RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/00523 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GHKN
NAC : 54G
JUGEMENT CIVIL
DU 07 MAI 2024
DEMANDEURS
Mme [Z] [K] [M]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
M. [S] [J] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSES
Société SCCV LES BURGOTS D’OR
Représenté par son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 4] FRANCE
Rep/assistant : Maître Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
S.A.S. AUBERT & [R] La SAS AUBERT & [R],
société notariale par actions simplifiée,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Copie exécutoire délivrée le : 07.05.2024
CCC délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), Maître Asma DODAT AKHOUN de la SELARL DODAT AVOCAT
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 Mars 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 07 Mai 2024.
JUGEMENT : Contradictoire, du 07 Mai 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 2 novembre 2020, Madame [M] et Monsieur [N] ont réservé auprès de la SCCV Les Burgots d'Or un lot n°08 et un parking n°7 au sein d'un ensemble immobilier en construction situé [Adresse 1] à [Localité 7].
la SCCV Les Burgots d'Or a confié les travaux à Monsieur [V], agissant comme architecte et maître d'oeuvre de la réalisation du projet, puis par acte notarié reçu par Maître [R] le 11 mai 2021, elle a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [M] et Mr [N] au prix de 294.440 € les lots suivants:
lot n°29 : un appartement de type T2 au 1er étage du bâtiment numéroté 8 sur le plan d'architecte comprenant : une chambre, un séjour+ cuisine , une SDB + toilettes, une varangue, un balconlot n° 7 : un emplacement de stationnement intérieur numéroté 7 sur le plan d'architecte, situé eu RDVC
Après une visite de prélivraison, les acquéreurs ont fait part au promoteur et à l'architecte que l'appartement livré n'était pas conforme aux plans et à l’acte de vente pour plusieurs motifs.
Par courriers des 1er et 07 juin 2022, la SCCV Les Burgots d'Or et l'architecte ont répondu défavorablement aux demandes de Mme [M] et Mr [N].
Par acte délivré le 17 janvier 2023 , ces derniers ont fait citer la SCCV Les Burgots d'Or et la SCP Frdéric AUBERT - [W] [R], notaires, devant ce tribunal pour fait constater la non conformité de la vente.
Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 06 octobre 2023 Mme [M] et Mr [N] demandent au tribunal , au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, de :
- CONSTATER le défaut de conformité apparent affectant le bien vendu par la SCCV LES BURGOTS D’OR que constitue le remplacement du balcon par une coursive ;
- JUGER recevable et bien fondée la demande de réduction du prix de vente à hauteur de 31.003,87 € ;
En conséquence,
- CONDAMNER la SCCV LES BURGOTS D’OR à leur verser la somme de 31.003,87 € ;
- ORDONNER la rectification de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 11 mai 2021 par son notaire rédacteur Maître [R] afin que :
- La mention « balcon » soit remplacée par « fond de coursive » sur l’acte et les annexes ;
- La porte, la cloison et l’indication d’un balcon soit supprimés sur les plans annexés;
- La superficie totale indiquée « 60,51 » soit remplacée par « 54,16 » sur l’acte et les annexes, notamment le règlement de copropriété pour la répartition des tantièmes versés au syndic ;
- Toutes les modifications subséquentes à la modification de surface et de prix soient effectuées.
- ORDONNER à la SCCV LES BURGOTS D’OR d’installer un brasseur d’air dans la chambre du bien livré, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la SCCV LES BURGOTS D’OR à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCCV LES BURGOTS D’OR aux dépens.
Ils soutiennent que le balcon de 6,35 m2 qui figurait sur les plans et sur l’acte de vente n’existe pas et a été remplacé par un fonds de coursive ouvert et commun aux autres résidents, diminuant de ce fait la surface privative de leur lot ; qu'il était prévu, dans les plans, qu'une porte devait fermer ce balcon avec ouverture à droite, vers l’intérieur et qu'un muret en maçonnerie devait être construit le long de ce balcon ; qu'en dépit de leurs remarques durant la visite de prélivraison, ces non conformités ont été éludées et la porte a été remplacée, par le promoteur, par un portillon qui ne permet ni de sécuriser le balcon , ni d'en faire une partie intégrante de l’appartement ; ils ajoutent qu'il manque un brasseur d’air dans la chambre.
Dans ses dernières conclusions enregistrées le 08 mars 2024 la SCCV Les Burgots d'Or demande au tribunal de :
- DEBOUTER Madame [M] et Monsieur [N] de toutes leurs demandes,
- PRENDRE ACTE de l’accord de la SCCV LES BURGOTS D’OR d’installer le brasseur d’air,
- CONDAMNER Madame [M] et Monsieur [N] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Elle fait valoir que les requérants ne justifient pas du bien fondé de leurs prétentions, qu'ils commettent une confusion dans leur appréciation dudit balcon puisqu'il ne ressort ni du contrat de réservation, ni de l’acte de vente, ni de la notice descriptive, ni du permis de construire, ni de l’état descriptif de division que le balcon constituait une surface entièrement clôturée, cloisonnée voire une partie privative ; qu'au contraire, il ressort des documents versés aux débats que ledit balcon correspond à la continuité de l’appartement au niveau de la coursive de desserte et constitue une partie commune à usage privatif ; qu'en tout état de cause, il serait illégal et irrégulier d’apporter des modifications substantielles à cet espace au regard des prescriptions d’urbanisme applicables au balcon ; que s'agissant du brasseur d'air, elle n'avait qu'à installer les attentes au plafond mais pas le brasseur d’air mais dans un esprit d’apaisement du contentieux; elle consent de bonne foi à l' installer.
Dans ses conclusions enregistrées le 07 décembre 2023 la SCP Frédéric AUBERT - [W] [R], s'en remet à la sagesse du tribunal sur les mérites des conclusions des parties.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures.
La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 11.03.2024. Après dépôt des dossiers au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 07.05.2024.
MOTIFS
1 – Sur la conformité du bien livré
Selon l'article 1604 du code civil « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance te la possession de l'acheteur, étant précisé qu'aux termes de l'article 1615 , l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel ».
Par ailleurs, sont des défauts de conformité , des différences résultant de la comparaison entre l'immeuble édifié et l'immeuble promis, entre la réalité et les documents contractuels.
En l'espèce, il incombe aux requérants, qui invoquent la non conformité, de rapporter la preuve d'une différence entre le bien promis et les travaux effectivement réalisés.
A l'appui de leurs demandes, ceux-ci soutiennent qu'il ressort de l'acte descriptif de division et des plans annexés à l'acte que le lot n°29 correspondait à « T2 N°8 Varangue Balcon » , que selon les plans annexés à l’acte, le balcon a une surface de 6,35 m 2 et est fermé par une porte s’ouvrant sur l’intérieur ; qu'en réalité, le balcon a été remplacé par un fonds de coursive ouvert et commun aux autres résidents ; qu'il s'agit là d'un espace ouvert, non sécurisé qui ne correspond pas à la définition du mot balcon, issue du Dicobat.
L'examen attentif du plan des locaux réservés, annexé au contrat de réservation, de l'acte du 11 mai 2021 et de la notice descriptive, fait apparaître que le balcon litigieux constituait une partie commune spéciale ( cf page 12 de l'acte notarié ) qui se trouvait dans le prolongement de l'appartement; que contrairement à ce qui est soutenu, il n'était pas prévu contractuellement que ce balcon soit fermé par une porte, laquelle ne pouvait pas, de toute façon, se trouver à l'endroit revendiqué par les acquéreurs, vu la configuration des lieux et notamment la position de leur porte d'entrée.
L'examen attentif des pages 12, 13 de l'acte du 11 mai 2021 révèle également que le balcon était expressément décrit comme une partie commune spéciale à usage privatif dont le régime était prévu aux pages 12 à 16 de cet acte et repris comme tel aux pages 15 à 19 de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété annexé à l'acte notarié.
En outre, la surface utile d'un lot ne se confond pas avec sa surface habitable et il est établi que l'appartement acquis dispose d'une surface habitable de 44,62 m2 et d'une surface utile de 60,51 m2, qui comprend la surface extérieure composée du balcon et la varangue , tel qu'indiquée sur le plan paraphé par les parties. Les requérants ne peuvent donc pas soutenir que la transformation du balcon en coursive les a privé d'une surface privative de leur lot.
Il s'en déduit que Mme [M] et Mr [N] ne rapportent pas la preuve d'un défaut de conformité affectant l'appartement acquis. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de diminution de prix et de toutes leurs demandes subséquentes.
Sur la demande présentée au titre du brasseur d'air
L'examen du plan des locaux révèle que la SCCV Les Burgots d'Or devait installer les attentes aux plafonds du séjour et cuisine et un brasseur d’air dans la chambre. En cours de procédure, elle consent à l'installer. Il convient, en tant que de besoin, de lui ordonner de le faire, sans que le prononcé d'une astreinte ne s'avère, à ce stade, nécessaire.
Sur les mesures de fin de jugement
Succombant pour l'essentiel, Mme [M] et Mr [N] seront condamnés aux dépens.
L'équité ou la situation des parties commandent de les condamner à payer à la SCCV Les Burgots d'Or la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel après débats publics,
DEBOUTE Mme [M] et Mr [N] de leurs demandes fondées sur l'existence d'un défaut de conformité affectant l'appartement acquis,
ORDONNE, en tant que de besoin, à la SCCV LES BURGOTS D'OR à procéder à l'installation d'un brasseur d'air dans la chambre de l'appartement acquis par Mme [M] et Mr [N] ,
REJETTE toutes les autres demandes ;
CONDAMNE Mme [M] et Mr [N] à payer à la SCCV LES BURGOTS D'OR la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles;
CONDAMNE Mme [M] et Mr [N] aux dépens.
La Greffière La Juge
