REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 16 Mai 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 24/00039 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4T2
DEMANDERESSE:
Madame [L] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDERESSE:
Madame [F] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
ORDONNANCE :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 16 Mai 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : Me GONDER + CCC
CCC PREF
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 29 avril 2022, Madame [L] [E] a donné en location à Madame [F] [N] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], et un parking n°147, moyennant un loyer mensuel actualisé de 897,61 €, provision sur charges comprise.
Le 19 septembre 2023, Madame [L] [E] a fait délivrer à Madame [F] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 502,83 € selon décompte arrêté au 31 août 2023.
Par courrier du 20 septembre 2023, Madame [L] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 5 décembre 2023, Madame [L] [E] a attrait Madame [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, Madame [L] [E] sollicite :
de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;de condamner Madame [F] [N] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :5 402,87 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts de droitune indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation
Le 6 décembre 2023, Madame [L] [E] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 5 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, Madame [L] [E], représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de mars incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 884,70 €, frais déduits.
Madame [F] [N] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, Madame [L] [E] verse aux débats un décompte arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de mars incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 884,70 €.
Malgré l'absence du défendeur, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [L] [E] n'apparaît pas sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [N] à verser à Madame [L] [E] la somme provisionnelle de 8 884,70 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la résiliation et l'expulsion
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.
De même, en application des dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation, soit le 20 septembre 2023.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [F] [N] le 19 septembre 2023, pour un montant principal de 2 502,83 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 novembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur l'expulsion
Madame [F] [N] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L’occupation illicite des lieux par Madame [F] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [L] [E] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [N] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [F] [N] sera condamnée à payer à Madame [L] [E] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONDAMNONS Madame [F] [N] à verser à Madame [L] [E] la somme de 8 884,70 € actualisée au 4 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
***
CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par Madame [L] [E] ;
CONSTATONS que le contrat signé le 29 avril 2022 entre Madame [L] [E] et Madame [F] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3], et un parking n°147 s’est trouvé de plein droit résilié le 20 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [F] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [N] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [F] [N] à verser à Madame [L] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Madame [F] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2023 et de l'assignation ;
CONDAMNONS Madame [F] [N] à payer à Madame [L] [E] la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE DES REFERES ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIERLE JUGE DES REFER
