TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 17 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/06723 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PRRM
NAC : 72A
Jugement Rendu le 17 Mai 2024
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est [Adresse 4]
représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Madame [R] [J], née le 04 Avril 1984 à [Localité 3] (HAITI), de nationalité Haïtienne, domiciliée chez Mme [W] [P], [Adresse 1]
défaillant
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile
assistée d’Orlane AJAX, greffier lors des débats et de Sylvie CADORNE, greffier lors de la mise à disposition au greffe.
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [R] [J] est propriétaire des lots n° 1, 23, 348 au sein de la copropriété [Adresse 2]).
Par acte de commissaire de justice en date des 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL TULIER POLGE ALIREZAI, a fait assigner Madame [R] [J] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- la condamner à lui payer :
17.305,49 € au titre des charges impayées arrétées au ler octobre 2023, APPEL DU 01/10/23 au 31/12/2023 et Fonds de travaux loi ALUR en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.85 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 6 avril 2022.
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM
JURIS, représentée par Maitre [M] [V] à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [R] [J] que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 janvier 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [J] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 1, 23 et 348 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté ;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 01/01/2017 au 01/10/2023 appel du 01/10/2023-31/12/2023 et Cotisation fonds travaux inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 17.390,49 euros se décomposant en 85 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 17.305,49 euros de charges.
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/10/2023 sur la période du 01/01/2017 au 01/10/2023 Provisions sur charges courantes 01/10/23-31/12/2023 et Cotisation fonds travaux 01/10/2023- régularisations charges 2011 à 2016 inclus s’élève bien à la somme de 17.305,49 euros.
S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il n’est pas justifié de la mise en demeure du 6 avril 2022 ni des modalités d’envoi de celle-ci. En conséquence, elle ne peut être considérée comme point de départ des intérets.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de l’assignation introductive soit du 20 novembre 2023.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
En conséquence, Madame [R] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 17.305,49 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [R] [J] , sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Madame [R] [J] sera dès lors condamnée à payer une somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 85 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- des frais de relance du 23/10/2020 et 6/04/2022 en ce qu’il n’est pas produit la relance et le justificatif de son envoi;
Seule apparait fondée la demande au titre de la relance du 10 décembre 2021 de 25 euros.
Par conséquent, Madame [R] [J] sera dès lors condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [R] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 17.305,49 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/10/2023 sur la période du 01/01/2017 au 01/10/2023 Provision sur charges courantes 01/10/23 - 31/12/2023 et Cotisation fonds travaux au 01/10/2023, régularisations de 2011 à 2016 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 1700 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE Madame [R] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LAS CASES 18 une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Madame [R] [J] aux dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
