TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 17 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/05112 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PKL7
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS
Jugement Rendu le 17 Mai 2024
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, dont le siège social est [Adresse 4]
représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDEUR
ET :
Madame [Y] [K] [C],
demeurant Chez M. et Mme [B] [T] [Adresse 3]
défaillante
DEFENDERESSE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Orlane AJAX, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Février 2024 et de Sylvie CADORNE, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 mars 2024 puis prorogée au 17 Mai 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Y] [K] [C] est propriétaire des lots n°575 et 576, dans la copropriété la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice endate du 18 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [Y] [K] [C] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de:
- la condamner à lui payer:
10.132,50 € au titre des charges impayées arrêtées au ler juillet 2023, Prov./Chg courante 0l/07/2023 inclus en application des dispositions des articles l0 et l9 de la Loi du l0 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du l7 mars 19673.000 € à titre de dommages intérêts en application de I'article 1231-1 du code civil.502,85 € au titre de l'article 10-1 de la Loi du l0 juillet 1965.2.000 € au litre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 26 janvier 2021, date de la mise en demeure.
- Rejeter toute demande de délais.
- Rappeler I'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir
- Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de I'article 699 du Code de procédure civile.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [Y] [K] [C], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 16 février 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [K] [C] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°575, 576 dans la copropriété;
-les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 16 novembre 2020, 30 juin 2021, 29 novembre 2021, 14 février 2022, 20 juin 2022, 12 juin 2023;
-les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- le contrat de syndic ;
-un décompte des charges et appels de travaux impayés et arrêtées au 1er juillet 2023 sur la période du 01/07/2020 au 1/07/2023 provisions sur charges 01/07/2023 et fonds travaux ALUR art 58. 1er juillet 2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 10.132,50 euros.
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété sur la période 01/07/2020 au 1/07/2023 provisions sur charges 01/07/2023 et fonds travaux ALUR art 58- 01/07/2023 inclus, s’élève bien à la somme de 10.132,50 euros.
S’agissant de la date de départ des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure 26 janvier 2021 pour un montant de 3.368,37 euros. Cette lettre peut donc être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2021
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Madame [Y] [K] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.132,50 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [Y] [K] [C], sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Madame [Y] [K] [C] sera dès lors condamnée à payer une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 502,85 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- les frais d’intérets de retard qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic et les frais de relance du 12/05/2021 en ce qu’il n’est pas produit le justificatif d’envoi ;
Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure pour 30 euros du 24/08/2020, de relance de 33 euros, les frais de mise en demeure du 27/04/2021 mais pour un montant de 50.40 euros et les frais assignation pour 343,17 euros.
En conséquence, Madame [Y] [K] [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 456,57 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [Y] [K] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE Madame [Y] [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 10.132,50 euros arrétée au 01/07/2023 pour la période 01/07/2020 au 01/07/2023 provisions sur charges 01/07/2023 et fonds travaux ALUR art 58. 01/07/2023 inclus avec intérets au taux légal à compter du 26 janvier 2021 sur la somme de 3368,37 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice soit le 18 août 2023 et ce jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Madame [Y] [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [Y] [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 456,57 euros au titre des frais de recouvrement;
CONDAMNE Madame [Y] [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Madame [Y] [K] [C] aux dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière,, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
