RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/04084 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQ7B
NAC : 71F
JUGEMENT CIVIL
DU 30 AOUT 2024
DEMANDEUR
M. [C] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. ISAUTIER IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Syndic. de copropriétaires de la RESIDENCE LE CAMBRIDGE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par son Syndic la SARL ISAUTIER IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 30.08.2024
CCC délivrée le :
à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Me Sophie VIDAL
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Marina GARCIA, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 Juillet 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Août 2024.
JUGEMENT : Contradictoire , du 30 Août 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] copropriétaire au sein de la résidence LE CAMBRIDGE, sise [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et dont la gestion a été confié au syndic, la SARL ISAUTIER IMMOBILIER.
Par exploit délivré le 28/11/2023, il a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence en cause, ainsi que la SARL ISAUTIER IMMOBILIER devant ce tribunal aux fins principalement d'annulation de l'assemblée générale du 18 septembre 2023 dans son intégralité, et subsidiairement d'annulation de la résolution n°4 de ladite assemblée générale.
Dans ses dernières conclusions enregistrées par voie électronique le 4 mai 2024 il demande au tribunal , au visa de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 de :
- ANNULER l’assemblée générale du 18 septembre 2023 et à titre subsidiaire, ANNULER la résolution n°4 de l’assemblée générale du 18 septembre 2023 ,
EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la SARL ISAUTIER IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ,
ORDONNER le remboursement des honoraires de syndic versés par le syndicat des copropriétaires à la société ISAUTIER IMMOBILIER,
DESIGNER un syndic provisoire afin de convoquer une assemblée générale et désigner un syndic,
CONDAMNER la SARL ISAUTIER IMMOBILIER à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
RAPPELER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.
Il soutient que son action est recevable ; que l'assemblée générale doit être annulée en raison d'une convocation réalisée par le syndic après l'expiration de son mandat et pour non-respect du délai légal de convocation ; que la résolution n°4 doit être annulée pour non-respect des conditions de majorité; que la SARL ISAUTIER IMMOBILIER a commis des fautes qui lui ont causé un préjudice dont il demande réparation ;
Dans leurs conclusions enregistrées le 16.04.2024 le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAMBRIDGE et la SARL ISAUTIER IMMOBILIER demandent au tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [C] [H] de l'intégralité de ses demandes,
JUGER irrecevables les demandes de désignation d'un administrateur provisoire pour la résidence LE CAMBRIDGE et le remboursement des honoraires par la SARL ISAUTIER IMMOBILIER ,
A tout le moins, l'en débouter ;
CONDAMNER Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAMBRIDGE représenté par son syndic en exercice et à la SARL ISAUTIER IMMOBILIER la somme de 1700 euros chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Ils font valoir que le demandeur n'est pas fondé à demander l'annulation de l'assemblée générale puisqu'il a voté en faveur de certaines résolutions ; que la résolution n°4 a été votée régulièrement à la majorité de l'article 24 vu les circonstances ; que la demande indemnitaire est infondée et injustifiée ; que Mr [H] présente des demandes dans son assignation dont les moyens ne sont pas exposés dans le corps de son acte ; qu'en toute hypothèse le président du tribunal judiciaire saisi sur requête est seul compétent pour désigner un syndic provisoire.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024 et l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition greffe à la date du 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 septembre 2023
En application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale ( Cass , 3ème Civ; 14 mars 2019, n°18- 10. 382 et 18 - 10. 379) et ce même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale. ( 3ème Civ, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).
Il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale querellée que Monsieur [H] a voté en faveur de plusieurs résolutions de sorte qu'il n'est pas recevable à en solliciter l'annulation dans son intégralité.
Monsieur [H] sera en conséquence débouté de sa demande d'annulation de l'AG.
sur la demande subsidiaire tendant à l'annulation de la résolution n°4
Monsieur [H] sollicite l'annulation de cette résolution pour non respect des conditions de majorité.
L'article 25c de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à la date des faits, dispose notamment que : « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : la désignation ou la révocation du ou des syndics et les membres du conseil syndical »
L'article 25 -1 de la loi précitée, dans sa version en vigueur à la date des faits, dispose que : « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ses voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement un second vote ».
Il se déduit de ces textes que la désignation du syndic s'effectue par un vote de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité absolue des voix composant le syndicat des copropriétaires ; qu'en cas d'impossibilité, il est permis, sous certaines conditions, de désigner le syndic à la majorité de l'article 24 recueilli conformément aux dispositions de l'article 25-1 de la loi de 1965, soit par un second scrutin au cours de la même assemblée, si la candidature a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, soit, dans la négative, au cours d'une seconde assemblée convoquée dans les trois mois.
En l'espèce les défendeurs établissent, pièces à l'appui, que la totalité des copropriétaires composant le syndicat s'élève à 10.000 tantièmes ; que durant l'assemblée générale du 27 juin 2023, les copropriétaires présents et représentés représentaient 2921 tantièmes ; que la majorité absolue de l'article 25 n'étant pas atteinte, il n'a pas été possible de recourir à la « passerelle » faute de disposer du tiers des voix de tous les copropriétaire ( 3 333 tantièmes ) ; qu'une nouvelle assemblée générale s'est tenue vainement le 22 août 2023 faute de quorum atteint ; qu'une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 18 septembre 2023 durant laquelle les copropriétaires ont voté la résolution n°4 de la façon suivante:
51 copropriétaires présents ou représentés : 3654 tantièmes
87 copropriétaires absents : 6346 tantièmes
Vote Pour : 26 copropriétaires ( 1792 tantièmes)
Vote Contre : 11 copropriétaires ( 800 tantièmes)
Abstentions: 14 copropriétaires ( 1062 tantièmes)
Contrairement à ce que soutient le requérant, la majorité de l'article 24 ne se calcule pas en tenant compte du vote des abstentionnistes. Elle se calcule en tenant compte des voix exprimées qui représentaient en l'occurrence 2592 tantièmes. Ainsi, dès lors que le nombre de copropriétaires ayant voté POUR était supérieur à ceux ayant voté CONTRE ; le syndic a été régulièrement désigné à la majorité de l'article 24.
La demande d'annulation de cette résolution sera donc rejetée.
Sur la demande indemnitaire
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code civil et de l'article 9 du code de procédure civile ;
Monsieur [H] soutient que la SARL ISAUTIER IMMOBILIER a commis des fautes en sa qualité de syndic mais il vient d'être démontré que les griefs allégués étaient infondés.
Il établit pas davantage l'existence des « tracasseries administratives chronophages » qu'il prétend subir et ne justifie pas de la réalité du préjudice allégué. Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes de désignation d'un syndic provisoire et de remboursement des honoraires
Comme le soutiennent à juste titre les défendeurs, Monsieur [H] ne développe aucun moyen à l'appui de ces demandes. En outre, la désignation d'un syndic provisoire ne relève pas de la compétence d'attribution de la présente juridiction. Ces demandes seront en conséquence rejetées.
Sur les autres demandes
Monsieur [H], qui succombe, sera condamné aux dépens. L'équité commande de le condamner à payer aux défendeurs une indemnité globale de 1700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
le tribunal, statuant par jugement contradictoire, susceptible d'appel
REJETTE l'intégralité des prétentions de Monsieur [C] [H] ;
CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CAMBRIDGE représentée par son syndic en exercice et à la SARL ISAUTIER IMMOBILIER la somme globale de 1700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les autres demandes des parties ;
CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux dépens.
La greffière la juge
