RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/02190 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GCDB
NAC : 54G
JUGEMENT CIVIL
DU 30 AOUT 2024
DEMANDERESSE
SCI PARKION, SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
Inscrite au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 453 361 800, représentée par son gérant en exercice
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSES
S.A. MAAF ASSURANCES
immatriculée au RCS de NIORT sous le numéro 542 073 580, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
SARL MARKETING ALUMINIUM
Inscrite au RCS de Saint Denis sousle numéro SIREN 480 952 225
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représentée
Copie exécutoire délivrée le : 30.08.2024
CCC délivrée le :
à Me Nicole COHEN, Me Marie françoise LAW YEN
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Marina GARCIA, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 Juillet 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Août 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire , du 30 Août 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
La SCI PARKION, propriétaire de locaux à usage de bureaux [Adresse 6] à [Localité 8], a passé un contrat de marché le 23 mars 2011 avec la SARL MARKETING ALUMINIUM pour la fourniture et la pose de travaux de menuiserie aluminium sur l’ensemble du bâtiment. Les travaux étaient réceptionnés le 1er février 2012 et des infiltrations ont été signalées dès 2015.
Monsieur [R] [U] désigné en référé en qualité d'expert a déposé son rapport le 18 août 2017 concluant à la responsabilité de la société MARKETING ALUMINIUM dans les désordres constatés.
Les parties s'étant entendues sur les causes et les conséquences des désordres, la compagnie MAAF, assureur de la société MARKETING ALUMINIUM, a réglé le 04 décembre 2017 à la SCI PARKION la somme de 77.073,86 € au titre des préjudices matériels.
La SCI PARKION, faisant état de préjudices immatériels consécutifs aux désordres affectant ses locaux, a assigné le 23 juin 2022 la société MARKETING ALUMINIUM et la MAAF pour demander réparation de ses préjudices locatifs et de ses pertes financières et d'investissement.
Dans ses dernières conclusions enregistrées le 9 novembre 2023, elle demande au tribunal de :
CONDAMNER la SARL MARKETING ALUMINIUM relevée et garantie par la SA MAAF à payer à la SCI PARKION les sommes de :
- Au titre des préjudices locatifs :
o La somme de 85 858.71 euros pour la période située entre le 1er mars 2016 et le 28 février 2018
o La somme de 41 213.19 euros pour la période située entre le 1er mars 2018 et le 26 février 2019
Total : 127 071.90 euros
- Au titre des autres préjudices financiers :
o La somme de 56 502 euros au titre de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de poursuivre son objet social
o La somme de 16 568 euros au titre du remboursement des intérêts d’emprunt
PRONONCER la capitalisation des sommes dues ;
CONDAMNER la SARL MARKETING ALUMINIUM relevée et garantie par la SA MAAF à payer à la SCI PARKION la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PRONONCER que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,
CONDAMNER la SARL MARKETING ALUMINIUM relevée et garantie par la SA MAAF aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, distraits au profit de Maître COHEN, qui y a pourvu sur son affirmation de droit, article 696 du code de procédure civile.
Elle soutient que les infiltrations consécutives aux malfaçons ont conduit au blocage des loyers puis au départ sans préavis d'une de ses locataires ; qu'elle a ainsi perdu les loyers couvrant la période du 1er mars 2016 au 28 février 2018 ; qu'ensuite elle a subi une vacance locative qui a duré jusqu'au 26 février 2019 date de remise en location des bureaux ; qu'elle a également été empêchée de poursuivre son objet social qui consiste en la location et la gestion d'immeubles et a du supporter le remboursement des intérêts d'emprunt ;
Dans ses dernières conclusions enregistrées le 4 avril 2024, la MAAF demande au tribunal de :
- Débouter la SCI PARKION de l’ensemble de ses demandes non justifiées et infondées,
- A titre subsidiaire, réduire le montant des éventuelles indemnités à de plus juste proportion considérant que les préjudices allégués doivent être appréciés comme une perte de chance ;
- Condamner la SCI PARKION à régler à la MAAF ASSURANCES une somme de 5.000 euros,
au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, ou tout au plus, ordonner la consignation des éventuelles condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la MAAF auprès de la CARPA de l’Ordre des avocats de Saint-Denis jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue dans la présente affaire.
Elle fait valoir que la SCI ne démontre pas le lien de causalité entre les malfaçons commises par son assurée et les préjudices immatériels allégués ; qu'elle est muette sur la nature et l'ampleur des désordres engendrés par les infiltrations d'eau et s'est abstenue de produire le rapport d'expertise judiciaire dont la lecture révèle que les désordres étaient limités et ponctuels et ne pouvaient pas remettre en cause l'occupation des bureaux par les locataires en place ; qu'elle ne démontre pas le lien de causalité entre les désordres et les agissements de la locataire ( non-paiement des loyers et départ ) , ni le lien entre les désordres et la vacance locative ainsi que la perte de chiffres d’affaires alléguée, laquelle se confond avec la perte de loyers ; que la SCI soutient vainement que les préjudices résultent de la non-exécution des travaux de reprise et du versement tardif de l’indemnité de réparation des désordres et n'établit ni la réalité, ni le chiffrage de son préjudice .
La société MARKETIN ALUMINIUM, assignée par une acte remis à l'étude le 22 juillet 2022, n'a pas constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties et convient de se reporter à leurs conclusions respectifs.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024 et l'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code civil et l'article 9 du code de procédure civile,
Sur la perte locative
Se prévalant des conclusions du rapport d'expertise judiciaire et d'une nécessaire réparation intégrale, la SCI PARKION sollicite la réparation des pertes locatives subies durant deux périodes distinctes ;
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les bureaux ont subi des infiltrations d'eau à chaque épisode pluvieux et que les murs présentaient en partie basse des traces de peinture écaillée et boursouflée et qu'il pouvait y avoir de l'eau au pied de l'ensemble des châssis inondant les bureaux ;
Si les désordres relevés peuvent apparaître limités et ponctuels, la SCI PARKION produit les lettres adressées par ses locataires , en 2015 et 2016, qui se plaignaient des infiltrations récurrentes et qui menaçaient, pour l'une d'entre elles ( l'association 3A ) de séquestrer les loyers ; elle produit également la lettre de cette locataire qui lui a annoncé son départ sans préavis le 31 mai 2016 en raison des infiltrations récurrentes et de l'absence de réaction de la bailleresse ;
Le départ anticipé de l'association 3A est donc indiscutablement lié aux infiltrations subies.
Pour autant, la SCI PARKION ne démontre pas, pièce à l'appui :
- l'indisponibilité totale ou partielle des bureaux à cette période et il sera relevé que son autre locataire, l'association INTERMETRA, bien que se plaignant également des infiltrations récurrentes, est restée dans les locaux ,
- que l'état du bureau laissé par l'association 3A était tel qu'il était impossible de le relouer après son départ ,
- ne pas avoir pu louer les bureaux après la réalisation des travaux .
La SCI PARKION se borne à affirmer qu'elle n'a pu les relouer que le 26 février 2019 sans verser aucune pièce à l'appui de son allégation.
En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes présentées au titre des pertes locatives.
Mais comme le relève à bon droit la MAAF, la demande de la requérante s'analyse en réalité comme une perte de chance de pouvoir louer les bureaux et de percevoir des loyers.
Cette perte de chance est caractérisée pour la période allant du 1er juin 2016, date de départ de l'association 3A, jusqu'à la réalisation des travaux .
Le tribunal fixera cette perte de chance à la somme de 60.000 € que la société MARKETING ALUMINIUM et son assureur devront supporter.
La demande de capitalisation des intérêts étant présentée judiciairement, elle sera admise en application de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les pertes financières et d'investissement
La SCI PARKION sollicite une indemnité de 56.502 € en soutenant avoir été dans l’impossibilité de poursuivre son objet social qui porte sur la location et la gestion des biens immobiliers.
Si elle argue d'une baisse de son chiffre d’affaires, elle ne produit pas les tableaux d'amortissement et les liasses fiscales mentionnées dans ses conclusions et ces pièces - au demeurant non numérotées - n'apparaissent ni dans son bordereau de communication de pièces, ni dans son dossier de plaidoirie. Elle n'apporte donc pas la preuve de la perte financière alléguée.
Elle soutient également qu'elle a dû continuer à régler les échéances du prêt immobilier à hauteur de 2566, 93 € par mois et sollicite une indemnité de 16.568€ couvrant la période du 1er mars 2016 au 26 février 2019 mais elle n'établit pas le lien de causalité entre les désordres subis et le préjudice allégué tiré des sommes versées au titre des intérêts d'emprunt qu'elle devait régler quoi qu'il arrive.
Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes.
Sur les autres demandes
La MAAF et la société MARKETING ALUMINIUM, qui succombent, supporteront les dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.
L'équité commande de les condamner à payer à la SCI PARKION la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La MAAF, qui ne démontre pas que l'exécution provisoire de la décision est incompatible avec la nature de l'affaire, sera déboutée de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire et de sa demande de consignation qui ne se justifie pas en l'espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire susceptible d'appel
CONDAMNE la SARL MARKETING ALUMINIUM à payer à la SCI PARKION la somme de 60.000 € au titre de la perte de chance ,
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ,
REJETTE la demande de la SCI PARKION au titre des préjudices financiers ,
CONDAMNE la SOCIÉTÉ MARKETING ALUMINIUM à payer à la SCI PARKION la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision ,
CONDAMNE la SOCIÉTÉ MARKETING ALUMINIUM aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ,
AUTORISE Maître Nicole COHEN, avocat, à les recouvrer directement ,
DIT que la société MAAF sera tenue de garantir la société MARKETING ALUMINIUM de toutes les condamnations prononcées à son encontre;
La Greffière La Juge
