code de commerce doit s’appliquer et donc que la demande de la SCI est partiellement prescrite.
Il ressort de l’article 789 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] :
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».
L’article 122 du Code de procédure civile précise que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En l’espèce, La SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE soulève une fin de non-recevoir relative à la prescription de la demande relative à l’indemnité d’occupation. Or, il convient de souligner que le litige a été introduit par une assignation en date du 13 décembre 2021. Cependant, depuis le 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est le seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE est irrecevable, faute d’avoir été soulevée devant le juge de la mise en état.

- Sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation
Il ressort de l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
La SCI DES PINS PENCHES sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation d'un montant de 375,97 euros par mois à compter du 31 décembre 2007 et jusqu'à la libération totale des lieux en cause. Elle affirme que depuis décembre 2020, aucune somme ne lui a été versée. Ainsi, depuis le 1er janvier 2008, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE est redevable, au titre de l’indemnité d’occupation au jour de la décision, de la somme de 78.577,73 euros (375,97 euros par mois X 209 mensualités).
Il convient de déduire de cette indemnité d’occupation les sommes déjà versées par la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE. En effet il ressort des pièces du dossier que le preneur s’est déjà acquitté des sommes suivantes :
Un courrier en date du 25 octobre 2016, du conseil de la SCI DES PINS PENCHES, dans lequel Maître [D] accuse réception d’un chèque du 29 septembre 2016 d’un montant de 21.746,90 euros. Un chèque 1813292 en date du 5 aout 2020, d’un montant de 11.805,44 euros – dont l’existence n’est pas contestée par le bailleur au titre de ses conclusions. Trois chèques dont la bailleresse reconnait l’encaissement au titre de ses conclusions pour un montant de 7.312,69 euros, encaissement le 29 juin 2022 (pièce 20 du dossier du demandeur). Il convient de relever que la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, fournit de nombreux courriers de son trésorier auquel serait joint un chèque. Elle fournit également un tableau Excel reprenant le décompte des paiements. Cependant, il convient de souligner que ces éléments ne peuvent être pris en compte dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même. Ces courriers ne peuvent se substituer à la preuve de l’encaissement des chèques par extrait du compte bancaire notamment.
De la même manière, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE fournit la copie de plusieurs chèques chacun d’un montant de 2.431,23 euros :
Pièce 32, chèque 1813300 du 14 décembre 2020 Pièce 39, chèque 1813305 du 15 juin 2021Pièce 70, chèque 1813662 du 20 décembre 2021,Pièce 73, chèque 1813875 du 27 juin 2022,Pièce 74, chèque 1813681 du 14 décembre 2022,Pièce 75, chèque 1813682 du 24 mai 2023, Pièce 82, chèque 1813684 du 22 octobre 2023. Il convient de relever que le bailleur conteste la réception de ces chèques et a précisé au titre de ses conclusions n’avoir reçu aucun paiement depuis 2020. Aussi, si le courrier accompagnant ces chèques a été envoyé avec accusé de réception et pour certains au titre d’une mise en demeure d’accepter le paiement, rien ne permet de prouver la bonne réception de ce chèque et son encaissement, à défaut d’une copie d’extrait de compte confirmant le débit. Il ressort d’ailleurs des mises en demeure d’accepter le chèque que les chèques n’ont jamais été encaissés. Les sommes indiquées ne peuvent donc être comptabilisées.
Enfin, un relevé du compte CARPA au 27 mai 2013 qui fait état :
D’un solde comptable de 11.825,38 eurosDe remise de chèques à hauteur de 10.136,04 euros entre le 12/07/2010 et le 7/03/2013 (= 844,67 X 12)Cependant, il ressort du relevé produit en pièce 65 et des conclusions de la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, que le solde du compte CARPA a été adressé à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE. Ces montants ne seront donc pas pris en compte, n’ayant pas été encaissés par le bailleur.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence du paiement.
Ainsi, il sera retenu des paiements à hauteur de 40.865,03 euros (= 21.746,90 euros + 11.805,44 euros + 7.312,69 euros).
Par conséquent, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE sera condamnée à payer en deniers ou quittances à la SCI DES PINS PENCHES la somme de 37.712,70 euros (= la somme de 78.577,73 euros - 40.865,03 euros) au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2008 au 31 mai 2024.
Il est rappelé que l’indemnité d’occupation à hauteur de 375,97 euros par mois continuera à courir jusqu’à la restitution des lieux ou l’expulsion.

E- Sur la demande d’expulsion
Par ailleurs, occupante sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2008, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.

F- Sur la demande reconventionnelle en délais de grâce
En application de l’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il ressort de l’article L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation et de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’expulsion que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
Par conséquent, au regard de l’activité de la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE qui est un club d’aviron, de la nécessité de trouver des locaux adaptés afin de transférer son activité, du paiement partiel des échéances dus jusqu’à présent et qui n’ont pas toujours été encaissés par le bailleur, et des perspectives offertes de trouver des nouveaux locaux avec l’aide du département de l’Essonne, il sera accordé un délai conformément aux articles L.613-1 du Code de la construction et de l'habitation et L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution.
Par conséquent, il sera accordé à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE un délai d’expulsion d’un an à compter de la signification du présent jugement, sous la réserve du paiement régulier, et à bonne date, de l’indemnité d’occupation courante.

G- Sur la demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte
La SCI DES PINS PENCHES sollicite que le preneur soit condamné au paiement d’une astreinte de 50 euros par jours de retard.
Afin de tenir compte des délais de grâce accordés, l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, pendant une période de six mois, le délai commençant à courir un an après la signification du présent jugement.

III / Sur la demande en dommages-intérêts
L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
La SCI DES PINS PENCHES sollicite la condamnation du preneur à la somme de 20.000 euros en raison du comportement résultant du maintien dans les lieux illégalement en multipliant des procédures inutiles dont elle se désiste elle-même le plus souvent, lui causant un important préjudice, étant précisé que le loyer est dérisoire.
Cependant il convient de relever que la responsabilité délictuelle ne peut être engagée que si le demandeur prouve l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Or en l’espèce, la SCI DES PINS PENCHES ne précise pas en quoi consiste le préjudice qu’elle a subi.
La SCI DES PINS PENCHES sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

IV/ Sur la demande reconventionnelle en remboursement des travaux
La SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE sollicite la condamnation de la SCI DES PINS PENCHES a lui verser la somme de 2.240 euros au titre des frais exposés pour la sauvegarde du bâtiment.
Il a été établi qu’à compter du 31 décembre 2007, le contrat de bail a été résilié et donc que la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE est devenue une occupante sans droit ni titre. Les factures présentées datent de 2017, 2018 et 2020. Elles sont donc postérieures à cette date.
Dès lors, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE ne peut fonder sa demande en remboursement des frais nécessaires à la sauvegarde du bâtiment sur une obligation inhérente au bailleur, puisque les deux parties n’étaient plus liées par le contrat de bail. Le fondement des obligations locatives du bailleur ne peut être retenu.
Par conséquent, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE sera déboutée de sa demande en remboursement des frais exposés pour la sauvegarde du bâtiment.

V/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamnée aux dépens, la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE indemnisera la SCI DES PINS PENCHES de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

C- Sur l’exécution provisoire 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
ORDONNE la clotûre de l’instruction à l’audience du 16 novembre 2023;
CONSTATE la résiliation du contrat de bail signé le 10 mai 1970, par effet du congé délivré le 29 juin 2007, et ce à compter du 31 décembre 2007 ;
CONSTATE qu’aucune demande d’indemnité d’éviction n’a été formée par la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE ;
CONDAMNE la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE à payer en deniers ou quittances à la SCI DES PINS PENCHES la somme de 37.712,70 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2008 au 31 mai 2024 ;
CONDAMNE la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE à payer à la SCI DES PINS PENCHES une indemnité d’occupation à hauteur de 375,97 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la restitution des lieux ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, dans un délai de UN AN à compter de la signification de présent jugement, l’expulsion de la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE et de tout occupant de son chef des locaux, sis [Adresse 2] (ESSONNE), avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ainsi que la séquestration, aux frais, risques et périls de la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE, des marchandises et objet garnissant les lieux dans le garde-meubles du choix de SCI DES PINS PENCHES situé dans le département de l’Essonne ;  
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
ACCORDE à la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE un délai d’expulsion de UN AN à compter de la signification du présent jugement, sous la réserve du paiement régulier, et à bonne date, de l’indemnité d’occupation courante ;
DÉBOUTE la SCI DES PINS PENCHES de sa demande en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE de sa demande en remboursement des frais exposés pour la sauvegarde du bâtiment ;
CONDAMNE la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE à payer à la SCI DES PINS PENCHES la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SOCIETE NAUTIQUE DE LA HAUTE SEINE aux dépens;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,