TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 17 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/05443 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PQGB
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS
Jugement Rendu le 17 Mai 2024
ENTRE :
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, au capital de 24 346 456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 1],
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE
DEMANDEUR
ET :
Monsieur [C] [R], né le 09 Août 1959 à [Localité 5] (MAROC),
Madame [X] [R], née le 10 Février 1969 à [Localité 2] (ALGERIE),
demeurant ensemble [Adresse 3]
défaillants
DÉFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 15 Mars 2024 et de Sylvie CADORNE, Greffière lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Décembre 2023 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mai 2024
JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] sont propriétaires indivisaires des lots n° 185, 186 et 193 au sein de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice en date des 21 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- les condamner in solidum à lui payer :
4.445,24 € au titre des charges impayées arrétées au ler juillet 2023, provision charges 01/07/23 au 30/09/23 et Fonds de travaux loi ALUR 3ème trimestre 2023 0193 en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 19676.000 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.432 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.
- Dire et juger que ces sommes porteront intérét dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023.
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire etjuger qu’a défaut de respecter une échéance fixée par lejugement à intervenir, et en cas de non-réglement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de 1'artic1e 699 du Code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 décembre 2023. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 185, 186 et 193 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19/05/2021, 25/06/2021, 29/06/2022, 7/07/2022, 20/10/2022, 20/04/2023, 27/06/2023 ;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2023 sur la période du 01/04/2020 au 01/07/2023 Provision sur charges courantes 01/07/2023-30/09/2023 et Cotisation fonds travaux 3ème trimestre 2023inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 4.877,24 euros se décomposant en 432 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 4.445,24 euros de charges.
- un jugement du 9 novembre 2020 du tribunal de proximité de LONGJUMEAU
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/07/2023 sur la période du 01/04/2020 au 01/07/2023 Provisions sur charges courantes 01/07/23-30/09/2023 et Cotisation fonds travaux 01/07/2023inclus, s’élève bien à la somme de 4.445,24 euros.
S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 7 avril 2023 dans laquelle les époux [R] ont été sommés de payer la somme de 3.583,57euros.Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de cette mise en demeure.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, les lots concernés constituent le logement de la famille des défendeurs (tous deux sont domiciliés à cette adresse); les charges de copropriété qui leur sont afférentes sont considérées comme des dettes ménagères dont les époux sont solidairement responsables en application de l’article 220 du code civil.
En conséquence, Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.445,24euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] (après avoir déjà été condamnés précédemment), sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est cependant noté quelques paiements dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.
Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] seront dès lors condamnés solidairement à payer une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 432 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- des frais de mise en demeure et de relance en ce qu’il n’est pas produit les justificatifs des envois en recommandé;
- les frais de constitution de dossier avocat en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles;
Seule apparaissent fondées la demande au titre de la lettre comminatoire mais à hauteur de 39 euros comme le prévoit le contrat de syndic au titre des mises en demeure, le reste pouvant relever de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conséquent, Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 4.445,24 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/07/2023 sur la période du 01/04/2020 au 01/07/2023 Provisions sur charges courantes 01/07/23-30/09/2023 et Cotisation fonds travaux 01/07/2023inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.583,57 euros à compter du 7 avril 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation du 21 août 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 39 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] épouse [R] et Monsieur [C] [R] à payer les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément à l’article 699 du code de procédure civile;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
