TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 17 Mai 2024
AFFAIRE N° RG 23/05030 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PN66
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
la SCP SCP TOURNIER
Jugement Rendu le 17 Mai 2024
ENTRE :
Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [5] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 3],
représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, Toque : E263
DEMANDEUR
ET :
Madame [Y] [M],
Monsieur [L] [P] [T],
Demeurant ensemble [Adresse 1]
défaillants
DÉFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Zahra BENTOUILA, Greffière, lors des débats à l’audience du 15 Mars 2024 et de Sylvie CADORNE, Greffière, lors de la mise à disposition au greffe
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Décembre 2023 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Mars 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mai 2024
JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] sont propriétaires indivisaires des lots n° 60, 130, 198 au sein de la copropriété de la résidence du [5] sise [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice en date des 4 et 9, 25 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [5] représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, a fait assigner Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :
- les condamner solidairement
10.761, 05 € appel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus, majorée des intérets de retard sur la somme de 1108,25 euros à compter du 11 septembre 2019, puis sur la somme de 2195, 95 euros à compter du 20 novembre 2020, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;
3500 € a titre de dommages intéréts en application de l’article 1231-1 du code civil.2.400 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.aux dépens qui comprendront les frais de sommation de payer
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 décembre 2023. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 60, 130, 198 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18/05/2017, 15/05/2018, 21/09/2021, 7/06 /2022, ;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- le contrat de syndic ;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er juillet 2023 sur la période du 1/07/2019 au 01/07/2023 charges courantes 3ème trimestre 2023 et fonds travaux 3ème trimestre 2023 inclus , laissant apparaître un solde débiteur de 10.761, 05 euros se décomposant en 2.442, 12 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 8.318,93 euros de charges.
A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01/07/2023 sur la période du 01/07/2019 au 01/07/2023 charges courantes 3ème trimestre 2023 et fonds travaux 3ème trimestre 2023 inclus, s’élève à la somme de 8.318,93 euros.
S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 11 septembre 2019 dans laquelle les défendeurs ont été sommés de payer la somme de 1.108,25 euros. Par contre, il n’est pas justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 20 novembre 2020. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter du 11 septembre 2019 sur la somme de 1108, 25 euros.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, il est justifié du règlement de copropriété prévoyant la solidarité vis à vis du syndicat pour les sommes dues par les propriétaires indivisaires d’un lot.
En conséquence, les défendeurs, coindivisaires, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.318,93 euros.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est cependant noté quelques paiements dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.
Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] seront dès lors condamnés solidairement à payer une somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 2.442, 12 euros.
En l’espèce n’apparaissent pas bien fondées les demandes au titre :
- des frais de 2ème relance en ce qu’il n’est pas produit ladite relance ainsi que les justificatifs des envois en recommandé;
- les frais de transmission hono dossier avocat et dossier huissier et suivi dossier avocat en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles conformément au contrt de syndic;
- les frais de commandement de payer faute de production de celui-ci;
- les frais de constitution d’hypothèque faute de justificatif;
- les frais de Mes [W] et [R] faute de justificatif;
Seuls apparaissent fondés les frais de mise en demeure du 16/02/2021 de 60 euros,du 10/09/21 du 59 euros, du 15/11/19 de 58 euros.
Par conséquent, Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] seront dès lors condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 177 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] , qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.
Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidencedu [5] [Adresse 2] la somme de 8.318,93 euros euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.108, 25 euros euros à compter du 11 septembre 2019 et pour le surplus à compter de l’assignation du 25 août 2023 et ce jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidencedu [5] [Adresse 2] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [5] [Adresse 2] la somme de 177 euros au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidencedu [5] [Adresse 2] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [Y] [M] et Monsieur [L] [T] à payer les dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sylvie CADORNE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
