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ORDONNANCE DU :27 Juin 2024
DOSSIER N° :N° RG 24/00256 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIH3
AFFAIRE :[V] [H] C/ [F] [G]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
LA 1ère VICE PRESIDENTE :Séverine BESSE
LA GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [V] [H]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par Me Luc GIDON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
DEFENDEREUR
Monsieur [F] [G]
demeurant [Adresse 2]
comparant mais non représenté
Débats tenus à l'audience du : 30 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 27 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 10 août 2023, monsieur [V] [T] [H] a consenti à monsieur [F] [G] un bail commercial portant sur des fractions d'un immeuble en copropriété dénommé PORTE DU FOREZ situé [Adresse 4], [Adresse 6] et [Adresse 5] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 10 août 2023 pour se terminer le 9 août 2032 et pour un loyer mensuel de 850 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, monsieur [H] a assigné monsieur [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de constatation de la résiliation du bail.
L'affaire fait l'objet d'un renvoi afin de permettre à monsieur [G] de constituer avocat.
L'affaire est retenue à l'audience du 30 mai 2024.
Au visa des 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, monsieur [H] sollicite de voir :
- Constater que Monsieur [G] n'a pas exécuté ses obligations contractuelles,
- Dire et juger que Monsieur [G] n'a pas réglé à Monsieur [H] les loyers dus à hauteur de 1 940 € (sauf à parfaire, somme arrêtée conformément au décompte en date du 05/02/2025),
- Dire et Juger que les sommes dues par Monsieur [G] seront majorées de 10%,
- Constater que la créance de Monsieur [H] n'est pas sérieusement contestable,
- Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 09/02/2024 est demeuré infructueux,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 09/03/2024,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [G], et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 3],
- Condamner Monsieur [G] à payer à Monsieur [H] les sommes suivantes :
- une provision de 3 780 € (sauf à parfaire, somme arrêtée au 01/04/2024) + 10 % soit 4 158 euros, outre intérêt au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 4 points à compter de la date d'exigibilité des sommes,
- une indemnité d'occupation, due par Monsieur [G] de la date de prise d'effet de la résiliation du bail jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur, dont le montant devra correspondre au loyer de 850 euros, hors charges, majoré de 50%, soit 1 275 euros,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux entiers frais et dépens de l'instance,
- Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée, serait indexée sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
- Dire et Juger que le bailleur est bien fondé à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnisation forfaitaire,
Monsieur [H] expose que monsieur [G] ne paye plus les loyers ou uniquement de manière parcellaire, qu'un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse. Il précise à l'audience que le décompte actualisé de la dette s'élève à 3 750 euros au 2 avril 2024, qu'il y a eu un paiement de 1 350 euros au 7 avril 2024, que monsieur [G] payait certains loyers mais pas de manière totale, que les mois d'avril et mai 2024 n'ont pas été payés, que le bail date du 10 août 2023 et qu'avec les derniers payements il reste une dette de 3 750 euros.
Monsieur [G] est présent à l'audience mais n'a pas constitué avocat. Il est considéré comme partie non comparante.
L'affaire est mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les " dire et juger " et les " constater " ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.
L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon les stipulations du bail, " En cas de non-exécution par le Preneur de l'un quelconque de ses engagements tel que le non-respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l'un des termes du loyer, ou des charges et impôts récupérables par le Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au Preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d'un mois imparti au
Preneur pour régulariser la situation.
Si le Preneur refusait d'évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. II serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour-cent (50%). "
Un commandement de payer les loyers a été signifié à monsieur [G] le 9 février 2024 pour la somme principale de 1 940 euros, arrêtée au 5 février 2024, terme de février 2024 inclus.
Le preneur, en ne réglant pas l'intégralité de la somme, ne s'est pas libéré du montant de la dette dans le délai d'un mois. Il convient donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2024.
Toutefois, en application de l'article L145-41 du code de commerce, il peut être accordé des délais suspendant la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, ce qui est le cas en l'espèce.
En l'espèce, monsieur [G] a repris les paiements depuis le 26 mars avec le versement de la somme de 800 euros au 26 mars 2024 et de la somme de 1 350 euros au 7 avril 2024, faisant diminuer la dette depuis l'assignation.
Au regard de ces éléments et du montant de la dette, il convient d'accorder des délais de payement à monsieur [G], délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l'activité commerciale.
Au vu du décompte produit, l'arriéré locatif s'élève à 3 750 euros, arrêté au 20 juin 2024, terme de juin 2024 inclus.
Monsieur [G] est autorisé à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 200 euros en sus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette, avec suspension de la clause résolutoire.
En revanche, à défaut de paiement du loyer courant ou de l'apurement de la dette dans un délai de 24 mois, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et monsieur [G] sera tenu de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l'expulsion de monsieur [G] et de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés. Compte tenu de la résiliation du bail, il n'y a pas lieu à indexation s'agissant d'une indemnité.
L'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation du local objet du bail et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. Elle est au moins égale à la valeur locative compte tenu des charges et des conditions du bail.
La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoit que le preneur " serait en outre débiteur d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour-cent (50%). ".
Au regard de la situation du défendeur qui a repris les paiements, il convient de minorer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 350 euros par mois et le montant de la clause pénale à la somme de 200 euros.
En cas de résiliation du bail, les sommes dues au titre de l'arriéré locatif s'imputeront sur le dépôt de garantie après déduction des éventuelles réparations locatives.
L'équité conduit à ne pas faire droit à la demande de monsieur [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il convient de condamner monsieur [G] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer de 128,59 euros. Les autres frais ne sont pas justifiés. La demande de leur prise en charge est rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE monsieur [F] [G] à régler à monsieur [V] [T] [H] les sommes suivantes :
- 3 750 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 20 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 1 940 euros et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ;
- 200 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale,
L'AUTORISE à se libérer de cette dette par des versements mensuels de 200 euros, en sus du loyer courant, jusqu'à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;
Mais DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance ou du loyer courant,
la clause résolutoire retrouve son plein effet et monsieur [F] [G] sera tenu de payer à monsieur [V] [T] [H] la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d'occupation mensuelle de 1 350 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, et monsieur [T] [H] pourra faire procéder à l'expulsion de monsieur [F] [G] et de tous occupants de son chef avec l'aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés ;
DIT qu'en cas de résiliation du bail, les sommes dues au titre de l'arriéré locatif s'imputeront sur le dépôt de garantie après déduction des éventuelles réparations locatives ;
DEBOUTE monsieur [V] [T] [H] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE monsieur [F] [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 128,59 euros.
LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE
Céline TREILLESéverine BESSE
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Me François PAQUET-CAUET
COPIES
- M. [G]
- DOSSIER
Le 27 Juin 2024
