TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00106 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P2Z4
JUGEMENT
DU : 16 Mai 2024
Société ESSONNE HABITAT
C/
Mme [X] [M]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
Société ESSONNE HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Mr [H], muni d’un pouvoir
DEFENDERESSE:
Madame [X] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 15 juillet 2021, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame [X] [M] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 1 002,90 €, provision sur charges comprises.
Le 22 septembre 2023, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 318,61 € selon décompte arrêté au 21 septembre 2023.
Par courrier du 25 septembre 2023, la société ESSONNE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à domicile le 4 décembre 2023, la société ESSONNE HABITAT a attrait Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ;
d'ordonner l'expulsion de Madame [X] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, par tous moyens et si besoin est avec le concours de la force publique
d'être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place soit dans un garde meuble du choix de la requérante, aux frais et aux risques et périls de Madame [X] [M] ;
de condamner Madame [X] [M] au paiement des sommes suivantes :
4 586,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux,
500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer, de l'assignation
d'ordonner l'exécution provisoire
Le 5 décembre 2023, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 5 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, dûment représentée, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de février incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 824,45 €, frais déduits.
Madame [X] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle reconnaît avoir eu des difficultés financières mais indique avoir un salaire de 1.600 € lui permettant de régler sa dette. Elle précise avoir deux enfants à charge.
Le demandeur déclare s'opposer aux délais de paiement sollicités., en raison d'un problème d'entretien du logement.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de février incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 824,45 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [M] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 3 824,45 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 318,61 € à compter du 22 septembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il ressort du décompte que Madame [X] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, ayant effectué un règlement de 1450 € le 6 février 2024. Il apparaît en outre qu'elle règle, depuis décembre, un montant supérieur au loyer, et qu'elle a un salaire, de sorte qu'elle apparaît en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.
Les motifs invoqués par le bailleur pour s'opposer aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sont liés à un défaut d'entretien du logement. Dans le cadre d'une note en délibéré autorisée, la société ESSONNE HABITAT précise que le défaut d'étanchéité de joints dans la cuisine et la salle de bain de Madame [X] [M] sont à l'origine de fuites qui entraînent des dégâts des eaux chez la voisine du dessous. la société ESSONNE HABITAT ajoute que la voisine la met en cause, en sa qualité de bailleur, au titre de son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux et que Madame [X] [M] n'a pas procédé aux travaux d'entretien nécessaires malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées.
Or, outre le fait que la société ESSONNE HABITAT ne produit aucun élément de nature à démontrer ses allégations, ces motifs ne sont nullement invoqués au soutien de la demande de résiliation du bail de Madame [X] [M], laquelle demande est fondée sur la clause résolutoire et non sur une faute du locataire dans l'exécution de ses obligations contractuelles.
En conséquence, ces motifs sont inopérants pour s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et il convient d'accorder à Madame [X] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 25 septembre 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [X] [M] le 22 septembre 2023, pour un montant principal de 2 318,61 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Madame [X] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l'espèce, la locataire ayant repris le paiement du loyer courant, et les motifs invoqués par le bailleur étant inopérants, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, Madame [X] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [X] [M] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [X] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [M] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Madame [X] [M] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à la société ESSONNE HABITAT la somme de 3 824,45 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 2 318,61 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [X] [M] à s’acquitter de cette somme en 26 mensualités, les 25 premières d’un montant de 150,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société ESSONNE HABITAT ;
CONSTATE que le contrat signé le 15 juillet 2021 entre la société ESSONNE HABITAT et Madame [X] [M] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;
Madame [X] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ESSONNE HABITAT, la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 novembre 2023;
Madame [X] [M] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Madame [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution
le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
en cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [X] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [M] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [X] [M] à verser à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [X] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE
