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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/03410 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F6A7
NAC : 30B
JUGEMENT CIVIL
DU 28 MAI 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. BD PATRIMOINE
Inscrit au RCS de Saint Denis de La R2union au numéro SIREN 413 601 857, représenté par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES
DEFENDERESSE
Société CANOPY( EURL)
Inscrite au RCS de Saint-Denis de La Réunion sous le numéro 519579320, prise en la personne de Maître [Y] [H], es qualité de mandataire Ad’hoc, demeurant [Adresse 1].
[Adresse 2],
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le :28.05.2024
Expédition délivrée le :
à Me Aline GONZALEZ
Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS
Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA
COMPOSITION DU TRIBUNAL
LORS DES DEBATS :
Le Tribunal était composé de :
Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Vice-Présidente,
Madame Wendy THY-TINE, Juge,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 26 Mars 2024.
MISE EN DELIBERE
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 28 Mai 2024.
JUGEMENT :contradictoire, du 28 Mai 2024, en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 17 décembre 2021, la SCI BD PATRIMOINE a fait assigner la SARL CANOPY, représentée par son mandataire, la SELARL [Y] [H], en exposant que, suivant acte sous-seing privé du 26 juin 2014, elle a donné à bail commercial à la SARL CANOPY des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 6.000 euros HT ;
qu’à l’époque, elles avaient un gérant commun en la personne de Monsieur [E] [Z] ;
qu’à la suite de difficultés financières, son bien a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière ouverte le 10 septembre 2020 par le Juge de l’exécution ;
qu’aux termes d’une promesse synallagmatique de vente en date du 26 mars 2021, l’EURL CANOPY s’est engagée à conclure l’acte de résiliation amiable du bail moyennant une indemnité conventionnelle d’éviction de la somme de 380.000 euros, ainsi qu’à libérer les lieux pour le jour de la vente ;
que Monsieur [E] [Z] est décédé le 10 juillet 2021 et a été remplacé au sein de la SCI par son associée, Madame [U] [F], laquelle a constaté que la SCI BD PATRIMOINE ne disposait pas de compte bancaire et qu’aucun loyer n’avait été payé par la société CANOPY ;
que, selon décision du Tribunal de Commerce du 4 août 2021, la SELARL [Y] [H] était nommée mandataire ad hoc de l’EURL CANOPY ;
que Madame [F] lui a fait savoir qu’aucune indemnité d’éviction ne serait due ;
qu’elle a par la suite tenté de trouver un accord que le mandataire a refusé tout en continuant à ne pas payer les loyers ;
que Madame [F] s’est vue contrainte de se plier à l’indemnité d’éviction comme initialement prévue, la date de l’adjudication fixée par le juge de l’exécution au 9 décembre 2021 approchant ;
qu’elle a, toutefois, demandé et obtenu du juge de l’exécution une ordonnance rendue le 19 novembre 2021 l’autorisant à pratiquer une saisie conservatoire pour la somme de 380.000 euros au titre des loyers impayés, validée par jugement du 21 avril 2022 et confirmée par la Cour d’appel de Saint Denis dans un arrêt rendu le 14 mars 2023.
La SCI B.D. PATRIMOINE demande au tribunal de juger que l’EURL CANOPY est débitrice à hauteur de 540.000 euros au titre de sa dette de loyer ;
que la dette de loyer fait obstacle au paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle a, de plus, été obtenue en fraude.
A titre subsidiaire, elle demande la compensation judiciaire entre l’indemnité d’éviction et la dette de loyer pour partie.
En tout état de cause, elle demande que la saisie conservatoire soit convertie en saisie-attribution et réclame la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La société CANOPY réplique que la partie adverse a exposé les faits en occultant des éléments essentiels pour l’appréciation du litige ;
qu’en effet, Madame [U] [F] et Monsieur [E] [Z] ont vécu ensemble pendant plusieurs années et ont exploité plusieurs sociétés ayant pour objet la vente de meubles en particulier le magasin ROCHE BOBOIS et « Le Choix de [U] » ;
que c’est dans ce contexte qu’ils ont fait l’acquisition d’un immeuble au nom de la SCI B.D. PATRIMOINE dont le capital social était réparti ainsi :
- 60 % pour Monsieur [Z]
- 40 % pour Madame [F] ;
que depuis le 26 juin 2014, le rez-de-chaussée de l’immeuble était occupé par l’EURL CANOPY gérée par Monsieur [Z] ;
que suivant un accord tacite, les loyers n’ont pas été payés ;
que la SCI a été confrontée à de telles difficultés financières que l’administration fiscale a engagé une procédure de saisie immobilière ;
qu’aussi, la SCI a signé un compromis de vente le 26 mars 2021 et, le même jour, les deux associés ont pris l’engagement ferme de résilier le bail à compter de la vente et de payer au preneur une indemnité d’éviction conventionnelle de 380.000 euros ;
que le solde du prix de vente de l’immeuble devait être réparti entre les associés en fonction de leurs droits respectifs dans la SCI ;
qu’aucune dette locative n’a été mentionnée dans cet acte ;
qu’or, en toute violation de ses obligations contractuelles, le lendemain de l’acte de vente, Madame [F] a présenté au Juge de l’exécution une requête aux fins de saisie conservatoire pour un montant de 380.000 euros.
La société CANOPY conclut, en premier lieu, à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir de la SCI B.D. PROMOTION ;
qu’en effet, le 12 juillet 2021, Madame [F] s’est autoproclamée gérante dans des conditions totalement irrégulières alors qu’étant minoritaire, il lui appartenait après le décès de Monsieur [E] [Z] de faire désigner un mandataire ad’hoc pour voter aux lieu et place du défunt, ce qu’elle n’a pas fait ;
qu’en outre, la créance constituée par l’indemnité d’éviction conventionnelle est due de manière certaine et indiscutable, alors que la créance locative invoquée par la SCI est inexistante dans son principe et dans son quantum.
La société CANOPY demande la condamnation de la SCI B.D. PATRIMOINE à lui payer la somme de 380.000 euros et la mainlevée de la saisie conservatoire autorisée le 19 novembre 2021.
Elle demande également la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.
ET SUR QUOI
A titre liminaire, il convient de préciser que Madame [F], à la date du décès de Monsieur [Z], n’était pas seulement associée avec ce dernier dans la SCI B.D.PATRIMOINE depuis sa création en juillet 1997 mais également co-gérante.
Elle peut donc difficilement soutenir qu’elle a découvert au moment du décès de Monsieur [Z] que la SCI ne disposait pas de compte bancaire et n’avait jamais perçu de loyers de l’EURL CANOPY, laquelle était locataire des lieux en vertu d’un premier bail commercial signé le 1er janvier 2010 sous la gérance de Madame [L], et d’un second bail commercial signé le 26 juin 2014 sous la gérance de Monsieur [Z].
Quant au compte bancaire, il a bien dû exister puisqu’aux termes du jugement d’orientation rendu le 10 septembre 2020 dans une instance à laquelle Madame [F] est intervenue volontairement, la SA BNP PARIBAS et le FONDS COMMUN DE TITRISATION « HUGO CREANCES I », venant aux droits de la BNP PARIBAS, y figurent en qualité de créanciers inscrits.
Ceci dit, la SCI B.D. PATRIMOINE demande la condamnation de l’EURL CANOPY à lui payer la somme de 540.000 euros au titre de loyers impayés apparemment depuis plus de 7 ans à la date de l’assignation délivrée le 17 décembre 2021, sans produire aux débats une quelconque mise en demeure, ce qui pose nécessairement la question de la prescription de l’article 2224 .
A titre subsidiaire, la SCI B.D. PATRIMOINE demande la compensation entre la dette locative et l’indemnité d’éviction.
Or, aucune compensation ne peut avoir lieu entre une créance non certaine et une indemnité d’éviction conventionnelle contenue dans la promesse de vente du 26 mars 2021 et dont le principe a été reconnu aux termes d’un acte signé le même jour par les deux associés de la SCI B.D. PATRIMOINE qui se sont engagés à convenir d’une indemnité d’éviction de 380.000 euros à acquitter au moyen du prix de vente de l’immeuble.
Quoiqu’il en soit, et surtout, il n’est pas démontré que la cessation des fonctions du gérant consécutive à son décès ait fait l’objet des formalités de publicité obligatoires de l’article 1846-2 du Code civil ;
que Madame [F], étant la seule associée et minoritaire après le décès de Monsieur [Z], n’a pas davantage demandé au président du tribunal statuant sur requête de désigner un mandataire chargé de nommer un autre gérant.
Par ailleurs, Monsieur [Z] possédait 60 % des parts sociales dans la SCI B.D. PATRIMOINE et il est indiqué par les deux parties au litige qu’il avait des héritiers.
Or, en l’absence de dispositions statutaires contraires ( comme en l’espèce), en cas de décès d’un associé, la société continue entre les associés survivants et les héritiers et ayants droit de l’associé décédé.
En outre, la circonstance du décès d’un associé est également soumise à des formalités de publicité.
Pour toutes ces raisons, il apparaît que Madame [F] n’a pas qualité pour représenter régulièrement la SCI B.D. PATRIMOINE, laquelle est donc irrecevable en sa demande.
Il convient de condamner la SCI B.D. PATRIMOINE à payer à la société CANOPY la somme de 380.000 euros et la mainlevée de la saisie conservatoire autorisée le 19 novembre 2021.
Il apparaît manifeste que le droit d’agir en justice de la requérante a dégénéré en abus qui justifie la demande de dommages et intérêts de la société CANOPY à hauteur de la somme de 5.000 euros.
Par ailleurs, l’équité commande en la cause d’allouer à la société CANOPY la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.
Il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE la SCI B.D. PATRIMOINE irrecevable en ses demandes,
LA CONDAMNE à payer à la société CANOPY, prise en la personne de son mandataire ad’hoc, la SELARL [Y] [H], la somme de 380.000 euros en tant que de besoin,
ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 19 novembre 2021,
CONDAMNE la SCI B.D. PATRIMOINE à payer à la société CANOPY, prise en la personne de son mandataire ad’hoc, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,
LAISSE les dépens à la charge de la SCI B.D. PATRIMOINE.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
