TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 17 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/05673 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-POV2
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS
Jugement Rendu le 17 Mai 2024
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par son administrateur judiciaire provisoire, la SELARL TULIER POLGE-ALIREZAI, dont le siège social est [Adresse 4]
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
ET :
Madame [R] [S] [Y],
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Z] [I] [K] [G],
demeurant [Adresse 2]
tous deux défaillants
DÉFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assisté de Orlane AJAX, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Février 2024 et de Sylvie CADORNE, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 mars 2024 puis prorogée au 17 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] sont propriétaires indivisaires des lots n° 20 et 109 au sein de la copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son administrateur judiciare provisoire, la SELARL TULIER POLGE ALIREZAI, a fait assigner Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- les condamner in solidum à lui payer :
18.083,40 € au titre des charges impayées arrétées au 1er avril 2023, appel de fonds 2ème trimestre 2023 et fonds travaux ALUR 2ème trimestre 2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19673.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.411,88 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2
du code civil à compter du commandement de payer du 26 juillet 2021
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 16 février 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 20 et 109 dans la copropriété;
- les procès-verbaux des assemblées générales et des décisions de l’adminstrateur judiciaire provisoire ;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2023 sur la période du 01/01/2019 au 01/04/2023 appel fonds 2ème trimestre 2023 et fonds travaux alur 2ème trimestre 2023, laissant apparaître un solde débiteur de 18.083,40 euros.
- un jugement du tribunal d’instance d’Evry du 4 février 2019 condamnant les défendeurs à payer des charges de coproriété pour une période antérieure (4ème trimestre 2018 inclus)
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/04/2023 sur la période du 01/01/2019 au 01/04/2023 appel fonds 2ème trimestre 2023 et fonds travaux alur 2ème trimestre 2023 inclus, s’élève bien à la somme de 18.083,40 euros.
S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 26 juillet 2021. Celui-ci peut donc être considéré comme point de départ des intérets au taux légal.Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter du 26 juillet 2021.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, il est produit le règlement de copropriété prévoyant la solidarité concernant les propriétaires coindivisaires de lots.
En conséquence, Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] propriétaires indivisaires des lots concernés seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 18.083,40 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] , sans justifier d’une raison valable à la carence (et avec une condamnation récente pour la période antérieure), constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 411,88 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- des frais de mise au contentieux du 21 avril 2021 en ce qu’aucun document n’est produit au soutien;
- des frais de commandement huissier en ce que le contrat de syndic n’est pas produit permettant de vérifier leur prise en charge ;
Seuls apparaissent fondés les frais de commandement de payer de l’huissier.
Par conséquent, Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 201,88 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE solidairement Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 18.083,40 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/04/2023 sur la période du 01/01/2019 au 01/04/2023 appel fonds 2ème trimestre 2023 et fonds travaux Alur 2ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9598,58 euros à compter du 26 juillet 2021 et pour le surplus à compter du 3 août 2023 date de l’assignation et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNEsolidairement Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 201,88 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNEsolidairement Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNEsolidairement Madame [R] [S] [Y] et Monsieur [Z] [I] [K] [G] à payer les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
