MINUTE
ORDONNANCE DU : 18 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00185 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGOD
AFFAIRE : S.C.I. CEDMI C/ S.A.S. A&M CONCEPT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
PRESIDENTE : Alicia VITELLO
GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. CEDMI, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par la SELARL ABADA, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEFENDERESSE
S.A.S. A&M CONCEPT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Hedi HADJ BENELEZAAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,
Débats tenus à l'audience du : 04 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 18 Juillet 2024
❖❖❖❖❖❖❖❖
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021, la SCI CEDMI a consenti à la SAS A&M CONCEPT un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 octobre 2021 pour se terminer le 5 octobre 2030 et pour un loyer mensuel de 800 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SCI CEDMI a assigné la SAS A&M CONCEPT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin notamment de voir constater la résiliation du bail commercial.
L'affaire fait l'objet de renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l'échange de pièces et conclusions et l'affaire est retenue à l'audience du 4
juillet 2024, à laquelle la SCI CEDMI sollicite de voir :
- constater la résiliation de plein droit du bail commercial au 23 janvier 2024 et le départ du locataire au 16 avril 2024 ;
- condamner la SAS A&M CONCEPT à payer à la SCI CEDMI les sommes suivantes :
- 9 300,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 janvier 2024 ;
une clause pénale de 10% soit 930,00 euros ;
- 5 760,00 euros au titre des frais de nettoyage postérieurement au départ du locataire ;
- 1 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance ;
- dire que ces sommes portent intérêts à compter de leur échéance, au taux légal, jusqu'à complet paiement et avec capitalisation.
La SCI CEDMI expose que le locataire est défaillant depuis avril 2022, qu'un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse. Elle précise que l'état des lieux est contradictoire, que le locataire est parti et qu'il faut constater son départ. Elle conteste les charges et s'oppose à l'octroi de l'article 700 demandé par la SAS A&M CONCEPT, ainsi qu'à des délais de paiement.
En défense, la SAS A&M CONCEPT sollicite de voir :
- Constater la résiliation du bail commercial en date du 23 février 2024, et à défaut au 16 avril 2024 ;
- Déclarer sans objet la demande d'expulsion du bail commercial ;
- Rejeter la demande de la SCI CEDMI tendant à la condamnation de la SAS A&M CONCEPT à lui verser la somme de 5 760,00 euros au titre de frais de nettoyage, suivant facture FC 00229 en date du 3 mai 2024 émise par « ENSEIGNES [V]» ;
- Fixer l'arriéré du au 16 avril 2024 à la somme de 8 873,44 euros ;
- Dire que le montant de l'arriéré sera remboursé selon l'échéancier suivant, avec possibilité de remboursement anticipé : ??23 mensualités d'un montant de 370 euros ; 24ème mensualité à hauteur de 363,44 euros ;
- Dire que les mensualités seront acquittées le 10 de chaque mois ;
- Accorder à la SAS A&M CONCEPT les plus larges délais de paiement ;
- Rejeter la demande de la SCI CEDMI tendant à la condamnation de la SAS A&M CONCEPT à lui verser la somme de 255,00 € au titre d'une quelconque pénalité afférente au montant de l'indemnité d'occupation ;
- Rejeter la demande de la SCI CEDMI tendant à la condamnation de la SAS A&M CONCEPT à lui verser la somme de 930,00 euros au titre de la clause pénale afférente au montant des loyers, et à défaut, minorer le montant de la pénalité sollicitée ;
- Rejeter la demande de la SCI CEDMI tendant à la condamnation de la SAS A&M
CONCEPT à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Rejeter la demande de la SCI CEDMI tendant à la condamnation de la SAS A&M CONCEPT aux entiers dépens ;
- Condamner la SCI CEDMI à payer à la SAS A&M CONCEPT la somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;
- Rejeter toute demande plus ample et/ou contraire.
Au visa des articles L. 145-40 et R. 145-36 du code de commerce, 1224, 1225, 1228, 1229, 1231-5 et 1343-5 et suivants du code civil et 695 et suivants et 700 du code de procédure civile, elle expose que le loyer est de 800 euros avec 50 euros de charges, qu'un virement n'est pas passé et que ce n'est pas contesté. En revanche, elle conteste la facture établie pour le nettoyage sur laquelle il y a des détails de prestations étonnants, indiquant que sur infogreffe, l'entête de la facture n'existe pas et que la remise du dépôt de garantie a été fait. Elle précise que les provisions sur charges n'ont jamais été justifiées, ni sur leur nature, ni sur leur montant. Enfin, elle sollicite l'octroi de délais de paiement sur les 8 873,44 euros qu'elle doit, sur 24 mois.
L'affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail commercial
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.
L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Selon les stipulations du bail, « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, d'accessoire de loyer et/ou de toute charge, ou d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail et UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation d'avoir à exécuter la condition inaccomplie ou restée sans effet, le bail pourra être résilié de plein droit si bon semble au bailleur sur simple ordonnance de référé et sans préjudice de tout dommages et intérêts que de droit. »
Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société A&M CONCEPT le 13 octobre 2023 pour la somme principale de 5 900 euros, arrêtée au 20 septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus.
Le preneur, en ne réglant pas l'intégralité de la somme, ne s'est pas libéré du montant de la dette dans le délai d'un mois. Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 novembre 2023.
La société A&M CONCEPT a quitté les lieux le 16 avril 2024. Un état des lieux a été dressé à cette date et les clés ont été restituées.
Il n'est pas sérieusement contestable qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés qui est intervenue le 16 avril 2024.
Sur toute la durée totale du bail allant du 5 octobre 2021 au 16 avril 2024, la SAS A&M CONCEPT aurait dû verser à la SCI CEDMI la somme total de 25 843,66 euros au titre des loyers et des provisions sur charges.
Cependant, suite à une demande formulée par la SAS A&M CONCEPT dans un courrier officiel en date du 2 avril 2024, la SCI CEDMI n'a pas justifié les provisions sur charges. Elle verse aux débats l'avis de taxe foncière pour l'année 2023 qui s'élève à la somme de 3 431,00 euros mais qui correspond à la taxe foncière pour l'intégralité de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] et non uniquement pour le local loué par la SAS A&M CONCEPT. Dans ces conditions, cet avis de taxes foncières
n'est pas suffisant pour justifier des provisions sur charges dues par la SAS A&M CONCEPT. Dès lors, la SAS A&M CONCEPT ne doit verser au titre du bail la somme de 24 323,44 euros, correspond au montant de l'intégralité des loyers, sans les charges non justifiées.
En outre, selon le décompte annexé au commandement de payer les loyers en date du 13 octobre 2023, la SAS A&M CONCEPT a déjà versé la somme de 13 650,00 euros au titre des loyers et des charges. De plus, selon la clause relative au dépôt de garantie insérée au contrat de bail et une attestation de témoin de Madame [U] [N], la SAS A&M CONCEPT a versé la somme de 800,00 euros à la SCI CEDMI au titre du dépôt de garantie. Enfin, selon un courrier de la CARPA de [Localité 3] en date du 16 mai 2024, la SAS A&M CONCEPT a versé la somme de 1000,00 euros dans le cadre de son litige avec la société CEDMI.
Dans le cadre de la résiliation du bail commercial, les sommes dues au titre de l'arriéré locatif s'imputeront sur le dépôt de garantie après déduction des éventuelles réparations locatives. En outre, après résiliation du bail, la somme consignée à la CARPA sera versée à la société CEDMI.
Dans ces conditions et au vu des décomptes et pièces produits, les loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 16 avril 2024 s'élève à la somme de 8 873,44 euros.
Il convient donc de condamner la SAS A&M CONCEPT à payer à la SCI CEDMI la somme provisionnelle de 8 873,44 euros, arrêtée au 16 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêt au taux légal jusqu'à apurement de la dette.
Afin de permettre le règlement de la dette locative, la SAS A&M CONCEPT est autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements mensuels de 370,00 euros et un dernier versement du solde venant apurer la dette. À défaut du versement d'une seule des mensualités, la SAS A&M CONCEPT sera tenue de payer à la SCI CEDMI la totalité de la dette devenue exigible.
Sur la facture de nettoyage
Il ressort de l'article 835 alinéa 2 que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la SCI CEDMI verse aux débats une facture de nettoyage d'un montant de 5 760,00 euros réalisé par la société ENSEIGNES [V].
Sur cette facture, le nom de la société débitrice de la prestation est celui de la société SEDMI et non CEDMI, qui est celui de la société demanderesse. Le chiffre du Total Hors Taxes sur la facture semble retouché puisque les deux 0 figurant à la fin du montant dans cette case ne sont pas de la même taille ni de la même police que le reste de la facture.
De plus, cette facture en date du 3 mai 2024 pour la prestation de nettoyage a été éditée par la société « ENSEIGNE [V] » dont le numéro SIREN est le 527752828, entreprise dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Il ressort du site Infogreffe qu'aucune société n'est référencée au nom ENSEIGNE [V] sous le numéro SIREN 527752828. Ce numéro est attribué à Monsieur [V] [P], entrepreneur individuel, intervenant dans la fabrication et la pose d'enseignes de signalisation et de mobilier urbain, dont le siège social était à [Localité 4] et qui a été radiée depuis le 31 décembre 2019.
Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse portant sur le montant et l'exigibilité de la facture de nettoyage.
Il convient donc de débouter la SCI CEDMI de sa demande de condamnation sur le fondement de cette facture.
Sur les autres demandes
L'équité conduit à allouer à la bailleresse la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se heurte à une contestation sérieuse.
Enfin, il y a lieu de condamner la SAS A&M CONCEPT aux entiers dépens de l'instance, tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
CONSTATE la résiliation du bail liant la SCI CEDMI à la SAS A&M CONCEPT pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 14 octobre 2023 ;
CONSTATE que la SAS A&M CONCEPT a quitté les lieux loués au 16 avril 2024;
CONDAMNE la SAS A&M CONCEPT à payer à la SCI CEDMI la somme provisionnelle de 8 873,44 euros, arrêtée au 16 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêt au taux légal jusqu'à apurement de la dette ;
L'AUTORISE à se libérer de cette dette par 23 versements mensuels de 370,00 euros et un 24ème versement couvrant le solde restant dû, jusqu'à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision,
Mais DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, la SAS A&M CONCEPT sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible ;
DEBOUTE la SCI CEDMI du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE la SAS A&M CONCEPT du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SAS A&M CONCEPT à payer à la SCI CEDMI la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS A&M CONCEPT aux entiers dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO
Grosse + Copie :
la SELARL ABADA
COPIES
- Me Hedi HADJ BENELEZAAR
- DOSSIER
Le 18 Juillet 2024
