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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/02228 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F3NK
NAC : 30B
JUGEMENT CIVIL
DU 27 AOUT 2024
DEMANDERESSES
Mme [C] [U] [Y] [A]
Née le 08 Février 1965 à [Localité 7]
[Adresse 12]
[Adresse 12]
[Localité 7]
représentée par son tuteur, Monsieur [E] [J] [V] [G], désigné suivant jugement du Juge des Contentieux de la Proctection de Saint Denis du 15 Septembre 2020
[Adresse 6]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS
Mme [I] [L] [B] [X]
Née le 20 Août 1999 à [Localité 14]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS
Mme [R] [B] [X]
Née le 25 Juillet 2001 à [Localité 11]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A. RISS CAR
Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 310 849 856, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 10]
[Localité 9]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le :27.08.2024
Expédition délivrée le :
à Me Laurent BENOITON
Me Reynald BRONZONI
Me Virginie GARNIER
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Mai 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 27 Août 2024.
JUGEMENT :contradictoire, du 27 Août 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Suivant lettre simple en date du 28 février 1996, contre-signée à une date non-indiquée, la société RISS CAR SA Gillot la Ferme (preneuse) et Madame [U] [Y] [A] (bailleuse) se sont accordées s’agissant du bail locatif d’une parcelle de 1.000m2 dans le prolongement d’un parking actuel.
Suivant lettre simple en date du 21 décembre 2020, délivrée par voie d’huissier de justice le 28 décembre 2020, Madame [C] [U] [Y] [A] a donné congé à la société RISS CAR pour le 30 juin 2021. Son courrier faisait référence au bail du 28 février 1996 ainsi qu’aux articles 1736 à 1738 du code civil.
Suivant courrier en date du 21 janvier 2021, la Commune de [Localité 9] indiquait à Madame [C] [U] [Y] [A] avoir constaté, depuis l’espace public, la présence de deux constructions à ossature métallique d’une surface au sol estimée à 80 m2 réalisées sur la propriété cadastrée AX [Cadastre 5], sise [Adresse 13]. Ce faisant, la collectivité mettait Madame [U] [Y] [A] en demeure d’avoir à déposer une demande de permis de construire en vue d’une éventuelle régularisation, indépendamment de tout éventuel procès-verbal de constat d’infraction.
Suivant lettre recommandée avec avis de réception, distribuée le 23 février 2021, Madame [U] [Y] [A], par courrier officiel de son Conseil, mettait la société RISS CAR en demeure d’avoir à procéder à la démolition desdites constructions.
Par acte extra-judiciaire en date du 02 septembre 2021, Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] ont assigné la société RISS CAR devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins principales de voir ordonner son expulsion d’une parcelle de terrain cadastrée AX [Cadastre 2] sise à [Localité 9] et de la voir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à la remise en état de la parcelle.
Sur ce, la société RISS CAR a constitué avocat.
Il convient de relever à ce stade déjà que la parcelle litigieuse est désignée AX [Cadastre 2] par Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X]. Toutefois, aucune pièce du dossier ne se rapporte à une parcelle ainsi désignée. L’ensemble de ces pièces produites et le défendeur font référence et désignent une parcelle AX [Cadastre 5]. Nonobstant, aucune discorde ne s’élève quant à la matérialité de la parcelle dont il s’agirait en fait et il est noté qu’une parcelle AX [Cadastre 3] jouxte la parcelle litigieuse. Cette parcelle AX [Cadastre 3] fait l’objet d’un second litige opposant les mêmes parties devant la juridiction de céans. Aussi, les parcelles AX [Cadastre 5] et AX [Cadastre 2] seront réputées désigner indistinctement le même bien, objet du litige.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par message RPVA en date du 09 février 2023, Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] demandent au Tribunal de :
Constater que la société RISS CAR est, depuis le 1er juillet 2021, occupante sans droit ni titre de la parcelle située sur la commune de [Localité 9], cadastrée section AX n°[Cadastre 2] ;Ordonner l’expulsion de la société RISS CAR, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de la parcelle qu’elle occupe à [Localité 9], cadastrée section AX n°[Cadastre 2], et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la Force Armée si besoin est, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;Condamner la société RISS CAR à démolir toutes constructions et infrastructures non-autorisées, et à enlever tous biens meubles de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 2] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification du jugement à intervenir ;Condamner la société RISS CAR à verser à Madame [C] [U] [Y] [A] une somme mensuelle de 1.864 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;Débouter la société RISS CAR de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;Condamner la société RISS CAR à verser à Madame [C] [U] [Y] [A] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société RISS CAR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT DENIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Elles entendent faire valoir ce que la convention locative litigieuse relèverait du régime civil des articles 1736 à 1738 du code civil, tirant argument de la durée quinquennale et de la destination stipulées pour s’opposer à toute qualification de bail commercial.
Elles indiquent, en outre, que la durée de préavis de 6 mois aurait été suffisante et raisonnable s’agissant d’un terrain nu utilisé comme parking, et alors même que la société RISS CAR aurait quitté le terrain voisin depuis le 31 octobre 2020.
Elles sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation au double du loyer jusque-là en vigueur, qui était de 934 €.
En réponse et en l’état de ses dernières conclusions, notifiées par message RPVA du 06 juin 2023, la société RISS CAR demande au Tribunal de :
DÉCLARER Madame [C] [U] [Y] [A], Madame [I] [L] [B] [X] et Madame [R] [B] [X] mal fondées en toutes leurs demandes, et les en débouter ; Et, reconventionnellement,
PRONONCER la nullité du congé délivré par les consorts [U] [Y] [A] ; REJETER la demande de qualification civile du bail relatif à la parcelle AX [Cadastre 5] conclu entre RISS CAR et les consorts [U] [Y] [A] ; REJETER les demandes du bailleur quant à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation ; Subsidiairement, en cas de congé estimé régulier,
DÉCLARER que la société RISS CAR a droit à une indemnité d’éviction due par le bailleur ; CONDAMNER les consorts [U] [Y] [A] à payer à la société RISS CAR à titre d’indemnité d’éviction le montant total de 1,7 millions d’euros ; Au besoin, désigner tel expert qu’il appartiendra pour se rendre sur les lieux et évaluer l’indemnité d’éviction de la RISS CAR due par le bailleur ; Et, en tout état de cause,
CONDAMNER Madame [C] [U] [Y] [A], Madame [I] [L] [B] [X] et Madame [R] [B] [X] à payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Les CONDAMNER aux entiers dépens ;DÉCLARER que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître [P] [M] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Elle soutient qu’était entendu entre les parties qu’une activité de gardiennage serait exercée sur la parcelle par la société RISS CAR, qui exploite l’enseigne EUROPCAR, dans la continuité de son activité commerciale de location de voitures. Elle aurait ainsi prévu et réalisé, avec l’accord du bailleur dès 1996, tous les aménagements utiles du terrain pour l’exercice de son activité commerciale de location et gardiennage de véhicules, ce qui justifierait du caractère commercial du bail ainsi conclu.
Ce faisant, elle entend bénéficier du régime protecteur des baux commerciaux résultant des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Elle soutient, en outre, que des négociations auraient débuté au sujet de la parcelle litigieuse ainsi que la parcelle voisine cadastrée AX [Cadastre 3], au cours desquelles les bailleurs auraient mandaté un notaire, dès novembre 2019, en vue de la rédaction d’un bail commercial portant sur les deux parcelles.
Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
Par ordonnance en date du 08 avril 2024, la juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure d’instruction et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2024. Les parties ont été informées que le jugement de l’affaire sera rendu le 27 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
S’agissant du régime des baux de droit commun, l’article 1713 du code civil dispose : « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles ». S’en suit, aux termes de l’article suivant, que l’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
Il résulte des articles 1736 à 1739 du Code que, si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. Lorsqu'il a été fait par écrit, il cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé comme les locations faites sans écrit. Lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur, quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.
Le régime spécial des baux commerciaux est disposé aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Il s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1o Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;
2o Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées — soit avant, soit après le bail — des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
Il en résulte que le statut des baux commerciaux ne s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels des constructions ont été édifiées avec l'accord du propriétaire qu'à la condition qu'un fonds y soit exploité et qu’est exclu du bénéfice de ce statut le terrain nu sur lequel aucune construction n'a été élevée, ou l’a été sans l’accord du propriétaire.
En application des articles 1731 et 1732 du Code, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
À défaut de s'être mis en conformité, le locataire est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date à laquelle il justifie avoir pris les mesures imposées.
En l’espèce, la convention portant bail de la parcelle litigeuse est constituée d’une lettre d’intention de la société RISSCAR en date du 28 février 1996, contresignée par Madame [U] [Y] [A]. Celle-ci porte les indications principales suivantes :
« Suite à nos divers entretiens, pouvez-vous me confirmer votre accord sur la location d’une parcelle de terrain de 1000m2, pour une période minimun de 5 ans, fin de travaux
SITUATION : dans le prolongement du parking actuel, vers la ravine sur 30 mètres.
Je m’engage à niveler et nettoyer votre terrain sur environ 2500m2 (voir plan cadastre ci-joint)De cloturer le park, réaliser tous travaux de sol (bicouche) et d’aménagements divers.Cet espace est destiné au gardiennage de véhicules à ciel ouvert, donc sans construction.
En contrepartie des investissements conséquents (voir 2 devis ci joints) je vous demande d’envisager un loyer modeste de 3500 frs mensuels ; indexé sur le cout de la pierre : échéance au 5 de chaque mois à échoir. 1er loyer le 05.04.96 par virement automatique
Je vous rappelle que l’apport pour travaux d’a peu près 300 000 frs représente à lui seul l’équivalence d’un loyer de 4000 frs par mois sur 6 ans. »
Il ressort de ce qui précède que le bail consenti portait, dès l’origine, sur un terrain nu, dépourvu de construction. Si des constructions y ont été réalisées par la suite, tel que cela ressort du courrier de la mairie de [Localité 9] en date du 21 janvier 2021, aucun élément du dossier ne permet d’établir que le bailleur n’y ait donné son accord. L’absence d’un tel accord ressort d’ailleurs du courrier officiel du Conseil de Madame [U] [Y] [A] portant mise en demeure de la société RISS CAR d’avoir à retirer les constructions. Cette dernière ne produit aucun justificatif qui démontrerait, au contraire, q’un accord express qui lui aurait été donné.
Par ailleurs, la clôture édifiée par la société locataire ou l’enrobage du sol ne peuvent être assimilés à une construction.
Aussi, la convention de bail litigieuse ne saurait revêtir la forme commerciale et bénéficier du régime spécifique articles L. 145-1 et suivants du code de commerce.
Dès lors, son congé n'est soumis à aucune formalité alors qu’il suffisait qu'il exprimât la volonté de la part de celui qui le donnait de mettre fin au bail, puisque étant fait sans détermination de durée en l’état de sa reconduction tacite.
Donné le 21 décembre 2020 pour un préavis s’achevant au 30 juin 2021, il n’est pas soutenu une non-conformité aux délais fixés par l'usage des lieux.
Ainsi, à compter du 1er juillet 2021, la société RISS CAR doit être regardée comme occupant sans droit ni titre la parcelle litigieuse.
Il en résulte que le bailleur est bien fondé à solliciter l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique. Le prononcé d'une astreinte paraît inutile à ce stade de la procédure, le bailleur pouvant bénéficier du concours de la force publique pour faire exécuter cette expulsion.
Par ailleurs, la société RISS CAR, qui ne conteste pas avoir édifié des constructions sans l’autorisation du bailleur, est tenue à une remise en état de la parcelle telle qu’il résulte du bail, à savoir : nivelée et nettoyée sur environ 2500m2 dont 1000m2 clôturés et bitumés (bicouche), sans construction.
Il sera donc fait droit à la demande de Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] tendant à voir condamner la société RISS CAR à démolir toutes constructions et infrastructures non-autorisées de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 2].
Il sera également fait droit à l’astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à parfaite remise en état.
S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, le maintien dans les lieux de la société RISS CAR, en dépit du congé donné par la bailleuse, cause nécessairement un préjudice financier aux demanderesses qui ne peuvent tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.
Ainsi, à compter du 1er juillet 2021, le preneur, occupant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera fait droit à la demande principale de voir cette indemnité fixée au double du montant du loyer initial, étant pris en considération que ce loyer avait été fixé modestement à la demande du preneur qui indiquait avoir des travaux à amortir pour un montant supérieur au loyer lui-même et alors que cet investissement est aujourd’hui amorti. Elle sera due jusqu’à remise en état du bien.
En outre, la société RISS CAR ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction qui découle du régime des baux commerciaux et alors qu’aucune stipulation équivalente ne résulte du bail.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Tant l’issue du litige que l’équité commandent de faire droit, dans son principe, à la demande de Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, bien que dans un quantum réduit à de plus justes proportions.
En outre, la société RISS CAR, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT DENIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail de droit commun en date du 28 février 1996, liant la société anonyme RISS CAR et Madame [U] [Y] [A], par l’effet du congé donné par la bailleuse le 21 décembre 2020 ;
DIT que la société anonyme RISS CAR est, depuis le 1er juillet 2021, occupante sans droit ni titre de la parcelle située sur la commune de [Localité 9], cadastrée section AX [Cadastre 2] / AX [Cadastre 5] ;
ORDONNE l’expulsion de la société anonyme RISS CAR et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, de la parcelle située sur la commune de [Localité 9], cadastrée section AX [Cadastre 2]/ AX [Cadastre 5] ;
DÉBOUTE Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] de leur demande visant à voir assortie cette expulsion d’une astreinte ;
CONDAMNE la société anonyme RISS CAR à démolir toutes constructions et infrastructures non-autorisées de la parcelle cadastrée section AX [Cadastre 2] / AX [Cadastre 5] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision et ce jusqu’à parfait délaissement des lieux ;
RAPPELLE que le sort des biens meubles laissés sur les lieux est régi, en cas d’expulsion, par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE à la somme mensuelle de 1.864€ (mille huit cent soixante-quatre euros) le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux parfaitement délaissés ;
DÉBOUTE la société anonyme RISS CAR de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la société anonyme RISS CAR à payer à Mesdames [C] [U] [Y] [A], [I] [L] et [R] [B] [X] une somme de 3.500€ (trois mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la société anonyme RISS CAR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT DENIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;
Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière.
La Greffière La Présidente
