Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 21 MARS 2024
N° RG 23/04957 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRH4
Code NAC : 30C
DEMANDEURS
1/ Monsieur [R], [X], [D] [V]
né le 10 Décembre 1955 à [Localité 10] (78),
demeurant [Adresse 5],
2/ Madame [F], [A], [L], [J] [V] épouse [W]
née le 23 Avril 1949 à [Localité 10] (78),
demeurant [Localité 9],
représentés par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDERESSE
La société CCF venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 315 769 275 dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉBATS
Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.
Après avoir entendu, lors de l’audience du 01 Février 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 20 juin 2013, Madame [S] [O], épouse [V], Madame [F] [V], épouse [W], Monsieur [R] [V] et Monsieur [E] [V], aux droits desquels se trouvent Monsieur [R] [V] et Madame [F] [V], épouse [W], ont donné à bail en renouvellement à la société HSBC France divers locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 10] (78), à destination de banque, produits d’épargne, financements immobiliers, gérance de portefeuilles ainsi que toutes activités connexes, complémentaires ou sanitaires, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 68.000 €.
Arrivé à échéance le 31 mars 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Le 1er décembre 2020, la société HSBC France a changé de dénomination sociale pour HSBC Continental Europe.
Par acte extrajudiciaire signifié le 22 juin 2022, les consorts [V] ont donné congé à la société HSBC Continental Europe pour le 31 décembre 2022 et lui ont offert le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel en principal de 80.000 €.
Puis, après lui avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 mai 2023, les consorts [V] ont, par exploit introductif d’instance signifié le 4 septembre 2023, fait assigner la société HSBC Continental Europe devant le tribunal judiciaire de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 78.075 € ou à dire d’expert.
Aux termes d’un procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er janvier 2024, la société HSBC Continental Europe a procédé à un apport partiel d’actif de son activité de banque de détail au profit de la société CCF, laquelle est intervenue volontairement à l’instance par conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 29 janvier 2024 aux fins de soutenir les demandes portées par la société HSBC Continental Europe.
Aux termes de leur dernier mémoire, notifié à la société HSBC Continental Europe par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 6 décembre 2023, Monsieur [R] [V] et Madame [F] [V], épouse [W], demandent au juge des loyers commerciaux de :
- Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 78.075 € en principal à compter du 1er janvier 2023 pour un renouvellement de 9 ans à compter de cette date.
Les consorts [V] soutiennent qu’en raison de la durée effective du bail expiré, supérieure à douze années, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux.
Ils appliquent des coefficients de pondération de 0,4 pour le sous-sol, 0,7 pour l’entresol et 1 pour le rez-de-chaussée, pour une surface pondérée totale de 173,50 m2p.
Les locaux étant situés dans le centre de [Localité 10], dans un environnement commercial favorable, ils prétendent à un prix unitaire de
450 € / m2p.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié aux consorts [V] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 30 novembre 2023, la société HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle se trouve la société CCF, demande au juge des loyers commerciaux de :
- Débouter les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes,
- Condamner les consorts [V] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La société HSBC Continental Europe, aux droits de laquelle se trouve la société CCF, s’en rapporte à justice sur les modalités de fixation du loyer de renouvellement eu égard à la durée effective du bail expiré.
Elle considère, en revanche, que les consorts [V] ne rapportent pas la preuve de leurs allégations et qu’il n’y a pas lieu, pour la présente juridiction, de pallier leur carence probatoire en ordonnant une expertise judiciaire.
MOTIFS
Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé
En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Il s’infère des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce que le plafond indiciaire n’est pas applicable aux baux dont la durée, par l’effet d’une tacite prolongation, excède douze années.
Par ailleurs, l’article R. 145-11 du même code souligne que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.
Enfin, il résulte de l’article R. 145-30 du code de commerce que, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, soit plus de douze années après sa prise d’effet. Il résulte par ailleurs des clauses et conditions du bail que les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce sont applicables au présent litige, les agences bancaires étant assimilées à des bureaux-boutiques.
Il s’ensuit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, laquelle doit, même d’office, être recherchée par le juge des loyers commerciaux.
Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction selon les modalités précisées au dispositif de ce jugement. Chaque partie ayant intérêt à la fixation du loyer du bail renouvelé, les frais de consignation seront partagés entre elles par moitié.
Sur la fixation du loyer pendant l’instance
Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.
En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.
Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.
Sur les autres demandes
Sur le sursis à statuer
En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.
En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.
Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire, rendu en premier ressort,
CONSTATE le renouvellement au 1er janvier 2023 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 10] (78),
DIT que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux, déterminée par référence aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7, alinéas 2 et 3, du code de commerce,
Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux,
ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :
Madame [K] [P]
[Adresse 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 8]
Avec la mission de :
1/ se rendre sur les lieux sis [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 10] (78) en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,
2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,
3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er janvier 2023 déterminée conformément aux dispositions des articles R. 145-11 et R. 145-7, alinéas 2 et 3, du code de commerce, c’est-à-dire par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, étant précisé que les références proposées devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence, les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,
4/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,
5/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,
DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :
1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire,
3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,
4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,
5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,
6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,
7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,
SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par Monsieur [R] [V] et Madame [F] [V], épouse [W], d’une part, et la société CCF d’autre part, d’une avance de 3.500 €, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,
FIXE le loyer provisionnel dû par la société CCF, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,
RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,
SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.
Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
