REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 16 Mai 2024
MINUTE N° :
Références : R.G N° N° RG 23/00148 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PTTG
DEMANDEURS:
Monsieur [W] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne
Madame [J] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparante en personne
DEFENDEURS:
Monsieur [F] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
assisté de Me JAMI, avocat au barreau de l’Essonne
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003549 du 08/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)
Madame [Z] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me JAMI, avocat au barreau de l’Essonne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS :
Audience publique du 05 Mars 2024
ORDONNANCE :
Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 16 Mai 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : demandeurs + CCC
CCC Me JAMI
EXPOSE DU LITIGE
FAITS ET PROCEDURE
Suivant contrat signé le 20 juillet 2022, avec effet au 1er août 2022, [W] [H] et [J] [N] ont donné en location aux époux [F] [S] et [Z] [B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 970,00 €, provision sur charges comprises.
Par courrier recommandé reçu le 27 avril 2023, [W] [H] et [J] [N] ont donné congé aux locataires pour motif réel et sérieux lié au retard dans le paiement des loyers, avec effet au 31 juillet 2023.
Par assignation délivrée à domicile le 06 septembre 2023, [W] [H] et [J] [N] ont attrait [F] [S] et [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'EVRY-COURCOURONNES statuant en référé, aux fins de validation du congé, expulsion de [F] [S] et [Z] [B] et occupants de leur chef, et indemnisation.
PRETENTIONS ET MOYENS
A l’audience du 5 mars 2024, [W] [H] et [J] [N], se référant à leurs écritures, demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Valider le congé délivré aux locataires le 27 avril 2023, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de bail
- Ordonner l’expulsion de [F] [S] et [Z] [B] et de tous occupants de leur chef des locaux sans délai, avec assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin ;
- Ordonner qu’il puisse être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meuble qu’il leur plaira aux frais des défendeurs ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] à leur verser la somme de 5.820 € au titre de l'arriéré arrêté au 5 mars 2024 ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges comprises, à compter du 1er août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de la signification de l’assignation ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Débouter [F] [S] et [Z] [B] de leurs demandes reconventionnelles ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] aux dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir ;
- Condamner solidairement [F] [S] et [Z] [B] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
[W] [H] et [J] [N] font valoir que le retard répété des locataires dans le paiement des loyers constitue un motif légitime et sérieux pour résilier le contrat de bail, et ajoutent que les locataires troublent le voisinage.
Pour s'opposer à la demande de délai de délai pour quitter les lieux, ils font valoir que Monsieur [S] et Madame [B] ont bénéficié de dix mois pour trouver une solution de relogement et qu’ils fournissent des mails de recherche d’appartement datant uniquement de juillet 2023 et concernant des appartements au-delà de leurs moyens. Ils indiquent que leur droit de propriété tel qu’énoncé par l’article 544 du code civil est atteint par l’occupation des lieux par les défendeurs.
Enfin, ils s'opposent à la demande de délais de paiement, considérant que Monsieur [S] et Madame [B] n’ont aucune volonté de régler leur dette puisqu’ils n’ont pas fait de versements volontaires depuis octobre 2023 et qu’ils ont bloqué leurs lignes téléphoniques.
Au soutien de leur demande de préjudice moral, ils vont valoir, au visa des articles 1104, 1137 et 1231-6 du code civil, que les locataires étaient au courant de l’importance de payer le loyer à terme et qu’ils leur ont dissimulé volontairement qu’ils n’avaient pas de compte bancaire, que Monsieur [S] était interdit bancaire et qu’il leur était compliqué de verser le loyer avant le 5 du mois. Ils allèguent que les locataires ont transmis de fausses informations concernant leurs salaires, incohérentes avec leurs avis d’imposition, afin de conclure le contrat de bail. Madame [N] ajoute en outre qu’elle développe un syndrome anxio-dépressif en lien avec la situation.
Se fondant sur les articles 1240, 1231-6 et 1231-1 du code civil, [W] [H] et [J] [N] soutiennent que [F] [S] et [Z] [B] sont responsables de leurs préjudices en ce qu’en ne libérant pas les lieux au 1er août 2023, ils ont empêché l’entrée dans les lieux de nouveaux locataires ayant signé un contrat de bail prenant effet au 1er août 2023. Ils avancent que Monsieur [S] et Madame [B] ont refusé l’intervention d’une société d’étanchéisation pour réaliser des travaux au niveau de la terrasse, et ce alors que [W] [H] avait posé un jour de congé à cet effet.
A l’audience, [F] [S] et [Z] [B], représentés, se référant à leurs conclusions, demandent au tribunal de :
Débouter [W] [H] et [J] [N] de leurs demandes ;Leur accorder 36 mois pour s’acquitter de leur dette à raison de 150 euros par mois ;Leur accorder un délai de six mois pour quitter les lieux.
Ils font valoir, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, que leur situation financière s’est dégradée du fait d’un passage à temps partiel pour Monsieur [S], d’un congé maternité pour Madame [B], de frais exceptionnels d’électricité et d'un retard de versement du salaire de Monsieur [S] par son employeur.
Au soutien de leur demande de délai pour quitter le logement, ils allèguent que leurs recherches de relogement multiples sont restées vaines.
Sur les demandes de dommages et intérêts formée par les bailleurs, ils soutiennent qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les problèmes de santé de Madame [N] et les impayés.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande de validation du congé délivré par le bailleurEn application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié entre autres par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Il importe que ce congé soit délivré au moins trois mois avant l’échéance du bail concernant un logement meublé.
L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, le congé a été délivré aux locataires le 27 avril 2023 soit plus de trois mois avant la date d’échéance du contrat, le 31 juillet 2023. De plus, ce congé n’est pas contesté par les défendeurs et il ressort de chaque quittance de loyer produite et des captures d’écran de messages un paiement ayant lieu après le 5 du mois, date convenue par les parties dans le contrat de bail. Il existe donc un retard d’exécution de l’obligation de payer le loyer, constitutif d'un motif réel et sérieux.
Dès lors, il y a lieu de valider le congé délivré par [W] [H] et [J] [N], de sorte que depuis le 1er août 2023, les locataires sont occupants sans droit ni titre.
Sur la demande d’expulsionEtant occupants sans droit ni titre, il y a lieu d'ordonner l’expulsion de [F] [S] et [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
Sur la demande de délai pour quitter les lieuxEn application de l’article L412-3 alinéa 2 et article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion d’un local d’habitation peut accorder un délai de 1 mois à 1 an maximum pour quitter les lieux, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, et des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Monsieur [S] et Madame [B] produisent six courriels datant du mois de juillet 2023 demandant la transmission de renseignements et pièces avant visite des appartements, alors que le congé a été donné le 27 avril 2023. Ainsi, Monsieur [S] et Madame [B] n’ont pas été proactifs dans la recherche d’un logement entre avril 2023 et mars 2024. En, outre, ils ont cessé les contacts avec les bailleurs et ne donnent pas accès au logement pour la réalisation de travaux d’étanchéisation de la terrasse comme en attestent les messages produits par les demandeurs. Enfin, ils ne règlent pas le loyer courant, malgré les augmentations de salaire de Monsieur [S].
De leur côté, [W] [H] et [J] [N] sont des bailleurs particuliers, qui supportent un prêt immobilier et ont signé un bail avec de nouveaux locataires.
En conséquence, et au regard des larges délais inhérents à la durée de la procédure dont ont bénéficié les défendeurs, il convient de les débouter de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.
Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupationAfin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.
Monsieur [S] et Madame [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er août 2023 et n’ont pas libéré les lieux. En conséquence, l'indemnité d’occupation sera fixée, par provision, au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail, soit 970 euros par mois jusqu’à la date de libération effective des lieux. La dette d’indemnité d’occupation s’élève à 5820 euros mars 2024 inclus, dette que les époux [S] et [B] seront condamnés à verser aux bailleurs.
Par application de l'article 220 du code civil, ils seront condamnés solidairement, s'agissant d'une dette ménagère.
Sur la demande de délais de paiementEn application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [S] et Madame [B] justifient de difficultés financières accentuées depuis la naissance de leur enfant le 24 janvier 2023 et d'une facture d’électricité à régler d'un montant de 2053 euros. Entre avril 2022 et décembre 2023, Monsieur [S] a travaillé à mi-temps comme en attestent ses bulletins de paie. Ils ont perçu 184,81 euros de prestation d’accueil du jeune enfant et 391,61 euros de prime d’activité en février 2024.
Au regard de ces éléments, il sera accordé à [F] [S] et [Z] [B] un délai de 24 mois pour se libérer de leur dette selon les modalités décrites au présent dispositif.
Sur les demandes de dommages et intérêtsEn application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l’espèce, il est sollicité des dommages et intérêts afin d'indemniser les préjudices invoqués par les bailleurs.
Or, ces demandes, qui sont contestées par la partie adverse, nécessitent de s'interroger sur la faute des locataires, sur le préjudice des bailleurs et sur le lien de causalité entre les fautes et les préjudices. Elle se heurtent ainsi à une contestation sérieuse et n'entrent pas dans les pouvoirs du juge des référés.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé de ce chef et le juge des référés renvoie les parties à mieux se pourvoir, l’application de l’article 837 du code de procédure civile n’ayant pas été sollicitée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoireAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum les époux [F] [S] et [Z] [B] qui succombent, au paiement des dépens de l’instance.
Il entre dans la compétence exclusive du juge de l'exécution de statuer sur le sort des frais d'exécution, qui sont en l'état hypothétiques.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, les époux [F] [S] et [Z] [B] seront condamnés in solidum à payer à [W] [H] et [J] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
VALIDONS le congé délivré par [W] [H] et [J] [N] à [F] [S] et [Z] [B], reçu le 27 avril 2023 ;
ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de [F] [S] et [Z] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, de l'immeuble sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS, à compter du 1er août 2023, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par [F] [S] et [Z] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le congé donné par le bailleur n’avait pas été validé, soit 970 euros par mois ;
CONDAMNONS solidairement [F] [S] et [Z] [B] à verser à [W] [H] et [J] [N] la somme de 5.280 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre octobre 2023 et mars 2024, à titre de provision ;
AUTORISONS [F] [S] et [Z] [B] à s’acquitter de la dette précitée en 23 mensualités de 150 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, intérêts compris, payables au plus tard le 5 de chaque mois et ce à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DISONS que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil :
- les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;
- les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai ci-avant accordé ;
CONDAMNONS solidairement [F] [S] et [Z] [B] à verser à [W] [H] et [J] [N] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 de chaque mois ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts formulées par [W] [H] et [J] [N] et les renvoyons à se pourvoir au fond ;
CONDAMNONS in solidum [F] [S] et [Z] [B] au paiement des dépens ;
CONDAMNONS in solidum [F] [S] et [Z] [B] à payer à [W] [H] et [J] [N] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
SE DECLARONS incompétent pour statuer sur la demande au titre des frais d'exécution ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
LE GREFFIERLE JUGE DES REFERES
