TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P3NY
JUGEMENT
DU : 16 Mai 2024
S.A. LES RESIDENCES
C/
M. [R] [U]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DEFENDEUR:
Monsieur [R] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 14 avril 2015, puis contrat signé le 15 juillet 2015, la société OPIEVOY, aux droits de laquelle vient la SA LES RESIDENCES a donné en location à Monsieur [R] [U] un immeuble à usage d’habitation et un parking n°35 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 210,97 €, provision sur charges comprises.
Le 28 septembre 2022, la SA LES RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [R] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 684,16 € selon décompte arrêté au 24 septembre 2022.
Par courrier du 11 janvier 2023, la SA LES RESIDENCES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 5 décembre 2023, la SA LES RESIDENCES a attrait Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le 6 décembre 2023, la SA LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte d'huissier du 1er mars 2024, la SA LES RESIDENCES sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et de stationnement, et la résiliation de plein droit des baux, et à défaut de prononcer la résiliation des baux ;
d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [U] ;
de condamner Monsieur [R] [U] au paiement des sommes suivantes :
2 781,84 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024 (échéance de janvier incluse), outre intérêts à compter du 28 septembre 2022;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
400 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil
400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation
de dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire
L'audience s'est tenue le 5 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes.
Monsieur [R] [U] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la SA LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2024 (échéance du mois de janvier incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.781,84€, les frais frais de recouvrement compris pour un montant de 201,05 €, soit une somme totale de 2.580,79 € hors dépens. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [U] à verser à la SA LES RESIDENCES la somme de 2 580,79 € actualisée au 28 février 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 684,16 € à compter du 28 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 11 janvier 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant les clauses résolutoires et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [R] [U] le 28 septembre 2022, pour un montant principal de 684,16 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à la date du 29 janvier 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Monsieur [R] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de baux.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [R] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA LES RESIDENCES qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la SA LES RESIDENCES.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [U] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [R] [U] sera condamné à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la SA LES RESIDENCES la somme de 2 580,79 € actualisée au 28 février 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 684,16 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA LES RESIDENCES ;
CONSTATE que les contrat signé le 14 avril 2015 et le 15 juillet 2015 entre la SA LES RESIDENCES et Monsieur [R] [U] concernant les locaux et le parking situés [Adresse 3] se sont trouvés de plein droit résiliés le 29 janvier 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation des baux, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [U] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation des baux, et au besoin CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la SA LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DEBOUTE la SA LES RESIDENCES de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022 et de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE
