Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT DU 21 MARS 2024
N° RG 23/02468 - N° Portalis DB22-W-B7H-RIWT
Code NAC : 30C
DEMANDERESSE
La société DOCAPOSTE DPS, société par actions simplifiée immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de CRÉTEIL sous le numéro
314 704 057 dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 8], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Véronique BOLLANI de la SCP FH & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.
DÉFENDERESSE
La société S.L.P.1., société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 484 756 135 dont le siège social est situé [Adresse 10] [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON.
DÉBATS
Madame GARDE, Juge, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.
Après avoir entendu, lors de l’audience du 01 Février 2024, les avocats des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.
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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé régularisé le 24 février 2010, la société Elanpost, aux droits de laquelle se trouve la société SLP1, a donné à bail commercial à la société Aspheria, aux droits de laquelle se trouve la société Docaposte DPS, divers locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (78), pour la “reproduction sur tous supports par tous procédés de tous documents, leur mise sous pli et leur routage, le stockage de papier, les travaux à façon informatique, la prestation en service de maintenance de matériels de micrographie, la gestion de valeurs mobilières et toutes activités s’y rattachant”, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 536.000 €.
Arrivé à échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte extrajudiciaire signifié le 30 août 2021, la société Docaposte DPS a demandé le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2021.
C’est dans ces conditions qu’après avoir notifié à la société SLP1 un mémoire préalable par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 16 mars 2023, la société Docaposte DPS l’a fait assigner, par exploit introductif d’instance en date du 24 avril 2023, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la société SLP1 par
lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le
1er décembre 2023, la société Docaposte DPS demande au juge
des loyers commerciaux de :
- Dire que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 doit être fixé à la valeur locative par application de l’article L. 145-33 du code de commerce,
- Fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 560.000 € hors taxes et hors charges,
- A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission d’évaluer la valeur locative des lieux loués conformément à la mission usuelle en la matière,
- Condamner la société SLP1 à rembourser à la société Docaposte DPS le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er octobre 2021 et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation,
- Condamner la société SLP1 au paiement des intérêts légaux sur les trop perçus de loyer et ce, à compter du 1er octobre 2021, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
- Condamner la société SLP1 aux dépens ainsi qu’au paiement au profit de la société Docaposte DPS d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
La société Docaposte DPS soutient que la valeur locative des locaux, déterminée en application de l’article L. 145-33 du code de commerce, est inférieure au montant du loyer actuellement acquitté.
Elle réplique que la modification notable des facteurs locaux de commercialité alléguée n’est pas démontrée. Elle explique que l’immobilier d’activités, concentré sur les communes d’[Localité 11] et de [Localité 15], est en cours de renouvellement et que les nouvelles constructions concernent davantage [Localité 15] qu’[Localité 11].
Elle évalue la surface utile des locaux à hauteur de 7.998,40 m2 et fait grief à la société SLP1 de produire un relevé dénué de toute valeur probante, effectué sur plans.
Elle considère, au regard des offres locatives et des spécificités des locaux donnés à bail, que le prix unitaire devrait être fixé à hauteur de 70 € / m2 et critique la méthode employée par l’expert amiable de la société SLP1.
Aux termes de son dernier mémoire, notifié à la société Docaposte DPS par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le
22 janvier 2024, la société SLP1 demande au juge des loyers commerciaux de :
- Fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de
695.688 € à compter du 1er octobre 2021,
- Condamner la société Docaposte à verser à la société SLP1 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Docaposte à verser à la société SLP1 tous les dépens d’instance.
La société SLP1 soutient, au visa d’un rapport d’expertise amiable, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme de 695.688 €, hors charges et hors taxes. Elle explique que la zone d’activités de
Trappes-[Localité 11], où sont situés les locaux donnés à bail, présente une situation géographique favorable en matière routière et ferroviaire. Elle ajoute que le site, sécurisé, présente une bonne capacité de stationnement et de circulation, même si certains aménagements doivent être rénovés.
Elle se prévaut, s’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, d’une dynamisation du secteur avec une augmentation du nombre d’entreprises dans la communauté d’agglomération de [Localité 14], une forte croissance du nombre de nouvelles constructions (97.000 m2) et une évolution du marché des entrepôts selon une dorsale Nord-Sud.
Elle explique, par ailleurs, que l’accès aux locaux donnés à bail est amélioré grâce à la création d’une passerelle entre [Localité 13] et [Localité 11], la requalification de la route nationale n° 10 à [Localité 15], la rénovation du centre-ville de [Localité 15] et le projet de création de la ligne du Grand Paris Express (ligne 18).
Elle retient, sur le fondement d’un certificat de surface établi par un géomètre-expert, une surface locative de 8.458,40 m2. Elle rétorque que la surface GLA n’est pas comparable à la surface dite utile puisque les modes de calcul sont différents. Elle ajoute que plusieurs documents contractuels font mention d’une surface hors oeuvre nette de 8.113 m2 et que, dans une correspondance du 17 avril 2011, la société Aspheria a reconnu que les locaux bénéficiaient d’une surface totale de 8.476 m2.
Elle critique le rapport d’expertise amiable produit par la société Docaposte DPS au motif que les références visées ne seraient pas utilement comparables (surfaces inférieures, surfaces pondérées, etc.) Elle ajoute que le choix du prix unitaire devrait être ventilé selon l’usage effectif des locaux (parties à usage de bureaux / d’entrepôts / d’ateliers).
MOTIFS
Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé
En application de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article
L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Aux termes de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé, il peut commettre toute personne de son choix pour procéder aux constatations qu’il estime nécessaires.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le renouvellement du contrat de bail à effet du 1er octobre 2021. Elles s’opposent toutefois sur la surface des locaux loués, la méthode appropriée pour définir le prix unitaire applicable et l’existence éventuelle de motifs de déplafonnement.
Dès lors, en l’état des pièces versées aux débats, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction dans les termes du dispositif.
Chacune des parties ayant intérêt à la réalisation de la mesure d’expertise judiciaire et à la détermination de la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er octobre 2021, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert sera partagé entre elles par moitié.
Sur la fixation du loyer pendant l’instance
Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, et pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer l’ancien loyer. Cette obligation a pour corollaire l’interdiction faite au bailleur de demander le paiement du nouveau loyer avant d’avoir obtenu soit l’accord contractuel du locataire, soit une décision judiciaire sur son montant. La juridiction peut cependant, en fonction des éléments qui lui sont fournis, fixer un loyer provisionnel, auquel cas un compte sera fait entre les parties lors de la fixation définitive.
En l’espèce, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer le loyer provisionnel à un montant autre que celui résultant du bail échu.
Par conséquent, le montant du loyer provisionnel sera fixé, pendant la durée de l’instance, au loyer résultant du bail échu et indexé conformément aux stipulations contractuelles.
Sur les autres demandes
Sur le sursis à statuer
En vertu des articles 481 et 483 du code de procédure civile, le jugement mixte ne dessaisit le juge que pour la partie du principal qui est tranchée, et non pour la partie du jugement relative aux mesures d’instruction ou provisoires.
En conséquence, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les autres demandes formées par les parties et non encore tranchées.
Corrélativement, les demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte et contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE le renouvellement au 1er octobre 2021 du bail commercial liant les parties et portant sur divers locaux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (78),
Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé et l’existence éventuelle d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :
Monsieur [M] [U]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 12]
Avec la mission de :
1/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 11] (78) en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,
2/ décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur, dire et justifier l’application d’un coefficient de pondération,
3/ donner son avis sur la valeur locative du bail en renouvellement à la date du 1er octobre 2021, déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du code de commerce, étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les termes de comparaison proposés devront comporter, pour chaque local, son adresse, sa description succincte, les différences constatées avec les locaux de référence (y compris s’agissant des obligations respectives des parties), les dates de fixation des prix ainsi que les modalités de cette fixation,
4/ donner son avis sur le plafond indiciaire au 1er octobre 2021 et en préciser le mode de calcul,
5/ donner son avis sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,
6/ déposer son rapport avec une version papier comportant ses annexes et une version numérisée via OPALEXE au greffe du tribunal judiciaire de Versailles - service du contrôle des expertises - dans un délai de 7 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises,
7/ en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,
8/ de manière générale, donner tout élément permettant au juge de statuer sur le présent litige,
DIT qu’il appartiendra à l’expert judiciaire, qui n’est pas inscrit près la cour d’appel de Versailles, de prêter serment par écrit,
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise,
DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Versailles, devra :
1/ accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
2/ soumettre, à l'issue de la première réunion d'expertise, au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquer aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, solliciter la consignation d'une provision complémentaire,
3/ rendre compte au magistrat chargé du contrôle des expertises de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies,
4/ impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires ainsi que les documents que les parties jugeraient utiles et, à l’expiration de ce délai, aviser le juge chargé du contrôle des expertises de la carence des parties,
5/ sauf accord contraire écrit des parties, adresser à celles-ci une note de synthèse de ses observations et constatations après chaque réunion,
6/ communiquer aux parties la teneur de son rapport par un pré-rapport en leur enjoignant de lui faire connaître leurs observations dans un délai d’un mois à l’expiration duquel l’expert achèvera son rapport en répondant aux observations des parties ; s’il n’a reçu aucune observation, il le précisera,
7/ vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,
SUBORDONNE l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, régie d’avances et de recettes, par la société Docaposte DPS et la société SLP1, à concurrence de 50 % chacune, d’une avance de 3.500 euros, à titre de provision à valoir sur les honoraires de l’expert, dans un délai maximum de six semaines à compter du jugement, sans autre avis,
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du code de procédure civile,
FIXE le loyer provisionnel dû par la société Docaposte DPS, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles,
RÉSERVE les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,
SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle du juge des loyers commerciaux dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
DIT qu’en vertu de l’article R. 145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.
Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 MARS 2024, par Madame GARDE, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIERLE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE
