TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00073 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYBM
JUGEMENT
DU : 16 Mai 2024
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
Mme [F] [W]
M. [I] [W]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Madame [F] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
Monsieur [I] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 24 janvier 2020, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] - [Localité 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 506,06 €, outre provisions sur charges.
Le 2 août 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 226,98 € selon décompte arrêté au 31 juillet 2023.
Par courrier du 1 août 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par assignation délivrée à étude le 11 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la SA IMMOBILIERE 3F sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
de dire que le sort des biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] au paiement des sommes suivantes :
3 769,42 € au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation ;
une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux
800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer
de rappeler que l'exécution provisoire est de droit
Le 12 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 5 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de février incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 692,41 €.
Madame [F] [W] n'a pas comparu. Monsieur [I] [W] explique qu'elle ne paye pas le loyer, alors qu'elle perçoit son salaire et les prestations familiales. Il ne conteste pas la dette mais indique qu'il ne peut pas payer seul le loyer. La déléguée de l'UDAF qui accompagne Monsieur [W] confirme la relation conflictuelle du couple. Elle précise que Monsieur travaille par le biais d'une association d'insertion et qu'il perçoit environ 1.500 € par mois. En raison de plusieurs ATD sur son compte, il est à découvert bancaire.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.
En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 1 mars 2024 (échéance du mois de février incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 692,41 €.
Malgré l'absence de Madame [W], il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4 692,41 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 226,98 € à compter du 2 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, le dernier règlement effectué le 6 février 2024, d'un montant de 427 €, étant inférieur au montant du loyer courant.
En conséquence, il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 1 août 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] le 2 août 2023, pour un montant principal de 2 226,98 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA IMMOBILIERE 3F qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de dispenser Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4 692,41 € actualisée au 1 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 2 226,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
***
CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATE que le contrat signé le 24 janvier 2020 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] concernant les locaux situés [Adresse 3] - [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [F] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et de l'assignation ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE
